三亚_陵水土福湾项目

——问题在哪？ ——机会在哪？ ——向谁学？学什么？ ——指导思想是什么？ ——是什么？做什么？卖给谁？ ——怎么卖？ ——特色在哪里？ ——怎么做？ ——先做什么？后做什么？ ——回报如何？
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本报告是严格保密的。
项目属性界定
核心问题结构化分析 项目机会挖掘
案例借鉴
项目整体战略 项目整体定位 物业发展建议 项目经济测算
定位及物业发展建议报告：
•项目机会挖掘 •开发商目标结构化分析 •市场机会分析
区域市场资料收集与分析：
•目标消费者深度访谈 •各区域销售物业市场情况
•各区域持有物业市场情况
•目标消费者深度访谈58位 •调查各区域重点楼盘35个
专业人士28位：
•地产专业人士12位 •酒店专业人士12位 •旅游专业人士4位
•开发方向研判
•项目定位与发展战略 •物业发展建议
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本阶段世联能够为开发主体提供的主要价值
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项目开发的核心问题
项目机会挖掘 国际精品度假物业专题 整体发展战略 项目整体定位 项目经营模式 全球超五星级酒店专题 物业发展建议 开发次序与展示安排 项目经济评价
的角度侧面指导项目操作。
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在过去的工作时间里，项目小组围绕开发商目 标展开了大量调查及研究工作
以消费者为核心的市场调研 国际国内案例分析 市场竞争分析 •通过规划局、 旅游业、酒店专 业人士对各区域 的旅游资源及房 地产业发展情况 进行深度分析 •各区域发展现 状及发展趋势分 析 主要专家访谈 市调报告与专题研究 定位报告撰写
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项目四至
地块呈长方形，东西沿海岸线长约316米，南 北进深平均为554米，南北高差约5米左右
西北侧：基本农田 北部：军屯河 东北部：虾塘
地块长方形分布，北高
南低，平均高差约五米；
东西两侧侧为规划中的
道路，但现状条件较差， 通达性欠佳；
西部边界地块内部有少
西侧：现状道路 东侧：现状道路
市调报告：
•三亚房地产市场发展状 况及项目竞争分析 •项目地块分析 •客户分析
国际超星级酒店研究：
•迪拜帆船酒店 •意大利米兰汤豪斯佳乐利 酒店 •加拿大帝后饭店 •泰国普吉岛悦榕庄酒店 •加拿大路易斯湖城堡饭店 •伦敦sandsern酒店 •迈阿密setai酒店 •泰国东方大饭店 •上海松泉大酒店……
谨呈：××××
三亚土福湾263亩项目整 体定位及物业发展建议
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[关键字]：
关键字：酒店综合体、超星级酒店、一线海景
数据收集：
•项目周边及地块勘察 •三亚市、陵水县宏观经济 情况 •三亚市、陵水县总体规划 •三亚房地产市场状况
国际精品度假物业研究：
•泰国喜来登湖礁度假村 •巴哈马Atlantis Paradise Island •夏威夷Waikoloa Beach Resort……
政府官员9位
具体分属机构： •三亚市旅游局 •三亚市规划局 •三亚市房管局 •三亚市发改委 •三亚市统计局 •陵水重点办
[简介]：
本报告分别从房地产市场和酒店市场两个维度进行分析，并通过大量的世
界知名度假村的研究，分析酒店与住宅关系的处理，确定本项目酒店综合 体的发展战略和定位，阐释其内涵和外延；
级酒店物业发展建议的写作；
此外，项目研究大量全球知名超星级酒店的核心特色，并指导本项目超星 站在开发商的角度，与多家世界知名的酒店管理公司进行联系，从第三方
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区域条件
项目所在土福湾位于陵水县境内，西距三亚 国际机场约60公里，东距陵水县城40公里
项目区位
土福湾位于东经109°北纬
18°，属于中国三亚热带 海滨旅游圈；
地块位于土福湾东部，距
三亚国际机场60km左右， 目前需60分钟左右车程； 各约40km。
距离三亚市区及陵水县城
间有站点。
三亚市 东线铁路 海榆省道 东线高速公路
区内交通：
土福湾区域内仍以虾塘、芒果园为主，目前尚无完整
道路可以通行；
目前区域内已建成通车的仅为1号示意段，为东线高速
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新村镇 英州镇
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至海南福湾项目，高速公路有开口；
2号线为政府规划道路，双向四车道，承诺三年内建成，
但目前尚未动工；
3号道路为海榆省道至本项目规划路，工期未知。
区域认知
土福湾与海棠湾一脉相承，
三亚机场
60公里 （1小时车程） 40公里 （35分钟）
受行政界限区隔分成两个 部分，项目属于陵水县管 辖范围； 岸‛，项目所处片区规划 受其影响。
三亚市区
海棠湾规划为‚国家海
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交通条件
项目现状进入性差，区域内部道路系统匮乏， 但随规划的实施交通条件将得到较大的改善
海口市
区外交通：
与三亚凤凰机场距离约1个小时，东西线高速公路贯通
后，通行时间将缩短为30分钟；
连接三亚与海口的东线高速公路从项目北侧东西穿越，
距离本项目不足2公里；
海榆省道距离项目约1公里左右，且未来规划有开口，
东线铁路 新村镇 英州镇 海榆省道
东线高速公路
将成为进入本地块的重要通道之一；
在建东线铁路，2011年开通；规划在新村和英州镇之
内部河景资源
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沙子细腻，品质极好
南侧近316米海岸线，坡 度极缓 8
基础指标
地块内部无永久性附着物，政府规划容积率为 0.35，用地性质和容积率均具有较大弹性空间
朝向：土福湾为南向湾区； 海浪：项目所在位臵位于湾
区东北侧，受赤岭阻隔，风浪 较小；
沙滩：土福湾沙质细腻，品
质极好，但现状受到来自于附 近渔船的污染；
内部资源：北临军屯河，支
流从地块内部穿过，直通南海；
外部资源： 北部六公里处有 参与性：湾区地势平坦，内
高峰温泉，西北侧有南田温泉； 部无礁石，客户参与性强。
量坟包，目前已由政府安 排组织拆迁，对Baidu Nhomakorabea项目的 施工建设无影响；
西北部为基本农田保护
区；
北临军屯河，且军屯河
西北侧：坟包
南侧：沙滩、南海
南侧：防风林
一支流向东南方向从地块 穿过直入南海；
地块南侧为滨海沙滩。
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资源状况
项目拥有一线强势海景，海滩质量极好，且外 部具有可利用的优质温泉资源