第6章 其他税收法律制度

• （说明：房屋出典是“房不计租、钱不计息”的互利、有偿法律关系。在房屋出典中，承典人占 有使用出典的房屋而不交纳租金；出典人取得、使用承典人的金钱，而不支付利息。
• 房屋出典受典期限制，典期届满前出典人并不丧失房屋所有权，承典人只能取得房屋典权（用益 物权）。房屋出典后，在典期以内，出典人仍然享有房屋所有权，但已不能直接占有、使用房屋； 承租人虽取得对房屋的占有、使用权，但并不能任意进行处分。典期届满的一般法律后果是，出 典人如不返还典价款即丧失房屋所有权，承典人则因此而取得房屋所有权。基于出典的特点，房 屋出典的，应该由承典人交房产税。 • 例如甲向乙借一笔钱，甲将自己的房屋给乙进行使用，乙不向甲收取借款利息，甲不向乙收取房 屋租金，甲是出典人，乙是承典人。）
（二）房产税的纳税人
• 在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括产 权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。 • 1.产权属于国家所有的，其经营管理的单位为纳税人。 • 2.产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。 • 3.产权出典的，“承典人”为纳税人。
（四） 房产税的应纳税额计算
• 【例题· 单选题】（2017年）甲企业厂房原值2000万元，2015年11 月对该厂房进行扩建，2015年底扩建完工并办理验收手续，增加 房产原值500万元，已知房产税的原值扣除比例为30％，房产税 比例税率为1.2％，计算甲企业2016年应缴纳房产税税额的下列算 式中，正确的是（ ）。 • A.2000×（1－30％）×1.2％＋500×1.2％＝22.8（万元） • B.（2000＋500）×（1－30％）×1.2％＝21（万元） • C.2000×1.2％＋500×（1－30％）×1.2％＝28.2（万元） • D.2000×（1－30％）×1.2％＝16.8（万元） • 【答案】B
（四） 房产税的应纳税额计算
• 【例题· 多选题】（2015年）根据房产税法律制度的规定，下列与 房屋不可分割的附属设备中，应计入房产原值计缴房产税的有 （ ）。 • A.给排水管道 • B.电梯 • C.暖气设备 • D.中央空调 • 【答案】ABCD
（四） 房产税的应纳税额计算
• 【例题· 判断题】（2016年）对个人按市场价格出租的居民住房， 暂免征收房产税。（ ） • 【答案】×
按“市场价格”向“个人”出租 用于“居住”，按4％的税率征收 房产税（2018年新增）
组织出租住房
【注意1】扣除比例为10％~30％由省级人民政府确定。（无需记忆） 【注意2】计税租金为不含增值税的租金收入，既包括货币收入也包括实物收入。
（四） 房产税的应纳税额计算
• 1.关于房产原值 • （1）房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资 产科目中记载的房屋原价（不减除折旧）。 • （2）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施， 如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等， 无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计 征房产税。 • （3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的 原值。
（四） 房产税的应纳税额计算
• 【例题· 多选题】赵某在市区拥有一栋七层楼房，其中一、二层自用，经营饭店； 三、四层出租给某企业办公，年租金120万；五、六层用于投资联营，不承担 联营风险，每年固定收取100万元利润；第七层给朋友张某作为住宅无偿使用， 已知该楼房产原值为7000万，假设每层分摊的房产原值均为1000万，当地政府 规定的扣除率为30％，房产税从价计征的税率为1.2％；从租计征的税率为12％， 则下列说法中正确的有（ ）。 • A.赵某自用的两层应从价计征房产税，年税额为16.8万元
非经营行房产
免征
临时房及停用房
减半 免征
全民健身
（五）房产税的税收优惠
• 【例题· 单选题】（2013年）根据房产税法律制度的规定，下列各 项中，不予免征房产税的是（ ）。 • A.名胜古迹中附设的经营性茶社 • B.公园自用的办公用房 • C.个人所有的唯一普通居住用房 • D.国家机关的职工食堂 • 【答案】A
（二）房产税的纳税人
• 4.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使 用人为纳税人。 • 5.产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为 纳税人。 • 6.纳税单位和个人“无租使用”房产管理部门、免税单位及纳税 单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。 • 【注意】房屋出租原则上“出租人”为纳税人，但在无租使用的 情况下，承租人实际收益，因此由承租人代为缴纳。 • 【记忆提示】受益人纳税。
• • • •
B.赵某出租的两层应从租计征房产税，年税额为14.4万元 C.赵某用于投资联营的两层应从租计征房产税，年税额为4万元 D.第七层赵某无偿赠送给朋友张某使用，赵某无需缴纳房产税 【答案】ABCD
（五）房产税的税收优惠
（1）国家机关、人民团体、军队“自用”的房产 （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的“本身业 务范围”内使用的房产 （3）宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产 （4）个人所有“非营业用”的房产 （5）租金偏低的公房出租 （6）公共租赁住房 （7）高校学生公寓 （8）非营利性医疗机构自用的房产 （9）老年服务机构自用房产 （10）危房、毁损不堪居住房屋停用后 （11）大修理连续停用半年以上停用期间 （12）基建工地临时房屋施工期间 （13）“企业”拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于 体育活动的房产 （14）其他用于体育活动的房产 【注意】（13）、（14）用于体育活动的天数不得低于全 年自然天数的70％
（四） 房产税的应纳税额计算
• 【例题· 单选题】（2015年）张某，2014年年初拥有一栋自 有住房，房产原 值200万元，3月31日将其对外出租，租期1年，每月按照市场价格收取租金 1万元。已知房产税税率从价计征的为1.2％，个人出租住房从租计征的为4 ％，当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30％。2014年张某上述房 产应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（ ）。 • A.1×9×4％＝0.36（万元） • B.200×（1－30％）×1.2％÷12×3＋1×9×4％＝0.78（万元） • C.200×（1－30％）×1.2％÷12×4＋1×8×4％＝0.88（万元） • D.200×（1－30％）×1.2％＝1.68（万元） • 【答案】A
（四） 房产税的应纳税额计算
• 2.关于投资联营 • （1）对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计 缴房产税。（真投资，被投资方计税） • （2）对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，实际上是以联营名义取得房屋租金，应 以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。（假投资，出租方计税） • 3.关于融资租赁 • 对于融资租赁的房屋，由“承租人”以“房产余值”计征房产税。 • 【注意】应纳税额计算与税收优惠经常结合考核，此外还需注意同一所房屋前半年自用，后半 年出租的情况。 • 举例：一项房产，2017年7月1日之前为自用，7月1日出租，计算2017年房产税。
（三）房产税的征税范围
• 【例题· 单选题】（2016年）根据房产税法律制度的规定，下列各 项中，不属于房产税征税范围的是（ ）。 • A.建制镇工业企业的厂房 • B.农村的村民住宅 • C.市区商场的地下车库 • D.县城商业企业的办公楼 • 【答案】B
（三）房产税的征税范围
• 【例题· 判断题】（2015年、2016年）房地产开发企业建造的商品 房，出售前已使用或出租、出借的，不缴纳房产税。（ ） • 【答案】×
（三）房产税的征税范围
• 1.房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋， “不包括农村”。 • 2.独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室 外 游泳池等不属于房产税的征税范围。 • 3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但 对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定 征收房产税。
（四） 房产税的应纳税额计算
• 【例题· 单选题】（2017年）甲公司厂房原值500万元，已提折旧 200万元，已知房产原值减除比例为30％，房产税从价计征税率 为1.2％，计算甲公司年度应缴纳房产税税额的下列算式中，正确 的是（ ）。 • A.200×（1－30％）×1.2％＝1.68（万元） • B.500×1.2％＝6（万元） • C.（500－200）×（1－30％）×1.2％＝2.52（万元） • D.500×（1－30％）×1.2％＝4.2（万元） • 【答案】D
（二）房产税的纳税人
• 【例题· 单选题】（2012年）关于房产税纳税人的下列表述中，不 符合法律制度规定的是（ ）。 • A.房屋出租的，承租人为纳税人 • B.房屋产权所有人不在房产所在地的，房产代管人为纳税人 • C.房屋产权属于国家的，其经营管理单位为纳税人 • D.房屋产权未确定的，房产代管人为纳税人 • 【答案】A
（六）房产税的征收管理
• • • • • 1.纳税义务发生时间 （1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营“之月”起，缴纳房产税。 （2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。 （3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。 （4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。
第六章 其他税收法律制度
任务一 房产税法律制度
教学目标
知识目标：掌握房产税的征收制度以及应纳税额的计算。
能力目标：能对房产税涉税业务提出筹划思路和筹划方案。
素质目标：具有与税务机关和业务往来单位的良好沟通能力。
（一）房产税的概念
• 房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金 收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种税。
（四） 房产税的应纳税额计算
• 【例题· 单选题】（2015年）甲企业2014年年初拥有一栋房产，房产原值1000 万元，3月31日将其对外出租，租期1年，每月收取租金1万元。已知房产税 税率从价计征的为1.2％，从租计征的为12％，当地省政府规定计算房产余值 的减除比例为30％。2014年甲企业上述房产应缴纳房产税税额的下列计算中， 正确的是（ ）。 • A.9×12％＝1.08（万元） • B.1000×（1－30％）×1.2％÷12×3＋1×9×12％＝3.18（万元） • C.1000×（1－30％）×1.2％÷12×4＋1×8×12％＝3.76（万元） • D.1000×（1－30％）×1.2％＝8.4（万元） • 【答案】B
（四） 房产税的应纳税额计算
计税 方法 从价 计征 从租 计征 计税依据 房产余值 房产租金 个人出租住房 税率 1.2％ 12％ 税额计算公式 全年应纳税额＝应税房产原值× （1－扣除比例）×1.2％ 全年应纳税额＝（不含增值税） 租金收入×12％（或4％）
பைடு நூலகம்
税收 优惠
不区分用途，按4％的税率征收房 产税
（四） 房产税的应纳税额计算
• 【例题· 单选题】（2017年）2016年7月1日，甲公司出租商铺，租 期半年，一次性收取含增值税租金126000元。已知增值税征收率 为5％，房产税从租计征的税率为12％。计算甲公司出租商铺应 缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（ ）。 • A.126000÷（1＋5％）×（1－30％）×12％＝10080（元） • B.126000÷（1＋5％）×12％＝14400（元） • C.126000×（1－30％）×12％＝10584（元） • D.126000×12％＝15120（元） • 【答案】B
• 情况一：个人拥有该项房产，前半年为自用不计算房产税，后半年出租，不区分承租对象，以 租金收入为计税依据，按照4％计算房产税，因为是半年的房产税，注意要再乘以50％。
• 情况二：企业拥有该项房产，前半年自用，以房产原值为计税依据，按照1.2％计算房产税，因 为是半年房产税，要再乘以50％；后半年出租，如果出租给个人，按照4％计算房产税；如果出 租给企业，按照12％计算房产税。同时注意乘以50％。