国内外新区综合项目案例分析
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12
日本ROPPONGI HILLS （六本木新城）
13
项目背景
新宿18分钟 涉谷16分钟
东京20分钟
六本木新城，又称六本木之丘ROPPONGI HILLS ，位 于日本东京闹区内；
六本木新城在规划时就考虑到将地铁交通系统与都市 公共交通系统相结合，并建立了良好的区内交通体系。 到达六本木新城主要可以经地铁日比谷线到“六本木 站”、经地铁大江户线到“六本木站”或“麻布十番 站”及经地铁南北线到“麻布十番站”。
银行大厦和3Sixty Degree两座写字 楼。 • 商业，办公和住宅综合用地。
• 超过2,000套公寓 • 175个游艇泊位
墨尔本Docklands开发总规模约2,100,000平方米，其中 通过精心的设计规划和合理的开发决策， 该
✓ 住宅：1,120,000平方米
地区在10年内已经从废弃的港口码头转变成
商业区
• 随着住宅区的成熟加之交通条件的改善，太古城在1980 年代初期开始兴建太古城中心。太古城中心引入了近180 家商铺，其中包括了APITA、马莎等高端百货，玩具反斗 城等大卖场，大食代、UA中心戏院、冰上皇宫（香港最 大的真雪溜冰场）等20多家特色餐饮及娱乐设施
• 太古城中心商场面积约9.3万平方米，是港岛东地区最大 的购物中心，占总开发体量的6%
和活动。
宅为主。
4
规模控制及功能配比
地块 New Quay
主要功能定位
• 高档住宅 • 精品餐厅 • 游艇度假
土地面积 (单位：平方米)
85,000
Waterfront City
• 购物娱乐 • 休闲旅游
193,000
Central City Studios
Digital Harbour
Victoria Harbour Central Pier Melbourne Stadium Batman's Hill
• 优越的地理位置和交通条件 – 该项目毗邻墨尔本CBD，距知名的柏克商业街(Bourke Street Mall)约1.5公里、墨尔本市政厅约2公里，到墨尔 本机场也仅需仅20分钟车程，地理位置十分优越。 – 滨水资源的充分发掘
• 墨尔本Docklands在沿维多利亚港及Yarra河沿岸的地区兴建了大批高档公寓、精品餐厅、娱乐休闲设施及游艇码头 来吸引高端客户和游客，树立起其精致、时尚、活力的形象。 – 新锐创意的建筑设计
▪ Victoria Harbour是面积最大的地块，也是 整个区域的核心商务区。大批高品质的写字 楼吸引了澳大利亚国民银行，爱立信等众多 知名公司入驻。此外该地块还包含了3条著 名的商务街和近2,200套公寓。
Yarra's Edge 餐饮游艇居住区
Batman’s Hill 中小企业商务区
Victoria Harbour 核心商务区
• 墨尔本Docklands的土地是国有的。维多利亚州政府借款给VicUrban，由其负责修建道路、桥梁、电车及码头等 基础设施来吸引私人投资者。
• VicUrban精心挑选不同的发展商共同合作来开发特定的地块；目前VicUrban的销售收入占Melbourne市区土地开 发的12%。
经验总结
• 墨尔本Docklands的开发充分发掘了该地区的滨水资源，结合新锐创意的建筑设计成为墨尔本最具活力的新兴高端 社区。
丰厚回报 Financially Successful
作为一个市场推动且与私人投资 者有密切联系的的开发项目，墨 尔本Docklands将通过谨慎的财 务管理和前瞻性的商务规划推动 维多利亚当地经济的强劲增长。
卓越设计 Excellent in Design
创意领先，高品质的硬件配套 设施和大型活动组织能力。
墨尔本Docklands
1
项目背景
Moonee Ponds 河
墨尔本Docklands
维多利亚港
约1.5公里
• 墨尔本Docklands位于墨尔本市的中心地区，包括了 维多利亚港和近3公里的Yarra河沿线地带，整个区域 占地面积近200公顷（包括水域面积）。在2015年该 项目全部完工后，其大小将是目前墨尔本CBD的2倍。
• 住宅区分为8期进行开发，共兴建了61栋高层、提供 12,698套公寓；总建筑面积约120万平方米，占总开发体 量的83%
办公区
• 顺应市场的需求， 1990年代初太古城剩余的空地被建 成太古城中心三座及四座2栋22层的甲级写字楼，一 期的一部分之后也被改造为27层的甲级写字楼
• 整个项目提供约15.81万平方米的办公面积，占总开发 体量的11%
建筑面积（单位：平方米） 1,200,000 93,000 158,100 1,451,100
占比 83% 11% 6% 100%
维多利亚港
太古城中心三座
太古城中心四座
海景花园
海景花园
安盛台
金殿台
正在兴建的酒店
海天花园 太古城中心二期 太古城中心一期
星辉台
观海台
高山台
太古地铁站
翠湖台
住宅区
• 由于太古集团之前没有地产开发的经验，加之周边环境 不成熟，太古城的主体是作为住宅区来开发的
Yarra's Edge
• 影视基地
• 高科技园区
• 核心商务区 • 休闲旅游
• 赛事集会
• 综合 • 高档住宅 • 精品餐厅 • 游艇度假
7,000
44,000 287,000 25,000 132,000 100,000 145,000
发展规划
• 近2000套公寓 • 约95,000平方米商业面积 • 约20,000平方米综合用地 • 近120个游艇泊位
Digital Harbour 高科技园区
墨尔本Docklands在改造之初根据地块特性 被划分为9个区域，由不同的开发公司设计 建造：
▪ New Quay定位于高档住宅、精品餐厅及游 艇度假胜地，是整个地区发展较早，也是目 前最为成熟的地块。
▪ Waterfront City定位于购物娱乐及休闲旅游 胜地（是南方之星摩天轮的所在地），同时 配备低密度住宅区。
Central City Studioswk.baidu.com影视基地
Central Pier 休闲文化
Melbourne Stadium 大型赛事活动区
▪ Central City Studios作为影视基地，由7个 媒体工作室组成。
▪ Digital Harbour定位于高科技园区，为研发 和创意公司提供SOHO和绿色环保的写字楼。
• 该项目毗邻墨尔本CBD，距知名的柏克商业街
墨尔本CBD
(Bourke Street Mall)约1.5公里、墨尔本市政厅约2公 里，到墨尔本机场也仅需仅20分钟车程，地理位置十
分优越。
• 墨尔本Docklands的一个显著特色在于其沿Yarra河， 维多利亚港及Moonee Ponds河近7公里的滨水景观。 该项目也因此被称为墨尔本的”蓝色公园“，在尚未 改建之前便是墨尔本市举行大型聚会和庆祝活动的重 要场所。
• 49,700平方米的零售面积 • 3,300平方米的商业面积 • 104套公寓 • 8个精品写字楼 • 观光摩天轮
• 7个影音工作室 • 辅助配套设施 • 总建筑面积为14,620平方米 • 共220,000平方米的商业，零售，住
宅和SOHO
• 超过2,200套公寓 • 178个游艇泊位
• 用作文化展示和创意空间。 • 除Telstra Dome外还在兴建Bendigo
• 由于香港岛面积很小，太古城与主要商业及 商务区距离较近：其与铜锣湾相距4公里、 至中环地区约7公里；到九龙岛的尖沙嘴和 旺角直线距离分别为4公里和6公里
东区海底隧道 港岛线
太古城
8
香港太古城整体定位
高品质住宅小区
作为香港第一个设有园艺花园 和绿化平台设计的大型私人住 宅项目，太古城通过实用的设 计和高素质的管理来赢得香港 中产阶级的青睐。
11
香港太古城开发经验
1、便利的交通网络 • 便利的交通网络是太古城的商业和办公物业发展的基础。该地区与太
古地铁站直接相连，通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接，可及性 良好。其与主要商业及商务区距离也均在适宜的范围之内 2、太古城在开发过程中创造了多个香港第一，不断推陈出新来引领市场 需求，成为香港长盛不衰的标志性社区之一。 高品质的物业组合 • 太古城是香港首个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目， 实用率高达84-95%且覆盖率仅为25%，这在寸土寸金的香港实属可 贵。毗邻的维多利亚港海景的太古城为市民提供了一个怡人舒适的居 住环境 • 太古城中心是香港岛目前最大的购物中心，为太古城提供了完备的配 套服务。加之后期开发的商务办公区，太古城为香港市民提供了一个 完整便利的工作生活社区，深得中产阶级的喜爱 不断推出富有吸引力的零售项目、景观及活动 • 太古城中心二期于1998年引入的冰上皇宫是香港目前最大的真雪溜 冰场；商场內大堂设有78尺高的红色拱门，是全亚洲最大，最高的室 內拱门；此外太古城中心于2005年举办了全亚洲首个在博物馆以外 举办的大型化石展览，2006年举办了“太古城冰灯节”。这些新奇 的设施和活动极佳地吸引了大众的注意，为太古城聚集人气
▪ Central Pier目前正翻新改建。在长期发展规
划出台之前，该地块主要用于休闲和文化集 ▪ Batman Hill的物业组合与Victoria Harbour相似，但更偏重于消费类
会活动。
的公司和中小企业。
▪ Melbourne Stadium主要用于举行大型赛事 ▪ Yarra’s Edge定位于高品质餐饮、游艇码头和居住区，将以中等密度住
2
区域总体定位
滨水胜地 A Thriving Water Place 通过整合丰富的陆地及水上相 关的餐饮，商业零售，大型活 动及其他景观资源，使其成为 全天候的游艇胜地。
人人宜居 A Place for Everyone
为当地居民，职业人士，及来 自全球的投资者，购物者和旅 游者提供高品质的生活体验。
• 卓越设计是墨尔本Docklands地区的发展宗旨之一，这体现在富有现代感的校园式办公楼宇，典雅华丽的商铺以及 精心设计的公共花园和步行广场上。
6
香港太古城
7
项目背景
旺角
尖沙嘴
中环 铜锣湾
• 太古城位于香港岛东区的鰂鱼涌，毗邻维多 利亚港；项目占地面积约3.5公顷
• 该地区与太古地铁站直接相连，通过临近的 东区海底隧道与九龙岛连接，可及性良好
将墨尔本 Docklands打造成 为包括住宅，商业， 零售和休闲活动中 心的世界一流的综
合性项目。
环保责任 Environmentally responsible
通过科学、精心的设计，采用 对环境负责的运行发展模式。
3
整体布局分析
Waterfront City 购物娱乐
New Quay高端住宅区
✓ 写字楼：700,000平方米
为墨尔本炙手可热的高档住宅，商务商业及休
✓ 商业：190,000平方米
闲观光区。墨尔本Docklands取得了巨大的成
✓ 创意娱乐空间：100,000平方米
功，同时也为投资人带来了丰厚的回报。
5
政府支持及经验总结
政府支持
• 墨尔本Docklands的重建开发是由VicUrban（负责维多利亚州政府城市可持续发展的机构）领导管理的。 VicUrban实时监控市场需求的变化，修订该地区的战略发展方案。
大型商业
借助便利的交通条件和成熟社 区的支持，太古城中心引进高 端品牌及香港第一个真雪溜冰 场等特色休闲娱乐设施，成为 港岛目前最大的商场。
新兴商务区
太古城中心先后兴建3座甲级写 字楼，与相邻的太古坊相连成为 香港岛又一重要的商务中心。
9
将太古城打造成 香港优质的综合性社区
香港太古城功能布局
类别 住宅 零售 办公 总计
10
香港太古城发展模式
商务办公 特色零售 高品质住宅
• 太古城是香港首个配备园艺花园的住宅小区，覆盖率仅为25%，约40亩土 地用于花园、娱乐场和休闲场地。经过30多年的开发，太古城目前的服务 配套已经十分成熟，深受香港市民的喜爱。住宅区内主要的康乐设施包括 泳池，儿童游乐场，室外羽毛球场等
• 太古城的发展从高品质的住宅小区起步，吸引大批香港中产阶级入驻；在 汇集人流之后开始大型零售的开发，引入高端品牌、提供有特色的娱乐餐 饮设施取得了巨大的成功，也巩固了太古城高品质社区的形象。随着太古 城配套设施的完善、商业氛围的聚集以及香港岛中心商务区的饱和，在区 域内开发写字楼的时机逐渐成熟。1990年代初期兴建的三个甲级写字楼项 目与临近的“太古坊”区域相呼应，形成了中环之外香港岛上另一个重要 的商务区
日本ROPPONGI HILLS （六本木新城）
13
项目背景
新宿18分钟 涉谷16分钟
东京20分钟
六本木新城，又称六本木之丘ROPPONGI HILLS ，位 于日本东京闹区内；
六本木新城在规划时就考虑到将地铁交通系统与都市 公共交通系统相结合，并建立了良好的区内交通体系。 到达六本木新城主要可以经地铁日比谷线到“六本木 站”、经地铁大江户线到“六本木站”或“麻布十番 站”及经地铁南北线到“麻布十番站”。
银行大厦和3Sixty Degree两座写字 楼。 • 商业，办公和住宅综合用地。
• 超过2,000套公寓 • 175个游艇泊位
墨尔本Docklands开发总规模约2,100,000平方米，其中 通过精心的设计规划和合理的开发决策， 该
✓ 住宅：1,120,000平方米
地区在10年内已经从废弃的港口码头转变成
商业区
• 随着住宅区的成熟加之交通条件的改善，太古城在1980 年代初期开始兴建太古城中心。太古城中心引入了近180 家商铺，其中包括了APITA、马莎等高端百货，玩具反斗 城等大卖场，大食代、UA中心戏院、冰上皇宫（香港最 大的真雪溜冰场）等20多家特色餐饮及娱乐设施
• 太古城中心商场面积约9.3万平方米，是港岛东地区最大 的购物中心，占总开发体量的6%
和活动。
宅为主。
4
规模控制及功能配比
地块 New Quay
主要功能定位
• 高档住宅 • 精品餐厅 • 游艇度假
土地面积 (单位：平方米)
85,000
Waterfront City
• 购物娱乐 • 休闲旅游
193,000
Central City Studios
Digital Harbour
Victoria Harbour Central Pier Melbourne Stadium Batman's Hill
• 优越的地理位置和交通条件 – 该项目毗邻墨尔本CBD，距知名的柏克商业街(Bourke Street Mall)约1.5公里、墨尔本市政厅约2公里，到墨尔 本机场也仅需仅20分钟车程，地理位置十分优越。 – 滨水资源的充分发掘
• 墨尔本Docklands在沿维多利亚港及Yarra河沿岸的地区兴建了大批高档公寓、精品餐厅、娱乐休闲设施及游艇码头 来吸引高端客户和游客，树立起其精致、时尚、活力的形象。 – 新锐创意的建筑设计
▪ Victoria Harbour是面积最大的地块，也是 整个区域的核心商务区。大批高品质的写字 楼吸引了澳大利亚国民银行，爱立信等众多 知名公司入驻。此外该地块还包含了3条著 名的商务街和近2,200套公寓。
Yarra's Edge 餐饮游艇居住区
Batman’s Hill 中小企业商务区
Victoria Harbour 核心商务区
• 墨尔本Docklands的土地是国有的。维多利亚州政府借款给VicUrban，由其负责修建道路、桥梁、电车及码头等 基础设施来吸引私人投资者。
• VicUrban精心挑选不同的发展商共同合作来开发特定的地块；目前VicUrban的销售收入占Melbourne市区土地开 发的12%。
经验总结
• 墨尔本Docklands的开发充分发掘了该地区的滨水资源，结合新锐创意的建筑设计成为墨尔本最具活力的新兴高端 社区。
丰厚回报 Financially Successful
作为一个市场推动且与私人投资 者有密切联系的的开发项目，墨 尔本Docklands将通过谨慎的财 务管理和前瞻性的商务规划推动 维多利亚当地经济的强劲增长。
卓越设计 Excellent in Design
创意领先，高品质的硬件配套 设施和大型活动组织能力。
墨尔本Docklands
1
项目背景
Moonee Ponds 河
墨尔本Docklands
维多利亚港
约1.5公里
• 墨尔本Docklands位于墨尔本市的中心地区，包括了 维多利亚港和近3公里的Yarra河沿线地带，整个区域 占地面积近200公顷（包括水域面积）。在2015年该 项目全部完工后，其大小将是目前墨尔本CBD的2倍。
• 住宅区分为8期进行开发，共兴建了61栋高层、提供 12,698套公寓；总建筑面积约120万平方米，占总开发体 量的83%
办公区
• 顺应市场的需求， 1990年代初太古城剩余的空地被建 成太古城中心三座及四座2栋22层的甲级写字楼，一 期的一部分之后也被改造为27层的甲级写字楼
• 整个项目提供约15.81万平方米的办公面积，占总开发 体量的11%
建筑面积（单位：平方米） 1,200,000 93,000 158,100 1,451,100
占比 83% 11% 6% 100%
维多利亚港
太古城中心三座
太古城中心四座
海景花园
海景花园
安盛台
金殿台
正在兴建的酒店
海天花园 太古城中心二期 太古城中心一期
星辉台
观海台
高山台
太古地铁站
翠湖台
住宅区
• 由于太古集团之前没有地产开发的经验，加之周边环境 不成熟，太古城的主体是作为住宅区来开发的
Yarra's Edge
• 影视基地
• 高科技园区
• 核心商务区 • 休闲旅游
• 赛事集会
• 综合 • 高档住宅 • 精品餐厅 • 游艇度假
7,000
44,000 287,000 25,000 132,000 100,000 145,000
发展规划
• 近2000套公寓 • 约95,000平方米商业面积 • 约20,000平方米综合用地 • 近120个游艇泊位
Digital Harbour 高科技园区
墨尔本Docklands在改造之初根据地块特性 被划分为9个区域，由不同的开发公司设计 建造：
▪ New Quay定位于高档住宅、精品餐厅及游 艇度假胜地，是整个地区发展较早，也是目 前最为成熟的地块。
▪ Waterfront City定位于购物娱乐及休闲旅游 胜地（是南方之星摩天轮的所在地），同时 配备低密度住宅区。
Central City Studioswk.baidu.com影视基地
Central Pier 休闲文化
Melbourne Stadium 大型赛事活动区
▪ Central City Studios作为影视基地，由7个 媒体工作室组成。
▪ Digital Harbour定位于高科技园区，为研发 和创意公司提供SOHO和绿色环保的写字楼。
• 该项目毗邻墨尔本CBD，距知名的柏克商业街
墨尔本CBD
(Bourke Street Mall)约1.5公里、墨尔本市政厅约2公 里，到墨尔本机场也仅需仅20分钟车程，地理位置十
分优越。
• 墨尔本Docklands的一个显著特色在于其沿Yarra河， 维多利亚港及Moonee Ponds河近7公里的滨水景观。 该项目也因此被称为墨尔本的”蓝色公园“，在尚未 改建之前便是墨尔本市举行大型聚会和庆祝活动的重 要场所。
• 49,700平方米的零售面积 • 3,300平方米的商业面积 • 104套公寓 • 8个精品写字楼 • 观光摩天轮
• 7个影音工作室 • 辅助配套设施 • 总建筑面积为14,620平方米 • 共220,000平方米的商业，零售，住
宅和SOHO
• 超过2,200套公寓 • 178个游艇泊位
• 用作文化展示和创意空间。 • 除Telstra Dome外还在兴建Bendigo
• 由于香港岛面积很小，太古城与主要商业及 商务区距离较近：其与铜锣湾相距4公里、 至中环地区约7公里；到九龙岛的尖沙嘴和 旺角直线距离分别为4公里和6公里
东区海底隧道 港岛线
太古城
8
香港太古城整体定位
高品质住宅小区
作为香港第一个设有园艺花园 和绿化平台设计的大型私人住 宅项目，太古城通过实用的设 计和高素质的管理来赢得香港 中产阶级的青睐。
11
香港太古城开发经验
1、便利的交通网络 • 便利的交通网络是太古城的商业和办公物业发展的基础。该地区与太
古地铁站直接相连，通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接，可及性 良好。其与主要商业及商务区距离也均在适宜的范围之内 2、太古城在开发过程中创造了多个香港第一，不断推陈出新来引领市场 需求，成为香港长盛不衰的标志性社区之一。 高品质的物业组合 • 太古城是香港首个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目， 实用率高达84-95%且覆盖率仅为25%，这在寸土寸金的香港实属可 贵。毗邻的维多利亚港海景的太古城为市民提供了一个怡人舒适的居 住环境 • 太古城中心是香港岛目前最大的购物中心，为太古城提供了完备的配 套服务。加之后期开发的商务办公区，太古城为香港市民提供了一个 完整便利的工作生活社区，深得中产阶级的喜爱 不断推出富有吸引力的零售项目、景观及活动 • 太古城中心二期于1998年引入的冰上皇宫是香港目前最大的真雪溜 冰场；商场內大堂设有78尺高的红色拱门，是全亚洲最大，最高的室 內拱门；此外太古城中心于2005年举办了全亚洲首个在博物馆以外 举办的大型化石展览，2006年举办了“太古城冰灯节”。这些新奇 的设施和活动极佳地吸引了大众的注意，为太古城聚集人气
▪ Central Pier目前正翻新改建。在长期发展规
划出台之前，该地块主要用于休闲和文化集 ▪ Batman Hill的物业组合与Victoria Harbour相似，但更偏重于消费类
会活动。
的公司和中小企业。
▪ Melbourne Stadium主要用于举行大型赛事 ▪ Yarra’s Edge定位于高品质餐饮、游艇码头和居住区，将以中等密度住
2
区域总体定位
滨水胜地 A Thriving Water Place 通过整合丰富的陆地及水上相 关的餐饮，商业零售，大型活 动及其他景观资源，使其成为 全天候的游艇胜地。
人人宜居 A Place for Everyone
为当地居民，职业人士，及来 自全球的投资者，购物者和旅 游者提供高品质的生活体验。
• 卓越设计是墨尔本Docklands地区的发展宗旨之一，这体现在富有现代感的校园式办公楼宇，典雅华丽的商铺以及 精心设计的公共花园和步行广场上。
6
香港太古城
7
项目背景
旺角
尖沙嘴
中环 铜锣湾
• 太古城位于香港岛东区的鰂鱼涌，毗邻维多 利亚港；项目占地面积约3.5公顷
• 该地区与太古地铁站直接相连，通过临近的 东区海底隧道与九龙岛连接，可及性良好
将墨尔本 Docklands打造成 为包括住宅，商业， 零售和休闲活动中 心的世界一流的综
合性项目。
环保责任 Environmentally responsible
通过科学、精心的设计，采用 对环境负责的运行发展模式。
3
整体布局分析
Waterfront City 购物娱乐
New Quay高端住宅区
✓ 写字楼：700,000平方米
为墨尔本炙手可热的高档住宅，商务商业及休
✓ 商业：190,000平方米
闲观光区。墨尔本Docklands取得了巨大的成
✓ 创意娱乐空间：100,000平方米
功，同时也为投资人带来了丰厚的回报。
5
政府支持及经验总结
政府支持
• 墨尔本Docklands的重建开发是由VicUrban（负责维多利亚州政府城市可持续发展的机构）领导管理的。 VicUrban实时监控市场需求的变化，修订该地区的战略发展方案。
大型商业
借助便利的交通条件和成熟社 区的支持，太古城中心引进高 端品牌及香港第一个真雪溜冰 场等特色休闲娱乐设施，成为 港岛目前最大的商场。
新兴商务区
太古城中心先后兴建3座甲级写 字楼，与相邻的太古坊相连成为 香港岛又一重要的商务中心。
9
将太古城打造成 香港优质的综合性社区
香港太古城功能布局
类别 住宅 零售 办公 总计
10
香港太古城发展模式
商务办公 特色零售 高品质住宅
• 太古城是香港首个配备园艺花园的住宅小区，覆盖率仅为25%，约40亩土 地用于花园、娱乐场和休闲场地。经过30多年的开发，太古城目前的服务 配套已经十分成熟，深受香港市民的喜爱。住宅区内主要的康乐设施包括 泳池，儿童游乐场，室外羽毛球场等
• 太古城的发展从高品质的住宅小区起步，吸引大批香港中产阶级入驻；在 汇集人流之后开始大型零售的开发，引入高端品牌、提供有特色的娱乐餐 饮设施取得了巨大的成功，也巩固了太古城高品质社区的形象。随着太古 城配套设施的完善、商业氛围的聚集以及香港岛中心商务区的饱和，在区 域内开发写字楼的时机逐渐成熟。1990年代初期兴建的三个甲级写字楼项 目与临近的“太古坊”区域相呼应，形成了中环之外香港岛上另一个重要 的商务区