昆山市住房建设规划(2006-2010)

昆山市住房建设规划（2006—2010年）目录第一章总则第二章住房现状和需求预测第三章住房建设总体战略和目标第四章住房保障体系规划第五章住房用地供应规划第六章规划实施的保障措施第七章附则第一章总则第1条背景概述为贯彻落实中央宏观调控政策、积极推进城镇住房保障体系，促进昆山房地产市场持续健康发展，本着社会和谐、资源节约、环境友好、结构合理的基本准则，编制与落实《昆山市住房建设规划》。

第2条规划依据（1）《中华人民共和国城市规划法》（1990年）（2）建设部《城市规划编制办法及实施细则》（1995年）（3）国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（4）《昆山市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》（5）《昆山市城市总体规划》（2002-2020）（6）《昆山市土地利用规划》(1997-2010)（7）国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号文）（8）昆山市各镇（区）总体规划（9）国家和省、市其他有关法规和技术规范。

第3条规划范围和规划期限规划范围包括昆山市城区，昆山经济技术开发区，花桥经济开发区和各镇镇区。

规划期限为2006年至2010年。

第4条规划地位与作用本规划是落实城市近期建设规划的重要手段，是对规划范围内“十一五”期间国有土地上住房建设进行控制和指导的依据，与其它相关规划共同承担对规划区范围内住房建设的综合调控作用。

在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划；与在规划区范围的住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划相协调。

第5条规划指导思想以全面建设小康社会和率先实现现代化为目标，以满足不同收入家庭、重点是中低收入家庭的住房需求为导向，以住房供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，以政府工作重心向住房保障工作转变和住房建设由注重规模、数量向注重质量和功能的提升这两个转变为重点，立足于调整商品房供应结构，提高住房质量，培育良性住房消费，完善房地产市场体系，进一步发挥市场机制在资源配置中的基础性作用，坚持在国家统一政策指导下，因地制宜，合理决策，使房地产业的发展与昆山经济和社会发展相适应。

第6条规划成果本规划包括规划说明书、文本、附表及图件，文本和图件具有相同的法律效力。

第二章住房现状和需求预测第7条规划区内住房数量与质量现状近年来，昆山市住房建设快速发展。

至2005年底，城镇住房总建筑面积约为2502万m2，其中昆山城区住房总建筑面积达到1264万m2，占全市住房总量的50.5%。

“十五”期间住房竣工面积达1120万m2，城镇居民人均住房建筑面积从2001年的26.5m2跃增到2005年的36.7m2，住宅成套率已接近100%，住宅小区的绿化、配套和管理等都有了巨大的提升。

昆山市民的居住条件得到极大改善。

第8条规划区内住房保障体系现状自1993年实行住房制度改革以来，昆山市先后建立了经济适用房制度、定销房制度、动迁房制度、住房公积金制度、廉租房制度、打工楼和工业邻里中心制度等多项住房保障制度，每一项制度都有系统完备的文件作为保障，构成了一个完善的住房保障体系，已基本杜绝了无房户，实现了“人人拥有或租住适当住房”，整体保障水平在国内处于领先水平。

第9条规划区内住房套型面积结构现状根据昆山市房地产发证资料统计，昆山市商品住房中，建筑面积小于90m2的住房面积比重为25.04%，建筑面积达90-144m2的住房面积比重为52.9%，建筑面积在144m2以上的住房面积比重为22.06%。

由于套型面积较小的打工楼和部分动迁房未进入统计，以上数据对昆山市90m2以下住房面积所占比例有一定程度的低估，但也说明整体上昆山市住房面积偏大，中小户型住房较少。

最近三年，小于90m2的住房面积所占比重表现出明显增长趋势。

第10条规划区内住房市场现状（1）初步形成了以市场为主导的商品住房供应体制。

市场供应主体由政府转化为市场，土地供应实现了全面公开交易，商品住房成为住房供应的主要手段。

（2）商品房的市场需求表现出以外来需求为主、多元发展的状态。

昆山本地居民的居住需求主要以改善需求为主，市场需求持续稳定，而外来需求成为昆山商品住房需求的主力。

最近三年，新昆山人购房比重持续增长，2005年全市商品住房销售面积的44.5%被新昆山人买走，同期苏浙沪地区购房者在昆购买商品住房面积占商品住房总销售面积的25%。

（3）房价稳中有升、涨幅合理。

从2003年至2005年，昆山市商品住房平均价格从2653元/ m2上涨至3745元/m2，总体涨幅较为合理，特别是近年来，在房产开发成本不断增加和周边地区房价涨幅较大的情况下，昆山房价总体保持平稳，各区域价格也比较合理。

值得一提的是，为稳定房价、减轻群众负担，昆山市加大了住房成本审核力度，并从2005年6月1日起，实施了住宅商品房销售“一价清”制度，较好地抑制了房价的增长。

（4）市场消费行为较为合理。

全市住房消费行为总体上日趋合理，投机性需求基本得到了遏制，投资性需求也得到了一定的控制，住房空置率较低。

第11条规划期内住房需求总量预测规划区内“十一五”期间的住房需求由本地户籍城镇居民住房需求、外来人口的住房需求、苏浙沪购房的住房需求和被拆迁居民住房需求四部分组成。

四部分合计共需住房建筑面积约1500万m2左右。

第12条规划期内住房保障需求根据对规划期内不同收入水平家庭结构比例的预测，本着完善住房保障体系、不断提高住房保障水平的原则，预计规划期内需建设动迁房和定销房380万m2，经济适用住房5万m2，集宿房50万m2，共计435万m2。

城镇低保收入家庭住房保障方式以发放住房租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。

预计规划期内共有500户低保收入家庭需提供廉租住房保障，廉租住房保障面积10万m2。

第13条规划期内住房结构需求根据多项调查结果预测，在外来人口住房需求的带动下，中小户型、总价低的住房市场需求量将逐年增加，但如果要满足国家调控指标的要求，必须对市场进行引导，否则，可能引起空置率上升。

第三章住房建设总体战略和目标第14条住房建设的指导思想坚持市场导向与政府保障相结合，进一步完善多渠道、多层次的住房分类供应体系，满足不同收入层次特别是本地中低收入居民的住房需求。

第15条住房建设的总体目标和基本指标（1）总体目标。

满足全市人民日益增长的住房需求，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，全面解决低保和特困家庭的住房问题，人民群众居住质量和水平达到率先全面实现现代化的要求。

（2）基本指标。

积极调整住房供应结构，提高建筑面积90m2以下住房面积所占比重。

规划期末，实现规划区内人均住房建筑面积40m2，住房成套率达到100%，户均住房成套率达到1，最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准不低于16m2，保障面达到100%。

大力推进住宅产业化，加快发展节约型居住区、绿色宜居型居住区和节能省地型住宅，完善住房建设标准，积极探索建设资源节约、环境良好、服务便捷、套型结构比例合理的高品质居住区。

第16条住房供应体系规划规划期内，昆山市住房供应体系由两部分组成。

一类是由市场主导的满足中等以上收入家庭需求的普通商品住房；一类是由政府主导的政策保障性住房，包括廉租住房、动迁房和定销房、经济适用住房以及集宿房等类型。

第17条各类住房建设总量目标规划期内，新建各类住房1500万m2，17万套。

（1）规划期内，新建普通商品住房1065万m2，11.2万套。

（2）规划期内，新建政策保障性住房435万m2，5.8万套。

其中，动迁房和定销房380万m2，4.47万套；经济适用住房5万m2，0.067万套；集宿房50万m2，约1.25万套。

第18条住房建设空间指引规划期内，昆山住房建设在空间上为片区板块结构，全市分为5个片区、12个板块。

根据每个板块的用地储备和用地质量、产业和人口发展趋势、住房现状和住房市场需求预测等多个要素，对每个板块各种类型住房的建设量进行分配。

（1）中部片区。

位于城市中心，所辖玉山镇和昆山经济技术开发区，包括玉山、城北、铁南、城西、开发区五个居住板块，规划期内新建各类住房690万m2。

（2）东部片区。

位于城市东部，所辖花桥经济开发区、陆家镇、千灯和淀山湖镇的部分地区，主要为沿沪产业带的规划范围，包括花桥、千灯两个居住板块，规划期内新建各类住房364万m2。

（3）西部片区。

位于城市西部，所辖巴城镇，包括阳澄湖居住板块，规划期内新建各类住房80万m2。

（4）南部片区。

位于城市南部，所辖张浦镇、千灯镇西部、周庄镇、锦溪镇和淀山湖镇的部分地区，包括工业园、古镇、淀山湖三个居住板块，规划期内新建各类住房206万m2。

（5）北部片区。

位于城市北部，所辖周市镇，包括长江北路居住板块，规划期内新建各类住房160万m2。

第19条住房建设结构指引（1）规划期内，积极调整住房供应结构，提高建筑面积90m2以下商品住房所占比重。

（2）规划期内，新审批、新开工的经济适用住房和集宿房的单套建筑面积全部控制在90m2以内。

（3）规划期内，新审批、新开工的动迁房和定销房项目中单套建筑面积90m2以内住房面积控制在项目总开发面积的85%以上。

（4）规划期内以居住板块为单元，根据每个板块的具体发展条件，对单套建筑面积在90m2以内的普通商品住房占总开发面积的比例采用“强控”、“中控”、“弱控”的差异化控制方案。

其中，阳澄湖居住板块、淀山湖居住板块、城西居住板块、玉山居住板块实行“弱控”；城北居住板块、铁南居住板块、开发区居住板块、花桥居住板块、古镇居住板块实行“中控”；其余居住板块全部实行“强控”。

在总体比例符合规定前提下，板块内部可以根据实际需要就个别项目进行调整。

第20条住房质量提升规划（1）住宅建设应精心规划、精心设计、精心施工，严格执行《住宅设计规范》（GB50096－1999），落实节约能源、节约用地、节约用水、节约材料和安全生产的有关规定，积极采用成熟、先进、适用的新材料、新技术、新设备，确保质量，不断改善住宅使用功能和提升居住区宜居水平。

（2）居住区和住宅建设要体现以人为本，坚持经济、适用、美观的原则，体现地域特征和地方特色，加强居住区规划设计和住房户型研究，特别是要强化宜居中小套型住房的设计创新。

第21条住房建设年度指引本着“供求基本平衡、供应适度超前”原则，规划期内，住房建设的年度目标为：2006年，新建普通商品住房380万m2，4万套；动迁房和定销房120万m2，1.41万套；集宿房面积15万m2，0.375万套。

2007年，新建普通商品住房280万m2，2.9万套；动迁房和定销房90万m2，1.06万套；经济适用住房2万m2，0.03万套；集宿房15万m2，0.375万套。