房地产出租税务筹划案例

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房地产9个涉税实务案例分析

房地产9个涉税实务案例分析案例一1月份通过出让方式从政府部门取得土地使用权，全部用于开发商品房，支付土地价款1090万元，可供销售的建筑面积合计1万平米。

3月份预售建筑面积0.3万平米的商品房，每平米销售单价6540元（含税，税率为9%），开具增值税普通发票。

4月份申报期预缴增值税。

10月份将3月所预售的建筑面积0.3万平米商品房交付购房者。

解析预售商品房，收到预收款，开具普通发票，纳税义务未发生，不计算销项税额。

3月借：银行存款 1962万元（0.3万平*6540元/平）贷：预售账款 1962万元借：应交税费——预缴增值税 54万元[1962万元/（1+9%）*3%] 贷：银行存款 54万元10月借：预收账款 1962（0.3万平*6540元/平）贷：主营业务收入 1800万元[1962万元/（1+9%）]贷：应交税费——应交增值税162万元（销项税额）[1962万元/（1+9%）*9%]借：应交税费——应交增值税27万元（销项税额抵减）[1090万元*0.3/（1+9%）*9%]贷：开发产品 27万元借：应交税费—应交增值税135万元（转出未交增值税）（162-27）贷：应交税费—预缴增值税54万元[1962万元/（1+9%）*3%]贷：应交税费—未交增值税81万元（135-54）商品和服务税收分类与编码的“6未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”。

使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

因此开具的增值税普通发票，品名填报：6020000000000000000销售自行开发的房地产项目预收款*房地产预收款。

湖北省规定：预收款在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。

房产租赁业务纳税筹划案例

房产租赁业务纳税筹划案例作者：农海沫农晨来源：《财会学习》2009年第09期不同的房产租赁方式存在着税收上的差异。

因此，如何在利用好房产资源的同时降低税收成本，使企业能够在依法纳税的前提下，保持较低的经营成本运行，成为房产租赁企业不容忽视的问题。

案例一：变租赁经营为仓储经营的纳税筹划[案例描述]南宁市广隆工贸公司是一家具有50年历史的国有百货公司，随着企业改制、流通渠道的多元化，造成企业收缩经营、部分人员下岗失业，公司用于囤积货物的仓库基本处于闲置状态。

2008年底，为盘活闲置资产，实现资产的保值增值，广隆公司决定把位于城北郊的占地面积4万平方米(土地使用税3.00元/平方米)、价值500万元的15栋仓库闲置的房产全部对外出租。

由于这十几栋仓库地理位置处于该市港口与车站之间，可作为水陆交通转换的连接点，交通便利，出租广告一打出去，立即被某期货公司看中。

经两家公司多次沟通后，广隆公司经营部草拟了一份租赁方案上交公司董事会，租赁方案规定：租期3年，年租金250万元。

[案例分析]由于这一租赁方案事关重大，广隆公司董事会组织召开了专题论证会，公司的决策团队、财务顾问、法律顾问均参加会议。

某咨询公司的纳税筹划专业人员秋潮也被邀请到会。

会上经过对方案经济技术及财税法规意义上的可行性进行分析论证，绝大多数专家认为方案是可行的。

但是，秋潮从纳税筹划专业的角度上对方案进行纳税风险评估，认为租赁方案并非最佳方案，建议重新考虑租赁方式。

如果采用出租方式的话，三年累计需要缴纳营业税及附加、房产税、土地使用税共计191.25万元(当地的城市维护建设税的适用税率为7％，教育费附加征收率为3％)；其中，缴纳营业税37.5万元(250×5％×3)，缴纳房产税90万元(250×12％×3)，土地使用税60万元(4万平方米×3×5)；缴纳城建税、教育费附加3.75万元(37.5×10％)。

房地产企业税收筹划经典案例

通过学习本课程，你将能够：●了解如何进行房地产企业纳税规划分析；●熟知如何进行项目财税分析及制订筹划方案；●学会制订企业所得税及土地增值税清算筹划方案。

房地产企业税收筹划经典案例一、宏达房地产纳税规划分析1.案例一宏达房地产公司是由两个法人股东投资组建的有限责任公司，注册资本3000万元。

该公司在运营过程中因资金困难，拟将在建的一幢写字楼转让给四方房地产公司继续开发，已知宏达房地产公司已投入成本3000万元，评估转让价值为5000万元。

假设除股东投入的注册资本外无其他所有者权益，当地规定的土地增值税期间费用的扣除比例为10%。

针对这一案例的纳税规划分析如下：站在宏达房地产公司角度进行的纳税规划A方案：直接转让该项目。

在这种情况下，该公司转让在建工程属于销售不动产，假定转让的项目地处市区，其涉及的税金包括营业税金及附加5.5%，城建税7%，教育税附加3%。

已知该项目的评估转让价值为5000万元，对其的现金流量分析如下：第一，营业税金及附加＝5000×5.5%＝275（万元）。

第二，土地增值税的缴纳比较复杂，需要用评估转让价值5000万元减去发生的成本和营业税金及附加275万元，此外还有适用房地产公司土地增值税的加计扣除20%的规定以及案例中给定的扣除10%的期间费用，最后得出其增值额。

根据增值率在30%之内的规定，假定案例中适用的增值税税率是30%，则其土地增值税＝（5000－3000－275－3000×20%－3000×10%）×30%＝247.5（万元）。

第三，企业所得税的计算为用评估转让价值5000万元减去发生的成本3000万元以及营业税金及附加和土地增值税，即企业所得税＝（5000－3000－275－247.5）×25%＝369.38（万元）。

最后，合计应纳各项税金＝275＋247.5＋369.38＝891.88（万元），因此宏达房地产公司直接转让该项目的现金流入＝5000－3000－891.88＝1108.12（万元）。

做账实操-房产企业税收筹划案例

做账实操-房产企业税收筹划案例XXX公司20XX年，以90万元从某企业购进一处房产。

随着城市发展，房产逐渐升值，2020年公司将房产以360万元的价格出售给某公司，其应缴各项税费如下：城市维护建设税适用税率为7%，教育费附加征收率为5%，当地规定契税适用税率为4%（不考虑其他费用）。

XXX看了朋友公司的筹划案之后连连称赞。

【分析】一般情况下，纳税环节越多，产生的总税负将越大。

因此，减少纳税环节是常见的税收筹划思路。

但土地增值税正好相反，其纳税环节越多，总税负可能越小。

纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，若增加一个(或多个)中间环节，则可将一次高增值分解为两次（或多次)相对较低的增值，从而降低增值率和适用高税率的金额。

【对比】筹划前，直接出售给某公司，各项税收合计114.35万元。

具体计算：1、应缴纳转让不动产增值税：（360-90）：（1+5%）×5%=12.86（万元）2、应缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：12.86×（7％＋3％+2％）=1.54（万元）3、印花税：360×0.5%0=0.18（万元）4、土地增值税：收入额=360-12.86=347.14（万元）扣除额=90×（1+5×5％)+1.54+0.18=114.22（万元）增值率=（347.14-114.22）=114.22=204％土地增值税额：（347.14-114.22）×60%-114.22×35%=99.77（万元）5、各项税收合计：12.86+1.54+0.18+99.77=114.35（万元）筹划后，增加销售环节，公司可先将土地以215万元销售给A公司，再由后者以360万元销售给某公司，各项税收合计100.78万元。

具体计算：1、XXX公司应缴各税种：（1）转让不动产增值税：（215-90）（1+5%）×5%=5.95（万元）(2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：5.95×(7%+3%+2%）=0.71（万元）（3）印花税：215×0.5%0=0.11（万元）（4）土地增值税：收入额=215-5.95=209.05（万元）扣除额=90×（1+5×5％）+0.71+0.11=113.32（万元）增值率=（209.05-113.32）=113.32=84.48%土地增值税额：（209.05-113.32）×40%-113.32×5%=32.62（万元）2、A公司应缴各税种：（1）转让不动产增值税：（360-215）（1+5%）×5%=6.9（万元）（2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：6.9×（7%+3%+2%）=0.83（万元）（3）契税：215×4%=8.6（万元）（3）印花税：215×0.5%o=0.11（万元）；360×0.5%o=0.18（万元）（4）土地增值税：收入额=360-6.9=353.1（万元）扣除额=215=1.05+0.83+0.18+8.6=214.37（万元）增值率=（353.1-214.37）=214.37=64.72％土地增值税额：（353.1-214.37）×40%-214.37×5%=44.77（万元）3、各项税收合计：5.95+0.71+0.11+32.62+6.9+0.83+8.6+0.11+0.18+44. 77=100.78（万元）【结果】筹划前后，虽然增加了纳税环节，但是筹划后分段计算的土地增值税增值率和适用税率明显降低，使整体税负降低13.57万元，达到了筹划效果。

“营改增”后房地产企业节税筹划案例

“营改增”后房地产企业节税筹划案例房地产业销售企业“营改增”前主要涉税种类有：城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税、土地增值税、所得税、营业税等。

其中所得税、土地增值税和营业税是涉税金额较大的税种。

“营改增”后房地产企业的涉税种类发生了变化，不再征收营业税全面改征增值税。

其中纳税额较大的主要有增值税、所得税、房产税三种税，本文将主要对这三种税收的变化进行分析。

“营改增”前，房地产企业销售不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），应纳税额＝计税价格×5%；企业出租不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格为租金收入，应纳税额=租金收入×5%。

房地产销售企业采用简易征收办法的不动产销售行为、一般纳税人采用简易征收办法的经营性租赁行为均适用于5%的增值税税率，应纳税额＝含税销售额÷（1+5%）×5%房地产业涉及的其他税种资料：表1-1 房地产业涉及的部分税种汇总表税种应税项目计税方法备注个人所得税财产转让所得、财产租赁所得以每次收入额税率20%企业所得税应纳税额×25％房产税自有房屋房产原值×(1-30%)×1.2%根据北京市规定租赁房屋房产租金收入×12%由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

5月1日营改增后，征收房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入，均为“裸价”，即不含增值税的价格和收入。

二、节税案例分析方案1：销售不动产适用简易计税的节税案例晨曦房地产企业为一般纳税人，2016年7月，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，取得销售收入44 000 000元（不含税），假设采用简易计税方法缴纳增值税：应纳税额=44 400 000×5%=2 220 000元该企业若采用一般计税方法纳税:房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

房地产出租税务筹划案例

房产出租税务筹划的失败案例及正确筹划方法甲公司将临街办公楼的一至三层出租给乙公司用于经营餐饮，年租金100万元，但每年因此缴纳近40万元的税收让甲公司觉得税负太重（主要为营业税、房产税和企业所得税），遂请税务顾问进行筹划。

税务顾问在了解到甲公司每年在乙公司有20多万元餐饮消费额的情况后，提出了这样的方案：双方采取订立真假两份合同的方法，真合同仍按实际租金额100万元签订，但甲公司仅收取现金50万元，其余50万元乙公司同意甲公司用餐饮消费额及代甲公司办理的过节食品等抵算，抵算额互不开票，甲公司仅按收取的50万元现金开具租金发票；假合同的租金额则为50万元，用于应付双方的账务处理和税务局的检查。

而且税务顾问认为，由于此方法对双方都非常有利，所以，断定乙公司对此也一定会欣然接受，果不其然，两公司一拍即合。

实施第一年，甲公司在乙公司发生消费额28万元，请乙公司代办逢年过节发放给员工的食品等22万元，另外按时收到了乙公司汇来的50万元房租，甲公司也同时开具了50万元的房租发票，可谓皆大欢喜。

次年6月，某税务检查组到甲公司例行检查，在计算业务招待费是否超支时，发现甲公司被检查年度的业务招待费不但未超支，而且比上年大幅下降了70%多，遂询问财务部张经理，张经理说，受金融危机影响，他们公司去年的业务额增幅明显放缓，发生的业务招待费也因此大幅下降，此解释排除了检查人员的怀疑。

但检查人员进一步检查后发现，甲公司的业务招待费支出虽然降幅很大，但房屋出租收入也下降了50%，遂再次询问张经理，张经理还是解释为受金融危机的影响，公司经营情况不好，如果不降低租金乙公司就不再继续承租，出于盘活资产的考虑，被检查年度仅向乙公司收取一半的房租。

出于责任心，检查人员还是到乙公司进行了调查，调查的结果不仅证实了张经理的解释，而且也看到了乙公司持有的另一份50万元的房租合同，这说明甲公司可能不存在问题。

但是，具有高度责任心的检查人员还是发现了破绽。

房地产销售中的筹划案例(精装、另设、预售、折价、出租) [复制链接]

房地产销售中的筹划案例（精装、另设、预售、折价、出租）[复制链接]房地产销售中的筹划案例(一)另设销售公司:甲为房地产企业，有一幢商品房（属普通标准住宅）欲出售。

企业（以下均不考虑加计扣除20%因素）原计划以2400元/平方米的价格出售，总面积为5000平方米（合计1200万），扣除项目金额为840万元，增值率为42.86%。

【筹划依据】? ???淘税网淘尽税海精华,网遍财会政策!? ?1、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题房地产开发企业按照《施工?房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除?其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税?2、计算土地增值税税额实行四级超率累进税率，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额＝增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%? ???淘税网淘尽税海精华,网遍财会政策!? ?土地增值税税额＝增值税×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

3、《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。

4、土地增值税的扣除项目：发生的对应土地开发成本和建安成本；与销售房地产有关的税金，是指在销售房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加、印花税。

因转让房地产缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。

税收筹划法律案例(3篇)

第1篇一、背景随着我国经济的快速发展，企业数量逐年增加，税收问题成为企业关注的焦点。

合理避税是企业财务管理的重要组成部分，既能降低企业成本，提高企业竞争力，又能维护国家税收秩序。

本文以某企业利用政策合理避税的成功案例，探讨税收筹划的法律问题。

二、案情简介某企业（以下简称“甲公司”）成立于2008年，主要从事房地产开发业务。

甲公司成立初期，由于市场竞争激烈，企业盈利能力较弱。

为提高企业盈利水平，甲公司决定利用税收筹划策略，降低企业税负。

甲公司在进行税收筹划时，充分考虑了国家相关税收政策。

首先，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，企业可以将研发费用在计算应纳税所得额时加计扣除。

甲公司了解到，自己符合研发费用加计扣除的条件，于是将研发费用列入成本，降低了企业所得税。

其次，甲公司针对土地增值税政策，采取以下措施：一是合理确定土地成本，降低土地增值税税负；二是优化土地使用方案，提高土地利用率，降低土地增值税；三是利用土地增值税优惠政策，合理避税。

三、案例分析1. 研发费用加计扣除甲公司利用研发费用加计扣除政策，降低了企业所得税。

具体操作如下：（1）合理归集研发费用。

甲公司按照国家规定，将研发费用归集到研发部门，确保研发费用真实、准确。

（2）合规进行研发费用加计扣除。

甲公司在申报企业所得税时，按照国家规定，将研发费用加计扣除部分纳入应纳税所得额。

2. 土地增值税政策甲公司针对土地增值税政策，采取以下措施：（1）合理确定土地成本。

甲公司在取得土地使用权时，充分考虑土地市场行情，合理确定土地成本。

（2）优化土地使用方案。

甲公司在开发项目过程中，优化土地使用方案，提高土地利用率，降低土地增值税。

（3）利用土地增值税优惠政策。

甲公司关注国家土地增值税优惠政策，根据政策规定，合理享受税收减免。

四、结论本案中，甲公司通过合理利用税收筹划策略，降低了企业所得税和土地增值税，取得了良好的经济效益。

以下是对本案的总结：1. 企业应充分了解国家税收政策，合理利用政策优势。

合同签订和纳税筹划案例

合同签订和纳税筹划案例一、房屋租赁合同签订的纳税筹划案例。

话说小李有一套闲置的房子，打算出租出去。

他联系到了租客小张，准备签订租赁合同。

1. 原始合同签订方式。

如果小李按照常规的方式签订合同，比如简单地写每月租金3000元，租赁期一年。

那这时候的纳税情况是这样的：对于房产税，按照租金收入计算，税率是12%。

那么小李每年要交的房产税就是3000×12×12% = 4320元。

增值税呢，个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算。

每月租金3000元换算为不含税收入是3000÷(1 + 5%)≈2857元，每月应纳增值税为2857×1.5%≈43元，一年就是43×12 = 516元。

2. 纳税筹划后的合同签订。

小李听了懂税务的朋友的建议，对合同进行了调整。

他把租金分成两部分，一部分是租金2500元，另外一部分是房屋设备使用费500元（因为房子里有一些家具、电器等）。

对于房产税，这时候就只按照租金2500元来计算了。

每年的房产税变为2500×12×12% = 3600元，一下子就少了720元。

增值税方面，还是按照前面的计算方法。

2500÷(1 + 5%)≈2381元，每月应纳增值税为2381×1.5%≈36元，一年就是36×12 = 432元，比原来少了84元。

小李和小张签订合同的时候，就详细地列出了这两部分费用，并且在合同里注明了设备的清单和使用的相关规定。

这样既合理又合法地降低了纳税成本，租客小张也没有什么意见，毕竟总的支付金额没有变，只是分类更明确了。

二、销售合同签订的纳税筹划案例。

有个做电子产品销售的公司A，要和客户B签订一个销售合同。

1. 一次性销售合同。

公司A原本想签订一个简单的一次性销售合同，把一批价值100万（不含税）的电子产品卖给B公司，约定由A公司负责运输，运费是5万。

在这种情况下，A公司要交的增值税。

房地产税务筹划10大案例

房地产税务筹划10大案例案例一：房产出租税务筹划在个人拥有多套房产并出租的情况下，通过合理的税务筹划，可以降低纳税额。

一种常见的筹划方法是将部分房产过户给家庭成员或设立家族信托，从而合法分散房产所有权，减少个人税负。

案例二：购房税务筹划在购房时，根据不同地区的税收政策，可以选取适合自己的购房方式，以减少税务负担。

比如，在购买第一套住房时可以享受税收优惠政策，而对于第二套及以上的房产，可以通过合理的房产所有权结构进行税务规避。

案例三：房地产项目税务筹划对于房地产开发商或投资者来说，通过合理的税务筹划，可以降低项目开发成本和税务负担。

比如，在资金来源合法的情况下，可以选择通过高信用评级的境外债务融资，以减少利息支出和税务成本。

案例四：房地产转让税务筹划在房地产转让时，可以通过合理的组织结构和交易方式，减少产权转移所产生的税务责任。

例如，可以选择将房产通过企业整体出售，以减少个人所得税的负担，并可以利用企业法人税的抵免和延期缴纳政策。

案例五：房产赠与税务筹划在房产赠与时，可以通过合理的税务筹划，减少赠与所产生的税负。

一种常见的筹划方法是将房产赠与给家庭成员，而家庭成员再将房产转让给其他人，从而通过分散纳税主体和合理设置转让价款的方式减少税收。

案例六：不动产投资税务筹划在投资不动产时，合理的税务筹划可以帮助投资者降低税务成本。

例如，在购买商业物业时，可以利用租赁和转租结构，在租金收入和增值收入上分别进行税务规划，减少税务负担。

案例七：土地资源税务筹划土地是房地产的重要组成部分，合理的土地资源税务筹划可以减少企业土地使用权出让所支付的税费。

例如，在土地使用权出让方面，可以通过合理的合同安排和土地估价方法，减少应纳税额。

案例八：房地产企业所得税筹划房地产企业所得税是房地产企业经营税务的重要组成部分。

合理的税务筹划可以通过选择适用的税务政策、合理调整企业的营业收入和费用等方式，减少房地产企业的所得税负担。

案例九：房地产交易税务筹划房地产交易涉及到多项税费，通过合理的税务筹划可以降低交易成本。

税收筹划107案例

税收筹划107案例随着税收制度的完善和税务管理水平的提高，税收筹划成为了企业和个人在合法合规范围内降低税负的重要手段。

本文将为您介绍107个税收筹划案例，以帮助您更好地了解税收筹划的实际应用。

案例一：房地产开发企业税收筹划某房地产开发企业通过租赁土地的方式，将部分土地用于农用地，获得土地承包经营权，在该土地上建设农业园区，并按农业用地的税负标准缴纳土地税。

这样，企业有效降低了土地成本，减少了房地产开发项目的税收压力。

案例二：跨境电商税收筹划某跨境电商企业通过与境外电商合作，采用境外直接发货的方式，将商品直接从境外发往国内，减少了中转环节，避免了进口环节的关税和增值税，降低了成本并提高了竞争力。

案例三：个人税收筹划某个人通过购买商业医疗保险以及商业养老保险等方式，降低了自己个人所得税的缴纳金额，并提高了自己和家庭的保障水平。

此外，个人还可以合理安排资产配置，通过租房等方式规避房产税。

案例四：高新技术企业税收筹划某高新技术企业通过合理申请和优化研发费用加计扣除政策，将研发费用纳入税前扣除范围，减少了企业的应纳税所得额，降低了企业的税收负担。

案例五：企业重组税收筹划某企业通过股权重组和资产置换等方式，将原本要缴纳的所得税转化为企业收购和资产转让的印花税，从而有效降低了税收成本。

案例六：房地产税收筹划某购房者在购买首套房时选择了满五年再出售，从而免除了个人所得税，并将房产过户给子女，在继承和赠予环节避免了遗产税和赠与税。

案例七：投资税收筹划某投资者通过购买优先股等金融衍生品，将股票投资的红利收益转化为资本利得，减少了应缴纳的个人所得税。

案例八：夫妻间税收筹划某夫妻双方通过合理安排收入来源，通过赡养父母等方式，使得拥有高收入的一方将一部分个人所得转移到低收入的一方名下，减少了家庭的综合所得税。

案例九：外商投资企业税收筹划某外商投资企业通过与中国企业进行技术合作，通过技术许可费等方式，减少了企业在中国境内的实际税负。

房地产公司税收筹划案例

一、工程简况某房地产工程主要有两期工程工程。

第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。

其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方M，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方M，三栋塔楼的可售面积为52489万平方M，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。

本工程中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方M。

公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方M，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。

根据市场预测，本工程中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方M，租赁价格为每月150元/平方M。

商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。

二、税收筹划方案的涉税分析（一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析销售店铺总收入：30599×2.15=65787.85（万）（1）店铺收入的营业税：65787.85×5%=3289.393（万）（2）店铺收入的城市维护建设税及其附加：3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万（3）印花税的计算销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算：①店铺总收入：30599×2.15=65787.85（万）②税法规定的扣除工程：设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。

房地产公司自持商业税务筹划案例研究

房地产公司自持商业税务筹划案例研究
某房地产公司拥有多个商业物业，其中一处商业物业自持经营。

在税务筹划方面，该公司采取以下措施：
一、通过定期评估商业物业价值，适时折旧计提
该公司对自持商业物业进行定期评估，并按照会计准则计提固定资产折旧。

此举既可以减少公司的所得税负担，还可以减轻公司对资产负债表的负担，提高公司的偿债能力。

二、合理控制租金水平，优化租金收益结构
该公司通过合理控制租金水平，为商业租户创造最优秀的经营环境，同步确保自身利益最大化。

此外，该公司还通过优化租金收益结构，实现商业物业的最大化利润。

三、申报提供商业物业出租服务，减少税负
该公司在申报所得时，将自己提供的商业物业出租服务纳入扣除范围，以减少其应纳税额。

同时，该公司还通过合理规避税收风险，进一步减轻了公司的税负。

四、合理运用税收优惠政策，降低税负
该公司在税收方面合理运用税收优惠政策，从而降低税负。

例如，该公司可以适时使用增值税、企业所得税等税收优惠政策，减少公司的税负，增加公司的经济效益。

五、建立完善的内部审计体系，规避税收风险
该公司建立了完善的内部审计体系，并加强对商业物业出租服务税务申报的审核。

这种严谨的内部审核机制可以有效规避税收风险，确保公司的税务工作健康、有序开展。

在以上措施的帮助下，该房地产公司成功实现了其自持商业物业的税务筹划。

通过合理运用税收政策，减少税负、规避税收风险，该公司舒缓了资金压力，为公司的长期发展打下了坚实基础。

房地产公司自持商业税务筹划案例研究

房地产公司自持商业税务筹划案例研究随着房地产行业的不断发展，房地产公司自持商业项目的数量不断增加。

在面对日益严格的税务监管的房地产公司需要制定合理的税务筹划方案，以最大限度地降低税负，提高税务效益。

本文将以某房地产公司自持商业项目为例，分析其税务筹划问题，并提出相应的解决方案。

一、案例描述某房地产公司拥有一处自持商业项目，该项目位于城市中心商业区，租金收入稳定，年度租金收入达到1000万元。

根据当地税法规定，该项目应缴纳20%的企业所得税，同时还需缴纳5%的城市维护建设税和5%的教育附加费。

房地产公司还需缴纳土地使用税和房屋租赁税，年度税负高达30%以上。

在这种情况下，房地产公司需要针对自持商业项目进行税务筹划，降低税负，提高税务效益。

二、税务筹划问题分析1. 企业所得税：根据当地税法规定，房地产公司自持商业项目的企业所得税税率为20%，这是固定的税率，难以降低。

2. 城市维护建设税和教育附加费：城市维护建设税和教育附加费的税率也是固定的，各为5%，难以降低。

3. 土地使用税和房屋租赁税：土地使用税和房屋租赁税是按照土地面积和房屋租金计算的，税率也是固定的，难以降低。

三、税务筹划解决方案1. 合理设置成本费用房地产公司在计算企业所得税前，可以合理设置成本费用，进行全面合理的成本费用核算。

将某些符合条件的支出纳入成本费用范围内，如物业费、水电费、维护费等，合理扣减租金收入，降低应税额。

2. 跨区域纳税房地产公司可以考虑将自持商业项目分拆成不同的法人实体，分别注册在不同的地区。

这样就可以根据不同地区的税率和优惠政策来选择合适的地方进行纳税，降低税负。

3. 合理规划资产配置房地产公司可以将部分资产通过租赁、出售等方式转移给其他法人实体，减少自持商业项目的资产规模，从而降低土地使用税和房屋租赁税的税负。

4. 制定激励政策房地产公司可以通过给予员工股权激励、奖金政策等方式，将部分利润转移给员工，降低企业应税利润，减少企业所得税负。

【老会计经验】房产转租、转出和代销税务筹划案例分析

【老会计经验】房产转租、转出和代销税务筹划案例分析房产转租、转出和代销税务筹划案例分析根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

房产税由产权所有人缴纳，产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。

房产税的税率，依照房产原值计算缴纳，税率为１．２％，依照房产租金计算缴纳，税率为１２％。

那么房产转租、转出和代销房产税如何缴纳呢？让我们来看看三种情况房产税的支出。

示例一：改出租为转租Ａ公司的一处两层楼房位于城市闹市区，专门用于对外出租。

因该房屋设施陈旧，每年只能收取租金６０万元。

２００６年，该公司准备花５００万元对房屋进行重新装修改造，预计装修改造后，每年可收取租金２００万元。

但是，该公司在测算中发现，装修改造比税费负担增加了２４．５万元。

筹划方案Ａ公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方Ｂ（Ｂ可以是个人，如公司股东；也可以是企业，如公司股东投资的其他公司），并签订一个期限较长的房屋租赁合同（假设为３０年），每年收取租金６０万元。

然后由Ｂ出资５００万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金２００万元。

按此方案实施后，Ａ公司和Ｂ的税费负担合计为２１．５万元，比筹划前可少负担税费１３．５万元。

政策依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，也就是说，不论是从价计征还是从租计征，其前提是对房产所有人征税。

很显然，此例中产权所有人是Ａ公司，Ｂ是房产转租人，而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。

但需要注意的是，本例Ａ公司将房产出租给Ｂ应当按照正常交易价格收取租金，如果Ａ公司为了降低税收负担，向Ｂ收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。

示例二：转出减值房产Ｃ公司有一幢综合楼土建部分的价值为８００万元，２００２年，该公司花费２０００万元将综合楼装修为高档娱乐城，但是因经营管理不善，２００６年该公司决定停止娱乐城的经营活动，将娱乐城内的一些设施拆除，并改作其他用途（自用），该房产的实际价值也大幅度降低。

房屋出租的纳税筹划

房屋出租的纳税筹划企业将闲置的房屋对外出租，现已成为一种普遍的投资方式。

房屋出租业务主要应纳营业税和房产税。

具体规定为：按租金收入的5％计算缴纳营业税；按租金收入的12％计算缴纳房产税。

可见，房产税与营业税的计税依据都是租金收入，有一定的重复性。

因此，可以对企业房屋出租业务进行综合筹划，以减轻纳税人的税负。

一、合理分解租金收入企业将房屋对外出租收取的租金直接关系到应缴纳的营业税、房产税，租金收入高则承担的税负重：企业应尽量降低租金收入，或者将租金收入以其他收入形式表现，这样就能有效地减轻企业税负。

例1：某企业是增值税一般纳税人。

该企业1999年将位于市区的房屋一幢出租给某商贸公司，租金为每年150万元，租期为5年，租金中包含简单家具、空调的使用费以及电话费、水电费。

该企业当年购家具、空调等15万元(不含税价，下同)用于该出租房．预计使用年限为5年。

另外，当年为出租房支付电话费6万元、水费4万元(不含税价)、电费6万元(不含税价)。

根据《增值税暂行条例》的规定，购进固定资产的进项税额不得抵扣；用于非应税项目的购进货物的进项税额也不得抵扣。

因此该企业当年购置家具、空调等开支的15万元不得抵扣进项税额，购置家具、空调等的购进成本为17．55万元(15+15×17％)；家具、空调等年均使用成本为3．5l万元(17．55÷5)；水电费为11．54万元(4+4x13％+6+6×17％)。

根据《营业税暂行条例》及《房产税暂行条例》的规定，该企业房屋租赁行为应纳营业税=150×5％=7．5(万元)，应纳房产税=150×12％=18(万元)，应纳城市维护建设税和教育费附加=7．5×（7％+3％)=0.75(万元)。

假定房屋年使用成本为c，则该企业当年房屋出租成本为房屋年使用成本、固定资产使用成本、水电费、电话费以及应纳营业税、房产税、城市维护建设税和教育费附加之和：房屋出租成本=c+3.51+11.54+6+7.5+18+0.75=C+47．3(万元)，房屋出租业务税前收益=150-C-47.3=102.7-C(万元)。

房地产企业税收筹划实例分析

房地产企业税收筹划实例分析武汉市水务建设工程公司熊毅在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终是纳税人孜孜以求的目标。

税收筹划，就是纳税人在不违反国家税收法规的范围内，通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致。

税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。

对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。

对国家而言，税收筹划促进企业遵循国家产业政策的导向，有利于国家重点扶持的落后地区和幼稚产业的发展，有利于经济结构和产业结构的优化，从总体上扩大了国家税收的税基，增加了税源，有利于整个国民经济的健康、快速、稳定发展。

一、有关流转税的筹划(一)营业税的筹划方案例1：A房地产开发公司准备为一个住宅小区做促销活动．在开盘当日推出了一个面向客户群体的营销方案。

方案一：凡在开盘日签订购房合同的客户．均可以享受免交年的物业管理费、送价值千元的冷暖空调一台和新马泰旅游。

该销售优惠吸引了不少消费者前来购买．在优惠期间销售住宅，实现销售收入1 600万元，送出空调总价值1 0万元．优惠的物业管理费合计为4万元．送出的旅游团票价值26万元。

方案二：公司采取折扣的方式，优惠2．5％，直接送价值40万元的折扣。

这个案例涉及营业税中视同销售情况。

在方案一中公司直接给业主免交物业管理费用．免费赠送空调和旅游．这些免费赠送的实物和劳务要视同销售．在销售商品房的同时送实物和劳务，等于发生了混合销售行为，所以要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收入中．合并缴纳营业税，则公司应缴纳的营业税为(1 600+40)×5％=82万元。

在方案二中公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣，在成交价中抵减，则可以直接按折扣后的金额作为营业额．公司应缴纳的营业税为(1 600—40)×5％=78万元。