华侨城资产证券化案例
华侨城资产证券化案例分析
华侨城资产证券化案例分析XX年12月4日,XX证券设立发行了“欢乐谷主体公园入园凭证专项资产管理计划”(以下简称“欢乐谷专项计划“),原始权益人为XX 华侨城股份有限公司(以下简称“华侨城A”及其北京、上海的子公司,本次专项计划受益凭证的本金总规模为18.5亿元,其中优先级受益凭证本金规模为17.5亿元,分为“华侨城1-华侨城5”五个品种, 信用评级均为“AAA ;次级受益凭证规模为1.0亿元,由华侨城A全部认购;产品预期期限1-5年。
原始权益人华侨城A主体评级AAA, 欢乐谷专项计划受益凭证信用评级AAA。
原始权益人承诺,在每一个初始核算日,若在前一个特定期间内,某个欢乐谷主题公园的基础资产销售均价低于约定的最低销售均价和/或销售数量低于约定的最低销售数量,则由对应的原始权益人进行补足。
华侨城集团公司(以下简称“华侨城集团”、“担保人)为原始权益人的补足义务提供不可撤销连带责任担保。
本次专项计划受益凭证的本金总规模为18.5亿元,其中优先级受益凭证本金规模为17.5亿元,分为华侨城1-华侨城5五个品种;次级受益凭证规模为1.0亿元,由华侨城A全部认购。
本次专项计划设置投资者回收选择权和原始权益人赎回选择权。
欢乐谷专项计划的预期收益支付和本金偿还方式采用优先级/次级支付机制,按照本金比例计算,优先级受益凭证可获得由次级受益凭证提供的5.41%的信用支持。
专项计划产品基本结构一、基础资产及现金流预测基础资产指原始权益人根据政府文件,因建设和运营欢乐谷主题公园而获得的自专项计划成立之次日起五年内特定期间拥有的欢乐谷主题公园入园凭证。
特定期间及纳入基础资产的入园凭证数量及收入预测需经资产评估机构进行评估。
资产评估机构预测入园凭证销售现金流总计30.98亿元,优先级还本付息总计20.79亿元,其中利息为3.29亿元,入园凭证销售现金流对优先级收益凭证本金和预期收益的最低覆盖倍数为 1.49倍该计划的基础资产优势主要体现在符合国家文化和旅游产业政策导向;欢乐谷采取市场化经营,入园凭证定价不受政策干预,可快捷、灵活应对市场变化,有效抵御市场风险,有利于提高基础资产现金流入的稳定性;基础资产可产生的现金流较为充裕,正常情况下对专项计划募集资金划至华侨城 A优先级受益凭证本金和预期收益的覆盖倍数较高;基础资产地域不 同,分散了运营风险有利于提高基础资产现金流入的稳定性和专项计 划的安全性。
成都华侨城地产项目营销案例
项目基本信息 项目营销推广
核心竞争力
2.营销推广时间节点
7月19日产品品鉴会 在香格里拉酒店举行
9月13日会所 开放, 诚意金 收取
4月28日接待 中心正式开放
6月6日样板房 对外正式开放
8月10日诚意金 登记正式启动
项目定位研究 示范区评价
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
8月16日一期 多层开盘
9.20推出:
起价: 4880元/㎡ 均 价: 5500元/㎡
11.15推出:
起价: 4700元/㎡ 均 价: 5500元/㎡
销售情况
开盘当天销售90%, 目前剩5%
销售情况 开盘至今销售50余套
三、项目营销推广
4.现场销售组织
项目基本信息 项目营销推广
核心竞争力
项目定位研究 示范区评价
项目8月16日、9月20日和11月15日开盘均采用按照交纳了诚意金的 顺序选号的方式让客户分时间段分批次进入选房。
核心竞争力
项目定位研究 示范区评价
目录
项目基本信息及营销推广组织分析 项目规划设计分析 项目现场施工组织分析 项目成本控制分析
华桥城规划设计分析
一、规划方案剖析
成都华侨城占地3000亩, 由1200亩主题公园“欢乐谷”、50万 ㎡的都市娱乐商业及1500亩人文社区构成, 其中1500亩的地产 项目由东区、西区两个板块构成, 先期开发西区——成都华侨 城·纯水岸。成都华侨城·纯水岸是成都华侨城首先启动也是率 先亮相的项目, 占地面积约600亩, 以占地5万平方米的人工湖为 主要景观和中心。项目建成后, 将成为成都主城区内不可多得的 低容积率、超大规模亲水住宅项目。
华侨城欢乐谷资产证券化的案例研究
华侨城欢乐谷资产证券化的案例研究华侨城欢乐谷资产证券化的案例研究导言资产证券化是一种金融创新方式,通过将现有的资产进行转让和重新组合,将资产拆分为可以自行持有和交易的证券。
在过去的几年中,中国的资产证券化市场发展迅速。
本文将以华侨城欢乐谷资产证券化案例为研究对象,探讨其背后的动因、主要内容以及对市场的影响。
一、案例概述华侨城欢乐谷是一家以主题公园为核心业务的公司,拥有多个分公司以及房地产、零售、酒店等相关业务。
为了更好地提高公司的资金利用效率,降低融资成本,华侨城欢乐谷选择了资产证券化的方式。
二、背景与动因1.增加资金来源:资产证券化可以通过将公司的资产进行拆分和转让,使企业能够获得更多的资金来源,提供增强公司现金流的机制,满足企业发展的资金需求。
2.优化资产结构:华侨城欢乐谷拥有庞大的资产规模和多样化的业务,通过资产证券化可以实现将一部分资产剥离出来组成特定资产池,进行更有效的管理和运营,有助于优化企业资产结构,提高资产利用效率。
3.降低融资成本:通过资产证券化,华侨城欢乐谷可以将资产转变为证券,供投资者投资,从而降低企业的融资成本,提高融资效率。
三、具体实施华侨城欢乐谷资产证券化主要通过以下步骤实施:1.资产筛选:将企业的资产进行筛选,选择符合资产证券化要求的资产,比如房地产或其他具有稳定收益的资产。
2.资产剥离:将选定的资产从企业中剥离出来,形成特定资产池。
这些资产将作为证券发行的基础。
3.证券发行:将特定资产池转化为证券,供投资者购买。
发行的证券可以是债券、股权等形式。
4.交易与流通:发行后的证券可以在资本市场进行交易与流通,投资者可以通过购买这些证券来间接享受特定资产所带来的收益。
四、影响与效果1.融资渠道多元化:通过资产证券化,华侨城欢乐谷可以从传统的银行贷款融资方式中脱离出来,实现融资渠道的多元化,降低了融资的依赖性和融资成本。
2.提高流动性:证券化后的资产可以在资本市场进行交易,提高了资产的流动性,增强了投资者的买卖选择权,增加了市场的活跃度。
资产证券化典型案例
资产证券化典型案例工行宁波分行资产证券化姜建清、李勇《商业银行资产证券化:从货币市场走向资本》2004年4月8日,中国工商银行在北京分别与瑞士信贷第一波士顿、中信证券股份有限公司、中诚信托投资有限责任公司签署工行宁波市分行不良资产证券化项目相关协议。
此举标志着国有商业银行资产证券化取得了实质性突破。
在各方面积极推动资产证券化的背景下,宁波不良资产证券化项目自始至终受到监管部门和市场的高度关注。
7月底,销售工作全面完成,项目取得圆满成功。
1.宁波不良资产证券化项目交易结构(1)交易主体①委托人:中国工商银行宁波市分行,即贷款资产提供人。
中国工商银行宁波市分行将其从贷款资产中收取款项等权利信托转让给受托人,设立财产信托。
②受托人:中诚信托投资有限公司。
受托人按信托合同的约定收取受托人管理费,负责管理财产信托和相关帐户;选择并委托资产处置代理人代为处置信托财产中的债权资产,并对其处置行为进行监督并承担责任;与财产信托的其他参与方配合,计算并根据支付顺序在每一个受益权分配日向受益权持有人支付信托利益。
③受益人:在信托中享有信托受益权的人。
在信托设立时,委托人为惟一受益人。
信托设立后,为委托人,以及通过受让或其他合法方式取得信托受益权的其他人。
受益人享有信托受益权,根据信托合同的约定,受益人可以依法转让其享有的信托受益权。
④受益人代表:中信证券股份有限公司作为受益人代表,代表受益人行使权利。
受益人代表权利包括:信托合同约定的受益人的权利;监督受托人对信托事务的管理,并可根据合同约定要求委托人更换受托人,并按约定选任新的受托人;监督资产处置代理人对信托财产中的债权资产的处置,并可根据约定要求受托人更换资产处置代理人,并按合同的约定选任新的资产处置代理人。
受益人代表义务包括:遵守信托合同的约定,采取有效措施维护受益人的合法权益,并于每个信托利益分配日后的15个工作日内向受益人出具书面的受益人代表事务报告;当知道任何可能会影响受益人重大利益的情形时,应及时通知受益人。
阿森纳足球俱乐部资产证券化融资案例分析论文
阿森纳足球俱乐部资产证券化融资案例分析论文阿森纳足球俱乐部资产证券化融资案例分析一、引言阿森纳足球俱乐部资产证券化融资是指将该俱乐部的资产转化为证券,通过发行债券或股票来筹集资金的一种融资方式。
在全球范围内,越来越多的体育机构开始运用资产证券化融资来解决资金需求问题。
本文以阿森纳足球俱乐部为例,分析其资产证券化融资案例,并对其效果进行评估。
二、阿森纳足球俱乐部资产证券化融资的背景及目的阿森纳足球俱乐部作为英超豪门俱乐部,以其出色的战绩和庞大的球迷群体成为足球界的顶级品牌。
然而,对阿森纳来说,一直以来都面临着资金不足的问题。
在球员转会、新球场建设、市场开拓等方面,阿森纳需要大量的资金支持。
资产证券化融资是一种创新的融资方式,可以通过将资产转化为证券来筹集资金,以满足阿森纳的资金需求。
通过发行债券或股票,阿森纳可以通过投资者来融资,从而获得足够的资金来支持其运营和发展。
三、阿森纳足球俱乐部资产证券化融资的实施过程1、评估资产阿森纳足球俱乐部首先需要评估自身的资产,包括球员、品牌、商业合作伙伴等。
通过评估资产的价值,可以确定需要证券化的资产类型和规模。
2、选择资产证券化方式阿森纳可以通过发行债券或股票来实现资产证券化。
发行债券可以向债券投资者融资,而发行股票则可以吸引股权投资者对阿森纳进行投资。
3、制定融资计划阿森纳需要制定详细的融资计划,包括融资金额、融资期限、融资利率等。
这些计划可以根据阿森纳的实际情况和市场需求进行灵活调整。
4、进行融资宣传阿森纳需要通过各种宣传渠道,包括媒体、社交网络等,向投资者宣传融资计划。
通过有效的宣传,可以吸引更多的投资者参与到资产证券化融资中来。
5、发行证券根据融资计划,阿森纳可以向债券投资者发行债券,或向股权投资者发行股票。
债券或股票的发行可以通过证券交易所或其他机构进行,以确保合法合规。
6、使用融资资金一旦融资成功,阿森纳可以使用融资资金来支持其运营和发展。
这包括购买球员、改造球场、拓展商业合作伙伴等。
资产证券化典型案例
资产证券化典型案例工行宁波分行资产证券化姜建清、李勇《商业银行资产证券化:从货币市场走向资本》2004年4月8日,中国工商银行在北京分别与瑞士信贷第一波士顿、中信证券股份有限公司、中诚信托投资有限责任公司签署工行宁波市分行不良资产证券化项目相关协议。
此举标志着国有商业银行资产证券化取得了实质性突破。
在各方面积极推动资产证券化的背景下,宁波不良资产证券化项目自始至终受到监管部门和市场的高度关注。
7月底,销售工作全面完成,项目取得圆满成功。
1.宁波不良资产证券化项目交易结构(1)交易主体①委托人:中国工商银行宁波市分行,即贷款资产提供人。
中国工商银行宁波市分行将其从贷款资产中收取款项等权利信托转让给受托人,设立财产信托。
②受托人:中诚信托投资有限公司。
受托人按信托合同的约定收取受托人管理费,负责管理财产信托和相关帐户;选择并委托资产处置代理人代为处置信托财产中的债权资产,并对其处置行为进行监督并承担责任;与财产信托的其他参与方配合,计算并根据支付顺序在每一个受益权分配日向受益权持有人支付信托利益。
③受益人:在信托中享有信托受益权的人。
在信托设立时,委托人为惟一受益人。
信托设立后,为委托人,以及通过受让或其他合法方式取得信托受益权的其他人。
受益人享有信托受益权,根据信托合同的约定,受益人可以依法转让其享有的信托受益权。
④受益人代表:中信证券股份有限公司作为受益人代表,代表受益人行使权利。
受益人代表权利包括:信托合同约定的受益人的权利;监督受托人对信托事务的管理,并可根据合同约定要求委托人更换受托人,并按约定选任新的受托人;监督资产处置代理人对信托财产中的债权资产的处置,并可根据约定要求受托人更换资产处置代理人,并按合同的约定选任新的资产处置代理人。
受益人代表义务包括:遵守信托合同的约定,采取有效措施维护受益人的合法权益,并于每个信托利益分配日后的15个工作日内向受益人出具书面的受益人代表事务报告;当知道任何可能会影响受益人重大利益的情形时,应及时通知受益人。
酒店开发融资与变现模式
数量
42
面积
150-200
花园别墅/豪华花园别墅
丽江〃悦榕庄 泳池别墅/豪华泳池别墅
40
13
335
359-328
酒店位臵:丽江古城束河悦榕路 设计公司:Architrave Design & Plannning 客房数量:122 间/栋 酒店开业时间:2006 年 交通:丽江悦榕庄位于海拔二千公尺的丽江束 河古镇,自丽江机场搭车前往亦只需四十分钟。
模式 三
每月可入 获得承诺的固定收 获得承诺的固定 住若干天 参与酒店利润分配 益+浮动分红 收益+浮动分红 入住不影 承担保证业主月固 业主自付供楼款 业主自付供楼款 响收益 定收益的义务
模式 四
产权经营权归业主 业主自付供楼款
每月可入 参与酒店利润分配 住若干天
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© Copyright Centaline Group, 2010
C
酒店变现模式——酒店开发阶段
所有权
酒店开 发模式
1
经营权
产权酒店 股权酒店 私产酒店
使用权
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 11
产权式酒店是由个人投资者买断酒店客房的产权,即开发商以房 地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者,该方 式能够快速回现,减小开发 商资金压力,是目前酒店开发较为 普遍的做法
酒店开 发模式 使用权 经营权
产权酒店 股权酒店
委托经营 合作经营 带资管理模式
分时度假模式
快速变现能力强
持续盈利能力强
具备快速变现与 持续盈利兼顾
资产证券化案例分析(中信建投证券)
普通商业贷款, 518.47, 47%
学生贷款, 7%, 7%
信用卡贷款, 11%, 11%
汽车贷款, 14%, 14%
住房抵押贷款, 71.78, 7%
汽车贷款, 49.93, 5%
重整贷款, 82, 8%
真正意义上的信贷资产证券化,需要基础信贷资产具有较为广泛的数量,统计学意义上的违约率预期,投资者可对该项产品的 未来现金回流有较明确的预测,以便于进行投资回报率和风险的匹配;而国内的信贷资产证券化,大部分为某种贷款的出售行为, 为了实现贷款出表从而进一步扩大银行贷款规模,而且投资者主要为银行自身,因此大部分为普通商业贷款甚至是不良贷款处置, 其实并非真正意义上的资产证券化;因此,目前银监会对信贷资产证券化有总体额度控制。
2012/12
房地 产
欢乐谷主题公园入园凭证
4.25
4
7.21
1-4
8
3
16.58 0.34-5.34
12.79 0.27-1.12
13.3
1-5
17.5
1-5
国泰君安
东海证券 华泰证券 中信证券 中信证券 中信证券 中信证券
AAA
深交所
AAA AAA AAA AAA AAA AAA
深交所 深交所 深交所 上交所
交通银行
中海信托
2012上元一期个人汽车抵押贷款 证券化信托
上汽财务 上海国际信托
通元2012年第一期个人汽车抵押 贷款证券化信托
上汽通用金融
中粮信托
2012 年第一期开元信贷资产证券 化信托
国开行
中信信托
信元2008-1重整资产证券化信托
信达资产管理 公司
中诚信托
浙 元 2008-1 中 小 企 业 贷 款 证 券 化 信托
华侨城资产证券化案例
华侨城资产证券化案例华侨城资产证券化项目是我国企业资产证券化在旅游产业中的第一次有益尝试,其发行规模18.5亿元,发行期限5年期,融资成本5.5%至6%,取得了良好的成绩。
与银行信贷、债券融资等融资方式相比,具有如下几个特点:首先,华侨城欢乐谷是以提供娱乐设施为主的旅游服务设施类公司,深圳、北京和上海三家原始权益人资产负债率分别为71%、55%和79%,除华侨城A资产规模较大外,北京与上海两家公司的总资产均为20亿元左右,属于典型的高负债率、轻资产型公司。
通过对主题公园人园凭证的证券化,突破了传统融资方法对于高负债率、轻资产型公司的种种限制条件,对于旅游企业具有较强的借鉴意义。
其次,该项目在首期不足3亿元人园凭证收人的基础上,不仅利用5年发行期作为时间乘数实现杠杆放大,同时根据可靠的历史现金流记录合理预估了未来5年的增长,将有效资产规模进一步放大,最终实现了18.5亿元的融资规模和5年期的融资期限。
时间乘数以及预期增长两项创新有效挖掘了基础资产的融资潜力,取得了传统融资方法所不能效果,实现了良好的创新效果。
再次,本案例基础资产由位于深圳、北京和上海三地资产集合而成,利用聚集效应,通过统一的冠名将各地有融资需求的不同企业绑定在一起,发挥规模优势满足增信要求并提升评级,实现了全资本市场的公开融资。
集合融资模式不仅有效突破了单一企业因为规模小、信用低、成本高所面临的融资困境,而且打破了传统融资方式较强的地域限制,更是在企业资产证券化领域中具有重大创新意义。
最后,与传统融资方式中债券融资明确要求募投项目、银行贷款严格限定资金使用方向有所不同,企业资产证券化中的资金使用相对灵活。
例如本次专项计划募集资金就主要用于欢乐谷主题公园游乐设备和辅助设备维护、修理和更新,欢乐谷主题公园配套设施建设和补充日常运营流动资金,尽可能满足原始权益人的资金使用自由度。
此外,通过结构化的资产重组技术,本次专项计划将北京、上海和深圳三家独立欢乐谷的人园凭证收入进行打包重组,提升了资产的规模效应;同时采取了5档优先级收益凭证和1档次级受益凭证的优先与次级分层,将专项计划自身的信用等级提高了1至2个等级,降低了融资成本,具有十分有益的推广价值。
关于进一步扩大企业年金投资范围有关建议
关于进一步扩大企业年金投资范围的有关建议2011年,人社部等四部委下发11号令,明确企业年金基金财产限于境内投资,投资范围包括银行存款、国债、中央银行票据、债券回购、万能保险产品、投资连结保险产品、证券投资基金、股票,以及信用等级在投资级以上的金融债、企业(公司)债、可转换债(含分离交易可转换债)、短期融资券和中期票据等金融产品。
2013年3月,人社部等四部委下发了23号文,将企业年金投资范围进一步扩大到商业银行理财产品、信托产品、基础设施债权投资计划、特定资产管理计划和股指期货,其出台增加了企业年金投资固定收益类产品的选择,在一定程度上改变了年金投资收益高度依赖国内股票市场和债券市场的现状,有利于保持年金收益稳健增长。
从目前23号文件执行情况来看,积极效果应经显现。
今年下半年以来,受市场资金价格上涨影响,债券市场持续走低,以公开市场债券为主要投资目标的年金组合净值增长受到了一定影响,而资产配置中成本计价产品占比较高的组合净值波动则较小。
如中石化、中石油等公司年金计划由于较早配置了较高比例昆仑信托的中石油管道信托产品,组合收益得到了有力支撑,不出意外将大幅超越市场平均收益。
从建设银行受托管理的年金资产看,新四类产品配置比例也逐步提高。
截至12月末,建行受托管理的年金资产中,配置固定收益类新产品金额约30亿元,比例接近8%,这部分资产对组合收益率的贡献将在2014年逐步展现。
尽管23号文比11号令在年金投资范围上迈出了一大步,但是我们认为,从借鉴国际国内养老金投资经验,发挥年金管理机构投资管理专业优势,提高行业投资效率角度分析,年金投资范围仍有进一步扩大的空间。
尤其在当前国内资本市场持续低迷、波动加大的背景下,研究和探讨年金投资新领域将对分散年金投资风险、保障年金稳健收益有着积极深远影响。
一是从欧美国际养老金投资范围和领域来看,不仅资产是全球配置,投资手段也基本囊括了目前金融市场主要的金融工具。
以美国401K计划为例,其投资范围涵盖了国内国际金融市场的股票、债券、各类共同基金(包括股权基金)、ABS(资产支持证券)、MBS(贷款抵押证券)和Reits(房地产信托投资基金),丰富的金融投资工具为投资收益提供了有力保障。
案例分析(三):华侨城等五则
案例分析(三):华侨城等五则1、华侨城:整体上市前夕高管蹊跷卖票18名高管抛售公司股份285.58万股,合计套现3322.97万元。
华侨城A在最近6个多月中持续上演着高管卖票的大戏。
对一家上市公司而言,如此高规格的卖票阵容,实属罕见。
然而在最近的一次投资者交流会上,华侨城表示,搁置近一年的整体上市有了新时间表,正常情况下6月份可以把方案提交给证监会。
那么在整体上市这一天大利好启动前夕,华侨城高管为何纷纷卖票呢?知情人士透露,华侨城大部分高管当初是贷款买入的限制性股票,解禁后,自然需要套现以偿还贷款。
董秘李珂晖称,高管人员出售手中的股票属个人行为,是否贷款也是基于高管人员个人的财务安排,他并不认为半年以来18名高管的卖票行为是集体减持。
但事实上,华侨城高管在二级市场的抛售行为非常引人注目。
业内人士表示,华侨城高管减持的持续时间和人数,在上市公司中很少见。
而且减持时间点又选择在公司启动整体上市之前,如果没有其他合理的解释,仅仅以“个人行为”带过,很难让投资者信服。
2、ST方源:大股东伪造公章担保贷款导致4高管愤然辞职最近闹得沸沸扬扬的违规担保贷款事件,实际就是麦校勋伪造公司印章自作主张干的,并没有经过董事会的决议。
5月11日晚ST方源公告,董事会于5月11日收到公司总裁刘晓锋递交的书面辞职申请。
消息发出后,业界一片哗然。
在该公司董事会重新聘任总裁之前,由董事长麦校勋先生代行总裁职责。
这是ST方源最近 34天里,收到的第二封总裁辞职申请。
今年4月7日,ST方源原总裁许志榕以个人原因辞去总裁职务,该公司当时的副总裁、首席财务官刘晓锋随后代行总裁职责。
而这拉开了ST方源高管辞职的大幕。
4月8日,董事汤剑平辞职。
4月24日,副总裁邓裕潮辞职。
此外,5月8日,职工代表雷艳华也向董事会递交了辞呈。
3、四川金顶:华硕和华伦掏空上市公司的典型路径其实大股东掏空上市公司的套路是一致的,像吉林制药、华夏建投和汇通集团哪个不是赚了几十个亿,华伦集团只是将其发挥到了极致。
资产证券化操作
发行交易场所
交易所
固定收益证券平台 银行间市场和交 交易所竞价系统 (交易所) 易所
发行规模
应当与基础资产 不超过企业净资 不超过企业净资 无限制 (通常不超 不超过企业净资产(含少数 的现金流状况相 产(含少数股东 产(不含少数股 过3亿) 股东权益)的40% 匹配 权益)的40% 东权益)的40% 应与基础资产的 现金流状况相匹 短期(通常1-3年) 配(通常2-5年) 视项目而定 10个工作日内 中期,3-5年 中长期,5年以上 中期票据为,3-5年; 短期 融资券为1年以内。
企业对基础资产拥有真实、合法、完整的所有权; 基础资产可合法转让; 能在未来产生独立、稳定、可评估预测的现金流;
基础资产能够产生未来现金收益的合同权利的,有关合同应当真实、合法,未来收益金额能 够基本确定。
—基础资产可以为债权类资产、收益权类资产以及中国证监会认可的其他资产。 债权类资产:如BT合同债权、融资租赁、其他应收账款等。 收益权类资产:如电力收益权、高速公路收费收益权等。
(证监会)
备案制
具有符合规定资 非上市中小微企业 产的企业 较为灵活 较为灵活
非上市公司、企 具有法人资格的非金融企业 业 (包括上市公司)
募集资金用途
常用于置换银行 募集资金应用于企业生产经 常用于项目投资 贷款和补充流动 营活动,不可用作资本金, 和补充流动资金 资金 后续监管极为严格 银行间市场
5 Company Logo
资产证券化的定义和历史沿革
企业资产证券化
被割裂的时代 2004年1月,“ 国九条”提出“ 积极探索并开发资产证券化品种”;2005年8月, 中国证监会批准第一个试点项目,,企业资产证券化进入试点阶段。
1、联通收益计划 2、莞深高速公路计划 3、网通应收款资产支持受益计划 4、华能澜沧江水电收益专项资产管理计划 5、远东首期租赁资产支持收益专项资产管理计划 6、浦东建设BT项目资产支持收益计划 7、南京城建污水处理收费资产支持收益专项资产管理计划 8、南通天电专项计划 9、江苏吴中集团BT项目回购款专项资产管理计划
资产证券化成功案例3个
资产证券化成功案例3个目前,我国在商业地产专题阅读资产证券化专题阅读领域已开展了一些探索。
在已有案例中,大致可分为三类:一是标准REITs,如开元REITs和春泉REITs,均在香港上市;二是准REITs,以中信启航专项资产管理计划和高和资本的中华企业大厦案例为代表;三是其他通过专项资产管理计划形式实现的资产证券化,如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。
如开元REITs和春泉REITs,以国内酒店、写字楼为基础资产,通过REITs打包在香港上市。
开元REITs。
2021年7月在香港上市,基础资产为浙江开元集团旗下4家五星级酒店和1家四星级酒店。
实际发行25%的基金份额,发行价为3。
5港元,募集资金6。
75亿港元,预期回报率为7。
8%,由开元集团做担保,如达不到预期收益率,则由开元集团补足。
从投资人的结构来看,公众持有人比例为32。
42%、凯雷28。
39%、浩丰国际39。
20%。
春泉REITs。
2021年11月在香港发售,管理人为春泉资产管理有限公司,基础资产为北京华贸中心两座写字楼及地下停车位,发售定价为每单位基金份额3。
81港元,募集资金规模为16。
74亿港元,预计年化收益率为4。
94%-5。
23%。
2、准REITs典型案例包括高和资本的中华企业大厦案例和中信启航资管计划,其在部分运作环节上所呈现的方式已与私募REITs非常接近。
高和资本中华企业大厦案例。
中华企业大厦系位于上海南京西路上的一栋老旧的写字楼,高和资本通过非公开方式向高净值人群募资,门槛一般在3000万元以上,同时还利用了较高的金融杠杆。
中华企业大厦的总投资金额约9亿元,资金结构是3:2:1,即3指银行并购贷款,2指信托公司的夹层融资,1指高和持有的劣后级。
收购中华企业大厦后进行整体改造,汰换租户,提升品质,并引入国际的物业管理公司,将项目打造成南京西路一栋稀缺的精品写字楼。
国内由于REITs迟迟不能推出,如何在物业的流动性和物业整体价值的完整性两者之间取得平衡是商业地产行业的一个重大难题。
浅谈国内企业资产证券化——以华侨城A“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”为例
浅谈 国 内企业资产证 券化
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以华侨城A “ 欢 乐谷 主题公 园入 园凭证专项资产管理计划 ”为例
赖晓 晖 华侨 城 ( 亚 洲) 控 股 有 限 公 司 广 东 深圳 5 1 8 0 5 3
一
类产品受到一定的限制。该专项计划的实施, 将有效解决一部分资金
需 求。 ( 2 )该专项计划是 自国内第一单基于入园凭证拥有多个旅游项 目及主题公园 , 今 后可以将该融资模式拓宽运用, 盘活了其拥有的收益『 生资产。 ( 3 )该专项计 划 的年利率低于同期限的国内银行贷款基准利率 , 在 目 能融得较低成本的资金, 将减少公司的经
摘要 i 本文介 绍及 分析 了企业资 产证券 化的 发展现状 与意 叉 , 并 以 实 例 阐述 了 企 业 资 产 证 券 化 的 产 品 结 构 , 对 以后 设 计及 发 行 类 似 产 品 有 借 鉴 意 义 。 关键词 : 企业资产证券 化 ; 融资 ; 华侨城A
作为计划管理人发起设立该专项计划, 向合格投资者募集资金, 该专项 企业资产证券化的定义 企业资产证券化, 又称专项资产管理计划, 是指证券公司以计划管 计划将募集资金用于购买基础资产。 理人身份面向投资者推广资产支持受益凭证, 按照约定用所募集的资 原始权益 ^ 无偿代为销售基础资产 , 并定期于约定划款 日将基础 金购买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产, 并将该资产的收 资产销售收人蛇 0 入专项计划账户, 并由监管银 荭 行 资金监管。华侨 益分配给受益凭证持有人的专项资产管理业务。 城集团作为担保人 , 提供不可撤销连带责任保证。该专项计划募集资 金托管于托管银行 , 计划份额托管于中国证券登记结算有限责任公司 二 国内企业资产证券化的现状 并在深 f 怔 券交易所大宗交易系统进行转让交易。 国内企业资产证券化经过多年孕育, 于2 0 0 5 年正式迈 出了前进 3 . 主要意 义 。 的步伐。截至2 0 1 2 年共发行了1 2 个专项资产管理计划, 发行规模合计 ( 1 )华侨城A 的商业模式为 “ 旅游+ 地产”, 旅游业务前期投资 3 0 9 . 8 4 亿元 , 主要包括以下几类资产:1 、水 电气资产; 2 、路桥收费和 较大, 但回收资金周期较长; 而由于房地产调控政策的实施, 压制了房 公共基础设施 ; 3 、市政工程项 目; 4 、商业物业的租赁; 5 、企业大型设 地产业务的周转和盈利能力, 令华侨城A 在资金周转方面存在一定压 备租赁、大额应收账款; 6 、主题公园人园凭证等。 力 。另外, 受经济环境整体低迷的影响, 证券市场亦不景气, 发行权益
企业资产证券化在旅游产业中的发展机遇与实践研究——以华侨城资产证券化为例(下)
企业资产证券化在旅游产业中的发展机遇与实践研究企业资产证券化在旅游产业中的发展机遇与实践研究 ————以华侨城资产证券化为例以华侨城资产证券化为例以华侨城资产证券化为例((下)2016年07月29日第六,从投资者角度看,受限于旅游项目传统融资方式的不可复制性,其投资者也具有较强的地域化和个性化特点。
而企业资产证券化发行的资产支持证券是一种标准化产品,利用不同地区、不同性质、不同资质的旅游项目为基础资产发行的资产支持证券,通过规范化的信用评级过程,得到系统化的信用评级结果。
这一结果不仅为投资者提供了公正客观的可比信息,使其能够更好地评估项目风险与收益,而且它更是一张通往全国资本市场的通行证,帮助资产支持证券获得来自全国银行、基金、保险、证券等众多机构投资者的认可。
投资者范围的扩大不仅有效提高融资成功率、降低融资成本,还具有不可比拟的广告效应,为旅游企业带来了意想不到的附加值。
第七,从项目滚动开发角度看,以旅游基础设施类项目为例,首先由政府主导投资建成后将其委托给商业化机构运营,充分发挥市场化优势形成稳定的经营性现金流;然后政府以项目所有人身份将项目产生的经营性现金流作为基础资产打包并证券化,获得的募集资金顺利置换出项目中原有的前期投资;最后政府将被置换出的资金投入到新的项目开发中,实现良性的开发循环。
通过运用企业资产证券化原理,有效解决了旅游项目建设期大规模投入与经营期较小规模营业收入两者间的规模错配与时间错配问题,不仅有效盘活了有限的政府资源,发挥政府支持旅游产业发展的示范作用,而且通过正确的引导实现了政府资金与市场化运作相结合的可能性。
第八,从融资方式的融合性角度看,目前旅游项目正在出现大型化和区域化发展趋势,尤其是对于旅游基础设施类项目而言单体投资规模不断增大,单一融资模式往往难以满足需求,因此通过BOT+ABS 模式进行融资成为一种新尝试。
在项目前期由政府主导通过市场化程序选择有实力有经验的项目承揽人以BOT 模式启动项目。
论博物馆融资的新路径:资产证券化
被证券化的标的资产已转移至一项专项
此外 ,博物馆资产著作财产权开发所形成
的财产权利 , 包括有复制权 、发行权 、出
租权 、展览权 、广播权 、摄制权 、信息网
信托 ,但是主题公园的所有权仍 留在华侨 城 。中信证券担任此次交易的安排发行和
一
会在 2 0 1 3 年3 月颁布的《 证券公司资产证 券化营业管理规定 》,可 以证券化的资产
包括应收账款 、信任受益权 、基础设施收
益权等财产权利 ,商业物业等不动产财产
等 。目前 ,在我国 ,博物馆门票收入 、藏
品复制品授权许可使用费等作为财产权利 的一种 ,可 以形成现金流 ,因此可 以进行
益进行分 离 与重组并进行 一定 的结构安
在博物馆资产证券化融资中的实证案 例中,英国杜莎夫人蜡像博物馆利用博物
馆营业 收入进行证 券化融资 尤为 引题公园 , 在1 9 9 9 年5 月将杜莎夫人蜡像博物馆的营
业收入进行证券化 , 成功募集资金 2 . 3 0 亿 英镑 。
主承销商 ,该交易显示 出在既有法律法规
络传播权等 ,所有这些财产权利产生的收
益权都可以用作被证券化的基础资产。 从已发行资产证券化融资产品来看 ,
下将这类资产用于证券化的可能性 。这将 为国内借款方提供更多的融资选择 , 我国
博物馆 资产证券化 融资可借鉴 其成功经
验。
博物馆门票收益权或博物馆藏 品著作财产
新的融资空间。 博物馆资产证券化有利于更好地解决 博物馆业资金不足的问题。依据 中国证监
物资产 , 博物馆资产经营是 由其资产的属性 所决定的。 博物馆 资产既包括各种财产, 也 包含财产权利; 表现为财产、 债权和各种权 利以及知识形态的经济资源。 如博物馆藏品 复制品授权许可使用 费、 门票收入等财产权 利所产 生的收益 权 , 就 可 以用作 证券化 的基 础资产。 博物馆资产证券化在有效地解决博 物馆 业发展 资金 不足 问题 的 同时 , 依 然保 留 了 博物馆资产的所有权; 而且, 又盘活 了博 物馆存量资产 , 提高资产使用效率, 有利于 国有文物资产的保值增值。 关键词 :博 物馆 融 资 资产证 券 化 博物馆 资产
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华侨城资产证券化案例
华侨城资产证券化项目是我国企业资产证券化在旅游产业中的第一次有益尝试,其发行规模18.5亿元,发行期限5年期,融资成本5.5%至6%,取得了良好的成绩。
与银行信贷、债券融资等融资方式相比,具有如下几个特点:
首先,华侨城欢乐谷是以提供娱乐设施为主的旅游服务设施类公司,深圳、北京和上海三家原始权益人资产负债率分别为71%、55%和79%,除华侨城A资产规模较大外,北京与上海两家公司的总资产均为20亿元左右,属于典型的高负债率、轻资产型公司。
通过对主题公园人园凭证的证券化,突破了传统融资方法对于高负债率、轻资产型公司的种种限制条件,对于旅游企业具有较强的借鉴意义。
其次,该项目在首期不足3亿元人园凭证收人的基础上,不仅利用5年发行期作为时间乘数实现杠杆放大,同时根据可靠的历史现金流记录合理预估了未来5年的增长,将有效资产规模进一步放大,最终实现了18.5亿元的融资规模和5年期的融资期限。
时间乘数以及预期增长两项创新有效挖掘了基础资产的融资潜力,取得了传统融资方法所不能效果,实现了良好的创新效果。
再次,本案例基础资产由位于深圳、北京和上海三地资产集合而成,利用聚集效应,通过统一的冠名将各地有融资需求的不同企业绑定在一起,发挥规模优势满足增信要求并提升评级,实现了全资本市场的公开融资。
集合融资模式不仅有效突破了单一企业因为规模小、信用低、成本高所面临的融资困境,而且打破了传统融资方式较强的地域限制,更是在企业资产证券化领域中具有重大创新意义。
最后,与传统融资方式中债券融资明确要求募投项目、银行贷款严格限定资金使用方向有所不同,企业资产证券化中的资金使用相对灵活。
例如本次专项计划募集资金就主要用于欢乐谷主题公园游乐设备和辅助设备维护、修理和更新,欢乐谷主题公园配套设施建设和补充日常运营流动资金,尽可能满足原始权益人的资金使用自由度。
此外,通过结构化的资产重组技术,本次专项计划将北京、上海和深圳三家独立欢乐谷的人园凭证收入进行打包重组,提升了资产的规模效应;同时采取了5档优先级收益凭证和1档次级受益凭证的优先与次级分层,将专项计划自身的信用等级提高了1至2个等级,降低了融资成本,具有十分有益的推广价值。
一、未来展望
欢乐谷是我国最大的民族品牌主题公园,基于欢乐谷入园凭证而设立的专项计划的成功发行是对国家文化和旅游产业政策的积极响应,也是对民族主题公园品牌的极大支持,更是推动我国金融创新的一大创新举措,在旅游产业和金融行业中都取得了良好的示范效果。
利用稳定的服务费收人为基础资产发起的企业资产证券化专项计划,充分挖掘了轻资产型旅游企业的有效资产,不仅可用作基础资产的产品范围广,而且通过未来收益权规模和融资期限为杠杆有效放大融资规模,提高了基础资产的融资使用率,对我国不同地区、不同规模、不同类型的旅游企业具有普遍的适用性和较强的可操作性,必将成为旅游产业未来广泛使用的一种融资方式。
对金融行业而言,以旅游服务费收人为基础资产发行的资产支持证券,是我国企业资产证券化由试点业务向常规业务转换过程中的一次大胆尝试,突破了以往基础资产仅限于基础设施等传统行业的局限性,具有典型的示范作用,将引领企业资产证券化产品创新进入黄金发展阶段。
进入“十三五”,旅游业将初步建设成为国民经济的战略性支柱产业,产业发展前景十分广阔,企业资产证券化以其融资规模大、成本低、期限长等优势,将迎来更为广阔的机遇。
期待通过华侨城资产证券化案例可以使金融创新与旅游产业的发展实现有机融合,形成两个行业的双赢局面。