关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见

关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见
为规范业主大会解聘、选聘物业服务企业行为，维护物业管理市场秩序，保障广大业主和物业服务企业的合法权益，根据《沈阳市物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，现就此项工作提出如下指导意见：
一、解聘、选聘物业服务企业由业主大会决定，业主委员会应当执行业主大会的决议。

经专有部分占建筑物总面积50%以上且占总人数50%上的业主同意（以下简称“多数业主同意”），业主委员会应当代表业主大会与物业服务企业终止或签订物业服务合同。

未经多数业主同意，业主委员会不得作出解聘或选聘物业服务企业的决定。

二、尚未选举产生业主委员会的物业管理区域，经过多数业主书面同意，街道办事处（乡镇人民政府）可以指定物业所在地的社区居委会代行业主委员会职责。

三、20%以上业主提议解聘物业服务企业或业主委员会根据日常掌握情况拟解聘物业服务企业的，业主委员会应当向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）报告。

街道办事处（乡镇人民政府）在接到报告后7日内，应当召开物业管理联席会议，决定是否启动解聘物业服务企业程序。

街道办事处（乡镇人民政府）应当本着调解优先的原则，积极化解业主、业主委员会和物业服务企业之间的矛盾纠纷，促使各方达成谅解，履行各自义务；调解未果的，应当指导业主委员会组织召开业主大会进行表决。

四、业主委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，组织业主召开业主大会会议就解聘物业服务企业进行表决的，应当于会议召开前15日在物业管理区域内公示《关于召开业主大会会议的通知》（示范文本见附件1）。

业主大会会议一般以书面表决的方式进行，《解聘物业服务企业表决票》（示范文本见附件2）应当由业主委员会成员或业主委员会委托的楼长、单元长发放。

业主委员会应当在2名以上物业所在地的社区居委会工作人员监督下统计表决结果，并于统计结束后将会议通知、表决票等资料移交社区居委会保管。

五、解聘或选聘物业服务企业表决票应当由业主本人填写。

无民事行为能力或限制民事行为能力的业主由其监护人填写。

业主本人不能亲自填写的，可以委托他人填写，但受托人应当出具《业主大会会议表决票委托书》（示范文本见附件3），并作为表决票的附件。

六、发生下列情况之一的，业主委员会应当组织业主召开业主大会会议，启动选聘物业服务企业程序：
1.业主大会作出解聘原物业服务企业决定，拟重新选聘物业服务企业的；
2.物业服务合同期限届满前3个月的；
3.物业服务企业在履行物业服务合同期间终止服务的；
4.法律、法规、规章、规范性文件规定的其他情况。

七、业主委员会启动选聘物业服务企业程序时，应当根据国家、省、市有关规定，结合物业管理区域的实际情况，在广泛征求业主意见的基础上，参照同类小区（大厦）的服务标准和收费标准，
起草《选聘物业服务企业工作方案》（以下简称《选聘方案》），并提前15日通知全体业主召开业主大会会议就《选聘方案》进行表决。

八、《选聘方案》应当经过业主大会表决，其主要内容应当包括选聘标准和选聘方式。

选聘标准包括拟选聘物业服务企业的资质等级、信用情况，物业服务合同的期限，物业服务事项和质量标准，物业服务收费标准，物业服务履约保证金等内容。

选聘方式可以采取直接选聘，即业主委员会根据选聘标准，邀请1-3家符合条件的物业服务企业投标，全体业主根据投标企业的综合情况，填写《选聘物业服务企业表决票》（示范文本见附件4），多数业主同意且得票数最高者入选；也可以采取间接选聘，即业主大会以招投标方式选聘物业服务企业。

九、同一次业主大会会议，可以将选举业主委员会、解聘物业服务企业以及讨论《选聘方案》等重大事项一并讨论。

《选聘方案》经业主大会多数业主表决同意后，业主委员会应当按照《选聘方案》组织选聘。

为增加选聘工作的透明度，减少召开业主大会会议次数，业主委员会在起草《选聘方案》时，提倡选择以招投标方式选聘物业服务企业。

十、采用招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当持业主大会决议，按照我市有关物业管理招投标规定组织招投标活动。

物业管理招投标开标、评标等活动统一在市物业管理招投标服务大厅进行，由业主委员会委员代表和市物业管理招投标评标专家共同组成评标委员会。

评标委员会采用7委制的，业主委员会代表占2席、评标专家占5席；采用5委制的，业主委员会代表占1席、评标专家占4席。

十一、选聘物业服务企业工作结束后，业主委员会应于3日内与中标的物业服务企业签订物业服务合同，并将中标结果及物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公告。

业主委员会或物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内，持物业服务合同到物业所在地区、县（市）房产主管部门备案。

十二、物业服务企业收到业主大会决定终止物业服务合同或物业服务合同期限届满后不再续约的通知后，应当继续按照物业服务合同约定提供服务，直至物业服务合同终止，同时做好预收物业费清点、业主共有财产查验等交接准备工作，并在合同终止前向业主委员会办理移交。

业主大会于物业服务合同期限届满前终止物业服务合同造成物业服务企业经济损失的，物业服务企业可以依法维护自身合法权益，但不得以与业主大会存在经济纠纷或以部分业主拖欠物业费为由拒不撤出管理项目。

附件1
关于召开业主大会会议的通知（示范文本）各位业主：
根据《沈阳市物业管理条例》、《印发〈关于业主大会解聘选聘物业服务企业指导意见〉的通知》等有关规定，结合本小区（大厦）实际情况，决定从月日起至月日止，以书面征求意见的形式，组织全体业主就是否解聘物业服务企业进行表决。

届时，本会委员或业主代表将携带表决票，登门征求您的意见，请予配合。

同时，请各位业主以对本小区（大厦）整体利益高度负责的态度，就表决事宜提前酝酿，做好准备。

小区（大厦）业主委员会
年月日
附件2
各位业主：
经20%以上业主提议（根据业主委员会日常掌握情况），我们决定组织全体业主就是否解
聘物业服务公司进行表决。

请配合我们填写好表决票和表决人情况，并确认已提前15天以上收到此次表决通知。

小区（大厦）业主委员会
年月日
解聘物业服务企业表决票（示范文本）
表决人情况
说明：1．请用墨水笔填写，出现填写错误的，须重新填写；
2．送达表决票的业主委员会委员或业主代表负责核实填票人身份，业主、监护人或代理人应予配合，出具相关证明；
3. 表决票及表决人情况以及送达人、送达身份、送达时间等须填写完整，否则按废票处理。

送达人姓名：
送达人身份：
送达时间：年月日
附件3
业主大会会议表决票委托书（示范文本）
本人为市区小区（大厦）号楼单元层号业主（产权证号：建筑面积：平方米）。

兹委托代表本人参加本小区（大厦）业主大会会议。

委托时限：年月日至年月日
委托事项：代表本人参加业主大会会议，并在业主大会会议上反馈本人的意见
本人对此次业主大会会议表决事项的意见如下：
1. 本人同
意、、、、当选为业主委员会委员。

（注：填写同意的业委会候选人姓名）
2. 本人同意（不同意）解聘（选聘）物业服务企业。

3. 对其他议题本人的意见是：（注：填写同意、反对、弃权）
A. 管理规约：。

B. 业主大会议事规则：。

C. 选聘物业服务企业工作方案：。

委托人（签章）：受托人（签章）：
身份证号：身份证号：
y3 w \8 `9 e6 F5 B" E6 E3 ?: v/ V' _6 f+ U买房,购房,装修论坛,房产论坛联系电话：联系电话：
年月日
附：委托人选举证、双方当事人身份证复印件、房产证复印件
附件4
各位业主：
根据《小区（大厦）选聘物业服务企业工作方案》，现推荐、、
等家物业服务企业作为候选企业，请予表决。

在您填写本表决票前，请确认如下事项：
1．充分了解《小区（大厦）选聘物业服务企业工作方案》；
2．充分了解候选物业服务企业情况；
3．提前15天以上接到此次表决通知。

小区（大厦）业主委员会
年月日
选聘物业服务企业表决票（示范文本）
表决人情况
说明：1．请用墨水笔填写，出现填写错误的，须重新填写；
2．送达表决票的业主委员会委员或业主代表负责核实填票人身份，业主、监护人或代理人应予配合，出具相关证明；
3. 表决票及表决人情况以及送达人、送达身份、送达时间等须填写完整，否则按废票处理。

送达人姓名：
送达人身份：
送达时间：年月日
主题词：城乡建设物业管理业主大会通知
沈阳市房产局办公室 2011年8月30日印发
（注：文档可能无法思考全面，请浏览后下载，供参考。

可复制、编制，期待你的好评与关注！）。