上海浦东星河湾—产品解析
上海房地产投资收益研究——上海浦东星河湾
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经 济论坛
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择低容积率的房子 。 一个 有着广 泛好 评的开发小区往往是高质量和高
容积率的完美结合 。 一个 良好 的居住小 区， 高层住宅 容积率 应不超过
５ ，多层 住宅应不超过 ３ ，绿化率应不低于 ３ ％。上海 浦东 星河湾的容 ０ 积率为 １５ ，绿化率为 ３ ％。由于受土地成本的限制 ，并不是所有项 ．８ ５
旧 ， 海浦东星河湾与广州 、 京星河湾相同 ， 上 北 一样 具有超越
７ 观和微观的各项优势 。 宏
偻盘 的定位
陈 星河湾位于上 海锦绣路上 ， 在房产板块里属 于国际化氛围浓 ｊ 板块 ， 是一个高端住宅。花木板块位于 陆家嘴金 融区外围 木 这
Ｉ ， 层 具体指龙阳路 、 山路 、 高路合围区域 。外籍人士 、企 罗 杨
人文环境 既与建造者有 关， 也与居住者有关。 这种氛围是一种共
同的人 文表现 ，能直接反映一个社 区的底 蕴。相对而言 ，人文环境更
群居住 以外 ， 星河湾的物业管理水平和楼盘配套水平也拥有相当高的 标 准 ，正适应了人们不断变化的住房需求 。 上海 世博 会的开 始会使周边楼 盘收益非浅 ， 将会吸 引更多境外人 员对此地投 资。精品楼盘一直深 受广大投 资者 喜爱 ，星河湾 交通 便 利 ，周边 配套齐全 ， 次高会成为此楼盘升值的保障 。此外 ，购买浦 档 东星河湾的消费者大多数都是事业有成的人 ， 不会 因为缺钱而进行甩 卖 ， 以不必担心楼价 会下跌 的问题 。上海浦东 星河 湾前景无限 ，未 所
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经 济论 坛
上海房地产投 资收益研究
【易居】上海_星河湾_产品建议报告82P
上海成交均价 区域占位
闵行成交均价 板块占位
颛桥成交均价
上海整体公寓市场成交量已经连续4月呈现下滑 态势。 闵行区公寓产品去化量占全市约为10%，且一直 保持稳定。 颛桥板块公寓产品在区域内一直保持较低的占位， 但近3个月有明显上升，主要是因为“鑫都城云天 绿洲 ”项目近期因其小户型、低总价而持续热销 所至。
0
-20%
08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08
上海去化
闵行去化
颛桥去化
区域占位
板块占位
08.01~08.08公寓产品成交均价市场表现
20000
10%
15000 10000
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-50%
08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08
6000~7000 10000~12000
08.01~08.08公寓产品成交总价市场表现
100% 80% 60% 40% 20% 0% 08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08
<60
60~70
70~80
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90~100 100~110 110~120
全市公寓产品供求及成交均价走势
尽管市场恶劣，但08月还是有部分楼盘仍能耀眼夺目。 成交排名第一的正阳世纪星城之所以热销，主要归功于其本身的地理位置。该案地处奉贤最繁华的南桥
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宏观市场解读——别墅市场 联排别墅抗跌性好，独栋豪宅进入市场冰冻期
万平方米 45.00
40.00
星河湾特色与选材
星河湾酒店、品质体现于细节，星河湾在材料的使用、电器与设防的选用、水电安防系统的完善、户型设计的优化、室内灯光设计的提高、美观性与实用性的结合等多方面品质上均有所提升。
特别值得说明的是，星河湾的户型设计与装修设计紧密结合，三期样板间的装修工艺，在吊顶、墙面铺装、勾缝、拼花、镶嵌、石料打磨等方面娴熟精湛，令人叹为观止。
星河湾如此的“敢为天下先”，这种自信究竟源自何种内在支撑？世上事，最怕“认真”二字，若再加上“用心”，则可“内圣而外王”。
星河湾一、二期的用心，对不谙地产的普通消费者来说，亦深具震撼力。
不论是其中西合璧的欧式新古典建筑立面、与锦绣南国无二的大幅绿化上的立体园林、尊贵的厅堂空间、还是令人叹为观止的精装品质，都以视觉盛宴般的震慑效果强烈刺激着消费者的感官体验。
建筑品质再树新标星河湾建筑品质工艺再一次的超越星河湾在建筑材料选择、机电电器设备选用、户型与装修设计高度统一、高难度装修工艺的应用等层面较之前两期，均更胜一筹。
“大气、贵气”的三期样板间带给观者的感受只能用“震惊”来形容。
它将执著细节为本源的品质文化，上升为一种纯粹的生活乐趣和文明，是品质生活向艺术再向实用性的一次超越。
澳洲ASI砂岩星河湾外立面所采用的澳洲ASI砂岩具有质量好、硬度强、色彩均匀、抗风化且纹路绝不重复的特性，其身价是国产砂岩的四倍，具有同等产品无法复制的高贵。
德国STO外墙涂料星河湾外墙涂料为德国STO外墙涂料STO公司创建于1835年,这个生产建筑墙体材料的家族企业经过百余年的发展，“理性筑造”以保持和增强建筑物的使用功能，提高建筑物的使用价值，并延长它们的使用寿命为基础。
“理性筑造”以创造环保、健康、舒适的人文环境为最终目标，绿色环保、色彩丰富持久、色泽饱满稳定、抗酸抗潮、卓越的耐擦洗性德国STO华南地区代表处ph137******** qq891840864无螺丝钉外窗定位助力推拉门星河湾采用中空玻璃和镁铝合金组成的窗户，其强度、硬度和隔音功效均高出普通玻璃窗数倍，整扇窗户看不到一颗螺丝钉却异常坚固。
易居---上海星河湾总结
浦东星河湾项目工作总结2009.08星河湾，如何实现自己的价值？》……内容页码第一部分浦东星河湾介绍3第二部分星河湾热销解码77第三部分项目成销启示96黄文仔宏宇集团于2000年推出的“星河湾”，以“打造中国房地产劳斯莱斯”为旗帜，成为当时国内最受瞩目的房地产品牌之一，黄文仔也因此奠定了在业内的强势地位。
在制造“星河湾神话”的同时，与和记黄埔联手把海怡半岛打造成广州的“长岛”，成为顶级富豪的家园。
宏宇集团规模不小的土里储备也让投行加快了帮助其上市的步伐。
(摘自：胡润百富)公司背景介绍舍得用心创新2005年北京星河湾走向全国2000年广州星河湾立足广州2009年浦东星河湾面向世界星河湾产品介绍我们对星河湾项目进行层层分解：•社区•规划•建筑•景观•装修社区营造星河湾，给业主打造的不仅是单一区域的豪宅产品而是通过完整社区营造为业主提供高端的生活与社交平台！那么，星河湾如何打造社区整体感？》功能完善和城市意象手法是关键。
完善居住、生活、社交各个方面，打造星河湾社区五大要素商业街物业酒店教育会所》完整配套星河湾的完善之处在于：不仅有住宅街区、物业、商业街等生活要素，也包括学校等教育配套和会所社交配套，还拥有五星级酒店配套。
浦东星河湾商业街将以高端定制为主，引进具有悠久历史的国际顶级品牌及私属定制的贴身VIP服务。
通过顶级品牌入驻，进一步强化跨界营销以及生活方式、交流平台的塑造。
酒店会所教育物业商业街物业服务方面，浦东星河湾统一为酒店式管理，且引入“金钥匙”管理标准。
星河湾是第一个把金钥匙酒店服务引入住宅管理服务的房地产企业。
酒店会所教育物业商业街浦东星河湾在教育配套方面规划有小学、幼儿园，以“大社区、大教育”的理念，努力为业主孩子提供卓越教育，给孩子营造一个高尚的成长氛围。
广州星河湾配套有番禹执信中小学，灵格风国际幼儿园北京星河湾配套有星河实验小学，德福双语幼儿园酒店会所教育物业商业街会所分为两种：泛会所及四季会•泛会所分散于各个组团中，如底层大堂等交流空间•四季会为项目星级会所，包括中西餐厅、康体娱乐中心等星河湾项目配置有四季会会所，以国际顶级的品质标准，为高知、高贵、高雅的品质精英，打造独特、优雅的体验空间。
星河湾的产品特点非常适合香港地区的中高层人士
星河湾的产品特点非常适合香港地区的中高层人士目前内地的大城市当中，生活圈子非常国际化的一群人具备无尽的购买潜力。
因此，星河湾在许多细节上都融入国际元素，来博得买家青睐。
据熟悉，星河湾的采购人员渗透至世界各地，包含园林的花草树木，与室内装修材料，许多都是从世界各地辗转而来。
星河湾的目的很简单，就是要营造一个国际社区的氛围。
为此，星河湾不惜血本，接待大批国际人士，其中包含新西兰等国原政要领事等等。
据透露，去年年底，仅接待欧洲商会的一次短期考察，广州星河湾便一掷千金，投入高达170万元。
相关于仅花几万或者者几十万元来搞一次活动的普通楼盘而言，星河湾堪称大手笔运作。
星河湾有自己的目标，即走出国门进行产品与品牌的双重营销，而其标志，便是日前与香港中原地产的合作。
今年，星河湾地产全国战略提速，推出太原星河湾、上海星河湾与广州星河湾七期。
加上目前正在运作的三大项目，六大项目将同时运作。
太原星河湾是星河湾地产在非一线城市中打造的首个项目。
在去年楼市低迷的2月份，星河湾地产以13.26亿元竞得太原龙城大街南侧1020亩地块。
估计该项目在今年下半年面市。
“太原项目比星河湾以往的任何一个项目都要精彩。
”梁上燕透露，太原星河湾的楼距超宽，达到六十米；环境一流，小区内有一个2万平方米的湿地公园。
尤为重要的是，星河湾进军太原，希望全面对接山西五千年的文明。
上海浦东星河湾东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。
距离陆家嘴大约8公里，直接同意2010展会辐射。
与其对街相望的是浦东图书馆新馆（在建）与浦东干部学院，轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路高科西路邻近，与该案距离约1公里。
只是，周边日常生活配套关于这一豪宅来讲，利好甚微，星河湾定位为一个高档住宅，内部就规划有学校、菜场等全方位的配套，结合由五星级酒店演化而来的“金钥匙家政服务”，丰富而私密的生活完全能够在园内解决。
上海浦东星河湾定位为豪宅产品，价格首先是周边楼盘所不能比拟的，从广州、北京的星河湾项目来看，产品的特殊性与高端程度，表达在选材、建造到装修等全系列的高端化，园林式的社区景观，甚至达到室内装修的精巧程度。
上海浦东星河湾产品剖析
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营销推广——（3）客户攻势 3、公关活动造势
营销推广——（3）客户攻势 3、公关活动造势
营销推广——（3）客户攻势 3、公关活动造势
上海浦东星河湾——营销推广
易居会邀约2万组，筛选200组意向客 户，有2500 组客户表示参观 邀约全上海的基金经理 易居高管交际、饭局邀约的客户 研究院邀约的客户 8月8日易居参战人员达300多人 易居臣信金鹰队、红鹰队维护秩序 新浪现场直播
480积 290000㎡
商业面积 21560㎡ （商业街）
总户数 车位数 商业街 会所 道路面积 平均栋距
2063
2983（其中地下2905，地面78）
地上面积：10907㎡ 地下面积：10653㎡ 地上面积：5793㎡ 地下面积：11288㎡ 25000㎡
约70m
上海浦东星河湾主要分为教育（小学及
西瓦，是西班牙瓦的简称，英文名Spanish tile,因其外型象英文字母“S”，所以俗 称又叫S型瓦，因其最早是在西班牙等西欧国家出现并流行，逐渐传入亚洲。西 瓦造型起伏变化多，富有古典的欧式风味，铺盖后自然高雅，格调独特。 国内能真正生产西瓦的厂家较少，且集中于广东佛山一带。星河湾源于广州，一 直使用西瓦铺设。
拼花制作和精确铺设上海浦东星河湾精装标准在客厅中运用一些体现业主品味的附属品能够提升空间的艺术气息通过错层等手法使客厅层高较其他空间更高地面为大理石拼花天花板吊顶造型复杂墙面装饰精细用材高档对施工难度大上海浦东星河湾精装标准卧室常设置落地窗运用多种灯饰营造舒适安逸温馨私密的环境卧室材质以黑檀木为主包括实木地板实木门及门套实木及软布包装饰墙面实木家具等八角窗是主卧特色上海浦东星河湾精装标准卧目标客户主要为国内认识厨房设计上仅有中式而无西式厨房大理石台面和地板墙面不锈钢防污板德格品牌厨具吊顶等元素体现装修品质上海浦东星河湾精装标准墙面石材铺设玻璃马赛克修饰上海浦东星河湾营销推广舆论攻势媒体攻势客户攻势?项目组全体推广?项目组全体推广?集团高层推广?研究院专家推广?媒体公司推广?臣信推广?第一财经战略合作?新闻炒作五路攻势?广告集中投放攻势?第一财经战略合作?新闻炒作五路攻势?广告集中投放攻势?老业主?易居高端客户资源?公关活动营销推广1舆论攻势?易居星河湾项目组全体成员推广?易居集团各板块高层推广?易居研究院专家推广?易居媒体公司推广?易居臣信公司推广营销推广2媒体攻势1第一财经战略合作五项合作方案
星河湾_上海浦东星河湾项目案例研究剖析
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
300张施工图纸，力求0误差
3倍于其他地产项目的施工图纸，确定施工中的每 一个细节之处，只为了打造一个完美的居所。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
小面积墙体的砌筑
•为保证后期的装修质量和效果，弃用砖墙形式 ，改为混凝土现浇砌筑。 •保证小面积墙体构件、转角、墙的厚度的精致 细腻，尺寸控制、墙面的光滑平整，从而服务 于后期的质量保证。
样板房精装修 = 交房标准
“星河湾住的房子就是样板房，我们的样板房就是交给业主的验收标准” ——黄文仔先生
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
室内设计先行于结构设计
“星河湾的样板房之所以能够令客户震撼， 最关键的原因是，室内设计先于结构进行。 房子还没有做的时候就开始扣细节，这个 过程很辛苦，但是很高兴，没有一个开发商是 这样的，从室内设计开始，从空间开始。” ——室内设计师邱德光先生
• 星河湾室内线条华丽复杂，工艺难度非常大，需要投入大量的人力和时间。
结构施工图纸已整合了室内装修设计要求
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
“200平米空间做出300平米的感觉”
室内空间的设计，更多考虑是视觉的穿透力，放大空间。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
精确放线，按“图”施工
• 精确放线：按设计图纸1：1画在现场的 墙面、地面、天花等各处。 • 放线需要至少10天，因为星河湾的施工 图纸量是其他项目的3倍。 • 施工工序：放线——确认材料尺寸并定 制——施工。 • 每套房的装修均按照这道工序做，样板 房的标准就是业主入住的交房标准。 卫生间石材比较多，尺寸都已预设，保 证成品表面平整。
星河湾的系统研究：梦幻豪宅
浦东星河湾
分类标准：房型面积、房型格局
相似户型：A1
相似户型：A3、A4、A5、A6 、A7、A8、B1、B2、B3、B4 、B5
巨资购买名贵树种进行苗圃培育然后进行全冠移植，全冠 移植能保持树木整体的美观，使业主一入住就能享受成熟 园林浓荫摇曳的美景，但也造成巨大运输养护的成本和难 度。不仅要在运输中最大限度确保根系和枝干的完好，并 且因通常只能一辆车运送一棵树，而需要付出很大代价。
黄蜡石采自广东英德深山山涧里，为了寻找理想 的原石，星河湾特意从山林里开辟了一条运输通 路，并用专列行程一千多公里，运送千吨黄蜡石.
浦东星河湾一期以四房 为主，三房次之，主力 面积为219-316平米， 户型强调舒适、尊贵、 奢华.
太原星河湾的一期户型 面积分别是295、320、 380、530㎡四种户型
浦东星河湾 户型
三房三厅三卫 四房三厅四卫 五房四厅五卫
北京星河湾
面积
219-220㎡ 240-316㎡ 486-592㎡
在中国的四个城市六个星河 湾项目中无论是华北还是华 南,无论是什么样的气候,突 出的景观特征就是水主题景 观打造,将震撼力十足的中央 泳湖结合自由流动自循环的 入户水景结合在一起.
景观之水景系统：多种设计手法处理水景，叠水喷泉、瀑布湖 泊、惬意泳湖、清澈溪水等，有大有小、有深有浅、有动有静 ，全方位体现水不同的美态和意境
别墅设计元素公寓化：将别墅的设计元素充分运用到高 端公寓的设计中，实现公寓生活别墅化的第一引导
利用平层优势： 充分利用公寓的大平层的优势,扩大产 品设计的亮点
自成体系：形成了自成体系的设计原则和装修标准
户型之概况:广州星河湾以小面积产品开始启动,第四期全部调 整为大面积产品
浦东星河湾 产品解析.
●完善的配套公建。（幼儿园、小学、会所、便民商业街，以外
向型布局，既服务本区又向社区开放）
●与建筑交融的绿化体系。（连绵不断的绿化体系和流动的
景观空间，以花园围绕建筑，建筑坐落在花园中）
●主动创造场地貌。（下沉式瀑布花园,中央艺术泳池。）
一、有特色和突破的规划设计。
层次丰富的吊顶
圆形餐厅
八角形景观卧室、一步阳台
三、细致而周到的户型设计及室内装修。
3.舍得选用丰富的高档材料 舍得在装修材料的选择和运用上花钱，对各种高档装修材料合理的综合使用，充分体现了星河 湾人的水准和装修理想。高档进口石材的大量运用，几乎每个房间都能看到石材运用的效果： ●地面（地面拼花的种类就有几十种之多） ●墙面和墙面造型 ●窗台、门套、踢脚线等细节和收口 ●石材加工精细、纹路优美 ●硬质石材曲线形式加工 其它一些高档装修材料的综合运用： ●高档马赛克 ●能消除墙面感觉的镜子 ●光芒四射的水晶吊灯 ●客厅、卧室各色地毯等。另，主要材料方面按照所用场所的主次，对材料材质进行不同 选择。
1.入户感加强 2.空间布局紧凑合理 3.动线更流畅 4.功能更明确
பைடு நூலகம்
圆形空间的应用
三、细致而周到的户型设计及室内装修。
2.室内空间层次丰富，形式多样： ●地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅连接） ●多级、多层次的天花造型设计 ●搭配圆形叠式天花的圆形餐厅设计 ●八角形的270度观景主卧室。
地面的落差设计
三、细致而周到的户型设计及室内装修。
1.户型多种多样，布局、功能等均 比较理想： ●户型设计工整，轴线感强，符合 人们对高级别建筑的心理暗示作用， 动静分开，两大功能区通过门厅连 接； ●厨房设计巧妙，整体西厨与早餐 一起，有效节约室内空间； ●采用圆形灰空间进行过渡，视觉 舒适，体现了传统高贵气质； ●次卧室和佣人房也都带独立卫生 间，方便使用；
[建筑土木]浦东星河湾2期产品挖掘
![[建筑土木]浦东星河湾2期产品挖掘](https://img.taocdn.com/s3/m/debc002d66ec102de2bd960590c69ec3d5bbdba9.png)
设计
独特的墙纸设计
室内设计所采用癿墙纸类型各 样，纹饰造型特别癿吋时，墙 纸癿材质也是多种多样。戒像 流水倾泻，如银河落九天，戒 如皮革拼贴质感癿花朵纹饰， 将狂野不幽静结合到恰当好处。
典雅大气的外立面雕花
采用立面砂岩浮雕 设计细节丰富、美观 建筑材料运用有所延续。（广州、北京星河湾 外墙均采用澳洲砂岩呾加拿大佛漆）。
外立面
楼王外立面GRC浮雕
楼王
二期楼王北向外立面中殌，每层都镶嵌有 GRC牡丹花造型浮雕，使楼王组团外观更显 华丽、典雅。
外立面
以做家私的高标准做外立面
二期小区入口处癿保安亭，外立面吋样采用澳洲迕口淡水砂岩癿干挂工艺。
设计
艺术品的锻造历程 精美墙体饰面，纯手工打造
客厅过道墙面不顶部采用波浪纹饰， 象征着“福如东海”之吉祥寓意。
5月26日
5月26日
设计
艺术品的锻造历程 精美顶部饰面，纯手工打造
设计
艺术品的锻造历程
复式楼体顶部复杂吊顶工艺
从正下斱，无论哪个角度仰规看到癿都会是正囿形， 斲工亰员癿多次调试，才莳得了最佳规角
无遮挡的尽情享叐户外景观
空间
室外宽大的机房空间
阳台为业主设计两个机房空间，幵迕行区隑，为业主带 来更多癿便利。
设计
保证内部格局呈中轴线对称
中国之美——叏东西、南北汇聚的中心点做中轴线 吊顶幵严格对称
吊顶癿形状呾地面拼花癿 形状严格统一对称
餐厅吊顶、客厅吊顶不 中轴吊顶统一水平线
门厅吊顶不中轴吊顶到 底部卧室门前癿小厅吊 顶都严格统一在一个水 平线上。
上海星河湾个案分析
2021/6/12
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Who 星河湾是谁
广东宏宇集团成立于1994年，2001年成功推出星河湾地产品牌，在行业中树立了好房子的标准，接受各地的参观考 察团体数百个，获得国内外荣誉奖项四十多个，成为中国品质地产的探索者，所获地产奖项颇丰，其中分量最重的 莫过于2008年有着世界房地产届奥斯卡美誉的cnbc发颁发的北京星河湾“国际房地产亚太地区最佳公寓五星大奖” 这就意味着星河湾首次代表中国获得 世界认可。成为全球五大梦幻豪宅之一。
项目参数表 总占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 得房率
200000m2 一期住宅9.5万m2
1.58 35% 90%、
建筑风格
新古典建筑风格
近期开盘时间 2009年8月8日
交房状况 规划期数 当前期数 发展商
豪华装修 3期 第1期 星河湾地产开发有限公司
交房时间 总户数 新推套数 车位户数比
现房 未定 322 1：1
2021/6/12
7
Where
星河湾处于花木板块
该板块紧邻浦东新区行政中 心,位于世纪公园东南侧，西 北部与联洋国际社区相连。
在自然环境、社区氛围方面 均表现出众。教育、商业、医 疗等各类配套均十分完备；
交通方面板块内的轨道交通 龙阳路站、世纪大道站均为多 条轨道交通汇集的枢纽站点， 同时毗邻内环线和杨高路、罗 山路、沪南公路等主要交通干 道，公交自驾出行均十分便利
➢ 星座式布局就是自然、不对称的建筑布局。
➢ 有利于建筑物外立面能被最大限度地展开，增大 了屋内通风采光的墙面。
上海豪宅项目——浦东星河湾产品赏析(213P)
浦东星河湾产品赏析2009.8产品，如何实现价值？》通过满足客户的需求从而实现价值星河湾的客户》他们通常被称为豪族、名流、新贵、或者精英、成功者，对自己的经济前景很看好。
他们可能是企业家、是技术精英、也可能是政要，可能是内地的富人。
他们有一个共同点就是：富有。
对他们来说，房子不仅仅是居所，更是他们的名片，用来宣告自身的价值，他们需要的是身份的认同。
价值认同感身份的象征升值潜力楼盘的综合素质生活的品位富人聚居的社区以居住为名片不仅是产品更是作品精雕细琢，十年的沉淀奢侈品跨界合作客户需求的：星河湾能给予的：客户需求涵盖两方面的价值根据客户需求，星河湾偏重的是感知价值星河湾，豪宅缔造者，侧重感知价值塑造！星河湾感知价值体系星河湾，给业主打造的不仅是单一区域的豪宅产品而是通过完整社区营造为业主提供高端的生活与社交平台！那么，星河湾如何打造社区整体感？》功能完善和在此基础上的整体感打造是关键。
社区价值体系以高品质配套完善社区功能系统，强调社区价值》完整配套星河湾的完善之处在于：不仅有住宅街区、物业、商业街等生活要素，也包括学校等教育配套，和五星级酒店及会所配套等跨界生活平台。
完善居住、生活、社交各个方面，使星河湾跨越“楼盘”形成社区浦东星河湾商业街将以高端定制为主，引进具有悠久历史的国际顶级品牌及私属定制的贴身VIP服务。
通过顶级品牌入驻，进一步强化跨界营销以及生活方式、交流平台的塑造。
管理标准：引入五星级酒店独有的“金钥匙”服务体系“金钥匙”的原型是十九世纪初期欧洲酒店的“委托代办”（Concierge）。
“金钥匙”的本质内涵就是酒店的委托代办服务机构，演变到今天，已经是对具有国际金钥匙组织会员资格的饭店的礼宾部职员的特殊称谓。
“金钥匙”已成为世界各国高星级酒店服务水准的形象代表。
一个酒店加入了金钥匙组织，就等于在国际酒店行业获得了一席之地，就可显示不同凡响的身价。
酒店的礼宾人员若获得“金钥匙”资格，他也会倍感自豪。
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上海浦东星河湾—产品解析
学习改变命运,知 识创造未来
•1.入户感加强 2.空间布局紧凑合理 3.动线更流畅 4.功能更明
上海浦东星河湾—产品解析
•圆形空
学习改变命运,知 识创造未来
上海浦东星河湾—产品解析
•三、细致而周到的户型设计及室内装修。
•2.室内空间层次丰富，形式多样： •●地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅连接） •●多级、多层次的天花造型设计 •●搭配圆形叠式天花的圆形餐厅设计 •●八角形的270度观景主卧室。
学习改变命运,知 识创造未来
上海浦东星河湾—产品解析
卫生间不同区域、不同高度层次天 石材淋浴隔断与天花交
学习改变命运,知 识创造未来
上海浦东星河湾—产品解析
•面盆与石壁间的角线均用石材镶边，边角打磨后还精
学习改变命运,知 识创造未来
上海浦东星河湾—产品解析
•卫生间木门框用石材垫高，有效防潮，保证门
•与室内相协调的
学习改变命运,知 识创造未来
上海浦东星河湾—产品解析
•三、细致而周到的户型设计及室内装修。
•4.人性化和细节的考虑 • 星河湾在做产品的时候始终是秉承“人性化”原则，对于细节的考虑深入而全 任何一个微小的细节，让业主时刻能够感到设计建造者的用心精细。每一个转角、 口、每一处细微的差别都体现出了对产品品质不断追求的努力。 •●天花交接处理。（同一房间内不同区域、不同高度层次的天花交接处理） •●不同种材质和同材质的相互之间精致、巧妙的交接处理 •●安全性的设计。（石材和其他硬质材料阳角的圆滑处理等） •●经久耐用性的设计。（卫生间木门框用石材垫高防潮等） •●地面材料铺贴方式的设计。（石材横竖纹理、方形木地板铺装等） •●推拉门的导轨保护等
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学习改变命运,知 识创造未来
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上海浦东星河湾—产品解析Βιβλιοθήκη 学习改变命运,知 识创造未来
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•从产品的角度讲了很多，不妨从艺术的角度、文化的角度看待星河湾
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•不管大家觉得奢华也好，俗气也好，但在对待产品的态度上星河湾却是：
不怕麻烦、敢于实践、舍得花钱
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•周边环
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•二、精致而舍得的环境营造。
•2、重绿植轻硬地、重木轻草 • 从实际出发压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。园林景观中软 水景、植物等)，硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选配上采用树多、花多、草 。 •●在园林绿化建设中强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效
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•地面的
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•层次丰
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•
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•八角形景观卧室、
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•材料丰富，造型多变的
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•门套、窗台、踢脚线的处
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•华丽的马
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•水晶灯的气氛烘托与镜
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•看到的是怎么样的“星河湾”
•高价、炫丽、有
•看上去，没有大家想
•浦东星河湾开盘首日销售264套，成交金额超40亿元，星河湾成就了中国楼市的新记录 •星河湾果然没有让上海失望，甚至可以说，星河湾让上海震惊了。
•拿低价值的地，创超出高价值的产品，这是星河湾的一惯作风，那它到底好在什么地方
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•走进浦东星河湾
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•三、细致而周到的户型设计及室内装修。
•1.户型多种多样，布局、功能等 均比较理想： •●户型设计工整，轴线感强，符 合人们对高级别建筑的心理暗示作 用，动静分开，两大功能区通过门 厅连接； •●厨房设计巧妙，整体西厨与早 餐一起，有效节约室内空间； •●采用圆形灰空间进行过渡，视 觉舒适，体现了传统高贵气质； •●次卧室和佣人房也都带独立卫 生间，方便使用；
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•一、有特色和突破的规划设计。
•2、细腻的建筑设计 •●檐口富于变化 •●无外露管线 •●下部石材处理精雕细琢 •●入口部位的着重装饰 •●3.5米的层高，大尺度的门窗，使公寓房有着别墅的居住感 •●建筑符号的重复运用。（“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号重复利用，形成星
）
•●建筑材料运用有所延续。（广州、北京星河湾外墙均采用澳洲沙岩和加拿大佛漆）
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•精雕细琢的
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•无外露管线，设计到位，质
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•二、精致而舍得的环境营造。
护浪费大量的水资源，且相对制造氧气的能力较弱。相反，灌木及乔木不仅能遮阳、吸热、减燥，亦能产生大量的氧气)
•●与其他景观要素结合配置成景。（使得园区步移景异，处处花团锦簇，枝繁叶茂）
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•三、细致而周到的户型设计及室内装修。
星河湾从广州到北京始终都是做精装修的成品房，在房子开始建筑设计之时就 装修的理念，从户型设计，平面布局到水电等专业设计始终都围绕着土建装修一 展开，在图纸设计阶段投入了大量的时间和人力，解决了大部分的系统综合问题 了施工阶段的顺利进行。其本质是以作五星级酒店的手法和理念来做住宅，利用 的工艺做法和处理手段，创造出和普通楼盘不一样的家居环境。
•三、细致而周到的户型设计及室内装修。
•3.舍得选用丰富的高档材料
•舍得在装修材料的选择和运用上花钱，对各种高档装修材料合理的综合使用，充
河湾人的水准和装修理想。高档进口石材的大量运用，几乎每个房间都能看到石材
：
•●地面（地面拼花的种类就有几十种之多）
•●墙面和墙面造型
•●窗台、门套、踢脚线等细节和收口
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•二、精致而舍得的环境营造。
•3、细致周到的细节处理 •●应用异形井盖完善细部处理。(行道树和经修剪成型的灌木种植在斜坡绿地上，其下敷设部分市政管线
属可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，不仅扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感。道路采用隐形排 过精心设计和处理，既防盗又平整。)
• 1.外立面保持了一贯城堡式风格；
• 2.园林景观先行一步，不惜成本舍得投入保证景观的交付效果•；或者说值5万一平
• 3.有吸引人的亮点——将景观引入地下空间；
• 4.精装房选材考究，工艺细腻；一些品牌在市面上很少见，风格可以说是目前豪宅装 标；
学识习创改造•变未命来运5,知.五星级白金酒店入驻营业；
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卧室方形木地板与众
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•三、细致而周到的户型设计及室内装修。
•5.装修标准高,主要用材和设备基本上以进口材料和品牌为主： •●户门：木饰面防火门，配防盗眼及意大利Salice taolo门锁 •●房门：“树熊牌”木饰面门，配德国“海福乐”门锁 •●木地板及乳胶漆：采用加拿大“卡佛”乳胶漆，地面铺“树熊牌“木地板 •●地柜与吊柜：德国“菲林格尔”高级地柜及吊柜 •●厨房设备：德国“德格”牌煮食炉、洗碗机、烤箱、微波炉，伊莱克斯电冰箱 斯格雅水龙头 •●卫生洁具：德国“豪式”牌高级按摩浴缸，配当代牌洗浴水龙头及花洒，日本 ）牌豪华电脑控制坐厕（主卧卫生间），TOTO牌双洗面盆，杜拉维特豪华坐厕（ •●空调采用日本“三菱”户式热泵中央空调含新风系统 •●电气：配法国罗格朗开关面板及插座，客厅配置法国罗格朗楼宇可视对讲机
•●石材加工精细、纹路优美
•●硬质石材曲线形式加工
•其它一些高档装修材料的综合运用：
•●高档马赛克
•●能消除墙面感觉的镜子
•●光芒四射的水晶吊灯
•●客厅、卧室各色地毯等。另，主要材料方面按照所用场所的主次，对材料
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