项目前期规划要点及相关工作内容

项目前期规划要点及相关工作内容

项目前期规划工作是一项复杂的而有机联系的整体，包括投资决策与立项、项目总体规划、控制性详细规划及修建性详细规划等，是项目开发建设前的基础工作，涉及面广，程序复杂，决定了项目投资强度、中期工程施工建设及后期的运营收益。为规范项目前期规划，本文就项目前期规划的相关工作内容及要点进行系统分析，以减少前期规划设计的误区和盲点，提高项目建设的效率和质量。

一、项目前期规划包含哪些内容

项目前期规划包含：投资决策與立项、项目总体规划、控制性详细规划及修建性详细规划四个阶段。这四个阶段是环环相扣、由粗到细、由虚到实的过程。

二、各阶段相关内容

（一）投资决策与立项

项目投资决策与立项是项目建设的最初始阶段，主要包含以下步骤：

1、项目的选择

①由企划部门负责收集项目资源，并结合公司战略规划要求进行项目的初步筛选;

②对进行初步筛选的项目进行调研，并形成《项目初步可行性调查报告》

2、项目初步可行性论证

董事会（总办会）对《项目初步可行性调查报告》进行审核，讨论项目运作的可行性。若没有通过，则重新选取考察项目。

3、项目可行性考察

①成立项目小组，选取相关部门及人员组成。

②确定调研经营。由项目调研和组织专家论证评审。

4、项目可行性论证。

①项目小组结合前期报告及考察，委托专业咨询机构编制《项目建议书》，报董事会（总办会）初审。

②项目小组组织行业技术专家、市场专家等相关人员对《项目建议书》进行

专家咨询论证。

③咨询机构根据董事会（总办会）、专家提出的修改意见，对报告进行修改、补充。

④修改后的《项目建议书》经董事会（总办会）批准，形成编写项目可行性研究报告的论证报告。

总体规划的主要内容：确定项目的发展目标和定位、空间功能结构和用地性质，确定项目的总体布局和建设标准，对项目的道路交通系统、市政管线系统进行规划规划布局，制定开发运营实施步骤和措施。

1、发展目标和定位：是关系项目投资成败及未来发展的核心，是项目的灵魂，因此，目标定位必须新颖、可行、可持续性且具有唯一性。

2、空间功能结构：是对项目各种功能结构在空间上的构成进行的划分。项目的空间功能结构划分必须清晰，合理、可实施性强，各组团逻辑联系必须紧密，符合项目发展和人流动线。

3、用地性质：对用地范围内各地块未来所规定的用途，在本阶段，用地性质宜从大类上进行划分，少定义中类用地性质的用地，为将来控规阶段用地性质的确定留有余地。

4、总体布局：对用地范围内各地块未来的建筑、道路、市政设施、景观等所做出的的规划和设计。总体规划布局应结合用地性质、项目特征、现状地形地貌和自然资源条件进行建筑、道路、市政设施、景观水系的规划和设计。

（三）控制性详细规划

控制性详细规划的主要内容：确定土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求，确定容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标，确定基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及控制要求，管线控制要求，确定基础设施用地控制的界线（黄线）、各类绿地的控制界线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护线（紫线）、地表水体保护和控制的界线（蓝线）、道路交通设施用地的边界线（有时也把确定沿街建筑位置的一条建筑线谓之红线，即建筑红线。它可与道路红线重合，也可退于道路红线之后，但绝不许超越道路红线，在红线内不允许建任何永久性建筑。）等“五线”及控制要求。

土地使用性质及其兼容性等用地功能控制：是控制性详细规划的核心内容之一，是基于总体规划的用地性质的定义而确定的，它规定了用地应做什么，可以做什么，是获取用地的前置条件之一。

容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标：是控制性详细规划的核心内容之一，是基于总体规划的总体布局而确定的，它规定了建设开发的强度，

是获取用地的前置条件之一，在申报用地附属条件时应取上限，并预留余地。

基础设施、公共服务设施控制要求：是控制性详细规划的必备内容之一，是基于总体布局而确定的，应在总体规划阶段确定好位置和规模，是规划设计条件内容之一。

（四）修建性详细规划

修建性详细规划的主要内容：依据设计条件进行建设条件分析及综合技术经济论证;作出建筑、道路、工程管线、绿地等空间布局和景观规划设计，布置总平面图;进行地块竖向规划设计;估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。

建设条件分析及综合技术经济论证：是进行修建性详细规划的前提，分析论证必须切合项目定位，并具有一定超前性，切勿生搬硬套。本部分主要任务是根据总规目标定位、投资预算和功能定位提出设计思想，指导设计方进行初步设计。

总平面图设计：是将项目的设计意图通过图纸进行表达的方法，它是规划管理工作的一个重要环节，往往涉及到各方利益。本部分主要任务是收集基础资料（如设计1：1000地形图、详细地勘图、市政基础设施资料、水文资料等），了解相关法律规范、进行现场踏勘，指导设计方进行总平面规划设计。

竖向规划设计：结合地块的自然地形特点，平面布局和地勘资料，研究确定建、构筑物、场地和道路的设计标高，评估土方量，合理解决好场地内外的高程衔接。本部分主要任务是根据控规竖向标高、开发措施提出指导标高和预估工程量，指导设计方进行设计。

三、各阶段我们的工作内容

（一）投资决策与项目立项

①收集政策、了解地方发展方向

②调研考察，撰写《项目初步可行性调查报告》

③收集项目相关政策、资料

④委托专业咨询机构编制《项目建议书》

⑤委托专业咨询机构编制《项目可行性研究报告》

（二）概念性总体规划

①收集项目相关详细资料

②委托专业规划设计机构编制《概念性总体规划》

③研究项目定位、发展目标和实施路径，指导总规设计单位进行初步设计

④初步设计成果汇报时，讨论研究设计成果中对项目规模、布局结构、功能分区和各分区的用地范围、主要用地性质、项目总体布局、建设标准、交通运输系统、市政管线系统、资源环境的规划定位是否合理，是否偏离设计方向;开发运营实施步骤和措施是否合理，是否超出可研的要求;提出修改意见。

（三）控制性详细规划

①收集项目相关详细资料，委托测绘机构勘测1：1000地形图

②委托专业规划设计机构编制《控制性详细规划》

③初步设计成果汇报时，讨论研究设计成果中对地块用地性质、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及控制要求、管线控制要求、“五线”控制要求是否合理，提出修改意见。

④中期设计成果汇报时，研究确定控制要求，提出修改意见，完善控制性详细规划的编制。

⑤终期成果汇报，邀请咸宁相关单位领导参加，推动项目总体规划编制审批。

（四）修建性详细规划

①收集地块相关详细资料，邀请国土勘测设计院现场查勘、放线，定界

②现场清表，启动征地

③委托专业规划设计机构编制《修建性详细规划》

④初步设计成果汇报时，讨论研究设计成果中技术经济论证、建筑、道路、工程管线、绿地等空间布局和景观规划设计、总平面图设计;竖向规划设计;工程量、拆迁量和总造价、投资效益是否合理，功能定位是否准确，提出修改意见。

参考文献

《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》解读

《城乡规划体系概述》

《反思控制性详细规划的徒弟开发强度指标》

《小城镇控制性详细规划编制体系探索》