我国房地产泡沫研究及应对措施

我国房地产泡沫研究及应对措施

泡沫经济，作为一种经济现象，曾在世界经济发展史上屡屡现身。著名的泡沫经济包括荷兰郁金香狂热(1636-1637)、法国密西西比股票泡沫(1719-1721)、英国南海股票泡沫(1920-1921)、美国股市泡沫(1929-1931)、墨西哥泡沫经济(1978-1981)等。其中房地产泡沫包括1990年前后的日本、台湾泡沫，1997-1998年的泰国、香港泡沫，以及近两年的美国泡沫（引爆次贷危机）。目前正在蔓延中的美国次贷危机源于房价下跌，但美国的房价跌幅远远小于当年的日本、台湾、泰国、香港，楼市泡沫并不严重，酿成重大危机的主要因素是房地产金融衍生品过多，以及金融机构盲目地向中低收入群体超低首付（甚至零首付）放贷。

众所周知，近几年我国房地产市场经历了一轮快速增长，房价涨幅明显偏高，2004年部分经济学者抛出了“泡沫论”，2007年“拐点论”大行其道。但我国房地产市场到底是否存在泡沫、如果存在会有多大，一直未有定论。与房价上涨相伴的是，从2003年房地产宏观调控拉开序幕，直到去年第四季度，房地产市场才开始调整，至今全国主要城市的成交量同比去年大幅萎缩，同时部分城市房价出现下跌。

目前，我国房地产市场的走势有些扑朔迷离，适度向下调整是符合宏观调控目标的，也有助于行业更加健康、稳定的发展。但是，房地产市场是否会出现深度下跌，这是一个疑问，让行业、企业、政府为之心生忐忑。政府的态度相当明显：防止楼市大起大落（目前重点防大落）。

笔者认为，房价大跌与否、政府救市与否，都取决于一点：经过几年的快速增长之后，中国的房价是否存在泡沫，或者说存在多大的泡沫。如果确属泡沫明显，则泡沫破灭、房价大跌乃势所必然，政府不应也难以阻止其下跌；如果不存在泡沫，则政府有必要防止其出现恐慌性、非性理下跌，应调整现行紧缩型政策，以便切实保持市场稳定。

有些经济学家认为，不管是股市泡沫，还是楼市泡沫，都难以事先认定，只有等泡沫破灭了，才知原来泡沫已经这么严重！这种观点有些悲观，但确也反映

出提前预测和现时辨识经济泡沫的难度很大。在此，笔者尝试结合相关理论、国外经验、国内现状，综合比较、分析、研判目前我国房地产泡沫的有无及程度，并在此基础上提出相关的防范和应对措施。

一、房地产泡沫的概念及形成机制

迄今为止，经济学界对经济泡沫尚无标准定义，有点权威的是经济学家金德尔伯格1978年提出的“泡沫可以不严格地定义为一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。”这一界定意味着：只有资产价格才会出现泡沫，消费品价格即使涨得很快，也不会形成泡沫，就像眼下我国的CPI一样；原因很简单，消费品市场中不可能出现大规模的投机行为，正如在去年猪肉价格狂涨的过程中，不会出现收购猪用以囤积的现象。但作为资产的房地产就会出现囤地、捂盘等现象，去年二三季度很多开发商都做过这种事。

因此，房地产具有形成泡沫的天然潜质。若往深处分析，具体表现在三个方面。一是房地产的区域性很强，一个区域的土地多寡不均，从而导致供给难以很好地匹配需求；二是房地产开发周期较长，短期内供给难以有效增加，也即供给弹性很小，容易被炒家制造“买不到”的市场恐慌；三是房地产的价值难以判断，往往需要将预期价值折现来计算，而预期的合理性很难把握，投机者正好混水摸鱼。

房地产泡沫的制造者正是投机者，假若市场中没有足够多的投机需求，根本不可能快速推高房价，也正由于投机者的推波助澜，导致很多自住客和正常的投资客盲目跟进。2004年著名的温州炒房团曾把上海楼市折腾得乌烟瘴气，2007年深圳本地及香港投机者使房价整体暴涨50%以上，彼时，这两个城市很多楼盘的投资、投机性购房比重高达50%以上，远远超过20%的国际警戒线。是泡沫总归要萎缩或破灭，其后，这两个城市的房价都出现一定的下跌，其中深圳目前还在经历痛苦，部分投机者被套，甚至房子沦为负资产。

在推高房价、形成泡沫的过程中，心理预期、羊群效应、资金支持三者缺一不可。心理预期是指房价看涨预期，最典型的当属1980年代后期的日本，当时很多人都认为日本经济神话仍将沿续，东京地价将只涨不跌。在大家都认为房价还会更高的情况下，并且在投机者的示范下，更多人加入购房的行列，形成羊群

效应。典型案例是1920年代美国佛罗里达州出现的楼市热潮，发展到最后，连一向谨慎的银行家都忍受不住诱惑，投钱炒房。房地产投资本身所需资金门槛较高，没有大量的资金支持，根本不可能形成房价泡沫，而靠投资者自有资金也很难搅动市场，于是借贷炒房顺理成章，在诸多融资路径中，银行房贷最为重要。

针对第三个条件，不妨稍稍展开。金融已成为现代经济的核心，在一定程度上，房地产金融是促成房价泡沫的“第一功臣”，又是房价泡沫最终破灭的导火索。在诸多金融产品中，按揭贷款最为重要，它让原本看起来根本没能力购买的房产，忽然变得唾手可得。住房按揭贷款在国外流行已久，我国从1997年才开始推广（《个人住房担保贷款管理试行办法》出台），1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》中明确：为促进住房消费，支持住房产业成为新的经济增长点，改善银行信贷资产结构；只能用于“购买自用普通住房的贷款”。

演变到后来，投资投机者都能轻松获贷。究其原因，个人房贷一直是商业银行的一块优质资产（至今不良贷款率仍不足1%），而改制后的商业银行市场化程度大大提高，上市后的银行更面临巨大的营利压力，而市场竞争却越来越激烈。在这种情况下，商业银行在个人房贷的审核中，门槛也比央行文件规定大大降低，对于投资、投机性购房基本上呈放任状态，从而使很多投机客依靠贷款的杠竿效应，以较少的资金投资大量房屋。从2005年“国八条”以来，个贷政策紧缩，但直至去年的“9.27新政”，才真正严格起来。其效果非常明显，去年第四季度开始，多数城市都出现楼市调整迹象，由此证明房贷松紧直接关系到市场的冷热。

炒楼资金的另外一种形态是社会游资，性质比较复杂。大致可分为三种，一是来自民营经济发达地区的民间资金，典型的是温州企业主与山西煤矿主；二是来自各种企业的存量资金，由于房价持续攀升，许多自有资金充足的企业转投楼市；三是来自于海外的热钱，在人民币升值预期及国内经济、楼市繁荣、流动性过剩的情况下，近几年海外热钱（部分通过地下渠道）大量涌进国内楼市，其中既有小打小闹的散户（多属港台人士和华侨），也有财大气粗、喜欢整栋收购的基金。

二、房地产泡沫的衡量标准与我国情况

如何判断是否出现房地产泡沫，是防范和治理泡沫的关键。泡沫，是由于虚