安家苑小区物业管理创新方案

安家苑小区物业管理创新方案

当前在拆迁安置小区实施物业管理难度大、收费难，结合安家苑小区的普遍状况，从物业管理实践中存在的困难人手进行分析，提出了做好安置小区物业管理工作可采取的几点措施和办法，建立长效管理机制，使之真正能让政府满意，让住户满意。

为大力加强推进城市建设，按照城市总体建设规划要求，常州市近年来通过拆迁改造、撤村建居，得以缓解交通压力、完善公共基础设施、改善人居环境、提升城市品位、促进经济发展。同时市政府统一规划、统一设计、统一开发建设拆迁安置小区，并公开选聘物业管理公司实施统一管理和服务。在城市推进物业管理和社区建设进程中，也出现了一些不和谐的因素。

一、安置小区物业管理过程中出现的问题

物业管理难度大。一些拆迁户特别是失地农民刚搬进拆迁安置小区时，传统的农家生活习惯一时难以移除，在小区的空地上“见缝插针”地种菜，随地乱扔垃圾，乱张贴、乱涂写现象严重，部分路段存在不同程度的机动车道乱停放现象，地名标志牌缺损或破损。集贸市场周边普遍白色垃圾多，为图出行方便，人为破坏小区四周封闭护栏，以致于护栏豁口越来越多;防盗意识松懈，物件丢失又闹得不能安宁。小区普遍存在着脏、乱、差的现象。

物管公司参与度低。安置小区住户传统的生活习惯直接导致物业管理难度增加，物管费收缴率低直接导致物业管理资金紧张。而物业管理工作要开展，资金运用面极广，收支状况形成极大反差，从而使小区物业管理难以步入良性循环。如住户们为图出行方便人为破坏小区四周封闭护栏，护栏豁口越来越多，而物业管理公司就不得不增加进行修缮维护，增加保安人员投入，增加管理服务成本，可以说是“安置小区物业管理利润低风险大”。目前常州市大部分物业管理公司都不愿参与安置小区物业管理。愿意承接这个“烫手山芋”的物业管理公司仅有两种类型:一是部分真正有实力的物业管理公司，基于树立、提升企业品牌的目的，愿意冒着可能亏损的风险，进驻安置小区提供物业管理服务;二是部分采取短期运营行为的部分物业管理公司，从经济效益出发，考虑到接管安置小区后的第一年物管费用收缴率较高，且房屋及其配套设施设备处于保修期，无需发生大额的维修费用，只需投入基本物管资源。综合利弊后采取短期运营行为，只愿意提供为期一年的物业管理。

如何才能解决以上这些问题?如何才能让政府满意，让住户满意?通过调查和实践，下面就结合实践谈谈做好拆迁安置小区物业管理的几点措施。

二、解决问题的对策

1、合理配置物业管理资派

一方面物业管理公司考虑面向小区内的住户提供一些技术含量较低的工作岗位，经培训考核合格，由他们结合实践工作来改变各小区住户不良生活习惯。经过一段时间，住户在“身边人”的劝解下，可逐步适应现代化社区的生活要求。通过成立自己的保洁队伍，大力改善、美化小区环境，提升服务水平和降低相应成本。通过成立专门的绿化队伍，不仅解决了部分失地农民的就业问题，还能降低绿化成本。另一方面，采取多种措施降低成本，如要求公司员工一人多专，高效管理，充分利用规模效应，节约减少开支，围绕业主开展全方位的特约服务，创造经济效益。

2、加强与住户的沟通交流

多和住户沟通交流，是搞好安置小区物业管理的重要环节。通过定期组织召开住户参加的物业管理工作座谈会，宜传物业管理政策、汇报物业管理工作，听取业主意见，争取业主的理解和支持。通过电话、信函、张贴公告及面对面交流等形式处理各项与业主有关的事务，妥善处理公司与广大业主的关系。如物管收费一直是住户非常关心的问题，可以在物管简报上专题解释国家有关规定、小区收费的依据和办法，并公布每一项收费标准，定期公布收支情况，让每一住户知晓并履行交费义务。通过组织专题或系列活动，开展社区文化活动，营造良好的经济适用房社区氛围。

3、充分发挥业主委员会作用

业主委员会是帮助广大业主自觉维护小区建设的一支重要力量，而对干安置小区而言其发挥的作用就更重要了。可结合安置小区的实际情况，考虑到原村委书记在村民中的威信和经济权限，劝服各村委书记为业委会委员候选人，成立安置小区业主委员会，再从中选举最具公信力的2个人，担任业主委员会的主任和副主任。这样产生的业主委员会，既能代表全体业主更好地维护全体产权人和使用人的利益，又能教育、帮助、引导广大住户，配合物业管理共同维护小区建设。实践显明:业主委员会会议形成的决议，全体住户和物业管理企业都能遵照执行。当物业管理企业依照决议进行管理过程中遇到个别住户阻挠时，业委会出面进行调解，协助物业管理公司开展正常工作。

4、建立长效管理机制

为防止物业管理公司的短期经营行为，安置小区长效管理机制可主要从两方面实施。一方面是引人正规的物业管理企业，按照服务内容确定收费标准，属于低保、残疾、特困家庭经批谁可适当减免服务费用，减免部分由政府、村委承担。另一方面是将物业管理和社区建设相结合，在物业管理公司进行常规管理服务期间，由村委、街道或社区专门派人在物业管理公司实习，掌握物业管理服务内容和标准，学习物业管理经验。等到物业管理公司退出后，就可由街道或社区组织类似的物管的组织维持小区基本物管工作，进行长效的物业管理。