最干货上海恒隆广场租金策略、经营现状分析

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2023年上海市写字楼租售行业市场环境分析

2023年上海市写字楼租售行业市场环境分析随着中国市场对外开放的逐步推进，上海市成为了国内外企业争相进入的重要城市之一。

同时，随着上海市经济的不断发展，各类企业的规模和需求也在快速扩大。

这些都给上海市写字楼租售市场提供了广阔的发展空间。

下面将从市场环境、行业竞争和未来趋势三个角度，对上海市写字楼租售行业进行分析。

一、市场环境分析1.政策环境。

随着国家政策向服务业转型倾斜，政府对于写字楼租售市场的支持力度不断加大。

加大对优质写字楼项目的扶持和引导，加强市场监管，从而保证市场的公平竞争。

2.城市经济环境。

上海市作为国内经济最发达的城市之一，各类产业密集，所需的写字楼面积也在不断增加。

各街区的写字楼价格也在不断上涨，预计未来市场价格将处于较高的水平。

3.社会文化环境。

随着全球化的加速，各国企业的进入上海市市场增多，这极大增加了本地市场的需求。

此外，近年来，年轻的创业人群也越来越多，更多的写字楼项目被他们所需要。

二、行业竞争分析1.市场格局。

上海市写字楼租售市场集中度较高，市场格局为少数大型写字楼开发商占据主要市场份额的格局。

这导致市场的竞争较为激烈，市场租金价格水平上相对偏高。

2.市场需求。

随着市场的不断发展，上海市写字楼租赁市场的需求已经从传统以金融行业，商业服务业为主，逐渐发展到科技、互联网、文化创意等新兴产业。

3.市场营销。

在市场营销方面，主流的推广方式是物业公司大力推广，加盟各大地产平台，同时建立自己的写字楼资源库。

整合各种渠道资源，提升市场知名度。

三、未来趋势分析1.供需关系。

未来发展仍将普遍靠市场推动，需求将会继续增加，但新建写字楼的规划和房地产政策相应因应措施的支持将会有所增加。

2.价格升值。

由于政府政策和市场的结构，未来市场租金价格将会继续保持上涨趋势。

3.创新营销。

与其他行业一样，上海市写字楼租售市场不断需要进行创新营销。

比如针对生态环境、节能环保和智慧建筑等方面的宣传和推广。

综上所述，上海市写字楼租售市场面临着诸多机遇和挑战。

上海南京西路恒隆广场案例分析

美容及健康产品 CellCare美容抗衰中心
雅格狮丹；安娜苏；凯特·诗贝；安蒂珮 Ugg 让·保罗·高提耶；玛；拉格斐；雅格狮丹；路布克兄弟；拉格易威登；布克兄弟；麦克斐；达科狮；路斯·寇；达科狮；式时；戴安易威登；迪素；莉沃弗斯汀佰；帕秋色帕帕；都彭；加利亚诺；迪素；都彭；加利亚诺；瑟托马斯品客；桥 ·伦萨；爱马仕；托马斯爱马仕；汤品客；零零一；汤美·希绯格；美·希绯格；零威士顿；Ugg；让·保罗·高提零一；茁玛耶；茁玛；纪美舒
恒隆广场· 恒隆广场·借鉴与思考
1、建筑规划方面
1）从功能划分上看，商业部分充分利用了南京西路上强大的客流优势，而在人流量较小的奉贤路集中设置办公区，保证办公环境良好；
P 西康路办公
奉贤路陕西北路
办公、裙楼商业广场路
2）广场设计大小两个喷泉，一方面缓冲和隔离南京西路上嚣闹的环境，营造较好的奢侈品购物空间，另一方面，与上海商城及中信泰富广场、金鹰广场处的环境进行衔接过渡，使得同等档次的购物环境实现“无缝对接”，完成购物的“人气接力”。
奥罗蓝尔;珂丝塔;昆庭;琉璃工房;集雅廊;雅致;芙雷特;瓦伍德玮致活;爱马仕 / 博艺府家 / 圣路易
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布
F5
餐饮
海云台韩国料理;鹤ノ舞日本料理;越魅工坊越南餐厅; 小南国日式烧烤;鹭鹭酒家; 夏面馆;品川中国川菜料理; 采蝶轩;桃花源小厨;尚渝台式风味餐厅
美容及健康产品瑞尔齿科
【南京西路恒隆广场】南京西路恒隆广场】
项目概况业态分布借鉴与思考
恒隆广场· 恒隆广场·项目概况
恒隆广场
名称地址开发商体量开业时间定位

上海恒隆地产及恒隆广场购物中心运营案例分析

100
30 45 32 35 20 --337
1992 进入上海
港汇广场·上海开业 1999.12 Nhomakorabea2001.7
恒隆广场·无锡进入恒隆广场·沈阳开业济南开业 2013 2015 2007 2009 2011 2010
进入大连进入昆明恒隆广场·济南开业恒隆广场·大连开业
恒隆广场·上海开业
恒隆广场·上海2001-2010年租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
港汇广场 · 上海
位置：总建筑面积：购物中心写字楼服务式公寓徐汇区徐家汇虹桥路1号 329400m2 120000m2 （6层） 123800m2（51层） 20500m2（18层）
住宅
建筑设计：
65100m2（34层）
内地项目累计建筑面积超过283万方，总投资逾337亿港币；在上海、沈阳、济南、大连、天津、无锡、昆明共计7个城市10个项目；截止目前已在3个城市开业5个购物中心。
项目
恒隆广场·上海港汇恒隆广场·上海皇城恒隆广场·沈阳
拿地时间楼面面积（平方米）
1993.12 1992.12 2005.9 213300 329400 263800
1992 恒隆重组、成立淘大置业 90年代前 90年代初
进军内地-上海 1992 1997 抛售高估资产、储备大量现金
反周期拿地套利住宅物业 1999-今
出租物业顺周期扩张、大规模融资
企业战略
出租物业“顺周期”扩张，开发物业“逆周整体战略期”套利。用稳定租金收益来支撑低谷套利和维持股价，用丰厚的套利收益来推动出租恒隆地产2002-2010年租赁物业租金收入情况

上海港汇恒隆广场调研案例分析

港汇服务式公寓设有99套单元
配套设施：高级私家会所及其屋顶游泳池、网球场私家会所位于港汇服务式公寓七层，室内面积达 4000平方米，室内设施包括健身中心（健身房、体操房、桑拿房等）、模拟高尔夫练习室、棋牌室、桌球室、视听室、电脑游戏室、阅览室、工艺教室、多功能厅、酒吧、红酒雪茄房、商务中心、儿童游戏室，室外设施包括屋顶游泳池、网球场及花园。会所定期举办各种主题活动，如池畔烧烤、节日庆典聚会、住户联谊会等，且开办瑜珈、舞蹈等课程，以满足住户健身、娱乐、社交等全方位需求。
停车场
港汇广场设有1400个泊位，分地面一层和地下三层四个停车区域，有华山路和恭城路两个进出口。停车场采用自助收费系统，自助收费机分布于停车场各主要通道边。另外，停车场出入口处专设三个人工收费点，可采用现金和交通一卡通等方式付费。地下一层
地下三层
地上一层
地下二层
停车场
恭城路出入口
总投资：51亿人民币
停车位：1400个
港汇广场购物中心
港汇广场购物中心
商业平面分布
楼层 B1
业态服饰、餐饮混合
主力店名店运动城、联华超级生活馆、肯德基露天步行街“兰桂坊”、ARMANI EXCHANGE 、欧莱雅地下一层
1F
时装、首饰、化妆品、餐饮混合
2F 4F 5F
服饰、生活用品、 G-STAR、美容美发 JACK&JONES、 C&A、UNIQLO、玛花纤体餐饮、休闲娱乐港汇食街、彩蝶轩、新华书店、魔术主题馆金数码城、永华电影、福禄居
高级私家会所及其屋顶游泳池网球场私家会所位于港汇服务式公寓七层室内面积达4000平方米室内设施包括健身中心健身房体操房桑拿房等模拟高尔夫练习室棋牌室桌球室视听室电脑游戏室阅览室工艺教室多功能厅酒吧红酒雪茄房商务中心儿童游戏室室外设施包括屋顶游泳池网球场及花园

【上海】港汇恒隆广场消费者分析

品牌喜好度
业态品牌名称
Zara Nike 华润万家零售优衣库 I.T 新华书店 Only KFC 餐饮必胜客釜山料理 Starbucks 休闲娱乐永华电影
频次
29 17 12 12 9 9 7 36 14 8 7 23
占选此业态人群百分比（%）
14.6% 8.5% 6.0% 6.0% 4.5% 4.5% 3.5% 28.3% 11.0% 6.3% 5.5% 88.5%
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8
2.2 人流/车流分析—港汇恒隆广场客流量分析
港汇恒隆广场人/车流量
指标日加权平均人流量月人流量计算公式（休息日人流量均值×2天 + 工作日人流量×5天）/7 日加权平均人流量×30 数值（人）
0
2985
2353
加权平均
周末
2353
人流量
车流量
7万
港汇恒隆广场年总人流量1877万人次，车流量85万
年车流量月车流量×12 85万
车次。假设每辆车平均载客量为2人，则全年客流总量可达1877+85×2=2047万人次。

9
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03 05 10
4. 消费者习惯分析
5. 消费者特征分析 6. 小结
19
34 43
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2
PART
1 消费者分析要点
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3
1. 港汇恒隆广场消费者分析要点

2024年上海市写字楼市场分析现状

2024年上海市写字楼市场分析现状引言上海作为中国的经济中心和国际金融枢纽，拥有庞大的商业和金融机构群体，写字楼市场一直都是该城市房地产市场的重要组成部分。

本文将对上海市写字楼市场的现状进行分析，并重点探讨其市场规模、租金水平、供需状况和发展趋势。

市场规模上海市写字楼市场规模巨大，并在不断扩张。

根据市场调研，截至目前，上海市的写字楼总面积已超过1000万平方米，分布在市区和近郊地区。

随着上海日益壮大的经济实力和国际影响力，越来越多的企业选择在此设立总部或办事处，从而推动了写字楼市场的发展。

租金水平上海市的写字楼租金水平较高，主要受到地段、楼层、装修水平等因素的影响。

一线商务区（如陆家嘴、静安等）的写字楼租金相对较高，平均租金约为每平方米每月100元以上。

二线商务区（如虹口、徐汇等）的租金较一线区域略低，平均租金约为每平方米每月80元左右。

供需状况和发展趋势上海市写字楼市场供需状况相对平衡，但部分热门区域供应紧张。

近年来，随着更多国内外企业进入上海，写字楼租赁需求持续增长。

尽管新写字楼项目不断涌现，但因为土地资源有限以及政府对于空气和环境保护的限制，导致竞争激烈，即使是一线商务区的空置率也始终维持在较低水平。

未来的发展趋势显示，上海市写字楼市场将继续保持稳定增长。

随着国家对上海的支持和推动，上海将进一步完善基础设施和人才引进政策，吸引更多的跨国公司和创业者进入市场。

这将进一步提升写字楼市场的供求关系，推动租金水平的稳步增长。

结论综上所述，上海市写字楼市场具有巨大的规模和潜力。

其稳定的供需状况和持续增长的租金水平表明该市场对企业和投资者来说是一个有吸引力的选择。

随着上海的持续发展和政府的支持，预计上海市写字楼市场将继续保持稳定增长，并为投资者带来丰厚的回报。

以上所述仅为个人观点，不构成任何投资建议。

仅供参考。

万达、龙湖、恒隆的租金坪效

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1、截止2012年底，万达持有商业面积1290万平方米，全国开业项目66个，租金收入53亿元，万达的月坪效是34元/m²；
2、截止2012年底，龙湖持有商业面积48万平方米，全国开业项目11个，租金收入5亿元，龙湖的月坪效是86元/m²；
3、截止2012年底，恒隆持有商业面积约130万平方米，全国开业项目5个，租金收入25亿元，恒隆的月坪效160元/m²；
从开业项目来分析，万达66个项目租金收入53亿，平均每个项目的租金收入是0.8亿元；而龙湖11个项目租金收入5亿，平均每个项目的租金收入是0.4亿元；恒隆5个项目租金收入25亿元，平均每个项目的租金收入是4亿元。

万达广场因为大部分都在二、三线城市，而且不在市中心，造成了项目的整体租金坪效偏低。

而恒隆广场项目的地段都是非常好的，在此诚如李嘉诚说的毕生房地产开发秘诀就是“地段、地段、地段”，看来又一次印证了“地段说”。

上海港汇恒隆广场运营策略分析

上海港汇恒隆广场运营策略分析上海港汇恒隆广场运营策略分析提要：实现错位经营、互不竞争。

注重品牌的提升，开业十余年来品牌不断优化，商场既有国际一线品牌，也有、Zara等潮流个性旗舰店，为消费者提供多元化的选择资料来自上海港汇恒隆广场运营策略分析招商策略采用差异化策略，引进与周边项目不同的品牌，并且注重品牌引进的系列性。

如引进世界名牌女鞋系列、知名儿童用品系列，并且将15个Disney授权品牌集体引进，形成品牌集聚效应。

租金策略项目租赁模式为租金+扣点，两者取其高。

据调研，当下该项目的租金为80元/平方米/天。

2014年上海港汇恒隆广场租金收入为亿元。

运营策略1.一直坚持只租不卖的经营策略。

运营自主高效，运营过程免受其他干扰，能够及时根据市场情况进行适时地创新与调整；2.项目规划布局中注重品牌规模效应。

将诸多世界一线品牌布局在一定区域内，借助各种品牌的影响力，形成天然相互支持的品牌团队，具有强大的合力；3.注重品牌建设，创立自有服务品牌。

坚持“先港汇、后商家”的经营原则，对所有商户实行统一管理，坚持从形象、品牌定位、品牌包装等全方位保持统一，加强品牌影响力；4.实现错位经营、互不竞争。

注重品牌的提升，开业十余年来品牌不断优化，商场既有国际一线品牌，也有、Zara 等潮流个性旗舰店，为消费者提供多元化的选择；5.瞄准市场趋势，适当求变，保持常新。

品牌组合与租户组合方面不断进行调整优化，并且隔一段时间就对使用较长时间的装饰风格、材质、设置等予以改造和更换，保持项目整体新面貌。

项目易名：强化恒隆品牌效应2011年3月23日，香港恒隆地产有限公司公开宣布，港汇广场正式更名为“港汇恒隆广场”。

以“恒隆”命名的商业项目将覆盖上海徐家汇、南京西路两大著名cBD。

此次易名彰显了恒隆地产在中国多城市模式的发展布局下进一步强化统一的品牌效应，体现集团透过“恒隆模式”拓展中国内地长远投资计划的远大目光和信心。

品牌特色：以主题品牌系列组成400余家特色专卖店项目构筑了以主题品牌系列组成的经营组合，汇聚运动健身、文化娱乐影城、数码电子、化妆品、女鞋与包袋饰品、儿童用品和家居用品等各大主题系列，共有四百多个特色专卖店，分布于各楼层的主题区域内，涵盖了消费领域各种标杆品牌，例如HugoBoss、Longchamp、DkNy、coach、Swarovski、ArmaniExchange、calvinklein等。

上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告

上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告引言：随着城市化进程的加速发展，商业中心区的规模不断扩大，商业地产项目也成为了城市经济发展的重要引擎。

上海作为中国最大的经济中心城市，其商业地产项目更是备受关注。

本篇报告将针对上海港汇广场、恒隆广场和正大广场三个典型商业地产项目进行案例研究，分析其发展背景、成就和经验以及未来发展趋势，以期为商业地产项目提供一定的参考和借鉴。

一、上海港汇广场1.发展背景：2.成就和经验：3.未来发展趋势：随着电子商务的兴起，传统商业中心区将面临和更新的挑战。

上海港汇广场将继续创新经营模式，加大线上线下融合发展的力度，提供更加个性化、多元化的消费服务。

二、恒隆广场1.发展背景：恒隆广场位于上海外滩，总建筑面积约18万平方米，是一座集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业地产项目。

2.成就和经验：恒隆广场以其独特的设计风格和高品质的业态打造，成功吸引了众多国际奢侈品品牌入驻。

广场更以打造“世界级精英社区”为目标，提供一流的服务和娱乐设施。

3.未来发展趋势：未来，恒隆广场将继续精耕细作，不断更新品牌结构，提供更丰富的消费选择。

同时，广场也注重在线购物和电子商务的发展，积极拓展新的商业模式。

三、正大广场1.发展背景：正大广场位于上海中心城区，总建筑面积约27万平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、健身、办公于一体的大型商业综合体。

2.成就和经验：正大广场注重多样性和体验性，通过引进国内外知名品牌和主题餐饮等业态，吸引了广泛的消费者群体。

广场还注重社交和互动，打造了一系列有趣的活动，加强与顾客的互动。

3.未来发展趋势：未来，正大广场将进一步加大创新力度，提供更加智能化、个性化的服务。

广场计划引入更多的科技元素，以应对新的消费趋势，并加强与电子商务的整合。

结论：三个案例研究表明，上海港汇广场、恒隆广场和正大广场等商业地产项目均以其独特的定位、出色的设计和多元化的业态而取得了成功。

未来，针对电子商务发展的影响，商业地产项目应加大创新力度，融合线上线下发展，提供更个性化、多元化的消费体验，从而不断满足消费者的需求。

上海港汇恒隆广场项目档案

上海港汇恒隆广场项目档案上海港汇恒隆广场项目档案提要：2014年租金收益亿元，获称为内地最赚钱的购物中心。

有如此不俗业绩的购物中心在运营上有何策略自上海港汇恒隆广场项目档案集购物、餐饮、娱乐、休闲全方位业种为一体，创造宽松的空间环境和舒适的购物休闲氛围，为顾客提供一次购全的良好服务。

该项目2014年销售额达40亿元，成功入围全国重点商业项目销售额前十位。

2014年租金收益亿元，获称为内地最赚钱的购物中心。

有如此不俗业绩的购物中心在运营上有何策略？商业动线上是如何规划的？项目档案开发商：香港恒隆集团总建筑面积：40万㎡商业面积：13万㎡开业时间：所属商圈：徐家汇商圈停车位：1400个项目定位：集购物、娱乐、办公、商贸、休闲、餐饮为一体的大型商业综合体主力店：Gucci、BottegaVeneta、HugoBoss、永华电影城、名店运动城、ole精品超市、好孩子、丝芙兰、优衣库等项目地址：上海市徐汇区虹桥路1号上海港汇恒隆广场-wuhelo100-赤鱼追波解密内地购物中心租金收入：上海港汇恒隆广场最赚钱2014年，上海港汇恒隆广场租金收入亿，这应该是内地最赚钱的购物中心，天河城租金收入亿，深圳万象城包含写字楼租金收入以及酒店营业收入共亿；上海恒隆广场租金收入亿；西单大悦城则收入亿去年内地最赚钱的购物中心是哪家？对于消费者而言，衡量一个购物中心“好”的标准，是引入了哪些品牌、体验感好不好……而对于运营者而言，赚不赚钱（即租金收入如何）则是重要的标准之一。

根据上市房企年报公布的数据，整理出内地部分购物中心2014年租金收入情况，虽然不能将大部分购物中心纳入其中，但仍有一定的参考意义。

数据显示，2014年，上海港汇恒隆广场租金收入亿元，这应该是内地最赚钱的购物中心。

而作为国内第一个真正意义上的购物中心，天河城去年租金收入亿。

深圳万象城包含写字楼租金收入以及酒店营业收入共亿元。

恒隆集团在内地第二个购物中心上海恒隆广场租金收入亿元；西单大悦城则收入亿元。

2024年上海商业地产市场分析现状

2024年上海商业地产市场分析现状1. 概述上海商业地产市场是中国最具重要性且发展迅速的商业地产市场之一。

本文将对上海商业地产市场的现状进行分析，并探讨其未来的发展趋势。

2. 市场规模上海商业地产市场在过去几年内呈现出强劲的增长势头。

根据相关统计数据显示，上海商业地产市场的总体规模和市场价值不断增加。

其中，购物中心、写字楼和酒店等商业地产项目是市场的主要组成部分。

3. 市场分布上海商业地产市场的主要集中在市中心和发达的商业区。

因为上海是中国的经济中心和国际交流中心，许多国内外知名的零售品牌和企业纷纷进驻这些区域。

同时，一些新兴的商业地产项目也开始出现在城市的郊区和次级商业区。

4. 租赁市场上海商业地产市场的租赁市场是市场的重要组成部分。

在上海，租赁商业地产的需求较高，租金水平也较稳定。

由于市场竞争激烈，租户在选择商业地产时更加注重地理位置、交通便利性以及周边配套设施等因素。

5. 投资市场上海商业地产市场吸引了国内外投资者的广泛关注。

许多投资机构和开发商都将上海商业地产市场视为优质投资机会。

随着市场的发展，投资者对于稳定收益和资本回报的需求不断增加。

6. 市场挑战尽管上海商业地产市场有着巨大的发展潜力，但也面临一些挑战。

其中包括租金上涨压力、市场竞争激烈、政策调整以及市场需求变化等因素。

这些挑战需要市场参与者不断创新和适应市场变化。

7. 未来趋势上海商业地产市场在未来将继续保持快速发展的态势。

随着消费升级和城市发展的推进，商业地产市场将会面临新的机遇和挑战。

未来商业地产项目将更加注重创新和可持续发展，并结合新技术和数字化趋势，提供更加个性化的消费体验。

8. 结论上海商业地产市场是中国最具活力和发展潜力的商业地产市场之一。

随着城市不断发展和经济的增长，商业地产市场将会持续吸引投资和市场参与者。

尽管面临一些挑战，但市场依然充满着机遇和发展前景。

以上是对上海商业地产市场现状的分析和展望，希望能给读者提供一定的参考和了解。

上海恒隆广场专项调研报告203495332

DIOR LADIES
128、129 DUNHILL
130、131 、132
HERMES
133、134 、135
CARTIER
136、137 、138
LOUIS VUITTON
名称
迪奥梵克雅宝伯爵庭园西餐厅蒂梵尼宝嘉丽阿玛尼赛琳範思哲杰尼亚香奈尔
爱斯卡达御木本芬迪
迪奥登喜路爱玛仕
名称
萧邦宝诗龙弗兰克·穆勒
尊达芝柏
业种业态
零售零售零售零售零售零售零售零售零售零售零售零售零售
业态细分
珠宝手表钟表手表珠宝手表手表珠宝手表手表手表手表钟表
品牌档次
高档高档高档高档高档高档高档高档高档高档高档高档高档
是否连锁适合项目
111
CELINE
111A
VERSACE
112
ERMENEGILDO ZEGNA
113、114 、115
CHANEL
116
CHANEL FINE JEWELLERY
117A
ESCADA
117B
MIKIMOTO
118、119 FENDI
121A/1411 43
FRADA
123
TOD'S
125、126 、127
106
BOUCHERON
107
RICHARD MILLE
109
FRANCK MULLER
110
CHAUMET
111
ZENITH
112
HUBLOT
115
GERALD GENTA
116

2024年上海市写字楼租售市场分析现状

2024年上海市写字楼租售市场分析现状1. 市场概述上海市作为中国经济中心之一，拥有发达的商业环境和丰富的资源，其写字楼租售市场一直备受关注。

近年来，随着经济的发展和企业数量的增加，上海市写字楼租售市场也经历了一系列的变化和调整。

2. 市场特点2.1 区域分布上海市的写字楼租售市场主要分布在核心商务区和优质地段。

如陆家嘴、虹桥、浦东等地，这些地区汇聚了各类企业和商机，成为写字楼市场的热点区域。

2.2 租售价格上海市写字楼租售市场价格相对较高，由于地理位置及商业氛围等因素的影响。

不同地区的租售价格差异较大，一般来说，核心商务区的写字楼租金较高，而郊区的写字楼租金则相对较低。

2.3 市场需求上海市写字楼租售市场需求日益增长，主要以企业为主体。

随着互联网、金融、科技等行业的持续发展，越来越多的公司选择在上海设立办公室，进一步推动了需求的增长。

3. 市场竞争3.1 业务类型上海市写字楼租售市场涵盖了多种类型的写字楼，包括普通写字楼、甲级写字楼、共享办公空间等。

不同类型的写字楼在租售市场中存在着一定的竞争关系。

3.2 服务品质由于市场竞争的加剧，写字楼租售市场的服务品质逐渐得到提升。

许多写字楼提供了一系列便利的服务，如高速网络、会议设施、休闲空间等，以吸引更多租户。

3.3 品牌效应一些知名的写字楼品牌在市场竞争中具有明显的优势，它们凭借良好的企业形象和服务口碑吸引了大量的租户。

这种品牌效应在上海市写字楼租售市场中尤为明显。

4. 市场发展趋势4.1 个性化需求增加随着不同行业、不同企业的需求差异化越发明显，市场上对个性化写字楼的需求不断增加。

写字楼开发商和运营商需根据租户的需求，提供更加个性化的办公空间和服务。

4.2 文化融合近年来，上海市写字楼租售市场逐渐注重打造具有文化特色的办公环境。

一些写字楼以文化元素融入设计和布局，为租户提供更具创意和舒适的办公空间。

4.3 创新科技应用随着科技的进步，写字楼租售市场也开始应用创新科技，提供更智能化的办公环境。

恒隆广场年度总结(3篇)

第1篇一、前言恒隆广场，作为中国商业地产的领军品牌，始终秉持“创造美好生活”的理念，致力于为消费者提供高品质的购物体验。

在过去的一年里，恒隆广场在品牌建设、市场营销、服务提升等方面取得了丰硕的成果。

本文将就恒隆广场过去一年的工作进行全面总结，以期为未来发展提供借鉴。

二、业绩回顾1. 销售业绩过去一年，恒隆广场实现了销售额的稳步增长。

根据年报数据显示，恒隆地产营收下跌6%至港币88.52亿元，其中物业销售收入下跌76%至港币2.96亿元，物业租赁总收入增加5%至港币85.56亿元。

租赁收入中53%来自内地，体现了恒隆广场在内地的强劲发展势头。

2. 租赁业务在内地9个恒隆广场中，上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场的总收入占比达到63.7%，其余城市最高收入不超过3.22亿元。

昆明恒隆广场作为恒隆西南地区的首个项目，总收入为5400万元，其中商场收入为4900万元，年底租出率为82%。

这表明恒隆广场在内地市场的发展势头良好。

3. 新项目开业2019年，恒隆地产在内地市场新增了3个购物中心项目，分别为昆明恒隆广场、无锡恒隆广场第二座办公楼和沈阳市府恒隆广场的沈阳康莱德酒店。

这些新项目的开业，为恒隆地产的租赁业务增长提供了有力支撑。

三、市场营销1. 线上线下融合过去一年，恒隆广场积极拓展线上线下渠道，实现线上线下融合发展。

通过微信公众号、小程序等线上平台，为消费者提供便捷的购物体验。

同时，举办各类线下活动，如昆明恒隆广场的“繁花梦旅”、上海港汇恒隆广场的“HOME TO LUXURY”等，提升品牌知名度和美誉度。

2. 国际化布局恒隆广场在市场营销方面，积极引进国际知名品牌，打造国际化购物环境。

例如，大连恒隆广场通过举办“繁花梦旅”活动，引入多家国际品牌，营造非凡的体验和时尚氛围，推动大连的精致文化发展。

3. 跨界合作恒隆广场在市场营销方面，积极探索跨界合作，拓展品牌影响力。

例如，上海恒隆广场与各大知名品牌合作，推出独家、首发及限量臻品，吸引消费者关注。

?内陆10座恒隆广场2020年租金收入

内陆10座恒隆广场2020年租金收入本文为商业地产租金收入系列文章，将从商场租金收入、销售额、出租率等维度汇总对比商业地产上市企业商场运营及租金收入情况。

恒隆地产目前已成功进入上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉及杭州的市场，旗下内陆项目均以〝恒隆广场〞命名。

截至2020年12月31日止财政年度，实现总收入89.73亿港元，同比增长1.4%；营业溢利64.81亿港元，同比下降0.1%；股东应占基本纯利42.01亿港元，同比下降6.1%。

计及67.72亿港元的股东应占物业的净重估亏损后，录得股东应占净亏损25.71亿港元。

内陆物业组合的租赁收入按年增加17%至人民币46.75亿元，总营业溢利上升19%，平均租赁边际利润率为66%。

撇除多个新物业带来的租赁收入，包括于2019年第三季度开业的昆明恒隆广场、无锡恒隆广场第二座办公楼、沈阳市府恒隆广场的沈阳康莱德酒店，以及于 2020 年 11月开始供租户入驻的武汉恒隆广场新办公楼，租赁收入在可比较的基础上增长了11%。

总体而言，内陆商场业务组合的收入上升19%至人民币37.31亿元。

撇除于2019 年8月开业的昆明恒隆广场，其余八个内陆商场的整体租赁收入按年上升15%。

受惠于无锡恒隆广场第二座办公楼及昆明恒隆广场新办公楼所带来的全年收入，加上于 2020年年底落成的武汉恒隆广场办公楼亦带来一些收益，内陆的办公楼物业组合亦录得 2%的收入增长。

原有的四座办公楼收入较去年下跌3%。

▲恒隆内陆商场2020年租金收入制表：数说商业上海恒隆广场商场租金收入增长34%，零售额增长60%以Home to Luxury为定位，这座五层高的购物商场云集了全球100多个知名奢侈品牌，租户包括路易威登（Louis Vuitton）、爱玛仕（Hermès）、香奈儿（Chanel）、迪奥（Dior）、卡地亚（Cartier）等，其中 CELINE 男士及Pronovias等众多品牌更是首次进军内陆或亚洲开设门店。

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最干货上海恒隆广场租金策略、经营现状分析
随着政府反腐的持续，奢侈品市场遭遇寒冬，部分
以中国内地市场为主的国际奢侈品品牌销售出现了大幅下跌。

在此背景下，上海恒隆广场的首层租金反而上涨，成为
海唯一租金“破百”的购物中心，创下新纪录。

逆市涨租，体现了恒
隆怎样的运营管理策略？
恒隆商业地产在上海取得的成功并不能完全复制到其
他城市，多个二、三线城市的恒隆广场还处在“养”的阶段。

作为恒隆商业地产的龙头产品，上海恒隆广场如何发挥更高的品牌效
应，才能拉动其他城市恒隆广场的发展？上海恒隆广场开发背景与区位
分析
开发背景静安南京路是聚集上海顶级办公楼、时尚购物商场、高
档酒店与酒店式公寓的主要街区，也是现代和传统交融、闹
中取静的国际大都市中心城区，轨道、公交四通八达，形成乙级办公楼36 幢，总建筑面积115.5 万平方米，是跨国公司总部、银行金融机构、现代服务机构最为发达的地区之商业购物：已形成大型高档商业广场、中型商厦、专卖店和街铺群的三大层次商业格局，梅龙镇、中信泰富、恒隆广场
了市中心方便快捷的立体交通网络体系。

商务办公：甲、金三角”的确立更使其成为全上海最具规模的高档品牌购物
为集中的地区之一，现有波特曼丽思卡尔顿、希尔顿、锦沧
住宅：上海酒店式公寓尤其 A 类分布最为集中的地区，还拥有一大批历史风貌保护住宅，如静别墅、涌泉坊等。

区位选址
1、轨道交通 2 号线、 7 号线、 11 号线通过本区域，
乘站分别为静安寺站和江苏路站， 2 号线日客流达 130
次，成为全路网单线客流量最高的线路。

2、12 号线、 13号线将分别与现有 3 条线路换乘，
客流量再上一个台阶。

3 、对外交通主要通过 2 条高架快速道路及 7 条城市干
道。

4 、东西向延安路高架位于区域南侧，南北向成都路高
架位于东侧，形成了最为便捷的立体出行网络。

5、 7 条城市干道分别是北京西路、威海路、石门一路、
陕西北路、常德路、华山路、镇宁路，形成两横六纵的主干
网络。

线、机场专线。

规划设计亮点
中心区。

酒店与会展业：星级酒店尤其是五星级酒店最
文华、四季酒店等 4 家五星级酒店。

酒店式公寓与历史
万人将使 6、城市航站楼承担着城市国际航运的市区枢纽服务功
能，方便旅客从市区直达虹桥机场和浦东国际机场，有机场
车流动线由于陕西北路和西康路是单向行驶，因此周边车流方向
为陕西北路由北至南、南京西路由东至西、西康路由南至北，
其中南京西路陕西北路路口车流量最大。

由此，规划 2 个车库入口分别位于陕西北路和西康路，车辆经陕西北路由北至
南、西康路由南至北进入。

人流动线
人流可由南京西路陕西北路和南京西路西康路两个入
口进入。

由于车流从南京西路由东至西行驶，南京西路陕西北路
人流量最大，因此为主入口。

人车分流，保证了恒隆广场周
边环境畅通、有序。

空间设计
由于陕西北路和西康路是单向行驶，因此周边车流方向
为陕西北路由北至南、南京西路由东至西、西康路由南至北，库入口分别位于陕西北路和西康路，车辆经陕西北路由北至南、西康路由南至北进入。

其中南京西路陕西北路路口车流量最大。

由此，规划 2 个车内部动线、垂直动线人流可由南京西路陕西北路和南京西路西康路两个入
口进入。

由于车流从南京西路由东至西行驶，南京西路陕西北路
人流量最大，因此为主入口。

人车分流，保证了恒隆广场周
边环境畅通、有序。

上海恒隆广场定位与业态
项目定位整体定位基于恒隆地产先进开发理念，降低了商业风险，实现了“零负债”开发，拉开投资周期，保证项目有足够资金
做到最好。

品牌定位充分研究上海人均购买水平，选择
在成熟市中心的商业地段建造购物中心，保证高出租率和回
报率，同时为打造时尚地标，引进世界顶级品牌，挖掘消费定位，都经过充分研究，从而大大提升了整体品位和档次，树立了强大的品牌影响力。

欲望。

无论是整体定位、形象定位、档次定位还是客群
业态规划从整体上看，恒隆广场4 大业态的数量和面积配比相近，零售均占到80% 以上。

从细分业种来看，男女时装数量占
39% ，面积占44% 。

整体业种类型偏少，以高档服装、箱包、珠宝等零售为主，周边商铺不完全依靠主力店带动。

4 大业态分类来看，国际一、二线品牌集中于零售，反映了零售品牌均属国际顶级精品专卖，而餐饮则档次略低，为消费者提供了不同层次的消费选择。

从总体品牌档次分类来看，国际一、二线品牌占90% 以上，其中国际一线占到55% ，品牌整体定位为高端。

上海恒隆广场入驻品牌
品牌种类总数共计115 个，餐饮品牌14 个、儿童服饰品牌7 个、珠宝腕表19 个、健康美容 5 个、家居饰品12 个，其余均为时尚服饰配饰。

其中，阿玛尼、迪奥、香奈儿、爱
马仕在多个业态中重合。

楼层业态组合入驻品牌
B1
零售+餐饮
西式美食登喜路
女装
阿妮欧娜、巴黎世家、卡尔文•克雷恩、凯卓、浪凡、路易威
登、曼丽、孟克莱、普拉达
男装
三尔文•克雷恩、巴黎世家、凯卓、浪凡、路易威登、孟克莱、普拉达、杰尼亚
鞋/配饰/眼镜
阿妮欧娜、巴黎世家、柏蒂•温妮达、卡尔文•克雷恩、凯卓、浪凡、路易威登、曼丽、普拉达、杰尼亚
钟表/珠宝
宝诗龙、萧邦、法穆兰、飞登、芝柏、宇舶、积家、御木本珠宝、沛纳海、施华洛世奇高级珠宝、塔思琦、纬图、昭仪
1F
零售女装迪奥、路易威登、思琳、纪梵希、香奈儿、爱马仕、多喜佳伴纳、普拉达、芬迪、拓姿、乔治•阿马尼
男装迪奥、多喜佳伴纳、登喜路、杰尼亚、芬迪、乔治•阿马尼、纪梵希、爱马仕、路易威登、普拉达、拓姿
鞋/配饰/眼镜
思琳、芬迪、香奈儿、乔治•阿马尼、迪奥、纪梵希、迪奥、爱马仕、多喜佳伴纳、路易威登、登喜路、普拉达、杰尼亚、罗杰•维维亚
钟表/珠宝
宝格丽、伯爵、卡地亚、蒂芙尼、香奈儿、梵克雅宝
2F
零售+餐饮
西式美食
COVA 咖啡厅及烘焙店
女装思琳、爱马仕、香奈儿、载思、迪奥、路易威登、多喜佳伴纳、普拉达、依秘丽奥普兹、拓姿、芬迪、华伦天奴、乔治•阿马尼、范思哲
男装伯尔鲁帝、雨果博斯、柏蒂•温妮达、载思、迪奥、路易威登、多喜佳伴纳、普拉达、杰尼亚、拓姿、芬迪、华伦天奴、范思哲、乔治•阿马尼
鞋/配饰/眼镜
伯尔鲁帝、乔治•阿玛尼、柏蒂•温妮达、爱马仕、思琳、雨果博斯、香奈儿、载思、迪奥、路易威登、迪奥普拉达、多喜佳伴纳、拓姿、依秘丽奥普兹、华伦天奴、杰尼亚、范思哲、芬迪
3F
零售美容/健康产品
CellCare 美容抗衰中心、必瘦站、娇韵诗
男装
布克兄弟、拉佩乐、达科狮、路易威登、君皇仕、都彭、零
零一、途明、让•保罗•高提耶、茁玛、加斯特•卡维里
女装
安蒂佩玛、加斯特•卡维里、布克兄弟、路易威登、摩纳哥俱
乐部、达科狮、麦克斯•寇、默斯奇诺、
鞋/配饰/眼镜
吉米周、西萨尔•卡萨帝、英国尊湛鞋履、丘奇、加斯特、卡维里、摩纳哥俱乐部、路易威登、达科狮、玛瑞拉•路易莎、戴安莉沃弗斯汀佰、麦克斯•寇、爱思卡达、默斯奇诺、君皇仕、都彭、亚瑟匹•扎诺荻、蒂赞、赛乔罗希、零零一、圣约翰、威士顿、茁玛
4F
零售+餐饮+服务+娱乐
西式美食
Ferdi
美容美发东田造型
服装雅格狮丹、路易威登、卡尔文•克雷恩、普拉达、飞瑞、瑠久男装、阿毕毕、多喜佳伴纳、阿玛尼、I Pinco Pallino、迪奥、
拉尔夫劳伦、朋博湾、悠骥
用品/工艺/饰品
巴卡拉、爱马仕•博艺府家•圣路易、昆庭、宽庭生活馆、达克斯娜、琉璃工房、雅格狮丹、普拉达、卡尔文•克雷恩、溥仪、路易威登、丽派朵、银十字
5F
餐饮中式佳肴鹭鹭酒家、桃花源小厨、品川中国川菜料理、夏面馆、南小
亚洲美食
海云台韩国料理、鹤丿舞日本料理、Sim ply Thai天泰泰国
餐厅、小南国日式烧烤。