新浦区物业服务企业监督考核办法

新浦区物业服务企业监督考核办法
第一条指导思想
为进一步规范我区物业服务企业行为，提升物业服务水平，维护广大业主的合法权益，促进我区物业服务市场的健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、住建部《物业服务企业资质管理办法》、《连云港市物业服务企业考核办法》及省、市有关规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条主管部门
区住房和城乡建设局（以下简称区物业行政主管部门）负责本区行政区域内物业服务日常检查、监督及考核工作。

第三条考核对象
依法设立、具有独立法人资格、取得物业服务企业资质证书，在新浦区范围内从事物业管理服务活动的物业服务企业，包括注册地在我区、注册地在本市其它县区以及外埠来连企业。

第四条考核内容
（一）物业项目考核：按季度实地考核管理项目基本服务情况，主要包括管理运作、房屋管理及维修养护、秩序维护与管理、环境卫生管理、园林绿化管理、服务效果、投诉处理等。

（二）物业企业考核：按年度考评企业基础建设与社会信誉，主要包括依法经营、机构设立、规章制度、档案管理、科学管理、社会信誉、履约保证金缴纳等。

（三）专项检查：根据上级部门工作安排或区物业行政主管部门计划组织各类专项检查，主要包括市容环境卫生检查、园林绿化管理检查、秩序维护检查、共用设施设备养护管理检查、消防设施养护管理检查、电梯养护管理检查、白蛾防治检查以及各类创建检查等。

（四）达标创优：物业服务企业达标创优等内容的考核，主要包括创建全国物业管理示范项目及省、市、区级物业管理优秀项目等。

凡物业服务企业自注册成立且取得物业服务企业资质证书之日起、管理项目自物业服务合同签订之日起纳入监督考核范围。

物业服务企业应积极配合各级物业行政主管部门监督考核工作。

第五条考核原则
（一）公平、公开、公正原则：坚持实事求是，公平、公开、公正，突出企业的实绩和服务水平。

（二）全覆盖原则：采取日常考核、专项检查、达标创优等方法，每季度检查一次。

通过全年四次检查让辖区的物业服务企业及其项目接受至少一次的检查。

（三）过错原则：物业服务企业存在过错的情况下，才能对其进行扣分。

第六条组织领导
成立区住建局物业服务企业监督考核工作领导小组，由区住建局分管领导任组长，物业管理科、各街道房管所等相关部门负
责人为成员。

领导小组下设办公室，设在区住建局物业管理科，具体负责对物业监督考核工作的组织、协调、汇总等。

各街道办事处设立监督考核分组，由各房管所组织实施属地物业服务企业（管理项目）的具体监督考核工作。

各物业服务企业内部应指定专人做好各项考核内容的督查落实工作，并负责与物业行政主管部门的联络。

第七条考核方法
考核方法分为日常考核、年终考评、专项检查和达标创优。

（一）日常考核：每季度由物管科安排检查项目、人员及日程。

由各监督考核分组按照《新浦区物业服务项目监督考核评分标准》（附件1）对辖区内物业服务项目进行检查，填写《物业服务项目季度监督考核得分情况表》（附件2）报区住建局物业管理科，汇总后报考核领导小组审定。

区住建局物业管理科结合各季度考核得分，统一汇总年度物业服务项目监督考核情况，填写《物业服务项目年度监督考核得分情况表》（附件3）报考核领导小组审定公布。

对监督考核中发现的扣分事项和存在的问题，物业行政主管部门下发整改通知书，各街道房管所督促整改落实。

（二）年终考评：在日常考核的基础上，由区住建局物业管理科组织各街道房管所按照《连云港市物业服务企业考核办法》对物业服务企业进行年度综合评定，汇总后报考核领导小组审定。

年终考评工作原则上在每年第四季度开展，具体时间根据市
物业行政主管部门通知。

（三）专项检查：由区物业行政主管部门制定工作计划，采取明查与暗查相结合的方式。

专项检查应至少提前一天通知企业，通知方式包括书面、电话、传真、短信、网络等方式。

采取明查方式检查的，物业项目经理应在现场配合检查，现场填写检查考评表，并由项目经理签字确认。

物业项目经理无特殊情况脱离岗位的，记入项目经理年度考核档案。

采取暗查方式检查的，检查组应保留清晰、完整的影音资料，详细记录检查时间、项目名称、存在问题等内容，并由两名以上检查组成员签字确认。

专项检查结果应及时汇总，报考核领导小组审定公布。

对检查中存在的问题，区物业行政主管部门下发整改通知书，各街道房管所督促整改落实。

（四）达标创优：由区物业行政主管部门按照全国物业管理示范项目及省、市、区级物业管理优秀项目考评标准进行检查、考评，汇总后报考核领导小组审定。

达标创优工作具体时间根据住建部及省、市、区物业行政主管部门通知。

第八条考核分数的计算
（一）对物业服务项目年度考核总分为100分，其中考核得分在90分（含）以上的为优秀，75分（含）以上为良好，60分（含）以上为合格，60分以下为不合格。

物业服务企业年度综合考核分数=所管项目年度考核平均分
×70%+日常考核评定分×30%。

（二）达标创优工作原则上采取加分处理，计入物业服务企业年度考评。

第九条一票否决情况
物业服务企业有下列行为之一的，企业年度综合考核和所涉及项目年度考核直接评定为不合格。

（一）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；
（二）未按规定程序退出所管理物业服务项目，造成不良影响的；
（三）未按规定办理物业服务合同备案手续的；
（四）未按规定缴纳物业服务履约保证金的；
（五）挪用专项维修资金的；
（六）擅自改变物业管理用房用途的；
（七）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（八）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（九）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
（十）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；
（十一）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串
通，以不正当手段谋取中标的；
（十二）超越资质等级承接物业管理业务的；
（十三）出租、出借、转让资质证书的；
（十四）发生重大责任事故的；
（十五）区物业行政主管部门认定的其它情形。

第十条考核结果的运用
（一）物业服务项目年度考核为优秀，且该物业服务企业年度综合考核分数在良好（含）以上的，将组织推荐参加连云港市物业管理优秀项目考评。

对于已获得国家示范、省优、市优，且在有效期内的物业服务项目，物业服务项目年度考核为不合格的，区物业行政主管部门将考核结果报送上级主管部门。

区物业行政主管部门根据物业服务项目年度考核情况，在《新浦区住宅小区物业服务履约保证金制度实施办法》规定范围内，提高或降低物业服务履约保证金缴存标准。

（二）物业服务企业年度综合考核为优秀、且该物业服务企业在管项目年度考核分数在良好（含）以上的，将组织推荐参加“连云港市十佳物业服务企业”考评。

物业服务企业年度综合考核得分排名前十的企业，经公示后，由区物业行政主管部门授予“新浦区年度十佳物业服务企业”称号。

物业服务企业年度综合考核为不合格的，责令其限期整改，并取消其承接物业服务项目资格，直至完成整改；物业服务企业
年度综合考核为合格以上的（含整改合格的），有资格参加下一年度新浦区物业服务项目招投标，具体实施办法另行制定。

物业服务企业年度综合考核为不合格的，责令其限期整改，整改不力的，将根据物业管理的有关规定提请资质审批部门对其资质进行处理。

（三）物业服务企业（服务项目）出现下列情况之一的，由区物业行政主管部门在行业内进行通报：
1、物业服务不到位，在监督考核中被责令整改，但整改不到位或出现经常性反弹的；
2、物业服务项目年度考核为不合格的；
3、物业服务企业年度综合考核为不合格的；
4、交办事项怠于及时落实的；
5、发生有影响的责任事件；
6、业主投诉较多或形成业主集访、重访的；
7、引起市、区领导、上级主管部门关注的；
8、需要通报的其他事项。

（四）所有物业服务企业（服务项目）监督考核结果将在新浦物业管理信息网上通报，并记入《连云港市物业服务企业诚信档案》。

第十一条附则
本办法由区物业行政主管部门负责解释，未尽事宜按国家、省、市相关规定执行。

本办法自二〇一三年三月一日起执行。