第八章 所有权(二)建筑物区分所有权
建筑物区分所有权解析
建筑物区分所有权解析
建筑物的所有权是指对建筑物的归属权和支配权。
在建筑物区分所有权的解析中，一般可以从以下几个方面考虑：
1.物权登记：在一些国家或地区，建筑物的所有权可以通过物权登记来确认和记录。
产权证书或登记证明文件可以作为建筑物所有权的法律依据。
2.合同约定：建筑物的所有权也可以通过购房合同或租赁合同来确认。
合同中明确约定了建筑物的所有权转移或长期租赁等情况，可以作为建筑物所有权的依据。
3.土地权属：建筑物常常建于土地上，土地的所有权可以影响建筑物的所有权。
在土地有明确所有权的情况下，建筑物的所有权通常归属于土地所有权人。
但在一些特殊情况下，建筑物的所有权可以与土地的所有权分离。
4.法律规定：根据不同国家或地区的法律，对建筑物所有权可能有不同的规定。
政府可能对部分建筑物享有所有权，例如公共建筑或政府设施。
此外，法律可能规定了建筑物所有权的取得方式、转移手续和法律效力等方面的规定。
总之，建筑物的所有权解析需要结合具体的法律、合同和登记等方面的规定来综合判断，以确定建筑物的真实所有权。
各类所有权--注册会计师考试辅导《经济法》第八章讲义4
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册会计师考试辅导《经济法》第八章讲义4各类所有权二、各类所有权（一）国家所有权国家所有权是国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利。
法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
1.国有财产的行使，除法律另有规定的以外，均由国务院代表国家行使所有权。
在具体实施上，则由占有国有财产的各级国家机关和企事业单位行使。
未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效的限制。
2.国家所有权的客体包括：（1）城市土地、矿藏、水流、海域；（2）无线电频谱资源；（3）国防资产；（4）法律规定属于国家所有的野生动植物资源；（5）森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外；（6）法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地及铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，属于国家所有；（7）法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。
【例题·单选题】下列财产中，只能属于国家所有权客体范围的是（）。
A.土地B.房屋C.森林D.矿藏[答疑编号3945080502]『正确答案』D『答案解析』本题考核点是国家所有权。
土地和森林可以是集体所有，房屋可以是个人所有。
矿藏一定是国家所有。
（二）劳动群众集体所有权劳动群众集体所有权是指劳动群众集体组织占有、使用、收益和处分其财产的权利。
1.劳动群众集体组织所有权的客体可以是除法律规定只能属于国家所有权客体以外的其他任何财产。
地下的矿产资源属于国家所有。
2.劳动群众集体组织所有权的各项权能可以由集体组织自己行使，也可以将其所有权的权能转移给个人行使。
《物权法》将集体所有区分为农民集体所有和城镇集体所有。
（三）私人所有权私人所有权是私人依法享有的占有、使用、收益和处分其生产资料和生活资料的权利。
三、业主的建筑物区分所有权（一）业主的建筑物区分所有权概述1.建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的共有权利以及因共同关系产生的成员权三种权利构成。
什么是建筑物区分所有权
什么是建筑物区分所有权建筑物区分所有权是随着城市化的发展、⼈⼝⼤量向城市集中、⼟地⽴体化利⽤的加剧⽽产⽣的⼀种特殊的所有权形态。
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什么是建筑物区分所有权⼀是专有部分的所有权。
所谓专有部分，是指在构造上及使⽤上具有独⽴性，并且能够成为所有权客体的部分，如⼀栋住宅楼中的某⼀套房屋。
⼆是共有权，指所有⼈依据法律、合同以及全体所有⼈之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共⽤部分、⼟地使⽤权及设施等共同享有的财产权利。
三是成员权，当整栋建筑物或整个⼩区的全体所有⼈成⽴管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有⼈即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订⽴规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停⽌违反共同利益⾏为的权利等。
民法典草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：⼀是⾸次使⽤了业主的建筑物区分所有权的概念。
虽然我国早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律⼀直未确认这⼀概念。
民法典草案采纳了这⼀概念，从⽽为我国的物权类型增加了新的内容。
⼆是确认了建筑物区分所有权的内容。
民法典草案明确规定建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共同管理的权利。
三是明确了重要设施的权利归属。
民法典草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理⽤房，属于业主共有，但属于市政建设设施的除外。
会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
四是对业主的⾏为加以严格规范。
民法典草案规定业主对建筑物专有部分实施的⾏为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;所有⼈将住宅改变为餐饮、娱乐等商业⽤房时，应当经有利害关系的全体业主同意。
建筑物区分所有权指根据使⽤功能，将⼀栋建筑物在结构上区分为由各个所有⼈独⾃使⽤的专⽤部分和由多个所有⼈共同使⽤的共⽤部分，每⼀所有⼈享有的对其专有部分的专有权和对共⽤部分的共有权的结合。
对建筑物区分所有权的认识
对建筑物区分所有权的认识以对建筑物区分所有权的认识为题，我们来探讨建筑物所有权的概念、特点以及相关的法律规定。
一、建筑物所有权的概念建筑物所有权是指对某一建筑物的占有、使用和处分的权利。
在我国，所有权是我国民法的一项重要内容，是指自然人、法人或其他组织对特定的物品或财产享有占有、使用和处分的绝对权利。
而建筑物作为财产的一种，也归属于所有权的范畴。
二、建筑物所有权的特点1. 绝对性：建筑物所有权人对建筑物享有绝对的占有、使用和处分权利，可以依法对建筑物进行自由支配。
2. 相对性：建筑物所有权人的权利是相对的，即其他人不能侵犯建筑物所有权人的权益。
3. 独占性：建筑物所有权人可以单独占有该建筑物，其他人不得侵犯其占有权。
4. 保护性：建筑物所有权受到法律的保护，任何人不得非法侵犯建筑物所有权人的权益。
三、建筑物所有权的法律规定1. 建筑物的登记：根据我国法律规定，建筑物的所有权归属必须通过登记来确认。
只有经过登记的建筑物所有权，才具有法律效力。
2. 建筑物的转让：建筑物所有权人可以将其所有的建筑物进行转让，但必须经过合法的买卖程序和登记手续。
3. 建筑物的限制：建筑物所有权人对建筑物的使用和处分权利受到一定的限制。
例如，在城市规划和土地利用方面，建筑物的使用权可能受到限制。
4. 建筑物的保护责任：建筑物所有权人对建筑物的维修、保养和管理负有一定的责任，保证建筑物的安全和正常使用。
四、建筑物所有权的分立与共有1. 建筑物所有权的分立：建筑物所有权可以根据法律规定进行分立，即将建筑物的所有权分割成若干份额，由不同的人共同享有。
2. 建筑物所有权的共有：建筑物所有权也可以由多个人共同拥有，即建筑物的所有权同时归属于多个人。
五、建筑物所有权的保护建筑物所有权在我国法律中受到严格的保护。
一旦建筑物所有权受到侵害，所有权人可以向法律机关寻求保护，并要求追究侵权人的法律责任。
同时，建筑物所有权人也应该加强对建筑物的管理和维护，确保建筑物的安全和正常使用。
建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权的概念建筑物是指以土地为基础修建的房屋、厂房、桥梁等建筑物。
在现代经济社会中，建筑物作为大量资本的投资对象，其价值不断地提高，对所有权和使用权的问题日益凸显。
建筑物区分所有权是指在一个建筑物内，对该建筑物的每一部分（如门、窗、墙、地板等）归属的权利归属进行区分，确立各方权利，防止发生纠纷，维护身分损失。
此文将从建筑物的区分所有权的定义、特点和建筑物区分所有权的实施等方面进行论述。
一、建筑物区分所有权的定义建筑物区分所有权是指：在一个建筑物内，对该建筑物的每一部分（如门、窗、墙、地板等）归属的权利归属进行分别确立，维护相关当事人之间的权益。
由于建筑物一般由不同的业主所有，因此建筑物内各部分的归属必须要进行合理的划分和安排，以维护不同所有人的权益。
二、建筑物区分所有权的特点1.民法规定：我国《物权法》第102条规定，“物业共有的各业主对共有部分以及各自专属部分的意见，须经过协商一致，但有关法律规定另行办理的除外。
”因此，建筑物区分所有权是一种依法实施的合法权利。
2.区分精准性：建筑物区分所有权的实行，必须对建筑物内部的每一个细节进行准确的划分和明确的归属，确保各方权益均得到合理保障。
3.权益保护性：建筑物区分所有权的实际操作中需要进行协商和讨论，各方意见必须达成一致的共识，避免因过程中的误解和分歧导致权益的损失和纷争。
三、建筑物区分所有权的实施1.编制建筑物区分所有权划分图：根据建筑物的特征，把建筑物划分为若干个合理的部分，并在图上标注各个部分的归属人。
2.协商确定归属权：建筑物所在地区的业主或物业管理机构需组织相关当事人开展协商或业主大会，就各部分的归属权进行讨论、协商、表决等过程，最终形成一致意见并签署相关协议。
3.协调分配对策：涉及到权益划分的问题，难免会存在一定的摩擦和争议，这时，需专业人士或者独立第三方调解。
在权益分配时，需采取公平公正的原则，避免权益分配中产生偏向性。
总之，建筑物区分所有权是维护建筑物内部业主权益必须的一项操作。
建筑物区分所有权概念
房屋及公共设施维护
包括定期检查、维修和更新公 共设施，确保其正常运行。
环境卫生与绿化
负责公共区域的清洁卫生和绿 化工作，创造良好的居住环境 。
安全保卫
提供24小时的安保服务，包括 监控、巡逻等措施，确保业主 的人身和财产安全。
停车位管理
负责停车位的规划、租赁和管 理，确保停车有序、安全。
05
建筑物区分所有权的法 律保护
法律保护的主体
建筑物区分所有权人
作为建筑物区分所有权的基本主体，享有对建筑物的专有部分和 共有部分的权利，并承担相应的义务。
物业服务企业
作为建筑物区分所有权的管理主体，负责建筑物的日常维护、管理 和服务工作，保障建筑物区分所有权人的合法权益。
政府机构
作为建筑物区分所有权的监管主体，负责制定相关法律法规和政策， 对建筑物区分所有权进行监管和保护。
特征
建筑物区分所有权具有专有性和 共有性，业主对其专有部分享有 独立的产权，对共有部分享有共 有权。
建筑物区分所有权的法律地位
01
02
03
独立产权
业主对其专有部分享有独 立的产权，可以自由使用、 收益和处分。
共有产权
业主对建筑物的共有部分 享有共有产权，共同管理 和维护。
优先权
在建筑物区分所有权下， 业主的专有权利优先于共 有权利，但共有权利不得 侵犯专有权利。
法律保护的方式
民事法律保护
通过民事法律手段，如合同、侵 权赔偿等方式，保护建筑物区分
所有权人的合法权益。
行政法律保护
通过行政法律手段，如行政处罚、 行政强制等方式，对侵害建筑物 区分所有权的行为进行制裁和纠
正。
刑事法律保护
《物权法》(所有权-按份共有、共同共有、建筑区分所)
共同共有的主体称为共有人，共 同共有财产的所有权由共有人享
有。
共同共有关系可以在家庭关系、 婚姻关系、合伙关系等基础上产
生。
共同共有的性质
共同共有是一种相对的共有形式，与按份共有相对立。在共同共有中，共有人对共 有财产的权益不以份额为基础，而是基于共同关系而享有所有权。
共同共有的特点是共有人对共有财产的权益是平等的，没有份额之分。
在共同共有中，共有人不能对共有财产主张分割，只有在共同共有关系消灭时才能 对共有财产进行分割。
共同共有的权利与义务
共同共有的权利
共同共有人享有对共有财产的全部所 有权，包括占有、使用、收益和处分 的权利。
共同共有的义务
共同共有人有维护共有财产安全的义 务，有承担共有财产的管理、维护和 修缮的义务，有承担共有财产的税费 、保险费的义务等。
除了专有部分外，建筑物的其他部分 如电梯、走廊、屋顶等则为共有部分， 由所有业主共同拥有。
建筑区分所的性质
建筑区分所有权是一种复合型的物权， 包括专有部分的所有权和共有部分的所 有权。
建筑区分所有权还具有相互性，即业主 之间需要相互协作，共同维护建筑物的 整体性和功能性。
建筑区分所有权具有排他性，即每个业 主对自己的专有部分享有独立的权利， 其他业主不得干涉。
物的安全和卫生等。
在建筑区分所有权中，业主的 权利和义务是相互关联的，业 主在行使权利的同时也需要履 行相应的义务。
建筑区分所有权中的权利和义 务关系是调整业主之间关系的 重要法律依据，对于维护建筑 物的正常运转和业主的合法权 益具有重要意义。
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04 建筑区分所有权
建筑区分所的定义
建筑物区分所有权解析
建筑物区分所有权解析
在现代社会，建筑物作为人们生活和工作的重要场所，其所有权问题一直备受关注。
建筑物的所有权权益是指对建筑物的支配、使用和收益的权利，是建筑物所有者享有的一种财产权益。
建筑物的所有权可以通过不同方式来区分，包括物权登记、契约关系和共同拥有等。
物权登记是最常见的一种方式，通过在相关部门登记建筑物所有权，可以便于明确建筑物的归属关系，并且提供了有效的法律保护。
此外，建筑物的所有权还可以通过契约关系来界定。
当多方之间存在购买、租赁或合作等合同关系时，相关合同可以明确建筑物的所有权归属和使用权。
共同拥有是另一种常见的建筑物所有权区分方式。
在某些情况下，多个人或机构共同拥有一栋建筑物，他们之间需要协商和约定建筑物的权益分配、维护和升值等事项。
总之，建筑物的所有权是建筑产权的核心内容，其区分与界定对于建筑产权的合法性和稳定性至关重要。
物权登记、契约关系和共同拥有等方式都可以用来解析建筑物的所有权，进而确保权益的合法性与保护。
简述建筑物区分所有权的概念和内容
一、建筑物所有权的概念建筑物所有权是指对建筑物的支配和控制权。
建筑物包括房屋、商业综合体、公共设施等，是人类生活和活动的重要场所，对于城市和社会的发展具有重要意义。
建筑物所有权是建筑物权利的核心内容，包括对建筑物的使用权、收益权和处分权等。
二、建筑物所有权的内容1. 使用权建筑物所有权者拥有对建筑物的使用权，可以根据自己的需要进行使用和支配。
使用权包括对建筑物的使用、分配和转让等权利，是建筑物所有权的基本内容。
2. 收益权建筑物所有权者享有对建筑物所产生的收益的支配权。
这些收益可以是租金、销售收入、物业管理费等，建筑物所有权者有权支配这些收益并获得相应的利益。
3. 处分权建筑物所有权者有权处分建筑物，包括出售、转让、抵押等。
处分权是建筑物所有权者根据自己的意愿对建筑物进行处置和转移的权利，是建筑物所有权的重要内容之一。
三、建筑物所有权的法律保护建筑物所有权是国家法律赋予建筑物所有者的权利，享有法律保护。
我国《物权法》和《建筑法》对建筑物所有权的产生、变动、转移、保护等方面做出了明确规定，保障建筑物所有权者的合法权益。
1. 权利证明建筑物所有权者可以通过权属证明文件来证明自己对建筑物的所有权。
权属证明文件是建筑物所有权者合法拥有建筑物的重要证明，具有法律效力。
2. 保护措施法律对建筑物所有权者的权益给予了严格的保护，禁止任何单位和个人侵犯建筑物所有权者的合法权益。
一旦发现侵权行为，建筑物所有权者可以依法向法院起诉，维护自己的合法权益。
3. 不动产登记建筑物所有权者可以通过不动产登记来确保自己的建筑物所有权的安全。
不动产登记是对建筑物所有权进行确认和登记，是建筑物所有权者权益的重要保障。
四、建筑物所有权的界限建筑物所有权并非绝对的权利，受到一定的限制和界限。
建筑物所有权者在行使建筑物所有权时，需要遵守相关法律法规，尊重社会公共利益和他人合法权益。
1. 土地使用权建筑物所有权者在享有建筑物所有权的往往需要与土地使用权相关联。
建筑物区分所有权的概念和内容
建筑物区分所有权的概念和内容
建筑物区分所有权：是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
其内容包括：
1.对专有部分的所有权：业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等
专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。
2.对建筑区划内的共有部分享有共有权：每个业主在法律对所有权未作特殊规
定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。
3.对共有部分享有共同管理的权利：即有权对共用部位与公共设备设施的使用、
收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。
建筑物区分所有权.doc
建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。
二、建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权具有如下几个特征：（一）复合性建筑物区分所有权是由专有权（对专有部分享有的所有权）、共有权（对建筑区划内的共有部分享有的共有权）以及成员权（对共有部分共同管理的权利）等三个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。
（二）专有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。
（三）一体处分性（四）权利主体身份的多重性三、建筑物区分所有权的类型（一）纵向分割式区分所有权纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。
此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其法律关系也较为简单。
（二）横向分割式区分所有权横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。
于此情形，各区分所有权人之间的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。
（三）混合式区分所有权混合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。
四、建筑物区分所有权人的专有权专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。
（一）专有部分专有部分必须具有独立性。
关于专有部分的范围，民法学界存在四种学说：壁心说、最后粉刷表层说、空间说和折衷说（壁心和最后粉刷表层说）。
（二）专有权行使的限制区分所有建筑物的专有部分具有独立性，专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分，无须征得他人同意，这种专有权在效力上与一般的单独所有权并无本质区别。
建筑物区分所有权解析
建筑物区分所有权解析
摘要：
一、建筑物区分所有权的概念
二、建筑物区分所有权的特点
三、建筑物区分所有权的类型
四、建筑物区分所有权的权益分配
五、建筑物区分所有权的纠纷处理
正文：
建筑物区分所有权是物权法中的一个重要概念，涉及到建筑物中各个部分的权属问题。
在我国《物权法》中，对此进行了详细的规定。
首先，我们需要了解什么是建筑物区分所有权。
简单来说，它指的是一个建筑物中，各个部分的所有权归属问题。
比如，一栋楼中有许多个单元，每个单元的所有权就属于各自的区分所有权。
其次，我们要了解建筑物区分所有权的特点。
它具有整体性和相对独立性的特点。
整体性是指建筑物区分所有权是建筑物的有机组成部分，不能脱离建筑物而存在。
相对独立性是指各个区分所有权人可以对自己的部分享有独立的使用和收益权。
在建筑物区分所有权中，根据权利的性质和范围，可以分为专有权和共有权。
专有权是指区分所有权人对属于自己的部分享有独立的使用、收益和处分的权利。
共有权则是指区分所有权人对共有部分享有使用的权利。
对于建筑物区分所有权的权益分配，我国《物权法》规定，专有权部分的
权利人享有对该部分的使用、收益和处分权，共有权部分的权利人享有对共有部分的共同使用、收益和处分权。
然而，在实际生活中，由于各种原因，可能会出现建筑物区分所有权的纠纷。
对于这些纠纷，我国《物权法》也规定了相应的处理方式，旨在保护各权利人的合法权益。
8 所有权之建筑物区分所有权
八所有权—建筑物区分所有权第一节概述建筑物区分所有权＝专有权＋共有权＋成员权，专有权是共有权和成员权的前提。
⑴专有权，专有权是指业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。
业主行使专有权，不得损害其他业主的合法权益，不得危及建筑物的安全。
《建筑物区分所有权解释》第2条第2款规定：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同的露台等，应当认定为《物权法》第六章所称专有部分的组成部分。
⑵共有权，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，并承担义务。
不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅和经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
建筑物区分所有权人之间不存在所谓优先购买权。
⑶成员权，成员权是基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事物而产生的权利。
第二节建筑物区分所有权之共有权1.全小区共有：⑴道路：《物权法》73条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
⑵绿地：《物权法》73条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
⑶其他公共场所、公共设施和物业服务用房：《物权法》73条规定：建筑物区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
⑷车位、车库：《物权法》第74条规定：建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。
占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
⑸维修基金：《物权法》第79条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。
经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。
维修资金的筹集、使用情况应当公布。
2.全楼共有：《建筑物区分所有权解释》第3条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物区划内的以下部分,也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构的部分，通道、楼梯、大堂等公共同通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分。
简述建筑物区分所有权的概念与特征
简述建筑物区分所有权的概念与特征
建筑物区分所有权指的是对建筑物的所有权进行区分，即将建筑物的所有权分为不同的部分或份额，并且每个部分或份额可以独立地进行转让、抵押、质押等权利行使。
以下是建筑物区分所有权的特征：
1. 独立性：建筑物区分所有权使得建筑物可以被分为若干独立的部分或份额，各部分或份额之间相互独立，拥有独立的产权。
2. 可转让性：每个部分或份额的所有者可以将其所有权转让给他人，也可以将其作为抵押品或质押品。
3. 独享权益：每个部分或份额的所有者可以独立享有建筑物的权益，包括使用权、收益权和处分权。
4. 综合性：虽然建筑物的所有权进行了区分，但各部分或份额仍然构成整个建筑物的综合，因此对整个建筑物的管理和维护仍需共同协商。
建筑物区分所有权的出现，可以更好地满足不同持有人的不同需求，提高建筑物的利用效率，同时也方便了建筑物的转让和融资等交易。
然而，建筑物区分所有权也带来了管理和维护难题，需要协商解决各个部分或份额的公共事务和共同责任。
建筑物区分所有权概念
商业建筑的建筑物区分所有权需要特别关注安全问题 ，如消防安全、人员疏散等。同时，商业建筑的建筑 物区分所有权也需要关注物业管理问题，如维护保养 、租金收取等。
办公楼的建筑物区分所有权
办公楼的建筑物区分所有权是指根据办公楼的特点，将建筑物区分成不同的部分，并赋予不 同的所有权主体相应的权利和义务。
在办公楼中，建筑物区分所有权通常包括办公室、会议室等专有部分的所有权和公共通道、 电梯、空调系统等共有部分的所有权。办公楼的建筑物区分所有权对于保障企业的正常运营、 提高工作效率具有重要意义。
共有部分的共有权是指区分所 有权人对建筑物中的共有部分 享有共同产权，共同使用、收 益和处分。
共有部分的共有权具有不可分 割性，区分所有权人不得擅自 处分共有部分。
共有部分的共有权可以通过共 同管理委员会或业主委员会行 使，也可是指区分所有权人在建筑物区分所有权中享有的参与共同管理的权利，包括 共同管理、共同决定和代表权等。
成员权是建筑物区分所有权中的重要组成部分，是维护区分所有权人共同利益的重 要保障。
成员权可以通过共同管理委员会或业主委员会行使，也可以委托物业公司代为行使。
03 建筑物区分所有权的应用
住宅小区的建筑物区分所有权
01
住宅小区的建筑物区分所有权是指根 据住宅小区的特点，将建筑物区分成 不同的部分，并赋予不同的所有权主 体相应的权利和义务。
业主可以对自己的专有部分进行转让、 抵押、出租等经济活动，获得收益。
业主可以对自己的专有部分进行装修、 改造、维护，只要不违反相关法律法 规和业主公约。
有利于促进物业服务行业的发展
建筑物区分所有权制度确立了物 业服务企业的法律地位，使其成 为受业主委托的专业服务机构。
物业服务企业可以提供多种服务， 如安保、清洁、绿化、维修等，
简述建筑物区分所有权的概念和特征
简述建筑物区分所有权的概念和特征所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
在这一属性中，财产的所有权可以简称为所有权，因此，我们也将房屋的所有权视为一种财产权利，通过研究房屋所有权来探索我国房屋所有权发展的轨迹。
一、建筑物区分所有权的概念：1、房屋的共同部位即基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等;共用部位包括屋面、墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
2、其他不属于业主所有的建筑物及附属设施，如围墙、道路、水面、停车场等。
二、建筑物区分所有权的内容：2、其他公有房屋即直管公房和单位自管房，它们都是政府投资兴建的房屋，是国有企事业单位投资形成的房屋。
按照规定，它们不能转让和出租，只能在本单位或者本系统内部进行买卖，但是当这些房屋上市交易后，就转变成了“商品房”，这就改变了这些房屋的使用性质，已经变为“私有”财产，拥有房屋的所有权。
国家实行所有权与经营权相分离的原则，即经营权在一定程度上可以继承，所有权必须转移。
3、特殊类型的房屋即其他所有人不享有共同部位或全部所有权的房屋，它包括：(1)经营性房屋，如酒店、宾馆等，由所有权人出租，并从中获得收益; (2)军队、机关等特殊机构(如监狱、军事设施)所有的房屋; (3)宗教寺庙、寺院所有的房屋; (4)国家举办的各类社会公益事业(如学校、医院)、福利设施(如幼儿园、养老院、老人公寓); (5)法律、法规规定的其他房屋。
三、房屋所有权的保护：我国《城市房地产管理法》规定，房地产开发商在未征得国家所有权管理部门同意，又未取得合法手续前擅自转让房地产的，由土地管理部门没收其非法所得，并对双方分别处以转让房地产总额百分之二十以下罚款。
此外，还规定房地产开发商违反有关规定将工程发包给不具备相应资质条件的勘察、设计、施工单位的，该勘察、设计、施工单位无权取得该项目的勘察、设计、施工权利，而且要承担连带赔偿责任。
在处罚房地产开发商时，也不仅限于上述几种情况，而是把房地产开发商的违法行为作为开发商转让土地使用权或房屋预售权的一个前提条件，将两者视为房地产开发商转让房屋所有权的先决条件。
建筑物的区分所有权
建筑物的区分所有权，为近代各国物权法上一项重要的不动产权利。
在我国，由于资金和实际需要的限制，绝大多数居民不可能也没有必要购买整栋建筑物，而是在一栋建筑物内购买一个或数个独立单元的房产，因此，建筑物的区分所有普遍存在。
本文就建筑物区分所有权制度作一些简单的分析。
一、建筑物区分所有权的概念建筑物的区分所有权，是指由若干独立单元构成的建筑物为不同主体（即人们通常所说的业主）所有而形成的复合权利，它包括三方面的权利：其一，每一独立单元的所有人就该独立单元享有的单独的所有权（亦称为专有部分的所有权）；其二，对于该建筑物及其附属物的共有部分，除当事人另有约定外，由业主按其专有部分占整个建筑物的比例享有不可分割的共有所有权；其三，业主的成员权。
值得注意的是，建筑物的区分所有权虽然是复合性权利，但该权利是以业主对建筑物中的独立单元享有的单独的所有权为基础的权利，其他两项权利是从属于该专有所有权的。
因此，区分所有权人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。
区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。
总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。
二、专有所有权（一）专有所有权的客体作为专有所有权的客体应符合两个标准：一是构造上的独立性；二是使用上的独立性。
<br> 构造上具有独立性，又称为物理上具有独立性，是指在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，专有人可以排他地独占地予以使用的建筑物部分。
对此，我国还未立法明确规定。
日本判例认为区分所有权的客体必须四壁有确定的遮闭性，一栋建筑物内部若无墙壁间隔不能成为区分所有权的客体。
至于间隔，无论是木材、转块、涂板等都可以，但屏风、桌椅等不行，因为它们不具有固定性、确定性。
所以，未以墙壁间隔的零售市场、摊位等，不得成为区分所有权的客体。
简述建筑物区分所有权的概念和特征
简述建筑物区分所有权的概念和特征建筑物区分所有权是指所有权人在法律规定的范围内对其所有的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，包括建筑物区分所有权、相邻关系、共有等几种类型。
一、建筑物区分所有权的概念和特征(一)建筑物区分所有权的概念《物权法》第76条规定：“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等属于业主共有。
”在我国，建筑物区分所有权指专有部分所有权人以外的任何人根据法律规定，对专有部分之外的建筑物区域内的土地、其他附着物等建筑物构造享有所有权。
(二)建筑物区分所有权的特征1、建筑物区分所有权具有独立性建筑物区分所有权虽然由专门法律进行规定，但这些法律只对建筑物区分所有权作出原则性的规定，具体的处分仍需遵循一定的民事法律原则，这些民事法律原则对所有权人的处分自由予以一定限制，从而保证建筑物区分所有权不会被轻易地转让、继承，保障其安全与完整。
2、建筑物区分所有权具有封闭性所有权人可以将建筑物区分所有权单独行使，也可以行使建筑物区分所有权与相邻关系、共有关系结合行使，但不得单独行使建筑物区分所有权。
3、建筑物区分所有权具有完整性所有权人不能抛开建筑物区分所有权单独行使所有权中的任何一项权利，如果将建筑物区分所有权单独行使，就失去了建筑物区分所有权的完整性。
4、建筑物区分所有权具有弹力性建筑物区分所有权人对专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，其中除处分权外，其他各项权利均具有弹性。
当专有部分出现瑕疵时，其他各项权利仍具有完整性。
建筑物区分所有权又称区分所有制度，它是在同一区域内的房屋上存在着两个以上的所有权人。
这两个以上的所有权人的权利义务不是通过建筑物区分所有权这一具体的权利来实现的，而是通过一些基本的法律原则和具体制度来调整。
第八章 所有权(二)建筑物区分所有权
• 【案情】某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将
位于该小区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A
公司进行餐饮经营。小区业主得知后感到十分气愤，认为既
然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当
属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅
自将其对外出售。于是业主们分别找到开发商及A公司进行
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、 颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修； （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道 路、场地或者其他共有部分。 ”
• 【案情】廖阿姨住在某单位临街房改房小区的二楼， 因为周边生活方便，廖阿姨一直感到住得很舒心。 但随着一楼康老伯将自家住房租给外地人作餐饮经 营后，廖阿姨的心烦事也接踵而来：抛开每天难闻 的油烟还有嘈杂的喧哗不说，光想着楼下那被拆得 七零八落的房屋结构就够心惊肉跳一阵子的了。
• 三、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内 的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称 “有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物 之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其 房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
第三节 共有权
• 一、共有权的概念 • 所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是
• （2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将 住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性 用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当 经有利害关系的业主同意。
• 【案情】甲购买某花园4号楼29E（顶层）房 屋一套，甲从国外购买了一只占地为8.826平 方米,重为362.8公斤的浴缸。甲欲将其安放 在房屋顶层，经原小区物业公司阻止，甲表 示放在屋内，并就安装问题多次与现物业管 理企业某物业有限公司乙交涉，乙以安装需 经批准及通过安全测定为由拒绝。几天后， 甲再次准备吊装，遭到乙的制止。
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• 《解释》第10、11条
• 一、业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法 第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利 害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状 或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
• 二、将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害 关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予 支持。
《物权法》第71条 ：“业主对其建筑物专有部分享有 占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得 危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 ”
《区分所有权解释》第15条 ：“其他“损害他人合法 权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、 燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品 等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
• 《物权法》第70条定义: • “业主对建筑物 内的住宅、经营性用房等专有部
分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有 共有和共同管理的权利。”
• 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释 》法释[2009]7号 （以下简称解释）
• 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释》法释[2009]8号
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、 颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修； （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道 路、场地或者其他共有部分。 ”
• 【案情】廖阿姨住在某单位临街房改房小区的二楼， 因为周边生活方便，廖阿姨一直感到住得很舒心。 但随着一楼康老伯将自家住房租给外地人作餐饮经 营后，廖阿姨的心烦事也接踵而来：抛开每天难闻 的油烟还有嘈杂的喧哗不说，光想着楼下那被拆得 七零八落的房屋结构就够心惊肉跳一阵子的了。
物权法学
单邦来 讲师、律师 2020年2月
第八章：所有权（二）
建筑物区分所有权
建筑物区分所有权
第一节 建筑物区分所有权的概念 第二节 专有权 第三节 共有权 第四节 管理权
第一节 业主的建筑物区分所有权的概念
• 建筑物区分所有权，又称公寓所有权、分层所有 权或简称为区分所有权，是指多个区分所有权人 共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权 人对建筑物专有部分所享有的专有所有权和对共 有部分所享有的共有权的总称。
第二节 专有权
• 一、专有权的概念 • 专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有
人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分 所享有的占有、使用、收益、处分的权利。
• 二、客体 • 即专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，
并能够登记成为分别所有权客体的部分。 • （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； • （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； • （三）能够登记成为特定业主所有权的客体 • 壁心说（对外）和最后粉刷层说（对内）
• （2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将 住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性 用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当 经有利害关系的业主同意。
• 【案情】甲购买某花园4号楼29E（顶层）房 屋一套，甲从国外购买了一只占地为8.826平 方米,重为362.8公斤的浴缸。甲欲将其安放 在房屋顶层，经原小区物业公司阻止，甲表 示放在屋内，并就安装问题多次与现物业管 理企业某物业有限公司乙交涉，乙以安装需 经批准及通过安全测定为由拒绝。几天后， 甲再次准备吊装，遭到乙的制止。
• 三、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内 的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称 “有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物 之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其 房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
第三节 共有权
• 一、共有权的概念 • 所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是
• 对此，刘大爷觉得非常委屈，认为自己住在顶楼，而楼下的 业主从来也不会上到屋顶，自己对屋顶的使用并没有妨碍到 任何人。并且如果要说占用，隔壁的孙女士也照样占用屋顶 安装了太阳能热水器，为什么物业管理公司却不说孙女士侵 权呢？刘大爷自己作为顶楼业主，到底有没有权利使用屋顶？
• 二、共有权的客体
• 1.绿地。① 合同明确约定归个人所有的属于个人 所有② 法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市 所有，即国家所有③ 其余的一律归全体业主共有
以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃 权利不履行义务。” • （一）权利：使用权、收益权、修缮改良权 • 共有部分财产不能单独转让、抵押、出租；业主 转让其专有部分所有权的，其对共有部分享有的共 有和共同管理的权利一并转让。 • （二）义务： • 1、分担共同费用和负担 • 共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有 人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分 担。 • 2、合理注意义务 • 3、合理使用
• （一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
• （二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
• （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
• 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已 经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等， 应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
• 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
• 三、专有所有权人的权利和义务
• 1、权利
• 即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用 房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者 经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益 ； 还可以用来抵押贷款或出售给他人。
• 2、义务：
• （1）业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得 损害其他业主的合法权益。
指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之 间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、 小区的公共场所和公共设施等共有部分所享有的 占有、使用、收益、处分的权利。
• 【案情】刘大爷在自己城中村的老房子拆迁后，便用拆迁
安置所得款项在南市区某小区购置了一套位于顶楼的二手三 居室。而之所以选择顶楼的房子，正是看中了自家顶面百余 平米屋顶的利用价值。刘大爷拿到钥匙后，便按照自己的设 想准备为自家楼上的屋顶设置一个空中花园以及一间近50平 米的玻璃休闲室。然而，物业管理公司得知此事后，立即向 刘大爷指出：根据小区管理规约，顶楼住户不得擅自占用小 区业主共有的公共屋顶，否则将构成侵权。
• 2.道路。建筑区划内的道路，属于业主共有，但 属于城镇公共道路的除外。
• 3.物业管理用房。物业管理用房是指物业管理公 司为管理整个小区内的物业而使用的房屋。
• 4.维修资金。所谓维修资金，就是指由业主支付 的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修 所需的资金，如电梯、水箱等共有部分的维修费 用。
• 对此，陈小姐一方面既对其他业主提出的免费停车颇感兴趣， 而另一方面却更担心一旦停车位认定为业主共有后，自己与 开发商所签订的定点车位租赁合同将不受法律保护，那么自 己将很有可能因为下班时间较晚而找不到停车的地方。
• 【问题】陈小姐所租赁的停车位究竟是否属于业主共有车位？
• 分析：根据《解释》第五条、六条解释，再结合《物权法》 的基本规定，要判定某一建筑区划内的停车位权属首先应当 查验小区规划：如果该停车位为规划确定用于停放汽车的车 位则开发商可以出售、附赠或出租等方式处分给业主，作为 业主所有的专用部分；如果该停车位属于建筑区划内在规划 用于停放车辆的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地 增设的车位，则应当认定为业主共有的车位，对于该部分车 位，开发商无权进行任何形式的处分。
• 为此，廖阿姨还有其他几位邻居都多次找到康老伯 协商，希望康老伯能收回房屋重新改作住宅后再进 行出租。但每次康老伯总是以房子是自己的，别人 无权干涉为由予以拒绝，而最近一次交涉，康老伯 更是拿出了由多数邻居签名同意的文书来作为拒绝 廖阿姨的理由。
• 【问题】廖阿姨能否要求康老伯将住宅恢复原状？
业主是否可以 将住宅改为经营性用房？
• （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市 政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
• 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设 用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划 占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
• 三、共有所有权人的权利、义务 • 《物权法》第72条规定:“业主对建筑物专有部分
• 但如果业主们有明确的证据可以证明，开发商在项目销售时， 就该幢房屋的特定用途对业主进行过具体、确定的说明和允 诺，并且该说明和允诺对业主购房合同的订立及商品房价格 的确定有重大影响的，则业主可以通过诉讼的方式追究开发 商擅自变更该幢房屋特定用途的违约责任。
• 《解释》第2条 建筑区划内符合下列条件的房屋， 以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第 六章所称的专有部分：
• 甲诉至法院，要求排除妨碍，赔偿人工损失 费7600元，精神损失费阻止甲安装浴缸？
• 【判决】法院判决驳回原告诉讼请求。
• 【理由】本案在审理中，经乙申请，由 该楼设计单位中高级工程师、国家一级 注册结构工程师吴某作为案件的诉讼辅 助人，吴某表示，该楼是按照国家规定 的建筑结构荷载规范进行设计的，室内 楼板承重量为每平方米280公斤，超过该 重量长期安放，势必影响大楼的结构。
交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。
• 然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区 会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员 也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开发商 当然有权对该幢房屋进行出售。同时，A公司也表示，A公 司作为该幢房屋的买受人，在购买房屋后已经依法进行了产 权登记，已经成为该幢房屋的合法所有权人，业主无权向其 主张该幢房屋的所有权。
• 【案情】某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将
位于该小区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A
公司进行餐饮经营。小区业主得知后感到十分气愤，认为既
然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当