第三章 城市地租与土地区位

第三章城市地租与土地区位

第一节城市地租

一、地租和地租理论

（一）地租的含义

地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。地租是土地所有权在经济上的实现形式地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异

（二）地租理论的产生和发展过程

1、古典政治经济学的地租理论

威廉·配第

弗朗索瓦·魁奈

亚当·斯密

大卫·李嘉图

2、庸俗政治经济学的地租理论

萨伊

托马斯·马尔萨斯

3、现代西方经济学的地租理论

阿尔弗雷德·马歇尔

保罗·萨缪尔森

雷利·巴洛维

（三）马克思主义的地租理论

马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉

马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间的关系。一是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工人。

1、级差地租

级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租

造成土地等级差异大致有三个原因：

一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性

二是不同地块的地理位置即区位存在差异性

三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性

马克思将由于土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租I。将由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II。

（1）级差地租I

（2）级差地租II

2、绝对地租

马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租

绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况：

一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额

二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额

3、垄断地租

垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品

这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定

二、城市地租及其形态

（一）城市地租的含义

所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租

（二）城市级差地租

城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面

城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高低城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小

商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的

城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，使这种超额利润转化为城市级差地租I。

城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租II

（三）城市绝对地租和垄断地租

1、城市绝对地租

城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。

城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立

足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定

2、城市垄断地租

城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租

垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定

三、地租与城市房地产

（一）地租与房地产价格

1、地租与土地价格

土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化

2、地租和房地产价格

地租对房地产价格有着非常重大的影响。可以说地租变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波动。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降

（二）地租与城市房地产开发

地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素

地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标

第二节城市土地区位

一、土地区位和区位理论

（一）区位概念及区位理论的发展

关于区位概念，一般有狭义和广义两种用法

狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系

广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系

区位理论就是研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素的学说屠能

韦伯

克里斯塔勒

奥古斯特·勒施

（二）农业区位理论

中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离

（三）工业区位理论

韦伯的工业区位理论的主要思想是通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。