南京住宅户型偷面积之方法
建筑新规下的17种偷面积方式
建筑新规下的17种偷面积方式新版《建筑工程建筑面积计算规范》自实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。
这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。
上有政策下有对策，还不到一年时间，赠送面积又出了不少新花样。
一、阳台（计1/2面积）阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。
按照各个地方规范的不同，入户花园和阳台可能只计一半建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。
1、提前预留空间设计，并合理改造赠送面积值得注意的是，新规范下，一个是阳台的进深有限制。
阳台面宽≤1.5m时，阳台进深必须小于等于2倍面宽（阳台进深理论最大值3m）；阳台面宽＞1.5m时，阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。
另一个是多层高阳算面积。
无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积；多层高阳台及走廊按投影计算1.5倍以上核减面积，上不封顶。
所以，在设计过程中可提前预留空间设计，并合理改造赠送面积。
户内长宽不小于2.4m的（客厅、卧室）及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台。
内未设置室内透空空间的限值，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的20%或60㎡。
户内设置室内透空空间的，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的10%或30㎡案例：提前预留空间设计，合理改造赠送面积案例：提前预留，合理改造。
2、两个单元相连接按凸阳台报批苏州有个项目为高层26F—33F。
该项目高层两个单元拼接的地方按了阳台报批，虽然看起来是凹阳台，其实是结构分开的，所以按凸阳台报批，赠送一半面积。
案例：苏州中粮祥云国际，产品规划是高层27F+洋房6-8F。
高层中间户朝北房间规划按阳台审批，两个卧室挨一块开间加起来才6.6m，他们是怎么偷面积呢？两个卧室中间做挑空，这样就按凸阳台报批，就可以赠送面积了。
另外南向开间规划了大面宽阳台赠送，边户北向也规划了凸阳台报批。
二、凸窗（计1/2面积）普通凸窗在小户型中应用较多。
但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。
住宅项目如何偷面积
地下室室内图-1
地下室室内图-2
地下室室内图-3
地下室外观图
万科“17英里”TOWNHOUSE所送半地下室的层 高，达到了2.8米，已经和住宅的标准层高相 同，在使用上将与标准住宅楼层一样便利。
第三式： “桂芳园” 可拆卸凸窗
解 密
“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗 （不计建筑面积）打掉。 其特点在于既不计入建筑面积，又使业 主在今后的有比一般的凸窗更多的室内 地面面积，也比步入式凸窗有更高的空 间高度。 这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的 凸窗（在结构上是虚设的）。
6米高入户花园样板房-2
“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚 至可以再作一层阁楼。
6米高入户花园样板房-3
第七式：“新天地”可延展客厅
解 密
“客厅偷面积”又被称为“可延展客 厅”,指的是将原设计的两户之间的管 道井面积，两家各分一半（据说每家有 9平方米）。在样板房中明显地将“偷 的面积”用红色墙面表示。 经与销售员确认，在竣工验收时该红白 墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发 展商会组织重 新隔墙，按照样板房样式向业主交楼。
漫话“偷面积”
2005-2
何谓“偷面积”
所谓“偷面积”，就是钻《建筑面 积计算方法》的空子，将可以不计如建 筑面积的套内平面面积，“送”给住宅 买家。
偷面积“八” 式
第一式：“万科城” 半地下室 第二式：“万科17英里”半地下室 第三式：“桂芳园” 可拆卸凸窗
第四式：“桂芳园”隐藏式衣橱
第五式：“城市主场”可打掉步入式凸窗梁 第六式：“新天地”6米高入户花园
第五式：“城市主场”可打掉步入式凸窗 梁
解 密
步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中 大行其道，是其直接增加了小户型的室 内面积（又由于其低于2.2米层高，可 以不计入建筑面积）。 “城市主场”的创新点，并不完全在于 其步入式凸窗的进深之大，关键在于其 步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为 有效的室内空间。
住宅建筑“偷面积”的方法
住宅建筑工程“偷面积”方法判断赠送的面积非法与否，关键看是报建方案和最终的验收交楼时其户型是否一致，如果是一致的，业主就能拥有相应的产权，不存在任何的法律法规问题，如果不一致，则可能是开发商在验收交楼后再组织人力物力进行改建的，业主不能拥有相应的产权，可能会存在一定的法律法规问题。
结合近期楼市的特点，总结了以下几种偷面积的方法1、低台凸窗和落地凸窗主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。
由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。
业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。
不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。
属合理之“偷”。
2、管道井变客厅主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。
业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。
3、赠送大露台和半地下室主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。
在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。
业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。
此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。
房地产项目设计中如何偷面积
房地产项目设计中如何偷面积在房地产项目设计中，如何“偷面积”是一个很有借鉴价值的问题。
尽管我们不能鼓励违法操作，但是可以从设计理念和技巧上提供一些实用建议，达到最大化的使用面积。
以下是一些建议：1.合理规划空间布局：在规划建筑物布局时，应充分考虑空间利用的最大化。
合理分区，避免不必要的空间浪费。
例如，在设计办公楼时，可以将走廊设计成L形或U形，以节省空间并提供更多办公区域。
2.有效利用阁楼和地下空间：在一些有限地点，如城市中心或繁忙的商业区域，土地成本较高。
因此，利用阁楼和地下空间可以增加额外的可使用面积。
阁楼可以用于储藏或作为附加的办公空间，地下空间可以用于停车或娱乐设施。
3.设计紧凑的功能区域：在住宅设计中，紧凑的功能区域可以最大限度地节省空间。
例如，设计开放式厨房和客厅、安装壁挂式储物柜等，有效利用每一寸空间。
4.提高使用率：在商业建筑中，设计师可以考虑提高使用率以增加可用面积。
例如，在设施如办公室、餐厅或商店的设计中，可以选择多功能家具和设备。
5.设计可伸缩的空间：有些空间不需要始终保持一样的大小。
通过使用可伸缩墙壁或家具，可以根据需要进行调整，节省空间。
6.最佳利用墙面：墙面通常被忽视，但在设计中却是重要资源。
设计师可以利用墙面来安装置物架、书柜等，以节省大面积地板空间。
7.考虑储藏空间：在房地产项目设计中，往往忽视的一个方面是储藏空间。
通过合理设计储物区域，可以避免将杂物置于可使用空间，并增加有用面积。
8.智能家居系统：在现代房地产项目中，引入智能家居系统可以充分利用科技创新，节省空间。
例如，通过智能灯光控制系统，可以避免安装过多的电路和开关，节约墙面空间。
最后，需要强调的是，在房地产项目设计中，应遵循法律规定和建筑规范。
以上建议仅提供了一些设计思路，这些设计应在符合合法性、安全性和舒适性的前提下进行。
商品房“偷面积”的几个实例
由于入户 花园只计 算一半 的建筑 四房三卫设 计 ，每个房间面积都超过 单位 ，让买 家 自行搭建 阁楼 ，有 的直 ０平方米 ，主人房不仅有 卫生间更有 接搭好 阁楼 连装修 一起送 ，只要第二 面积 通过做 大入 户花 园可 以偷 到面 １
２ 米 ，就不算面积 。 １ ９平方米 的 层的层高低于 ２ 积 ，甚至 能 偷 ”出一个房 间。还 有 衣 帽间 ，这 是建筑面积 １
积较 大的房间 。这样不 到 １ ０ ｏ平方米
发商利 用相关政策 的漏 洞 ．采 取 偷 面积 的手段 来获取更 多的利 益。开 发商 偷面积 ”的手段各式各样 ，有 必要总结一 下 ，以引起有关部 门的重
视并采取相应对策 。 （ 一 ）阳台
的户型就变成四房设计 了。 （ 六 ）飘窗台 目前大部分飘 窗台只要高度 不超 过２ ２ 米都 不算面积 。开发商也 喜欢
小 复式 单位 也 是很 常 见 的 偷 ”
米左右 产面积测算规则》 ，阳台只能计算为一 米 以上 的 使 用 空 间 ，一 套 建筑 面积 面积 做法 ，楼盘设计 出层高 ５ ２ ３ ０平方米的户型能送 ９ Ｏ平方米 的使 的套 型 ，可 以改装成小户型 ．买一层 用 空间。该 楼盘 １ １ ９ 平方 米的单位是 送一 层。有 的楼盘 设计出层高较高 的
一
种室 内花园的设计是可 以变成房 间 单位绝不可 能做 到的。审阅规划核准 的。如 某楼 盘 的 Ｎ ＋ Ｉ 户 型 ，其 中 图 发现该户型 的主人房连卫生 间和
０平方米 的面积 都是 偷 个房 间就是 由入 户花 园改成 的 ，该 衣帽 间近 ３
（ 八 ）上 空
在规 划 图纸 上设 计 为 上 空 的地 方 ．
一
开发商利 用后 期装修 的名义重新铺上
偷面积的几种常用方法
搭建阁楼
在层高较高的房屋内，通 过搭建阁楼的方式增加使 用面积。
改造阳台
将阳台封闭起来，改造成 室内空间，从而增加房屋 面积。
占用公共空间
占用走廊
占用屋顶
将走廊封闭起来，作为室内空间使用 。
在屋顶搭建建筑物或构筑物，从而增 加使用面积。
占用楼梯间
将楼梯间封闭起来，改造成储物间或 居住空间。
伪造房产证件
刑事责任
盗窃罪
如果偷面积行为涉及盗窃他人财物，且数额较大或者具有其 他严重情节，则可能构成盗窃罪，需要承担相应的刑事责任 。
非法占用农用地罪
如果偷面积行为涉及非法占用农用地，改变被占用土地用途 ，数量较大且造成农用地大量毁坏的，则可能构成非法占用 农用地罪。
05 如何防范和打击偷面积行 为
加强宣传教育，提高公众意识
利用地下室、车库等空间进行违 法改建，增加使用面积。
将阳台、飘窗等空间封闭起来， 作为室内空间使用。
采用虚假宣传、误导消费者等手 段，销售存在面积欺诈问题的房
屋。
04 偷面积行为的法律责任
民事责任
返还被侵占的面积
偷面积行为被发现后，行为人需要将被侵占的面积返还给合法的所有者或使用 者。
赔偿损失
除了返还被侵占的面积外，行为人还需要赔偿因偷面积行为给受害者造成的经 济损失，包括直接损失和间接损失。
偷面积的几种常用方法
汇报人：XX 2024-01-24
目录
• 偷面积概述 • 偷面积的主要手段 • 偷面积案例分析 • 偷面积行为的法律责任 • 如何防范和打击偷面积行为
01 偷面积概述
定义与背景
定义
偷面积，又称“违建”、“违法 建筑”，是指未经批准或违反批 准规定，擅自占用土地、搭建建 筑物的行为。
建筑方案怎么偷面积
建筑方案怎么偷面积偷面积一词通常用来形容建筑设计中通过一些技巧在规定的面积范围内获得更多的有效使用空间。
本文将讨论一些常见的建筑方案设计技巧，通过巧妙布局和创新设计来最大化利用建筑面积。
首先，一个常见的技巧是使用开放式布局。
这意味着在建筑内创建一个或多个多功能空间，如大厅或楼梯间，它们既可以作为交流区域，也可以用作其他用途，如展览空间或会议区域。
这种布局可以节省独立的公共空间，并将其用于其他更有需求的功能。
其次，多功能家具和隔断墙可以帮助最大限度地利用面积。
例如，可移动的隔断墙可以根据需要调整房间的大小和形状，使其在不同的场合下满足不同的功能要求。
定制的多功能家具可以整合多个功能，如储物空间、床铺和办公区，从而减少需求不同空间的数量。
另外，利用垂直空间也是一种常见的方法。
在设计中，将欧梯或楼梯融入建筑结构中，可以节省地面空间。
此外，利用高天花板和挑高设计，可以增加房间的垂直空间，使其在视觉上显得更加开阔和宽敞。
此外，合理利用室内外的连接，可以扩大可利用的空间。
例如，在室内和室外之间使用玻璃推拉门或折叠门，可以将室内空间与外面的景观或庭院相结合，形成一个无缝的延伸，增加了使用面积。
此外，设计带有露天阳台或天台的建筑结构，也可以扩大使用空间，并为用户提供更多的户外活动空间。
另一个常用的方法是将建筑与周围环境相结合，以扩大使用面积。
例如，设计一个带有观景窗的建筑结构，可以最大限度地利用周围的景色，并将其作为建筑内部的一部分。
此外，利用建筑屋顶设计花园或绿化空间，可以增加建筑的可使用面积，并提供额外的户外活动区域。
最后，使用灵活的空间划分和储存解决方案也是一种重要的技巧。
通过使用可移动的隔板、储物柜和展示架，可以根据需要重新配置和重新组织空间。
这种灵活性可以使建筑适应不同的功能需求，并最大限度地利用可利用的面积。
综上所述，通过使用开放式布局、多功能家具和隔断墙、垂直空间利用、连接室内外、与周围环境结合以及灵活的空间划分和储存解决方案，可以实现建筑方案中的面积最大化。
户型创新偷面积大全
地下室部分实例及参考图片
参考实例：第五园
半地下室与下沉庭院相结合，同时创造出住宅的 情趣空间。
2.首层花园
实施措施：首层做庭院赠送。
存在问题：《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专 有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
首层花园部分实例及参考图片
住宅面积赠送措施研究
（非深圳地区）
分类原则
按照住宅产品的构成元素，将可能赠送面积的空间分解为：地下 室、首层花园、电梯厅、空中庭园、阳台露台、凸窗、储藏空间、 空调机位、层高等9部分。
1.地下室部分
政策依据：层高小于2.2m的夹层、插层、地下室、半地下室.不计算建筑面积. 实施措施：地下室、半地下室做夹层或填充，上层净高小于2.2m，装修时可打通上下.如下图.
电梯厅部分实例及参考图片
实例：深圳香密湖1号 华府
4.空中庭园部分 政策依据：建筑物的阳台均应按照其投影面积的1/2计算。 实施措施A：空中庭院只计算一半建筑面积，可封玻璃成为房间。赠送另外一半面积.如图
空中庭园部分
政策依据：阳台顶盖高度大于或等于两个标准层高度，该阳台不计算建筑面积。 实施措施B：空中庭院两层通高，不计算建筑面积.如图
因建筑高度控制，此方法会损失一定的 建筑面积。
谢谢！
实例：深圳桂芳园、成都某楼盘
8.储藏空间部分
实施措施：室内局部做小于2.2m夹层，家装可利用为储藏柜和衣柜或同层高.
9.层高部分
实施措施A：复式住宅公深圳星河丹堤
9.层高设计 实施措施B：提高层高至，装修做夹层，如，层高4.8m，分为2.6m，2.2m两层。
空中庭园部分实例及参考图片
实例：深圳左庭右院，赠送两层高空中庭园。
房地产公司偷面积技巧
缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保
温。
2021/2/9
13
“桂芳园”凸窗经典案例
如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很 大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。
2021/2/9
14
“城市主场”凸窗经典案例
上图的顶柜为 可以打掉的部 分的上梁，将 低于2.2米的凸 窗空间转化成 标准高
4
8、 一楼庭院和楼顶的使用面积
(增加辅助使用空间)
9、 超高内庭院
(可变现实用面积)
10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层 (增加辅助使用面积)
计半面积的 1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊 2、与房屋相连有上盖无柱的走廊 3、可以变房间的内阳台 4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊
2021/2/9
增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加 实惠，促进销售。
2021/2/9
3
二、 “偷面积”的几种常用方法
不计面积的
1、 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)
(空间的延伸)
2、 落地凸窗(2.2米内)
(空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)
3、 可局部拆卸内假凸窗 (增加一些储物空间或直接增加凸窗＄层高变成标准高)
绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的 净高要求低，落地凸窗的应用最为理想
2021/2/9
11
“绿洲丰和”凸窗经典案例
2021/2/9
12
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二） 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁
开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸 窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高 不高于2.2米。而客户在拿到房子后， 这样一道专为“打掉”设计的横梁便可 “拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成 2.8米，与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是， 开发商在屋内做一道假梁，将部分空间 隔成两层，下层空间不超过2.2米，上 层空间0.6米左右用于储藏室。在装修 的时候，购房者可以将故意设计的那道 假梁打掉，使得房屋空间变大。
户型创新偷面积大全
02
偷面积的优缺点
优点
增加Байду номын сангаас用空间
偷面积意味着在合法范围内增 加房屋的使用面积，从而提供
更多的生活和休息空间。
提高空间利用率
通过巧妙的设计，可以充分利 用建筑物的结构特点，提高空 间的利用率。
增强个性化体验
偷面积设计可以满足不同客户 的需求，增强居住的个性化体 验。
节约购房成本
在某些情况下，偷面积可以降 低购房成本，因为开发商可能 会以较低的价格出售这些面积
。
缺点
安全隐患
偷面积可能存在安全隐患，如结构安全、消 防安全等问题。
节能设计
通过采用节能技术，如太 阳能、地源热泵等，减少 建筑能源消耗，降低碳排 放。
生态绿化
在建筑设计中融入绿化元 素，如屋顶花园、垂直绿 化等，提高建筑生态效益。
人性化设计
灵活空间布局
根据家庭成员的生活习惯 和需求，设计灵活多变的 室内空间，满足不同阶段 的生活需求。
无障碍设计
注重室内无障碍设施的完 善，方便老年人、残疾人 等特殊群体的生活。
建筑规范中对于一些细节的规定，也可以通过巧妙的设计来增加使用面积。例如，根据规定，楼梯宽 度、走廊宽度等都有一定的标准，但可以通过设计旋转楼梯、折叠式走廊等方式，减少这些空间的占 用面积，从而增加其他空间的面积。
模糊功能空间
通过模糊不同功能空间的界限，可以实现偷面积的目的。例 如，将客厅与餐厅、厨房与客厅等相邻空间进行模糊设计， 使得这些空间的分隔不那么明显，从而可以将一些公共区域 视为室内使用空间，增加实际使用面积。
房地产偷面积方法课件
偷面积的常见手法
将公共设施的建筑面积计入房屋销售面积
01
一些开发商将公共设施的建筑面积，如电梯间、走廊等计入房
屋销售面积，以获取更多利润。
减少公共绿地面积
02
一些开发商可能会减少公共绿地面积，以增加房屋销售面积。
违规搭建
03
一些开发商可能会在房屋建设中违规搭建，以增加房屋的使用
1. 可以增加房屋的使用面 积，提高房屋的使用效率 和价值。
露台偷面积的优缺点
• 对于一些需要更多室内空间的客户来说，露台偷面积可以满足他们的需求。
露台偷面积的优缺点
01
缺点
02
03
04
1. 露台偷面积可能会违反建 筑法规和规划要求，导致无法
通过验收和审批。
2. 露台偷面积可能会导致建 筑结构的安全性和稳定性受到
阳台偷面积的原理基于建筑法规对阳台面积计算的规定。通常来说，阳台面积是按照其投影面 积的一半来计算的，而如果阳台进深超过一定距离，则可以按照全面积计算。因此，通过增加 阳台进深，可以使阳台面积增加。
阳台偷面积的常见形式
01 增加阳台进深
通过增加阳台的进深，使阳台在纵向投影面积超 出原设计面积。
02 改变阳台结构
通过改变阳台的结构设计，将多个阳台合并为一 个阳台，从而增加阳台的横向投影面积。
03 利用空间高度
在高层建筑中，可以利用空间高度来增加阳台的 竖向投影面积。例如，将阳台设计成错层结构， 利用上层空间进行采光和通风。
阳台偷面积的优缺点
优点 增加使用面积：通过阳台偷面积，可以增加房屋的使用面积，提高空间利用率。
面积。
偷面积手法一：隔层偷面积
户型偷面积手法整理
露台盖板
利用露台不计容的面积计算规则，在交付使用后,加盖 顶板和外窗,为业主赠送更大的使用面积.
利用地下室建筑面积不计容积率的规则，为业主提供最 大化的使用面积.目前通常做到赠送两层地下室.
客厅挑空
利用客厅上空部分增加赠送面积
阁楼
利用建筑设计中坡屋顶盖下的层高，做出阁楼空间（不 计容），增加使用空间.
利用户型设计上采光天井规避面积计算的法则,在实际 交付使用后,在采光井上盖板增加使用面积.
一、高层住宅篇
阳台
利用阳台算一半的计容面积.用足规范限定的15%套型 比例上限
聚镇
凸窗
原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。既不计入建筑面积， 又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积
验收和交楼的凸窗
打掉凸窗台后的落地窗
客厅挑高
楼中楼产品中,利用客厅上空部分增加赠送面积
二、多层住宅篇
地下室
新规范下如何偷面积
其实还可以继续偷面积 把夹层高度设计低于2.2米，还可以少算50%面积嘛
五、特别解释新规的影响
新规前已审批及在售项目不受影响。随着新《规范》的
出台，新建项目赠送面积设计审批将更加严格，但已审 批及在售项目不受影响。因此短期内对市场影响有限。
开发设计难度有所增加。《规范》的出台，将直接影响
小区容积率和工程造价的计算，还将大大影响开发商对 户型设计思路。 注：而以往赠送面积的设计多出现在小户型，《规范》 的实施将使得未来小户型的开发设计难度有所增加。
六、新规是利是弊你怎么看？
1、购房成本不会增加 专家：“如果有赠送面积，开发商可以借机调高一点价格，如果能赠送面积，在市场不好的情况下， 开发商极有可能会调低价格。”专家解释，所谓的赠送面积，发展商已将赠送面积算入房价内，一言 以蔽之，羊毛出在羊身上。 2、购房者的产权更清晰 赠送面积如不属于产权面积，将得不到法律保护，遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的 权益往往很难得到保护。此举推出后，将让购房者的产权更加清晰，避免纠纷。 3、居住密度或将降低 赠送面积偷偷改变容积率，意味着开发商向公共空间要面积，容积率比实际要高很多，居住密集度就 悄然变高。
其实还可以继续偷面积 把地下室报规时按车库设计、标注、报批，交付后，就可以用原来的办法偷100%面积
四、夹层面积更明确
热推的“中空复式”户型有了更严格的规 范，建筑物内设有局部楼层时，对于局部 楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应
按其围护结构外围水平面积计算，无围护
结构的按其结构底板水平面积计算。局部 楼层结构层高大于等于2.2米的计算全面 积，小于等于2.2米的计算二分之一面积。
建筑面积新规被破解！
偷面积重出江湖！ 技术牛就是任性！
住宅设计偷面积实例
2024/5/30
32
利用地下室和半地下室“偷面积”
◆地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米的 地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计 算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。
(增加使用面积但是不占用房间面积)
5、 两层高以上的内凹大露台或入户花园
(增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)
6、 层高小于2.2米的地下室，半地下室空间 (增加辅助使用空间)
7、 双首层设计的”地下空间” (增加辅助使用空间或变现更多实用面积)
2024/5/30
2
8、 一楼庭院和楼顶的使用面积
2024/5/30
7
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）
其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放 到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出 一部分。由于现行建筑设计规范规定米以下空间 不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过米， 便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过米，通常开发商 会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最 早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开 发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低 台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打 掉。由于本身凸窗有米的层高，加上打掉的那部 分“低台”，凸窗部分的层高可以达到米甚至更 高。
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空中院馆 空中过道
2024/5/30
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阳光房“偷面积”
万科.城市风景的（红色部分）的层高为2.2米，可以算“偷面积”的新做法， “阳光房” 拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很 亲密的接触。
偷面积的几种常用方法ppt课件
• 缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从 而单价较高。
• 附平面图
完整版课件
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该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于 2.2米，形成三错层。
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七、层高做大，变成挑高房源
• 这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9 米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层 高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常 可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。
偷面积的几种常用方法
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一、低台凸窗和落地凸窗
•
其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最
低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于
现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，
只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做
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露台内封，避免对视 内封露台改复式，又多一层面积
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九、空中院馆
• 在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业 主多出一部分空间。业主既可以分别隔开，作为 自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主 共用，多出一个休闲空间。
• 电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅 均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两 层业主共同使用梯厅花园。
• 2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不 少开发商通过赠送半地下室来增大使用空间也属 于“偷”面积之列。而对一楼住户赠送半地下室， 有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一 楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。
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南京住宅户型偷面积之方法
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南京住宅户型偷面积之方法
缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。此种手段在万 科金域缇香中运用较多。
南京住宅户型偷面积之方法
万科金域缇香3室2厅1卫
偷面积案例分析 利用半地下室偷面积
地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2 米的地下室、半地下室空间计算一半建筑面积。
只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的“偷” 空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题。
南京住宅户型偷面积之方法
效果 增加一半有效
使用面积 可偷成房间
增加配套面积 底层复式 可偷成房间
偷面积案例分析
利用凸窗偷面积
南京现行面积计算规范规定凸窗与室内楼地面高差大于0.3米，进 深小于0.9米，不计面积；窗洞高度小于2.2米，计一半面积。
在设计中，为了层高不超过2.2米，通常有两种办法。一是，会做 一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。 在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时， 这个“低台”往往可以打掉（目前南京不允许这样做）。二是， 做成落地凸窗，窗洞顶部标高做低，使窗洞高度小于2.2米。
南京住宅户型偷面积之方法
75~85㎡户型案例
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75㎡～85㎡户型案例
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Hale Waihona Puke 南京住宅户型偷面积之方法75㎡～85㎡户型案例
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82㎡ 阳台 飘窗
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石林大公园
南京住宅户型偷面积之方法
75㎡
设备平台 阳台 飘窗
江宁融侨世家2室2厅1卫
南京住宅户型偷面积之方法
偷面积案例分析
利用跃层偷面积
由于现行规范规定住宅层高不应小于2.8m的同时不应大于3.0m， 当 建筑大于3.6m小于4.9m的时候建筑面积按水平投影面积1.5倍算， 从而由原来的增加夹层变为赠送跃层挑高空间。一般的话就是把客厅 挑高，入户者可以通过封跳空空间而偷面积。
南京住宅户型偷面积之方法
偷面积常用方法
不计面积
类型
要求
飘窗
飘窗高于楼面0.3米及以上，平均进深小于0.9米。
露台 阳台 挑台 入户花园
与阳台相接的 花台、 设备平台
顶盖距底板超过两层层高（不含两层）。 其底板与阳台底板高差不小于0.3米。
南京住宅户型偷面积之方法
效果 延伸空间 增加使用面积 增加使用面积
偷面积常用方法 类型
计一半面积
要求
飘窗
1.平均进深大于0.9米。 2.窗洞高度小于2.2米。
露台 阳台 挑台 入户花园
架空层
1.阳台进深不超过2.4米。 2.永久性顶盖覆盖部分。
层高小于2.2米；开放面积大于标准层建筑面积的1/2.
地下室、 半地下室
层高小于2.2米。
设备平台 位于建筑结构墙体内、对外直接开敞。
【优势】： 1.“偷”出更大实惠。 2.增加有力卖点。 3.满足客户与室外大接触心愿。
(现需阳台三层挑高才可不计面积)
南京住宅户型偷面积之方法
仙林保利罗兰香谷2室1厅2卫
偷面积案例分析 利用扩大设备间偷面积
在楼盘的设计中，设计出大于空调外机安放的空间，将其层高控制 在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调外机的安放处可以装 修成一个生活阳台或围合变成书房。
缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需 要开发商在材料、建筑设计上下功夫。
南京住宅户型偷面积之方法
栖霞东方天郡A型标准层
偷面积案例分析
利用大阳台及入户花园偷面积
由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大入户花园和阳 台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源 景观较好的楼盘中使用。
缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面 积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到 底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。
石林大公园2室2厅2卫
南京住宅户型偷面积之方法
偷面积案例分析
利用挑高露台偷面积
双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒 适性肯定有所帮助。对于挑高大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃 窗封上，或加楼层对偷面积提高实用率有非常大的帮助。
南京住宅偷面积方法浅析及户型精选
南京住宅户型偷面积之方法
■ 南京住宅偷面积方法 ■ 户型精选
南京住宅户型偷面积之方法
什么是偷面积
所谓“偷面积”，就是钻建筑面积计算规定的空子，将可以不计入建筑面 积的平面面积，“送”给住宅买家。 依据： 《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005 、
南京市《关于执行建筑面积计算规范有关问题的通知》 偷法：
1.把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等） 和不计算建筑面积 的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层插层，技术层和层高小于2.20m的 地下室和半地下室，房屋的天面挑台，飘窗等)的面积尽量的放大；
2.增加层高，一层产权两层实用（多为首层送地下室及顶楼复式）， 通过 减少分摊，增加实惠，促进销售。
利用夹层在栖霞东方天郡、万科金域缇香、仙林保利罗兰香谷的 大户型中都有涉猎，大部分是赠送挑高客厅和挑高露台。
下层 万科金域缇香2室2厅2卫
上层
南京住宅户型偷面积之方法
偷面积案例分析
利用隐藏衣柜偷面积
隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并 将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样， 隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但 业主 却可以使用。
100㎡～110㎡户型案例
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