经济学原理讲产权问题下发
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第12讲、产权分析
• 小产权房现象和争论：案例观察
• 1）产权概念和结构 • 2）产权交易与交易成本 • 3）企业产权的经济学解释
• 城市化与农地制度改革：案例观察
经济学原理讲产权问题下ห้องสมุดไป่ตู้7讲外部性产 权卢锋
小产权房问题成关注焦点
• 2007年6月18日，建设部发言人发布“关于购买 新建商品房的风险提示”：“城市居民不要购 买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规 不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许 集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外 成员销售……。‘乡产权’、‘小产权’，均不符合 法律规定，不受法律保护。”
• 什么是“小产权房”？ • “小产权房”产生原因和影响？ • “小产权房”争论的演变前景？
经济学原理讲产权问题下发7讲外部性产
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权卢锋
“小产权房”概念定义！
• “小产权房”的“小”不是物理概念，而是 指经济属性！
• 指农民个体或农村集体组织利用农民宅 基地等农村建设用地修建并面向市场出
售或出租的房屋。
• 2007年12月30日，《国务院办公厅关于严格执 行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 （国办发[2007]71号）指出：“农村住宅用地 只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购 买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
经济学原理讲产权问题下发7讲外部性产
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权卢锋
小产权房问题成关注焦点
• 1999年5月《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁 炒卖土地的通知》第2条就规定：“农民的住宅不得向城 市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建 住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地 使用证和房产证。”
• 2010年初国土部部长徐绍史在全国国土资源工 作会上透露，当年该部门将面临五大硬仗，与 住建部联手全面清理高尔夫球场、小产权房将 成为重中之重。
经济学原理讲产权问题下发7讲外部性产
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权卢锋
仍未出台小产权房应对政策
• 2011年11月，国土资源部表示，将力争在2012 年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登 记发证工作，但明确指出“小产权房不得登记发 证”。
• 2004年10月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 指出：“禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有 土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、 出租集体土地用于非农业建设。……禁止城镇居民在农 村购置宅基地。”
• 2007年“小产权”可能第一次出现在中央公开文件上。 •
经济学原第理7讲讲产外权部问性题产下权发卢7锋讲外部性产
• 2012年2月21日，国土部召开发布会，该部有关 官员表示，2012年将，选择“小产权房”问题相 对突出的城市，开展 “小产权房”的试点清理， 试点城市名单和试点方案目前正在研究中。
经济学原理讲产权问题下发7讲外部性产
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权卢锋
仍未出台小产权房应对政策
• 据媒体报道，国土部部长2012年3月11日表示， 该部门2012年开始治理小产权房试点，为下一 步大规模清理做准备。
• 2）共同体产权：一国内部特定地区、组织、 机构成员共同享有排他性产权主体。例如宗 族祠堂族产，计划经济时期集体经济。—— 排他对象是共同体以外所有主体和组织。
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权卢锋
概念的关键内容
• 1）内涵是一组权利
• 2）实质是排他性和选择权
• 3）前提是强制力保护
–法律、习惯、道德等：不以个体意志为转移， 不一定总能改变特定个体行为（如道德规范）；
• 4）对象包括稀缺资源
–包括生活和生产资料；有形和无形资源。
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权卢锋
棘手的小产权房问题
• 2007年6月北京市国土资源局长表示，在建或销 售小产权房要停工停售。“宅基地”上建成的房子 “只属于该村的集体土地所有者，连外村农民都 不能购买，怎么能卖给城里人”。
• 然而政府提示风险不能遏制“小产权房”蔓延。到 2010年小产权房建设面积估计达60多亿平米， 相当于房地产业前10年开发总量。
• 理解这一现象关键要有两点背景常识：
–我国特色土地制度以及农地流转制度； –近年房地产价格上涨和政府调控措施；
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权卢锋
小产权房现象的实质
• 直接原因在于经济发达地区农地转为建设用 地收益飙升，农民开始超越现存法规限制， 直接处置土地谋取利益。
• 深层根源在于高速工业化城市化要求农地等 资源从农村转向非农利用，现存法律和管制 排除土地原来实际占有者农民从中获利。
• 他坦言，“小产权房由来已久，在大中城市城 乡接合部、城中村、旅游景区、休闲度假区都 有，情况比较复杂”。2012年将在调查研究、 清理试点和执法监察、严格防范、控制蔓延等 方面同步推进。
• ——经过五年“长考”，开始进行清理试点！
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权卢锋
问题讨论！
案例涉及的经济学问题
• 产权理论简单又复杂，充满争议。
• 相关理论常识不能消除争论，但有助于 认识争论观点的逻辑前提。
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权卢锋
什么是产权？
• 产权（property rights）指经济活 动主体对稀缺资源拥有的排他性占 有权和选择权，它包含所有、使用、 处置、转让、获得收益等权利，并 受到社会强制力的保护。
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权卢锋
产权的对象
• 消费品：
–普通消费品与耐用消费品 –停车位、车牌号和手机号……
• 资本品：
–厂房和设备 –专利和商标、许可证、航线 –广播电视频道 –人力资本……
• 消费品和资本品存在交叉关系。
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权卢锋
抽象产权类型
• 1）私有产权：自然人、家庭等私人个体作为 经济资源排他性的产权主体所形成的产权关 系。从历史上看，这是人类脱离原始社会进 入文明时代后最常见最普遍产权形态。—— 排他对象是个体以外所有主体和组织。
• 市场当事方用小产权方式争取利益。
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权卢锋
小产权房的经济影响（2）
• 产生多方面问题和矛盾： • 1）不确定性增加经济活动交易成本； • 2）社会矛盾，诱致鼓励机会主义行为； • 3）未征收农地流转规费； • ……
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权卢锋
• 小产权房现象和争论：案例观察
• 1）产权概念和结构 • 2）产权交易与交易成本 • 3）企业产权的经济学解释
• 城市化与农地制度改革：案例观察
经济学原理讲产权问题下ห้องสมุดไป่ตู้7讲外部性产 权卢锋
小产权房问题成关注焦点
• 2007年6月18日，建设部发言人发布“关于购买 新建商品房的风险提示”：“城市居民不要购 买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规 不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许 集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外 成员销售……。‘乡产权’、‘小产权’，均不符合 法律规定，不受法律保护。”
• 什么是“小产权房”？ • “小产权房”产生原因和影响？ • “小产权房”争论的演变前景？
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权卢锋
“小产权房”概念定义！
• “小产权房”的“小”不是物理概念，而是 指经济属性！
• 指农民个体或农村集体组织利用农民宅 基地等农村建设用地修建并面向市场出
售或出租的房屋。
• 2007年12月30日，《国务院办公厅关于严格执 行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 （国办发[2007]71号）指出：“农村住宅用地 只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购 买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
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权卢锋
小产权房问题成关注焦点
• 1999年5月《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁 炒卖土地的通知》第2条就规定：“农民的住宅不得向城 市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建 住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地 使用证和房产证。”
• 2010年初国土部部长徐绍史在全国国土资源工 作会上透露，当年该部门将面临五大硬仗，与 住建部联手全面清理高尔夫球场、小产权房将 成为重中之重。
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仍未出台小产权房应对政策
• 2011年11月，国土资源部表示，将力争在2012 年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登 记发证工作，但明确指出“小产权房不得登记发 证”。
• 2004年10月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 指出：“禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有 土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、 出租集体土地用于非农业建设。……禁止城镇居民在农 村购置宅基地。”
• 2007年“小产权”可能第一次出现在中央公开文件上。 •
经济学原第理7讲讲产外权部问性题产下权发卢7锋讲外部性产
• 2012年2月21日，国土部召开发布会，该部有关 官员表示，2012年将，选择“小产权房”问题相 对突出的城市，开展 “小产权房”的试点清理， 试点城市名单和试点方案目前正在研究中。
经济学原理讲产权问题下发7讲外部性产
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权卢锋
仍未出台小产权房应对政策
• 据媒体报道，国土部部长2012年3月11日表示， 该部门2012年开始治理小产权房试点，为下一 步大规模清理做准备。
• 2）共同体产权：一国内部特定地区、组织、 机构成员共同享有排他性产权主体。例如宗 族祠堂族产，计划经济时期集体经济。—— 排他对象是共同体以外所有主体和组织。
经济学原理讲产权问题下发7讲外部性产
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权卢锋
概念的关键内容
• 1）内涵是一组权利
• 2）实质是排他性和选择权
• 3）前提是强制力保护
–法律、习惯、道德等：不以个体意志为转移， 不一定总能改变特定个体行为（如道德规范）；
• 4）对象包括稀缺资源
–包括生活和生产资料；有形和无形资源。
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棘手的小产权房问题
• 2007年6月北京市国土资源局长表示，在建或销 售小产权房要停工停售。“宅基地”上建成的房子 “只属于该村的集体土地所有者，连外村农民都 不能购买，怎么能卖给城里人”。
• 然而政府提示风险不能遏制“小产权房”蔓延。到 2010年小产权房建设面积估计达60多亿平米， 相当于房地产业前10年开发总量。
• 理解这一现象关键要有两点背景常识：
–我国特色土地制度以及农地流转制度； –近年房地产价格上涨和政府调控措施；
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小产权房现象的实质
• 直接原因在于经济发达地区农地转为建设用 地收益飙升，农民开始超越现存法规限制， 直接处置土地谋取利益。
• 深层根源在于高速工业化城市化要求农地等 资源从农村转向非农利用，现存法律和管制 排除土地原来实际占有者农民从中获利。
• 他坦言，“小产权房由来已久，在大中城市城 乡接合部、城中村、旅游景区、休闲度假区都 有，情况比较复杂”。2012年将在调查研究、 清理试点和执法监察、严格防范、控制蔓延等 方面同步推进。
• ——经过五年“长考”，开始进行清理试点！
经济学原第理7讲讲产外权部问性题产下权发卢7锋讲外部性产
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权卢锋
问题讨论！
案例涉及的经济学问题
• 产权理论简单又复杂，充满争议。
• 相关理论常识不能消除争论，但有助于 认识争论观点的逻辑前提。
经济学原理讲产权问题下发7讲外部性产
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权卢锋
什么是产权？
• 产权（property rights）指经济活 动主体对稀缺资源拥有的排他性占 有权和选择权，它包含所有、使用、 处置、转让、获得收益等权利，并 受到社会强制力的保护。
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权卢锋
产权的对象
• 消费品：
–普通消费品与耐用消费品 –停车位、车牌号和手机号……
• 资本品：
–厂房和设备 –专利和商标、许可证、航线 –广播电视频道 –人力资本……
• 消费品和资本品存在交叉关系。
经济学原理讲产权问题下发7讲外部性产
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权卢锋
抽象产权类型
• 1）私有产权：自然人、家庭等私人个体作为 经济资源排他性的产权主体所形成的产权关 系。从历史上看，这是人类脱离原始社会进 入文明时代后最常见最普遍产权形态。—— 排他对象是个体以外所有主体和组织。
• 市场当事方用小产权方式争取利益。
经济学原理讲产权问题下发7讲外部性产
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权卢锋
小产权房的经济影响（2）
• 产生多方面问题和矛盾： • 1）不确定性增加经济活动交易成本； • 2）社会矛盾，诱致鼓励机会主义行为； • 3）未征收农地流转规费； • ……
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