房地产基金案例研究
国内主流房地产基金模式研究及实操案例
国内主流地产基金模式研究及 相关借鉴 Contents 目录 Chapter 1 全球房地产基金起源及特征 3 Chapter 2 国内地产基金发展现状 4 Chapter 3 国内地产基金分类 6 Chapter 4 主流地产基金基本概况 8 Chapter 5 主流地产基金的运行模式 9 Chapter 6 主流地产基金的管理架构 10 Chapter 7 中国房地产基金发展趋势及建议 11 全球房地产基金起源及特征 01 • 房地产私募基金最早产生于美国20世纪70年代末，80年代全球经济危机蔓延，市场流动性大幅降低，而廉价的优质资产增多恰带来极佳的投资机会，私募基金成为了当时帮助房地产市场恢复繁荣的重要力量 • 20 世纪90 年代，房地产私募基金的投资链扩展至物业开发、债权融资、海外投资等领域 • 截至2016年，全球房地产私募基金总规模超过6,000 亿美元，占整个全球私募股权基金 25%左右，代表公司包括：黑石基金、孤星基金、凯雷投资、喜达屋资本等 • 从投资风格来看，全球房地产基金主要分为4类： 核心型（Core） 增值型（Value A dded） 主要投资于现金流和回报率稳定的成熟物业， 主要以赚取租金为收益，投资周期较长，风险偏好较低 主要投资于需要重新开发或者定位的物业，资产增值后通过交易实现回报，投资周期较短，风险偏好较高 核心增值型（Core P lus） 介于核心型和增值型之间，主要投资于需要适当改造和招租的物业，风险也介于两者之间险偏好较低 机会型（Opportunistic） 主要投资于基金投资于各种机会型资产，投资周期很短，把握交易性机会，投资风险较高 • 国内地产基金自2008 年起步，2010-2011 年实现爆发式增长。
房地产企业融资风险防范案例研究
房地产企业融资风险防范案例研究摘要在经济社会地不断推进下，房地产行业在我国GDP中的作用越发的重要，房地产对我国来说，是支柱产业的存在。
房地产行业的投资额每年都在不断增加，已经达到了我国的第二产业的经济支柱的地位，但是这背后，房地产发展的危险也愈演愈烈。
一方面，房地产企业投资越来越广，面对如此高投入，收益周期却很长的特殊行业，房价的波动会带来更多的不确定因素，对其他各个行业都造成了影响；另一方面，房地产的建造也需要大量合同的签署，这就会引发许多经济纠纷，买房卖房的过程中更加难以避免。
这其中，房地产融资的风险也就难以避免。
关键词：融资风险；房地产；金融防范1.引言恒大集团是我国三大房地产之一，但是最近的暴雷事件也备受瞩目，笔者基于恒大集团的真实情况，分析恒大集团近几年来的融资体系以及其中存在的融资风险，并对恒大内部审计进行深度研究，探讨其存在的问题和成因，并提出措施，对存在房地产融资风险，进行防范，提高房地产公司的经济收益能力，促进该行业的稳定发展。
在国民经济和金融领域，房地产企业都发挥着不可言喻的重要作用。
由于其资金密集型的特点，需要的资金规模巨大，同时也是项目之间的关系一直贯穿着资金需求。
恒大集团作为我国三大地产行业之一，近几年的融资风险问题较为严重，其借款金额巨大，同时还存在诸多的融资的问题。
一旦发生房地产融资风险，对整个金融业以及实体经济都会产生严重的深远影响。
2.房地产企业融资案例介绍2.1公司简介恒大集团成立于1997年2月8日，如今已经历了二十多年的锤炼，有不同于别的房产公司的进步与发展，恒大集团的发展基础为房地产业，灵活运转地产行业的恒大，同时利用对高新技术的掌握情况，将饮食、建筑、娱乐等产业作为副业一同发展，立志将恒大集团打造为一个多元化的跨国大企。
如今，恒大集团在全国各地都有开发的项目，旗下的产业也并没有都单一化，其中房产的项目投入最多，收益也是最为可观。
2.2融资现状2.2.1融资过程2016年，恒大集团的负债额开始呈现快速上升趋势，2015年，恒大集团负债6148.93亿，在16年直接上升到了1.15多万亿，负债规模大幅增长，恒大的万亿负债之旅也算正式开始，到了2021年，恒大已经负债1.97万亿，如此五年，恒大集团的负债已经增长了两倍不止。
绿城资本运营案例
绿城中国的融资手段几乎已涵盖再融资领域的各种 创新方式：
私募基金入股 首次公募前可转换债券融资结构 IPO 高息票据借贷 配股增发 发行人民币可转债 银团贷款
尤其是其以9%的高息发行美元债券一项，在人民币 自2019年11月以来持续升值情况下，绿城的借贷资本 支出已大幅减轻。展望未来人民币每年升值近3%的速 度，绿城利率支出堪称近似于零。
2019年初，绿城集团提出的2019年销售额目标是 60亿-70亿元,后确定为57亿元。但是随着宏观调控 影响的加大，绿城集团的销售计划下调至47亿元。 2019年上半年，绿城集团销售回款实到账24亿元， 完成全年销售额的51%。当时绿城集团谨慎表示：开 发步骤会根据市场形势作出短暂调整，适当放慢速度。
绿城集团是宋卫平旗下的核心企业，成立于2019 年1月，是浙江最大的民营房地产集团。2019年开始 异地扩张，2019年进入上海、北京、合肥等城市。
绿城集团除了涉猎教育、足球和酒店业之外，其房 地产主业几乎覆盖开发、景观、材料等整个行业链。
2019年以来，该集团为追求迅速扩张，其资金链 一直处于比较紧绷的状态。
2019年5月7日
香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代 码：3900）通过瑞银及摩根大通，以每股16.35港元 配售1.415亿股，集资23.1亿港元。
2019年5月15日
绿城中国再度宣布发行本金总额为人民币23.1亿元 (约23.47亿港元)的可换股债券，2019年到期，根据 初步换股价22.14港元及假设全数转换债券，债券将可 转换为1.06亿股，占扩大后股本约6.51%。
2019年1月18日
尚未上市的绿城获得JP摩根及美国基金Stark Investment作为战略投资者入股2000万美元，同时 发行1.3亿美元的可转换债券在新加坡证券交易所挂牌 上市 。这是“首次公募前可转换债券融资结构”在中 国房地产开发企业融资中的首次运用。
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
房地产相关ABS案例整理
房地产相关ABS案例整理一、购房尾款ABS1.概念传统意义上，购房尾款就是指银行按揭尾款。
购房人与开发商签订购房合同并支付首付款后，申请银行按揭贷款通常还需要几个月时间才能够得到银行批准与支付，此时开发商未收到得银行按揭贷款做为购房尾款基础资产。
因此，这一类型也被称为“合同收款权ABS”。
从历史经验来瞧，由于购房人提供材料不及时或不完备、银行放款政策不同等原因，购房尾款存在较为普遍得逾期现象，但逾期时间不长。
例如碧桂园2期初始资产池历史逾期率在5%左右，已逾期得部分中，50%得初始资产逾期不超过2个月，75%得初始资产逾期不超过5个月。
但在不出现房屋价格大幅下跌得条件下，由于购房人已经缴纳了不低比例得首付款且通常具有真实得购房需求，购房尾款违约率较低，就是一种风险较低得收益权ABS资产。
2.案例以“博时资本-增城碧桂园购房尾款”（附件1-1）例：3.基础资产（附件1-2）世茂项目得基础资产为南京海峡城、厦门湖滨、厦门翔安3个项目，初始基础资产为427份购房合同（住宅）所对应得按揭尾款。
基础资产中，95%得已付款比例高于30%，大多数分布在30%-50%之间，对于购房人得违约具有较强得约束作用。
循环购买条件方面，备选基础资产为上述三个项目得二期、三期等得购房尾款，如不能满足资产池要求，则世茂推荐其余一二线城市项目入池，对于资产池得资质提供了较好得保障。
碧桂园两期项目得基础资产为碧桂园全国多个项目公司得尾款，其中1期初始资产池含60个项目12158份购房合同，2期初始资产池含64个项目4000余份购房合同，资产分散性较强但80%以上都分布在三四线城市。
循环购买条件方面，碧桂园1期项目规定已付款比例不低于30%，逾期天数不高于92天；碧桂园2期项目规定首付比例不低于25%，从单个基础资产层面对循环期资产池资质进行了保障。
二、类REITs得ABS1.概念类REITs产品，就是指标得物业得产权或其股权转让给专项计划，使得专项计划同时享有物业运营收益与物业增值收益得ABS产品。
房地产投资的七个成功案例与经验分享
房地产投资的七个成功案例与经验分享在当下社会中，房地产投资一直是一个备受关注的领域。
通过房地产投资，可以实现财务自由，获得可观的回报。
然而，房地产市场的变化多端，充满了风险和挑战。
在本文中，将分享七个成功的房地产投资案例，并总结出的相关经验和教训。
案例一：购房出租王先生是一位投资者，他在市中心购买了一套公寓，并将其出租给年轻职场人士。
通过仔细选择租户，及时维修和保养房屋，王先生成功地实现了持续稳定的租金收入。
经验：购房时要选择地理位置好、租客需求高的区域；定期检查房屋状况并及时处理问题。
案例二：土地开发李女士购买了一块农村闲置土地，并将其改造成商业用地，建造了一座购物中心。
由于周边商业配套较少，她的购物中心迅速成为区域商业中心，带来了丰厚的回报。
经验：研究当地的土地政策和市场需求，寻找有潜力的土地项目。
案例三：房地产投资基金刘先生通过投资房地产投资基金，以分散风险并获得较高回报。
他选择了信誉良好、业绩稳定的基金管理公司，并根据自己的风险承受能力投资不同类型的基金产品。
经验：选择具备专业实力和信誉的基金管理公司，合理分散投资风险。
案例四：商业物业投资张先生购买了一栋商业写字楼，并租给了知名企业作为办公场所。
由于其优越的地理位置和高品质的物业管理，租金稳定且不断增长。
经验：选择高品质的商业物业，重视物业管理和租户选择。
案例五：购买二手房翻新陈先生购买了一间老旧的公寓，并进行了全面翻新。
随后，他将其出售给年轻家庭。
通过提供全新的室内设计和装修，他赢得了买家的高度认可，并获得了丰厚的利润。
经验：仔细评估房屋状况，并进行合理的翻新和装修，以提高房屋价值。
案例六：参与房地产众筹王女士通过参与房地产众筹项目，分散资金风险并获得高回报。
她根据项目的风险和收益情况，选择不同的众筹项目进行投资。
经验：关注项目的可行性研究和背后的开发商背景，评估风险收益比。
案例七：海外房地产投资余先生投资了海外房地产，在外国购买了一套公寓并将其出租给当地居民。
房地产私募基金案例(合集6篇)
房地产私募基金案例〔合集6篇〕篇1：房地产私募基金案例初，天津市房地产市场不断升温，房价节节高升，本市某大型民营房地产集团公司(下称H公司)正在开发一住宅工程，该公司已获得工程地块的土地使用权，并以土地使用权为主要资产成立了一家中外合作企业性质的工程公司。
203月，在工程开发过程中，因资金缺乏，希望引进资金雄厚的合作伙伴，完成工程的开发。
某美国私募股权基金(下称P公司)看好天津房地产市场，通过调研，相信此工程可以在短期内获得良好的回报。
H公司是一家长期从事房地产开发的企业，有丰富的开发经历和良好的市场前景，亦希望通过与P公司的合作，翻开一条新的融资渠道，进步企业经营管理程度，为下一步进军资本市场积累经历。
双方一拍即合，很快开场关于合作的详细磋商。
这也是本市第一起境外私募基金与本市房地产公司合作的工程。
本律师从双方开场合作会谈时，作为H公司的专项法律参谋，全程参与了此工程的法律效劳。
经过历时三个月的紧张工作，双方于年5月在上海一揽子签署了全部共计16个与此次合作有关的协议和文件。
此次合作，开启了天津民营房地产企业和境外私募股权基金合作的先河，为H公司拓展融资渠道，进步管理程度，开拓国际市场起到了很大的促进作用，对公司开展具有战略意义。
篇2：房地产私募基金案例凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。
凯德集团房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、效劳公寓和综合体，并拥有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。
凯德基金的起步于凯德集团轻战略确实定，年新成立的嘉德集团提出了详细而明确的战略转型目的和执行方案，而这一战略重组规划成为嘉德将来地产金融业务成功开展的根底。
经过十余年开展，今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额到达410亿美元，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模到达近半。
我国地产私募基金退出的案例研究
我国地产私募基金退出的案例探究近年来，我国地产市场不息升温，地产私募基金也随着迅速进步。
然而，在各种因素的影响下，地产私募基金的退出成为了当前亟待解决的问题。
本文通过对我国地产私募基金退出的案例分析，探讨地产私募基金的退出机制及其影响因素。
探究发现，地产私募基金的退出主要受市场环境、基金管理人、投资标的等因素的影响。
同时，合理构建退出机制也是确保投资人权益的重要保障。
因此，本文也提出了相应的建议，旨在为优化我国地产私募基金退出机制提供借鉴借鉴作用。
关键词：地产私募基金，退出机制，市场环境，基金管理人，投资标的。
第一章绪论1.1 探究背景和意义地产私募基金作为一种特殊的投资方式和风险投资工具，近年来受到越来越多的关注与青睐。
尤其是在中国这样一个房地产市场进步迅速的国家，更是凭借着其投资门槛低、收益高的特点成为了热门的投资对象。
不过，在投资者思量得到高回报的同时，也需要思量投资的风险和退出机制等问题。
而地产私募基金的成功退出，则是投资者实现投资目标的关键一步。
因此，本文旨在对我国地产私募基金退出的状况进行深度探究，以期为完善我国地产私募基金退出机制提供有益的参考和建议。
1.2 探究内容和方法本文通过案例探究的方式，对我国地产私募基金退出的状况进行探究和分析。
详尽来说，本文将对某些地产私募基金退出失败的原因进行剖析，并对其进行相关的实证统计和分析。
同时，本文将综合文献资料和相关市场信息，加以整理与分析，为我国地产私募基金退出机制的建立提出一些可行的建议。
相应的方法主要包括文献分析法、案例分析法和实证分析法等。
第二章地产私募基金的退出机制2.1 地产私募基金的基本观点和特点地产私募基金是指专注于房地产行业的私募基金，其特点是风险高、收益潜力大、投资门槛低、投资周期长等。
这类基金通常会选择通过投资于不同的房地产项目来实现丰厚的投资回报。
2.2 地产私募基金的退出机制及其现状地产私募基金的退出机制包括：IPO上市退出、财务退出、利润分配退出和基金份额转让退出等。
地产基金研究-五牛投资
上海五牛股权投资基金管理有限公司一、公司简介上海五牛股权投资基金管理有限公司是一家注册在浦东陆家嘴国际金融中心、专注于中国房地产及其他成长型行业投资的专业基金管理公司。
五牛基金目前管理资金总规模超过150亿元人民币。
五牛基金专注中国房地产市场，以“增值服务，共赢未来”为核心投资理念，业务涵盖房地产并购投资与房地产债权投资，投资的企业包括国有企业、民营企业和海外企业，已先后投资了40多家企业。
截至2012年底，被投企业资产总额超2000亿元人民币。
除了为企业注入资金外，五牛基金还组建了房地产业务咨询团队，为被投房地产企业提供全方位的增值服务。
二、股东背景1、豫商集团有限公司豫商集团有限公司是一家高速发展中的多元化集团公司。
集团全资及控股子公司二十余家，主营业务涵盖房地产开发、基金管理、金融及金融服务、资产管理、股权投资等。
法人：韩宏伟。
2、韩啸：五牛基金董事长三、主要业务1、房地产基金：主要以拓展成熟、优质的不动产物业和具备股权合作的房地产开发业务为主。
同时积极针对于不动产债权与股权投资、成熟物业并购投资及房地产资产证券化开展相关基金业务，包括对冲基金。
2、私募股权投资：积极谋划多元化布局，开拓二级市场证券投资业务，包括权益类产品、固定收益产品与其他金融衍生品。
同时通过探索政策开放前沿，不断拓展资产证券化与海外地产投资领域。
四、成功的投资案例1、江苏省江阴市“恒大御景”项目2、江苏省江阴市“中关村数码广场”项目3、海南省海口市“海域阳光”项目4、江苏省姜堰区“罗马嘉园”项目5、河南省开封市“上海公馆”项目五、补充1、股权投资招商地产，打造地产金融新模式2014年10月28日，上海五牛股权投资基金管理有限公司与招商局地产控股股份有限公司在上海西郊宾馆内共同举行了“招商、五牛地产项目第一次股东大会”，宣布建立直接股权投资战略合作伙伴关系。
作为五牛基金与招商地产的首度合作，标志着该基金公司向股权直投金融领域迈出决定性的一步，未来将进一步拓展五牛基金及其合作伙伴在各业务领域的发展空间。
房地产资产证券化与类REITs实务要点及案例解析-20170815(1)
产权问题 ➢ 作为“二房东”不拥有物业产权，是否可以开展资产证券化？
与银行贷款的竞争 ➢ 很多优质物业抵押给了银行，房地产资产证券化相比经营性物业抵押贷款是否 有期限和成本优势？
出表问题 ➢ 很多大型地产商融资渠道比较畅通，希望通过资产证券化实现资产出表，进而 实现“轻资产转型”
税收问题 ➢股权过户型类REITs模式目前需要缴纳较多的税收
房地产证券化与类REITs实务及案例介绍
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主讲人：黄长清 2017年8月
个人介绍
黄长清 天风兰馨投资管理有限公司总经理、天风证券资产证券化业务负责人 中国资产证券化分析网高级顾问、中国资产证券化研究院首席研究员 国家发改委PPP专家库入库专家 中国债券俱乐部2015年度“最具勇气奖”获得者、中国资产证券化研究院2016年 度评选“资产证券化行业领军人物”获奖者 在行业内首次提出资产证券化“一级市场做市商”的理念，是“资本中介型”资产 证券化业务的积极推动者 《中国资产证券化操作手册》和《PPP与资产证券化》作者之一、《应收账款管理 及证券化实务》执行主编之一 北京大学金融学硕士、南开大学会计学学士
物业管理费
资产
信托人
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典型交易结构
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股份持有人
投资
收益分配
资产管理人 物业管理人
投融资管理 管理费
REIT代表投资者 信托费来自拥有物业物业带来的净利润
物业管理
物业管理费
物业
十大地产金融创新案例评点
2014年十大地产金融创新案例评点1地产基金金融创新事件1）PE挂牌新三板事件：2014年4月，九鼎投资试水全国中小企业股份转让系统（俗称“新三板”）。
2014年11月6日，新三板挂出中科招商的《公开转让说明书》，中科招商挂牌新三板一锤定音。
根据文件，中科招商拟以整体挂牌的方式，向不超过30名投资者定向发行募资不超过90亿元。
据相关报道，硅谷天堂等其他数家家PE机构也在准备挂牌新三板。
点评：PE机构试水新三板，是登陆主板的初级版。
在新三板挂牌，可以解决小股东退出、PE基金融资、股权定价等问题，并留有之后转主板之想象空间。
国际大牌基金黑石和KKR均登陆资本市场，在募资方面打通公募资本市场通道，国内PE机构亦在此方向做尝试和努力。
目前国内已经有一批优秀基金管理正在准备上新三板。
2）稳盛投资发起设立劣后资金池事件：2014年4月24日，金地集团（600383）公告公司董事会批准了金地及公司高级副总裁陈长春先生与其他非关联方作为有限合伙人，共同投资稳盛投资发起设立的优选共赢基金。
优选共赢基金的预计规模不超过人民币6亿元，其中金地拟认缴49%的出资即人民币2.94亿元，陈长春先生拟认缴1%-10%的出资。
（具体比例将根据其他非关联方的最终认缴数额予以确定）。
优选共赢基金将以劣后级出资的形式与稳盛投资对外定向募集的优先级资金及其他劣后级资金（如有）共同对由稳盛投资作为普通合伙人的项目基金进行出资，并通过项目基金对金地的项目实施股权投资及债权投资。
点评：在2014年房地产市场调整大背景下，地产基金市场募资比较困难，尤其是劣后资金募集比较难。
稳盛投资通过设立有母基金性质的劣后资金池，一定程度上比较好地解决后续项目基金募资的难点问题，且通过金地及高管共同出资较好协调内部管制上的利益冲突问题。
但该优选共赢基金只能投金地自身项目为标的的项目基金，不利于稳盛对外开展业务，一定程度上未能超脱开发商基金的基因。
3）长富汇银创新私募基金募投方式事件：国内排名前十的私募基金长富汇银与某百强房企在武汉以股权合作的形式拿地，配合开发商杠杆拿地，开发商实际出资比例15%,长富汇银基金以自有资金出资15%，用基金子公司募集70%的资金投资长富汇银的有限合伙基金。
房地产开发项目经济评价案例
房地产开发项目经济评价案例Document number：WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT房地产开发项目经济评价案例一、项目概况随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。
为此，首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。
该项目拟由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。
项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。
1．项目位置及占地面积拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。
地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。
本项目总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。
本项目规划建设用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表1所示。
表1 项目用地面积及其分布2．项目现状特点项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。
规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。
另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。
保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示。
表2 项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。
房地产资产管理
通过集合投资者的资金，投资于不同类型的物业，实现资产的多元化配
置。
02
REITs（房地产投资信托基金）
通过集合投资者的资金购买、经营和管理物业，为投资者提供稳定的收
益。
03
抵押贷款
通过向银行或金融机构申请贷款，为购买物业提供资金支持。
房地产法律与税务咨询
法律咨询
提供与房地产交易、租赁、诉讼等相关的法律服务，保障投 资者的合法权益。
PART 05
房地产资产管理工具与技 术
房地产信息系统
房地产信息系统（REIS）
提供全面的房地产市场数据，包括物业销售、租赁、估价等信息， 帮助投资者做出更明智的决策。
地理信息系统（GIS）
利用地图和地理数据，分析物业的地理位置、周边环境以及潜在的 商业价值。
物业管理系统（PMS）
集中管理物业的日常运营，包括租户管理、维修维护、收入支出等 。
案例二：某住宅小区的租赁经营模式
总结词
租赁经营、住宅小区、现金流管理
VS
详细描述
某住宅小区采取租赁经营模式，通过有效 的现金流管理实现了资产的增值。该模式 注重租户的品质和租金收入的稳定性，通 过合理的定价和租约管理，确保了稳定的 现金流。同时，对物业的维护和更新也提 升了物业的市场价值。
案例三：某城市综合体的资本增值路径
租赁处置
将房地产资产出租给使用方，获得稳定的租金收入。
置换处置
通过置换的方式，将原有的房地产资产与新的资产进 行交换，实现资产的升级和转型。
资产增值
投资增值
通过合理的投资策略和手段，使房地产资产在市场上的价值得到 提升。
更新改造增值
通过对房地产资产的更新改造，提高其使用价值和市场价值。
REITs报告 越秀REITs案例(不动产资产证券化案例)解读
房地产信托投资基金报告目录：一，概述房地产信托投资基金 (2)（一），房地产信托投资基金的含义 (2)（二），REITs的分类 (2)（三），我国发展REITs的意义 (4)二，房地产投资信托基金的运作方式及优势 (5)（一），REITs的运作流程 (5)（二），REITs运行阶段 (5)（三），发展REITs的优势 (6)三，越秀REITs案例分析 (6)（一），越秀REITs的成功发行 (7)1，越秀集团简介 (7)2，越秀REITs成立背景 (7)3，越秀REITs的结构 (9)4，越秀REITs的全球发售 (10)（二），越秀REITs发行获益分析 (10)（三），越秀REITs运行的启示 (11)1，越秀REITs成功的原因 (11)2，越秀案例对我国REITs发展的启示 (12)一，概述房地产信托投资基金（一），房地产信托投资基金的含义房地产投资信托基金（REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合。
在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。
经过几十年的发展，REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用，市场规模不断壮大，成为金融市场中极具特色的一员。
尤其是在美国， REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，也是重要的分红产品。
在美国REITs经过几十年的发展，不仅令投资者可以间接地成为商业办公场所，大型游乐场、停车场、美国大学宿舍、葡萄园、电影院的股东，而且还给投资者带来稳定的回报。
其中著名的REITs之一就是美国最大的商业物业集团——权益写字楼投资信托公司(EOPT)，EOPT是美国最大的办公物业，在2007年2月黑石集团以395亿美元价格将其收购。
住房维修基金法律案例(3篇)
第1篇一、案件背景某市某小区业主委员会于2019年3月发现小区公共区域的设施设备存在严重损坏，如楼顶漏水、电梯老化、公共照明设施损坏等，严重影响业主的居住安全和舒适度。
经调查，发现这些损坏是由于长时间缺乏必要的维修和保养所致。
业主委员会遂决定动用小区的住房维修基金进行维修。
然而，在维修基金的使用过程中，部分业主对维修基金的用途和数额产生了质疑，认为业主委员会未按照规定进行公开，也未充分征求业主意见，于是向法院提起诉讼，要求撤销业主委员会的维修基金使用决定。
二、案件焦点本案的焦点在于：1. 业主委员会是否有权决定使用住房维修基金？2. 业主委员会在使用维修基金时是否应遵循公开、透明的原则？3. 业主委员会是否应征求业主意见？三、法律依据1. 《中华人民共和国物权法》第七十九条：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。
经业主共同决定，可以用于维修、更新、改造建筑物及其附属设施。
”2. 《物业管理条例》第三十六条：“业主委员会或者物业服务企业应当将维修资金的收支情况定期向业主公布，接受业主监督。
”3. 《住宅专项维修资金管理办法》第二十条：“业主委员会应当定期召开业主大会，对维修资金的收支情况、使用计划进行审议。
”四、案件审理过程法院受理本案后，依法组成合议庭进行审理。
在审理过程中，法院听取了原告、被告双方的陈述和辩论，并审查了相关证据。
五、判决结果法院经审理认为，业主委员会作为业主的自治组织，有权根据《物权法》的规定决定使用住房维修基金。
但是，在决定使用维修基金时，业主委员会应当遵循以下原则：1. 公开原则：业主委员会应当将维修基金的收支情况、使用计划等向业主公开，接受业主监督。
2. 透明原则：业主委员会应当对维修基金的使用进行合理的计划和安排，确保资金使用的合法性和合理性。
3. 征求业主意见原则：对于维修基金的大额使用，业主委员会应当征求业主的意见。
在本案中，业主委员会未按照规定公开维修基金的收支情况和使用计划，也未征求业主意见，因此其使用维修基金的决定存在程序违法。
投后管理规范与房地产基金投后案例分享
投后管理 投管的内容
投后管理的内容包括：投资协议执行、项目追踪、项目治理、增值服务四部分。 投后管理工作一般分为日常管理和重大事项管理：日常管理主要包括了解企业经 营管理情况，对每一个项目制定投后管理方案，对实施管理的过程进行记录，获 取相关的资料应分类存档，定期编写投后管理报告等相关文件；重大事项管理包 括对所出资企业股东会、董事会、监事议案进行审议、表决等有关事项。
检查中发现抵押物或质押物的抵押权益 尚未落实，或担保物的价值由于市场价 格的波动或市场滞销而降低，由此造成 超额押值不充分，或保证人保证资格或 能力发生不利变化，可以要求项目公司 落实抵押权益或追加担保物/人。
核心要点 二、风险预警
经营
财务
担保 合规
其它
通过与项目投资、资金安全密 切相关的指标及数据的搜集，及 时预测和发现存续的常规项目可 能存在的风险。
公司经营状况监控
关注企业在日常的商务活动中是否出 现不道德的谋利和不讲诚信的行为， 是否出现隐瞒经营情况的现象及其他 各种异常情况。对异常情况一定要进 行调查和分析，找出问题根源。
公司管理状况检查
管理状况检查是对企业整体运营的系 统情况调查，尤其是对不利变化情况 的调查。 关注项目公司的管理水平、 管理架构、人员变化、及企业内部人 员的道德风险对公司经营的影响。
核心要点
投后检查-担保检查
01 保证人检查
02
抵押物/质 押物管理
03
担保的补 充机制
保证的目的是为了对按约、足 额还款提供支持，应注意保证 的有效性，并在保证期内向保 证人主张权利。应注意保证人 的资格、保证实力、保证意愿 等。
以抵押物/质押物设定担保的，要加强 对抵押物和质押凭证的监控和管理。 对抵押品要定期检查其完整性和价值 变化情况，防止所有权人在未经管理 人同意的情况下擅自处理抵押品。
中国房地产信托投资基金的案例分析
中国房地产信托投资基金的案例分析一、房地产信托概况:房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。
具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。
房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划(Collective Investment Scheme)。
二、房地产投资信托在我国的发展现状:1、房地产投资信托在我国发展的背景:据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。
国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。
于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。
我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。
从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。
目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。
信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。
房地产企业REITs融资绩效分析——以保利地产租赁住房信托投资基金为例
近年来，社会各界对REITs推出的预期逐渐增强。
但受到国内政策与法律环境、商业地产租金回报率和管理团队水平等因素的限制，我国房地产企业推出的大多为类REITs产品，与其他国家标准REITs有明显区别［1］。
近年来国家一系列相关政策的出台，为投资信托基金在我国的发展带来重大机遇。
目前我国的REITs仍处于从类REITs 向标准REITs转型阶段，急需探索出一套满足我国房地产企业发展需求的本土化REITs模式［2］。
本文以此为目标，以保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利地产）租赁住房资产证券化产品为例，分析其运作模式、融资动机及绩效，为房地产企业利用REITs拓宽融资渠道提供参考。
一、保利地产租赁住房REITs概况及融资动因分析（一）保利地产基本情况保利地产是大型中央直属房地产企业，1992年成立，于2006年7月在上交所正式上市，目前总市值近2000亿元人民币。
2019年，公司荣获《财富》福布斯世界500强排名第245位，这充分显示出公司在房地产行业的强劲实力和巨大发展潜力。
公司始终坚持以不动产投资开发作为主营方向，围绕不动产投资开发，搭建了综合服务板块和不动产金融平台，形成一专两翼的产业布局。
近年来，公司实力持续提升，销售规模稳居行业前五。
保利地产发行租赁住房REITs前三年（2015—2017年）的主要财务数据如表1所示。
2015—2017年，保利地产总资产三年平均值为5227.61亿元，总负债、营业收入和净利润的均值分别为3982.67亿元、1414.96亿元和178.59亿元。
在实施REITs融资前，保利地产经营规模逐年扩张，盈利能力平稳增长，财务状况较好。
但是，实施REITs融资前三年经营活动产生的现金净流量和现金及现金等价物净增加额均出现过负值，存在一定的波动性。
（二）保利地产租赁住房REITs简介保利地产作为房地产行业中的龙头企业，本次“储架式”发行租赁住房REITs的模式具有一定的创新性，本文分别从参与主体、底层物业资产、操作思路和融资特点等方面进行分析（资料来源：中联前海开源-保利地产住房租赁REITs计划说明书）。
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1. 股权类——鼎晖人民币特殊机会投资三期1.1主要条款摘要1.2拟投资项目概况备选项目共性：1.特殊概念（政府政策支持）——科技园、三旧改造项目；2.土地价格低——拿地价格低于周边地块；3.价值提升——（1）提供产品定位、设计建议（2）合作伙伴开发经验丰富。
1.3投资管理团队投资管理团队特点：1.投资决策委员会成员——公司董事长、总裁（并不一定需要房地产行业经验）；2.地产专业团队成员——共4位，其中2位为房地产行业专业人才，具有丰富的房地产项目管理经验；另外2位为投资公司负责房地产投资的人才，具有丰富的房地产项目投融资经验。
1.4风险控制方案项目投资标准：1.预计IRR：不低于25%；2.预计项目汇报倍数（自有资金）：保守预测5年3倍、3年2倍；3.预计年化ROE（净资产收益率）：不低于30%；4.土地价格：预计为售价的10%-15%，不高于20%；5.流动性保障：（1）地块选择：一线城市的二线区域；二、三线城市一线区域；（2）合理的开发节奏：根据资金回收的时间要求，安排项目的开发节奏和业态构成。
2. 信托类（基础设施建设）——昆仑信托－开元城市发展基金集合资金信托计划2.1主要条款摘要2.2拟投资项目概况2.2.1项目储备主要为土地整理项目，即与当地政府合作进行土地一级开发或是基础设计建设。
此类项目投入巨大（100亿元左右），一般为当地政府牵头进行融资。
2.2.2已经启动项目1.收益保障——土地出让收益分成；2.退出安排——（1）期满后向第三方出售股权方式退出（2）当地政府或具有具有政府背景的城建集团回购股权；3.国开行协同——国家开发银行同时承诺贷款；4.盈利预测——利用土地增值费用（约为土地整理成本的2-4倍）。
2.3投资管理团队——人员配备情况关注重点：主要在项目公司管理层安排高管，拥有一票否决权2.4风险控制方案风险控制主要集中在5个方面：1.规划2.资金监控3.土地成本和出让价格控制4.土地出让进度安排5.招商权3. 股权+债券类——海德卓耕投资基金3.1主要条款摘要基金名称：海德卓耕私募股权投资基金（有限合伙）；法律形式：有限合伙；投资方向：直接投资标的：海德卓耕股权投资基金（有限合伙）最终投资于卓耕集团“卓耕广场”地产项目基金管理人（普通合伙人）（GP）：首席管理人:深圳海德股权投资（基金）管理有限公司联席管理人:卓耕集团基金规模：人民币30000 万元；（一期规模：10000 万人民币，其中股权7000万元，债权不超过3000万元）；基金期限：2 年；基金收益：预期年化投资回报率为16%—20%，并按半年度支付约定收益；基金募集方式：向特定对象非公开、分期募集；募集对象：具备中长期价值投资理念的个人及机构投资者；有限合伙人投资起点：人民币50 万元，按10 万元的整数倍递增。
3.2拟投资项目概况卓耕集团自有项目，满足“4321”的条件，分期滚动开发，第一期已经准备开盘销售。
拟投资项目：卓耕集团“卓耕广场”项目项目区位：安徽省宿州市经济开发区项目开发计划：1.计划分四期开发，五年开发周期。
一期开发地块主要为本项目东北角地块，由裙楼商业和公寓组成。
2.项目分期充分考虑地块的价值及物业发展，位置较优，未来将发展成为大型城市综合体。
3.每一期的开发体量保持在10 万平米左右。
3.3投资管理团队投资团队构成主要为资本运作专家、财务专家、房地产项目开发经验丰富的专业人士。
3.3.1卓耕集团核心团队葛昕厂中国科大硕士研究生、香港公开大学工商管理硕士,高级经济师。
现任香港卓耕集团董事长、淮南市政协常委、民建淮南市副主委、安徽省青联副秘书长、安徽省青年企业家协会副会长、淮南市工商联副主席、安徽省房地产商会副会长、合肥市淮南商会副会长，曾任安徽省政协委员。
梁美华港大上海复旦房地产EMBA 高级工商管理毕业.现任卓耕集团销售副总裁。
曾任香港宏基商业商场顾问有限公司高管、深圳泛亚房地产经纪有限公司任董事总经理，在全国数十个城市主持参与众多知名品牌开发商开发的楼盘销售，例如安柏丽晶、皇庭苑、中港城嘉汇新城、鲁能商业广场，以及万象城前期定位及规划等几十个项目销售,具有丰富的销售经验。
梁勇安徽财贸学院毕业，大学本科学历，会计中级职称，现任香港卓耕集团副总裁,兼首席财务执行管（CFO）。
唐祥照合肥工业大学建筑工程系工民建专业省监理工程师,全国建设工程造价员国家注册一级建造师, 安徽省综合评标专家, 现任香港卓耕集团副总裁。
苏传明财务专业，经济师职称，注册高级职业经理人、房地产高级策划师、安徽省策划协会会员。
《合肥晚报》评选2010 年度房地产业10 大优秀职业经理人、365 地产家居网2011 年度风云人物,现任香港卓耕集团副总裁。
3.3.2海德资本团队1.投资决策委员会成员介绍李军海德资本投资决策委员会主任西安交大MBA，经济师、会计师，拥有全球著名100 强公司高层管理实际经验，包括中国特大型上市公司部门经理、中美、中德、中泰合资公司CEO 及香港独资公司COO。
盛伦颜海德资本风控委员会主任西安交通大学管理工程专业，学士学位，注册会计师、审计师。
曾任安徽省宣城市政府经济研究中心助理研究员，上市公司湘火炬高管，国内知名信托公司投行部高管，有多年投资项目分析经验、较强的判断能力和收购兼并的经验。
梁勇海德资本投资决策委员会委员安徽财贸学院毕业，大学本科学历，会计中级职称，现任香港卓耕集团副总裁,兼首席财务执行管（CFO）。
2.专家委员会成员介绍刘晓峰海德资本专家委员会委员经济管理硕士先后任广发银行、浦发银行高管，上市公司东莞方达执行董事，另有收购大型公司的资本运作经验。
葛昕厂海德资本专家委员会主任中国科大硕士研究生、香港公开大学工商管理硕士,高级经济师。
现任香港卓耕集团董事长、淮南市政协常委、民建淮南市副主委、安徽省青联副秘书长、安徽省青年企业家协会副会长、淮南市工商联副主席、安徽省房地产商会副会长、合肥市淮南商会副会长，曾任安徽省政协委员。
3.4风险控制方案重点关注第1条和第3条，是关于债务的风险控制方案（抵押、担保）1.土地、在建工程抵押担保：卓耕集团提供110 亩商业服务用地（证号、待定，是本项目用地）抵押给基金，现估值超3 亿元，且抵押率不超过50%；基金方用委托贷款银行投入指定的项目，为偿还本基金委托贷款做担保；2.股权持有、股权质押：基金投资7000 万元入股卓耕置业70%的股权，另外卓耕置业的30%股权同时质押给基金，基金对宿州市卓耕置业有限公司享有100%的控制权；3.连带责任担保：卓耕集团对溢价回购基金所持宿州市卓耕置业有限公司70%股权及偿还基金对宿州市卓耕置业有限公司的全部委托贷款本息提供不可撤销之连带责任担保；实际控制人葛昕厂对溢价回购基金所持卓耕置业有限公司70%股权及偿还基金对宿州市卓耕置业有限公司的全部委托贷款本息提供不可撤销之连带责任担保，关联企业为基金投资项目做担保。
4.银行委托贷款/资金全程监管：徽商银行（暂定）作为本基金托管行，负责资金保管、投资监督及基金到期清算；徽商银行（暂定）作为本基金的委托贷款行负责借款方卓耕置业项目的贷前评估、审查、审批、贷款发放及贷后管理等事宜。
依据协议卓耕置业售楼款必须打入徽商银行指定的资金监管帐号;基金所有收入款必须直接汇入徽商银行的托管帐户。
5.基金对项目全程监控：基金投资期内向宿州市卓耕置业有限公司派驻一位财务人员，对项目运作及财务进行全流程监控。
4. 信托类（房地产项目）——吉信·蓝色港湾地产基金集合资金信托4.1主要条款摘要信托名称：吉信·蓝色港湾地产基金集合资金信托计划(一期)信托类型：准开放式契约型信托基金信托规模：本信托计划项下的信托计划资金预计总额为100000万元人民币，分期发行。
本期为第一期，预计发行30000万元人民币，但以实际募集资金为准。
当首期募集资金不足5000万元时，信托不成立，委托人交付的信托资金将按照同期银行存款活期利率返还给委托人。
主要投向：本信托计划首期募集资金重点投资到蓝色港湾地产项目，资金闲置期间，可以用于投资国债、金融债、银行理财产品等低风险金融产品。
信托计划期限：本期信托基金期限2年，自本信托计划成立生效之日起计算。
预计收益率：信托资金委托人预期收益率为9.5%/年。
信托费用：1.本信托基金管理人信托报酬率为1.5%/年2.代理收付手续费为实际募集资金的2%，发行结束后一次性支付信托单位：每1元信托资金为1份信托单位。
本信托计划认购时，委托人的认购信托单位不低于300万份，金额不低于人民币300万元，超过部分按照1万元的整数倍增加。
主要参与方：1.委托人与受益人：《信托公司集合资金信托计划管理办法》所指合格投资者。
2.受托人：吉林省信托有限责任公司3.保管人：吉林银行4.2拟投资项目概况关注重点：1.棚户区改造项目，因此有行政费率优惠政策，行政绿色通道支持2.项目成本中没有考虑土地成本，需要进一步调查1.项目名称：蓝色港湾地产项目2.项目公司：吉林省天汇房地产有限责任公司（国有企业）3.项目位置：吉林省长春市二道区（远达大街以西、河东路以南、滨河路以东、惠工路以北）4.项目规模：总占地面积36.3533 万平方米，建筑面积约73万平方米5.项目规划设计：以85 m2 三室两厅，62 m2二室两厅为主力户型6.项目投资及效益分析：计划四年开发完成，总投资金额约21.5亿（包含拆迁费用、建筑成本、配套费用、税费、规费、管理费用），预计销售总收入为33.9亿元。
毛利达12.4亿元，净利在8亿元左右。
7.长春市棚户区改造重点项目：本项目开发为市棚户区改造重点工程之一，享受市政府第56号文件所颁布的各项行政费率优惠政策，政府给予各项行政手续绿色通道支持。
4.3投资管理团队信托由受托人设立基金管理委员会，负责对基金的投资进行决策，并按照约定对项目的资金使用、工程进度及销售等环节进行全方位的监督与管理。
委员会由吉林信托指定的具有丰富经验的基金管理、项目融资及地产管理经验的专家组成。
受托人同时拟指派郝瑞佳女士担任本信托计划信托执行经理。
郝瑞佳，38岁，本科学历，高级会计师，同时具备证券、基金、期货、银行等方面从业资格。
先后在吉林省信托有限责任公司财务部及投资银行部工作。
有多年的金融投资、财务管理、项目管理等方面的工作经历，在信托业务品种的开发与设计上有一定经验，具备一定的投资管理能力及较为丰富的实践经验。
4.4风险控制方案以基金管理委员会为核心进行风险控制1.本信托基金由受托人设立基金管理委员会，负责对基金的投资进行决策，并按照约定对项目的资金使用、工程进度及销售等环节进行全方位的监督和管理。
并可根据运行情况，时机成熟时转由基金管理公司管理。