戴德梁行武汉2016年度商业地产报告

新数据时代的商业革命

目录

2016商业光影

a)商业存量及未来放量（商业市场概况、存量与未来放量关系等）

b)新开业的项目及品牌（新项目概况、新商业产品发展趋势）

c)武汉商业开发特点演变（商业开发的演变，及未来趋势等）

新数据，赢未来

a)商业新数据（大数据+戴德梁行=新数据）

b)新数据定位服务应用（消费轨迹、消费画像、线上消费行为分析等）

c)新数据运营服务应用（消费者管理、品牌管理、竞品管理、营销管理以及数据系统、

支付系统管理）

Part 1：2016商业光影

A.商业存量及未来放量

2016年武汉市优质成熟商圈商业总体量达530万方。其中汉口区域162万方，包含武广商圈76万方，江汉路商圈40万方，永清商圈20万方，菱角湖商圈14万方，以及CBD 商圈12万方。武昌区合计265万方，其中包含徐东商圈41万方，华中金融城60万方，司门口16万方，青山建二商圈30万方，街道口商圈36万方，光谷商圈82万方。汉阳区合计103万方，包含钟家村商圈23万方，王家湾商圈45万方，其余部分35万方。

武汉商业格局呈多中心化发展，传统优质商圈以武广、江汉路、街道口为代表，未来商业放量进一步增大，以光谷、徐东、王家湾为代表区域型商圈未来增量也不容小觑额。预计未来几年武汉市重点商业项目开业面积将达到150万方。其中汉口区预计新增65万方左右，武昌区约50万方，汉阳区约新增35万方。

武汉市商业供应量逐年递增，目前武汉已成为全球商业面积建设最多的城市之一，而商业年去化水平稳定在100万方左右；

双限政策启动后，10月第二周商业成交量和成交套数大幅上升，但整体看来月成交量仍在10万方左右，2016年商业成交水平也会保持在100万方水平，预计2017年在双限继续实施的情况下，商业整体成交量会有10-15%的提升。

从销售情况来看，武汉主城区内在售及待售商业项目为33个，主要集中在大武昌共16个，待售的商业项目有6个。目前武昌中心商业价格约45000元/㎡为大武昌最高；汉口项目最高价格为50000元/㎡的人信武胜里。

租金方面，截止2016年第四季度统计结果，武汉市成熟商圈购物中心首层平均租金为640元/㎡/月，其中位于汉口的武广商圈首层达到780元/㎡/月，江汉路商圈达到700元/㎡/月，位于武昌的光谷商圈首层平均租金为620元/㎡/月，汉阳的王家湾商圈首层租金为440元/㎡/月。武汉市优质商业项目平均空置率在5%左右，租赁情况表现较好。

B. 新开业项目及品牌

2016年新开业的商业项目仅3个，壹方、泛悦汇和万隆广场（去年同期新开商业体达到15个）。在新业态、品牌和商业亮点上都下足了功夫。屋顶商业打造、新儿童业态，社交空间都是其发力点。

武汉市已知未来新增项目15个。其中汉口区域7个：凯德西城、绿地汉口中心、M+mall 、南国中心、恒隆广场、越秀金融汇、万象城。武昌区域3个： 东急百货、新世界K11、首创奥特莱斯。汉阳区域5个：太古里、福星惠誉西大街、国博中心、海上世界、汉阳万象汇。

新开品牌方面，截止2016年12月初，首次在武汉开业的品牌共有56家，多数品牌选择入驻成熟商圈的优质项目，其中14家进驻国广，武汉天地壹方购物中心新引进15家。2016年在武汉首次开业的品牌中，零售以国际品牌和潮牌为主，餐饮以各地特色美食、高档料理为主，此外还进驻了百丽宫影城、K 歌之王等高端的体验式业态品牌。i.t 旗下潮牌Aape 、Fred Perry ；法国下午茶品牌ANGELINA ；贵族家庭厨房电器品牌Smeg 等纷纷进驻，武汉商业市场氛围日趋国际化。

随着商业地产的发展，商业业态也处于不断发展进化的过程中。最早商业街的只有超市、卖场、餐饮等单一业态，而如今儿童业态、体验式业态、运动型业态纷纷占据各大购物中心。

从当下商业形势来看，儿童业态已成为带动家庭消费的核心驱动，逐渐成为购物中心的“人气磁石”。

2011年购物中心儿童业态占比仅在5%左右，5年时间过去，至2015年底，各购物中心儿童业态占比已达到15%。

143.4265.7459.2916.1

1012.25%6%

8%10%15%0%5%10%15%20%0500

1000

1500

2011年2012年2013年2014年2015年儿童业态在购物中心面积增长及占比趋势

儿童业态面积增长购物中心占比

与此同时，儿童业态的类型也越来越丰富。2011年儿童市场还主要以儿童零售为主，占比超过85%。从2016年调查数据看出，儿童零售占比已不足25%，取而代之的是儿童教育、儿童游乐以及儿童拓展类的快速增长。

体验式业态成为商业发展新趋势，备受消费者青睐。

艺术主题展：营造浓厚的文化氛围，聚集人气的同时也富有教育意义。

潮流数码：优先引进品牌旗舰店及3c数码集合店,用前沿的科技引领时尚生活。打造时尚动感娱乐氛围。

快闪店：集装置艺术、创意秀、时尚潮品、限量版商品、各式主题派对为一体的Pop-up store 快闪店，涵盖各种业态，不定期为消费者营造丰富的户外购物氛围，体现内外结合的概念。

Fashion show：不仅具有举办艺术展、音乐会、发布会、Fashion show的特色空间，同时也拥有高端商务餐饮、特色影院、观景平台及露天舞台等新兴业态，将引进最新品牌概念店。

除以以外，对面积需求较大的运动型业态需求旺盛，预示着全民健身时代来临。

C.武汉商业开发特点演变

从商业起步阶段至今，武汉商业地产历经了三个主要发展阶段。2004年之前，商业处于“自由生长”阶段，各发展商重在抢占商圈，主要以超市、百货、步行街为主，发展形式单一，商户资源较少。2005年-2013年，商业市场爆发式增长，武汉商业整体进入“野蛮竞争”状态。受由商户及发展商共同愿景影响，商业形态以大而全的购物中心和情景式街区为主，但是同质化现象较为严重成为明显问题。2014年至今，各发展商开始积极寻找商业项目标签化和差异化，武汉商业市场也开始进入了“突破围城”的阶段。各类领里中心、主题化商业开始涌现，同时结合不同的大IP引入，特色各异的商业环境开始呈现。

随着大数据时代的来临，社会各行各业都受到其一定程度的影响。商业地产作为商业市场的一部分更是首当其冲。可以预见，商业地产即将进入大数据时代。

自由生长野蛮竞争突破围城