奉节县房地产市场调研报告

奉节县房地产市场调研

第一章奉节县宏观经济背景分析

一、奉节县自然地理环境概述

1、地理位置

奉节县地处长江三峡第一峡瞿塘峡入口上游，位于重庆市东端大巴山渝东平行岭谷区和七曜山交汇处，东邻巫山县，南接湖北恩施市、建始县、利川县，西连云阳县，北靠巫溪县，地理坐标为东经109°1′17″至109°45′58″，北纬30°29′19″至31°22′23″。县境东西最大距离71.4公里，南北最大距离97.7公里。

（1）地理位置优越

奉节县属四川盆地东部山地地貌，区境以山地为主，最高海拔吐祥猫儿梁为2123米。北部为大巴山南麓的一部分，东部和南部为巫山和七曜山的一部分，长江横切七曜山形成瞿塘峡。地貌总体为东南、东北高而中部偏西稍平缓，南北约为对称分布，以长江为对称轴，离长江越远海拔越高，有少量平缓河谷平坝。是重庆市的东大门，渝东北4大百万人口之一，历史上奉节县被称为“控带二川，限隔五溪，据荆楚之上游，为巴蜀之喉吭”、“西南四道之咽喉，吴楚万里之襟带。

（2）环境亚热带湿润季风气候气候，四季分明

奉节县境属中亚热带暖湿东南季风气候，气候温和，光照适宜，四季分明，雨热同季，常年日照总数1639小时，无霜期年均287天，年均气温19.1℃，素有“阳光城”、“日照城”之称。

小结：区域位置极其优越，城中心区靠近长江地势较平坦，为城市的发展奠定了坚实的基础，为房地产发展创造了大空间环境

2、城市规模

全县总面积4087平方公里。至2015年底，据公安部门统计,全市年末户籍总人口106.4万人。据人口变动和劳动力调查资料推算,全市年末常住人口75.33万人。

据《奉节县城乡总体规划（2015-2030年）》，奉节县中心城市的总人口数2020年将达到22万人，2030年将达到30万人。

在土地可供开发资源固定前提下，城市人口规模的不断增长会使得刚性需求不断增加，进而推动房地产业的发展

3、奉节县行政区划及人口

全县幅员面积4087平方公里，奉节县辖3个街道、18个镇、11个乡。其中竹园

镇、康乐镇、白帝镇、公平镇、吐祥镇、兴隆镇为中心镇。

4、城市交通

（1）县际、市际交通发达便利

铁路：规划奉节县铁路网布局为郑渝铁路、沿江铁路、安张衡3条铁路。

公路：规划奉节县对外高速公路布局为渝宜高速、奉建高速，规划朱衣、草堂、夔门、寂静、永乐、两河口六处互通。县域形成“两高一环八射”的骨架公路网络。

水路：规划永安街道新修水陆客运站、帝城规划旅游客运站。

（2）中心城交通、

县城区规划形成一横一纵高速路系统，规划三处互通，即保留现状渝宜高速公路朱衣和夔门互通，在永乐镇境内规划奉建高速公路互通。对外公路场站规划在朱衣西部新城结合郑渝铁路与安张衡铁路场站，规划客运枢纽一处，打造奉节县客运交通枢纽。在永安街道规划对外公路客运站一处，水陆客运站一处，在白帝城规划旅游客运站一处。

全县行政村客运线路170条、农村客运车682辆、公交车111辆、出租车200辆，行政村客运通达率达100%。

小结：完善发达的交通系统网络，是促进城市发展及城市化的基础，对城市房地产的加快发展也有促进作用。

二、奉节县经济发展

1、奉节县经济概述

奉节县的第一产业主要以农业中的种植业（奉节脐橙）为主。奉节县的第二产业主要有煤炭、电力、建材、矿业。奉节县的第三产业主要以旅游业为主。

全年实现地区生产总值1974324万元，比上年增长11.5%，其中：第一产业实现增加值359572万元，比上年增长5%；第二产业实现增加值770759万元，比上年增长18.2%；第三产业实现增加值843993万元，比上年增长9.1%。按常住人口计算,实现人均地区生产总值25855元，比上年增长13.8%。地区生产总值中三次产业结构比例为18.2:39.1:42.7，三次产业对经济增长的贡献率分别为7.5%、53.7%、38.8%。（见图一）。

2、财政和金融

2015年实现金融业增加值42980万元，比上年增长8.2%。年末全县银行机构人民币存款余额216.4亿元，比年初增长13.2%，其中个人储蓄存款145.5亿元；金融机构人民币贷款余额121.3亿元，比年初增长15.3%，存贷比达到56%。

2015年金融机构存贷款余额

指标年末数（万元）比年初增长% 各项存款余额2164144 13.2

其中：活期及临时性存款789146 36.7

定期及其他存款952494 32.9

各项贷款余额1212702 15.34 其中：短期贷款381596 2.5

中长期贷款829840 22.3

2006年-2015年金融机构存款和贷款余额

3、消费情况

奉节县全年实现社会消费品零售总额481642万元，比上年增长14%。批发和零售业销售总额178.6亿元，比上年增长18.2%。其中，批发业销售额1339724万元，比上年增长11.1%；零售业零售额46.2万元，比上年增长46.2%。（图4）

分析：

从各种数据中可以看出，奉节县2015年社会消费品零售总额出现下降的，但是银行存款成上升状态，人均可支配收入逐年提高，消费需求仍不旺盛，消费能力有限；居民储蓄额

不断增大，购买力增强；持币待购情绪增加；

三、人口情况

截至2015年年末全县户籍人口总数为106.4万人，比上年减少1.19万人，其中非农业人口22.86万人;农业83.55人。人口自然增长率2.56‰，比上年增长3.3个千分点。常住人口75.33万人，其中，城镇人口29.71万人。城镇化率为39.4%。

从上表可以看出，自2012年以来，全县总人口规模成波浪型，但从自然增长率来看，每年增长率有一定波动，最大年增长率为2013年，达到5.96‰，之后二年出现回落。在人口增长率较为稳定的情况下，总人口增长率出现上下幅波动，可以看出每年奉节县的人口机械增长存在一定变化。

截止到2015年底，奉节县总人口达到106.4万人，根据表可以看出近4年奉节县的总人口变化不大。全县常住人口为75.33万人，从2012年的80.02万人到2015年的75.33万人，每年都在进行递减，说明本地外出务工的人群在增多。

外出务工缓解了当地的就业压力,而且又可以刺激当地的消费。大多数的外出务工人员在挣到收入之后,会选择回到家乡进行消费,有的人会买一些现代化的家用电器和交通工具等,提高生活质量,也有的人会购买楼房或者选择商铺,在县镇里落脚生根,成为城区