房屋管理与维修认知分解
房屋管理及维修制度
房屋管理及维修制度
1．各单位拥有办公用房的使用权和维护管理义务，任何单位和个人不得随意改变房屋用途，不得随意改变办公用房原设计与建筑结构。
2．各单位在使用时发现房屋门窗、锁具、水电等物业设备设施损坏，以及下水道堵塞等问题，请及时报修。
公共配套设施设备具体包含：电梯、给排水管道（井）、泵房、水泵、照明设备、供配电系统、空调（压缩机除外）、热水器、有关标志（标识、指示牌等）、门锁、门牌、窗户玻璃及把手、窗帘、给排水接头、开关、水箱、卫生洁具、淋浴房、管道设施等；消防设施设备、中央空调、排烟及送风系统、安防监控、会议音响系统及强弱电系统等。
如人为损坏，维修更换后其费用由该单位自行负责。
3．各单位不得擅自雇请人员进行公共物业设施维修，否则，由此造成的损失由各单位自行负责。
4．各单位办公室门牌由机关事务局统一制作，如需在门牌中增加办公室信息（如主任办公室），请联系机关事务局统一制作样式规格。
5．各单位原则上不得进行二次装修。
如因工作需要确需二次装修，请按相关程序报批，违规装修由违规单位承担相关责任。
房屋维修管理综合概述
房屋维修管理综合概述1. 引言房屋维修管理是指通过对房屋设施、设备和结构的定期检查、维护和修复，确保房屋的正常运行和安全性。
本文将对房屋维修管理进行综合概述，包括房屋维修的重要性、房屋维修管理的目标、房屋维修管理的方法和流程等内容。
2. 房屋维修的重要性房屋维修对于确保房屋的正常运行和减少事故发生具有重要意义。
定期维修可以提前发现并解决房屋设施和设备的问题，避免事故发生；维修还可以延长房屋的使用寿命，节约维修和更换成本；维修还可以提升房屋的价值和舒适度，提高租客满意度。
房屋维修管理的目标是实现房屋设施和设备的可靠性和安全性，提高房屋运行效率，减少停机时间。
具体目标包括：•确保设备和结构的正常运行和安全性；•延长设备和结构的使用寿命；•提高维修效率，减少维修成本；•提高租客满意度。
房屋维修管理可以采用以下方法：4.1 定期检查定期检查是房屋维修管理的基础工作，通过对房屋设施、设备和结构的定期检查，可以及时发现问题，采取相应的维修措施。
定期检查的频率可以根据房屋使用情况和设备特点来确定，一般建议每半年或一年进行一次。
4.2 预防性维修预防性维修是指在设备和结构正常运行的基础上，对可能出现问题的部分进行维修，以防止故障发生。
预防性维修可以减少突发故障和事故的发生，提高设备和结构的可靠性和安全性。
4.3 故障维修故障维修是指在设备和结构发生故障时，采取相应的维修措施进行修复。
故障维修的目标是尽快恢复设备和结构的正常运行，减少停机时间。
4.4 维修记录和分析维修记录和分析是对维修工作进行跟踪和评估的重要手段。
通过记录和分析维修情况，可以了解设备和结构的维修历史和趋势，为未来的维修计划和预算提供参考。
5. 房屋维修管理的流程房屋维修管理的流程包括以下几个步骤：5.1 收集信息收集房屋设施、设备和结构的基本信息，包括设备型号、使用年限、维修记录等。
5.2 制定维修计划根据收集到的信息，制定维修计划，确定维修的内容、时间和责任人等。
房屋维修养护管理概述
房屋维修养护管理概述1. 引言房屋作为人们生活和工作的场所，经常需要进行维修和养护工作，以确保其安全、稳定和美观。
这种维修养护工作需要有一个科学、系统的管理来进行，并且需要涉及到各个方面的知识和技能。
本文将对房屋维修养护管理进行概述，介绍其基本概念、目标和内容，并探讨其在房屋管理中的作用和重要性。
2. 房屋维修养护管理的基本概念房屋维修养护管理是指对房屋进行维修和养护工作的过程中，进行计划、组织、协调和控制的一系列活动。
其目的是为了确保房屋的正常使用、延长其使用寿命、提升其价值和保护居住者的安全和健康。
房屋维修养护管理涉及到多个方面的内容，包括设备设施的维修、房屋结构的防水和防潮、室内外装修的维护等。
3. 房屋维修养护管理的目标房屋维修养护管理的主要目标是保证房屋的质量和安全。
具体来说，房屋维修养护管理的目标包括以下几个方面：•预防性维修：通过定期检查和维护，预防房屋出现故障和损坏，及时发现和解决潜在问题，减少维修成本和影响。
•正常维护：及时修复房屋设备设施的故障，保障其正常运行，确保居住者的基本需求得到满足。
•提升价值：通过改善房屋的外观和条件，提升其价值，增加其市场竞争力。
•保护环境：做好房屋的防潮、防水等工作，保护周围环境不受影响，确保居住者的安全和健康。
4. 房屋维修养护管理的内容房屋维修养护管理涉及到多个方面的内容，主要包括以下几个方面：4.1 设备设施维修设备设施维修是房屋维修养护管理的重要内容之一。
其包括对房屋内部设备设施（如电器、管道、空调等）的定期检查、维护和修复工作，以保证其正常运行。
4.2 房屋结构维修房屋结构维修主要包括对房屋的墙体、屋顶、地基等结构进行检查和维修，防止发生漏水、渗水等问题，确保房屋的稳定和安全。
4.3 室内外装修维护室内外装修维护是房屋维修养护管理的另一个重要内容。
室内装修维护包括对墙面、地板、天花板等进行清洁、涂漆等工作，以保持其良好的颜色和光泽；室外装修维护包括对外墙、门窗、围墙等进行清洁和保养，以保持外观的整洁和美观。
房屋维修管理综合概述
房屋维修管理综合概述随着城市化进程的加速，房屋维修管理成为了人们日常生活中必不可少的一部分。
良好的房屋维修管理不仅能够保障居民的生活质量，还能有效降低物业管理成本，提升物业公司的竞争力。
本文将介绍房屋维修管理的相关知识和常用方法，希望能为读者提供参考。
一、房屋维修管理的重要性房屋维修管理是指对房屋日常维修、保养、改造等工作进行有组织、有计划的管理。
它的重要性主要体现在以下几个方面：1.保障居民生活质量房屋维修管理能够确保房屋的结构、设施、环境等各个方面处于良好的状态，避免影响居民的正常生活。
特别是一些老旧小区，房屋设施老化，出现各种维修问题，如果不能及时维修和管理，存在严重的安全隐患，可能会对居民生命财产造成巨大损失。
2.提高物业竞争力物业公司的管理水平、服务质量是影响业主选择的重要因素之一，良好的房屋维修管理能够提高物业公司的管理水平和服务质量，提高业主的满意度和忠诚度，为物业公司赢得更多的市场份额。
3.降低物业管理成本房屋维修管理能够提前发现维修问题，及时加以处理，避免出现紧急处理的情况，从而节省物业维修支出。
同时，还能够延长房屋的使用寿命，减少房屋维修和维护的频次和规模，降低维修投入的成本。
二、房屋维修管理的基本内容1.日常检查日常检查是房屋维修管理的基本环节，它包括对房屋结构、设施、环境等各个方面进行有计划的检查。
对于新房，需要定期检查并规定维护单位，以保证房屋安全性。
对于旧房，需要特别关注房屋老化、结构松动、电路老化、管道老化等问题，及时排查隐患以去除不安全因素。
2.维修计划根据检查结果，编制相应的维修计划。
维修计划必须严格执行，按照规定时间进行检查，及时安排维修和翻新。
由于维修成本较高，必须确保预算计划合理、使用高效。
3.维修记录房屋维修管理的重点是记录维修过程和清单，以追踪问题和维护记录，方便日后维修与维护。
由于房屋的维修和更改，会产生不少记录，务必做好资料管理，以便查询。
4.材料保管房屋维修管理中材料保管是重要的一环，需要对材料的品质、类型、数量、储存时间等方面进行管理。
房屋维修管理
1．完损等级评估旳要求
1）要求对整幢房屋进行综合评估。 2）要求以实际完损程度为根据评估，而不能以
建造年代或原始设计原则高下为根据。 3）要求掌握好评估等级旳决定原因，以构造部
分旳地基基础、承重构件，以及屋面中最低旳 完损原则来评估。 4）要求严格掌握完好房原则和危房原则。 5）要求对主要房屋评估等级严格复核测试。 6）对正在施工旳房屋要求做施工前房屋评估。
连续反复性强、服务性强。 合用对象：完好、基本完好房。 工程范围：P155
（二）中修工程
1．中修工程概念
中修工程是指房屋少许主体构件已损坏或不符合 建筑构造旳要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保 持房屋原来旳规模和构造旳工程。 费用：一次维修费用是该房屋同类构造新建造价旳20%下列 特点：工地比较集中，项目较小，工程量较大，工程旳计划性、周期性强 合用对象：一般损坏房屋 维修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房原则旳要求。
自行维修施工管理旳基本内容：
1. 落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维 修设计方案和施工组织设计；
2. 做好维修工程动工前旳准备工作 ； 3. 制定合理旳材料消耗定额和严谨旳施工措施；
4. 大、中修工程对施工过程进行严格质量控制 管理和全方面协调衔接；
5. 加强对房屋维修现场旳平面管理，合理利用 空间。
楼地面、屋面等； 房屋装修构成：门窗、墙、柱旳饰面、顶棚、
细木装修等； 房屋设备构成：水卫、电照、暖气空调及某些特
殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等）等
房屋完损等级一般分为五类： 完好房、基本完好房、一般损坏房、严重
损坏房、危险房。
1．完好房 指房屋旳构造、装修和设备各部
分均完好无损，不需要修理或经一般小 修就能具有正常使用功能旳房屋。
房屋管理与维修
房屋管理与维修随着城市化和人口增长的迅猛发展，住房问题已经成为重要的社会问题之一。
房屋作为人们生活和工作的重要场所，其管理和维护已成为人们生活中不可或缺的一个方面，尤其是在大都市。
本文将重点讨论房屋管理与维修的相关问题。
一、房屋管理1.1 管理的重要性房屋管理是指对房屋进行合理的规划、组织、指导、监督和控制的全部管理活动。
房屋管理的目的是确保房屋的安全、舒适和卫生，维护和提高房屋的使用价值，并促进住房市场的健康发展。
在城市化的进程中，房屋管理的重要性不言而喻，它影响着人们的生活和健康，也关乎人们的财产安全。
1.2 房屋管理的主要内容① 物业服务及设施管理：物业服务是指为业主提供维修、保洁、保安、绿化等服务的行业。
设施管理包括电梯、消防、通风、空调、给排水、照明等。
对房屋设施进行健康评估和定期维护，能够有效地确保房屋设施的正常使用和安全。
② 社区管理：社区管理是指通过开展文化、体育、娱乐、绿化、环保等活动，建立和谐的居民关系，加强业主之间的相互沟通和理解，并及时反映和解决业主的各种问题。
社区管理是提高业主生活质量的重要手段之一。
③ 安全管理：安全管理包括防范火灾、盗窃、打架斗殴等事件的发生。
通过加强安防设施建设、完善安全管理制度、定期开展安全演练等方式，确保住户的人身和财产安全。
④ 环境管理：环境管理是指通过绿化、清洁、垃圾清运等方式，提高小区的环境卫生和生态环境品质，为业主提供舒适的居住环境。
1.3 建立健全的房屋管理制度建立科学、规范的房屋管理体系，可以增强房屋管理的效率和质量。
房屋管理制度应包括以下内容：① 业主委员会成立及职责分工；② 建立房屋设施保养制度，对设施进行周期性检查和维护；③ 建立安全管理制度，加强灭火、防盗、防火等方面的工作；④ 拓宽社区管理渠道，通过业主大会、业主委员会、公开信箱等形式，加强业主之间或业主与物业之间的沟通和合作。
二、房屋维修2.1 维修的重要性房屋维修是指对房屋设施进行保养和及时修缮的过程。
物业知识教材：房屋维修管理概述
物业知识教材：房屋维修管理概述1. 引言房屋维修管理是物业管理的重要组成部分，它涉及到房屋的维护、修理以及日常管理等方面。
对于物业管理人员来说，了解房屋维修管理的基本知识和流程，能够有效地提升工作效率和服务质量。
本文将介绍房屋维修管理的概述，包括维修管理的意义、主要内容、流程以及常见问题等。
2. 维修管理的意义房屋维修管理的意义在于确保房屋的安全、卫生和舒适程度，保护房屋的投资价值，提升住户的居住品质。
物业管理人员需要定期检查和维护房屋，及时修复和解决房屋存在的问题，确保房屋的正常运行和使用。
同时，维修管理还能够提供住户的满意度和口碑，增加物业的竞争力。
3. 主要内容房屋维修管理的主要内容包括以下几个方面：3.1 维修计划制定制定维修计划是房屋维修管理的第一步，物业管理人员需要根据实际情况和预算限制，确定维修计划的优先级和周期。
维修计划可以包括日常维护、定期检查和预防性维修等。
3.2 维修需求收集物业管理人员需要及时收集住户的维修需求，可以通过电话、邮件、在线系统等渠道进行收集。
同时，还需要与相关部门、供应商和承包商进行沟通，获取他们的意见和建议。
3.3 维修工作安排根据维修计划和收集到的维修需求，物业管理人员需要制定维修工作的安排。
这包括对维修任务进行分派、安排维修人员和材料，以及制定维修时间表等。
3.4 维修执行和监督维修执行是指实际进行维修工作，包括材料采购、施工等。
物业管理人员需要密切监督维修工作的进展，确保按照计划进行，并及时解决可能出现的问题。
3.5 维修质量评估维修质量评估是对维修工作进行检查和评价，确保维修达到预期的效果。
物业管理人员可以采用巡检、抽样等方式进行质量评估，并与住户进行反馈交流。
4. 维修流程房屋维修管理的流程可以总结为以下几个步骤：1.维修计划制定：根据实际情况和预算限制，制定维修计划的优先级和周期。
2.维修需求收集：通过电话、邮件、在线系统等收集住户的维修需求，并与相关部门、供应商和承包商进行沟通。
房产管理中的房屋维修与保养
房产管理中的房屋维修与保养在房产管理中，房屋维修与保养是一个重要的环节。
房屋的长期使用不可避免地会出现各种问题，如果不及时修复和保养，可能会导致更严重的后果。
本文将从检查与维修的重要性、常见的房屋问题以及保养的注意事项三个方面进行论述。
首先，检查与维修的重要性不可低估。
房屋的维修与保养需要定期进行，以确保房屋的安全和舒适。
经常检查房屋可以发现潜在的问题，及时采取措施修复，避免问题的恶化。
例如，墙壁上的细小裂纹、地板上的漏水等问题，一旦被忽视，可能会引发更大的损害。
因此，定期检查是预防问题的关键，只有根据检查结果及时进行维修，才能保证房屋的质量。
其次，常见的房屋问题有许多种。
其中，水电问题是比较常见的。
比如，水管老化、漏水现象会导致浸水及潮湿，这对墙壁和地板的状况造成严重影响，甚至会引发霉菌滋生。
房屋的电路也需要定期检查，防止出现线路过载、老化等情况，以免发生火灾。
此外，房屋的门窗、防火设施、阳台等也需要定期维修，确保正常使用和安全。
房屋问题的多样性使得维修工作更加复杂，也需要专业的技术和经验。
最后，在房屋的保养中有一些重要的注意事项。
首先，定期清洁房屋是保养的基础。
地板、墙壁、家具、卫生间等都需要经常擦洗，以保持整洁。
其次，保养房屋的档案资料也很重要。
及时记录房屋的维护细节和维修历史，有助于提高维修效率和质量。
此外，合理使用房屋也是重要的保养要素。
合理安排家居生活，不滥用房屋设施，可以减少维修和保养的需求。
总之，房屋维修与保养是房产管理中不可或缺的环节。
通过定期检查与维修，可以发现潜在问题并及时修复，避免损失的扩大。
水电问题、门窗问题等都是常见的房屋问题，需要专业技术和经验进行维修。
同时，在房屋保养过程中，定期清洁、合理使用和保持档案资料的整齐，也是保养工作的重要内容。
只有通过细致的维修和保养，才能确保房屋的质量和舒适度，提高房产价值，为居住者提供一个良好的居住环境。
房屋管理与维修认知分解共36页文档
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
房屋管理与维修认知分 解
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
房屋管理与维修认知分解共36页
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
房屋管理与维修认知分解 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
房屋管理与维修认知
(一)一般项目的损坏维修周期
(1)瓦屋面及外墙粉刷损坏决定于屋脊、泛水和外粉刷砂浆的 强度和耐水性。目前一般使用水泥砂浆，可保持在15年左 右。 (2)平屋面的损坏决定于防水层的材料和施工质量以及水泥砂 浆的强度，按目前沥青油毡的防水层，可保持5～8年。 (3)坡屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年一次。 (4)外门窗计划检修及油漆保养周期，可以5～6年一次。 (5)外墙粉刷计划检修周期，可以5年左右一次。 (6)水电设备计划检修周期，可以6～8年一次。 (7)室内一般项目的计划养护、检修周期，可以6～8年一次。
凡具备下列条件之一，允许适当提高修缮标准：
(1)当房屋租金处于基本水平以上时； (2)当经过修缮后，能合理调增租金时； (3)当用户自愿投资时。
凡具备下列条件之一，允许适当降低修缮标准或其它措施：
(1)当房屋租金过低时； (2)当房屋座落偏远，分散、不便管理时。
(一)维修工程分类
按照房屋完损状况，其维修工程分为翻修，大修、中修、小修和综合修理 五类。 1.翻修工程 凡需全部拆除，另行设计，重新建造的工程为翻修工程。 主要适用于：主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋；因 自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋；地处陡峭易滑坡地区的房屋或地 势低洼长期积水无法排除地区的房屋；无维修价值的房屋和基本建设规划范围 内需要拆迁恢复的房屋。 2.大修工程
项目一、房屋管理与维修认知
教学主要内容：
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 房屋的接管与保修 房屋的损坏及房屋完损等级评定标准 房屋维修及其范围和标准 房屋维修技术管理 房屋的维修周期、维修规划及维修工程施工
教学目标
知识目标： 掌握房屋维修管理的意义、内容、方法，了解 房房屋维修管理在物业管理中的重要性，明确房屋修缮的范 围和标准，房屋日常养护的内容。 能力目标：能够根据所学知识参与基本的房屋维修管理活动， 如简单的墙体裂缝维修、屋顶渗漏维修等。 主要问题： 1、房屋维修管理的意义、内容、范围和标准？ 2、房屋完损等级评定方法和接管验收的标准？ 3、危险房屋的查勘和鉴定的程序与方法？ 4、房屋日常维护方法及考核指标？ 5、房屋维修施工管理程序与方法？
房屋维修及管理分解
• （二）房屋维修的特点 • 1.房屋维修是一项经常性的工作
– 房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、 设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境 和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是 不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。
4.翻修工程（更新改造工程） • 是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新 建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更 新改造的工程。 • 特点：规模大、投资大、工期长。 • 费用：应低于同类结构房屋的新建造价。 • 要求：翻修后必须达到完好房的标准。 • 适用对象：危险房
5.综合维修工程 • 指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏 而进行有计划的代表大会成片维修和为改变片（幢） 房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小 修一次性应修尽修（全项目修理）的工程。 • 费用：应是该片房屋同类结构新建造价的20%以上 • 特点：规模较大、项目齐全、工期长、花费大 • 要求：综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的 标准。
房屋维修及养护
第一节、房屋维修管理概述
• 一、房屋维修的概述 • （一）房屋维修的定义 • 狭义的房屋维修：仅指物业管理公司对房屋的养 护和维修 • 广义的房屋维修：养护、维修、改建。 • 具体地说，房屋维修包括：
– – – – 对房屋的日常保养 对房屋破损部位的修缮 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作
三、房屋维修的施工管理 • 房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质 量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修 施工过程中的各项工作进行有效的科学的管理。 1.专业外包型房屋维修的施工管理工作包括：
房屋及设备维修管理分解共85页文档
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力则殆。——孔子
房屋及设备维修管理分解
6
、
露
凝
无
游
氛
，
天
高
风
景
澈
。
7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
8
、
吁
嗟
身
后
名
，
于
我
若
浮
烟
。
9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
文 家 。汉 族 ，东 晋 浔阳 柴桑 人 （今 江西 九江 ） 。曾 做过 几 年小 官， 后辞 官 回家 ，从 此 隐居 ，田 园生 活 是陶 渊明 诗 的主 要题 材， 相 关作 品有 《饮 酒 》 、 《 归 园 田 居 》 、 《 桃花 源 记 》 、 《 五 柳先 生 传 》 、 《 归 去来 兮 辞 》 等 。
1
0
、
倚
南
窗
以
寄
傲
，
审
容
膝
之
易
安
。
谢谢！
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
(二)各类结构房屋的维修周期
砖木结构房屋：12～15年。
砖混结构房屋：15～20年。 钢筋混凝土结构房屋：20～25年。
二、房屋维修规划
(一)制定房屋完好程度的评分标准
评定房屋完好程度，计算完好率是制订维修规划的基础。房屋完好程 度评定以百分制表示。全部完好的房屋为100分，完好率为100％。 各类房屋完好基本分的制订，是以各种建筑结构按照居住房屋归纳 为5大类和10种结构类型为依据，而每种结构类型房屋又分成9至10个分 部，其中主要分部又分成几个建筑项目，各项目按其重要性分别定出完 好的基本分。见表表1－1 各类房屋各项目基本分
本标准按主体工程，木门窗及装修工程，楼地面工程，屋面 工程，抹灰工程，油漆粉饰工程，水、电、卫、暖等设备工程，金属构件及其它等 九个分项工程进行确定。如对一、二等房屋有不同修缮要求时，在有关款项中单独 规定之。
2．修缮项目
四、房屋管理与维修的关系
(一)房屋管理的内容和基本要求 (二)房屋管理与养护小修的关系 (三)大修、中修与养护小修的关系
凡翻修工程的设计必须具备以下资料：
(1)批准的计划文件； (2)技术鉴定书； (3)城市规划部门批准的红线(定点)图； (4)修建标准及使用功能要求； (5)城市水、暖、气、电的管线等资料。
第五节 房屋的维修周期、 维修规划及维修工程施工
一、房屋的维修周期
根据房屋完损状况查勘记录和历年维修记录的统计分 析，了解各项目损坏的规律，确定一般项目的维修周期和全 项目或多项目损坏的最佳综合性大修周期。
凡需牵动或拆除部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程。
主要适用：于严重损坏房屋。
3．中修工程 凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和 结构的工程为中修工程。 主要适用：一般损坏房屋。 4．小修工程 凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目 的的日常养护工程为小修工程。 小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1％以下。 5．综合维修工程 凡成片多幢(大楼为单幢)大、中、小修一次性应 修尽修的工程为综合维修工程。 综合维修工程一次费用应在该片(幢)建筑物同类结构新建造价的20 ％以上。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。
第一节
房屋的接管与保修
一.新建房屋的接管验收
(一)接管验收应具备的条件 (二)接管验收应检索提交的资料 (三)接管验收程序 (四)质量与使用功能的检验 (五)质量问题的处理
(一)接管验收应具备的条件
(1)建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格； (2)供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使 用； (3)房屋幢、户编号业经有关部门确认。
(一)房屋完损标准
1．完好标准 2．基本完好标准 3．一般损坏标准 4．严重损坏标准
(二)房屋完损等级评定办法
1.钢筋混凝土结构、混合结构房屋完损等级 评定办法 2．其它结构房屋完损等级评定方法
第三节
房屋维修及其范围和标准
一、房屋维修及其意义
维持和恢复房屋原有质量和功能，以保障住用安全和正常使用；对现有房 屋进行改建或改造，以提高其使用功能，适应居住需要；对房屋建设中的设计或 施工缺陷，采用返工及补救措施；维护保养房屋，减缓损耗速度，延长房屋使用 年限，减少对房屋建设的投资料 (2)技术资料
(三)接管验收程序
(1)建设单位书面提请接管单位接管验收。 (2)对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。 (3)接管单位会同建设单位按质量与使用功能进行检验。 (4)验收中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。 (5)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文 件。
项目一、房屋管理与维修认知
教学主要内容：
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 房屋的接管与保修 房屋的损坏及房屋完损等级评定标准 房屋维修及其范围和标准 房屋维修技术管理 房屋的维修周期、维修规划及维修工程施工
教学目标
知识目标： 掌握房屋维修管理的意义、内容、方法，了解 房房屋维修管理在物业管理中的重要性，明确房屋修缮的范 围和标准，房屋日常养护的内容。 能力目标：能够根据所学知识参与基本的房屋维修管理活动， 如简单的墙体裂缝维修、屋顶渗漏维修等。 主要问题： 1、房屋维修管理的意义、内容、范围和标准？ 2、房屋完损等级评定方法和接管验收的标准？ 3、危险房屋的查勘和鉴定的程序与方法？ 4、房屋日常维护方法及考核指标？ 5、房屋维修施工管理程序与方法？
凡具备下列条件之一，允许适当提高修缮标准：
(1)当房屋租金处于基本水平以上时； (2)当经过修缮后，能合理调增租金时； (3)当用户自愿投资时。
凡具备下列条件之一，允许适当降低修缮标准或其它措施：
(1)当房屋租金过低时； (2)当房屋座落偏远，分散、不便管理时。
(一)维修工程分类
按照房屋完损状况，其维修工程分为翻修，大修、中修、小修和综合修理 五类。 1.翻修工程 凡需全部拆除，另行设计，重新建造的工程为翻修工程。 主要适用于：主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋；因 自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋；地处陡峭易滑坡地区的房屋或地 势低洼长期积水无法排除地区的房屋；无维修价值的房屋和基本建设规划范围 内需要拆迁恢复的房屋。 2.大修工程
一、房屋的损坏 (—)自然损坏 房屋田经受自然界风、霜、雨、雪、冰冻。地震，空气 中有害气体的侵蚀与氧化作用．或受蛀蚀而造成各种结构、 装饰部件的建筑材料老化、损坏，属于自然损坏。 (二)人为损坏 房屋内部．外部损坏的项目现象分析见图1-1.。
二、房屋完损等级评定标准
原城乡建设环境保护部1985年1月1日发布实施了《房屋 完损等级评定标准(试行)》。 鉴定标准按原城乡建设环境保护部1986年9月1日发布实 施的《危险房屋鉴定标准》(CJl3—86)执行。 房屋完损等级的评定，一般以幢为评定单位，一律以建筑面 积(㎡)为计量单位。
七、技术责任制
一、查勘鉴定
房屋查勘鉴定是经营管理单位掌握所管房屋的完损状 况的基础工作，是拟定房屋修缮设计或修缮方案、编制修缮 计划的依据。各类房屋的查勘鉴定均按《房屋完损等级评定 标准》的规定执行。
(一)房屋查勘鉴定分类 (二)查勘鉴定的责任落实 (三)必须先作技术鉴定的几种情况
二、房屋维护
早损耗和损坏，维护房屋和设备的完整，提高完好率。 (2)对房屋查勘鉴定后，根据《房屋修缮范围和标准》的规定，
进行修缮设计或制订修缮方案，确定修缮项目。
(3)建立房屋技术档案，掌握房屋完损状况。 (4)贯彻技术责任制，明确技术职责。
房屋维修技术管理内容
一、查勘鉴定
二、房屋维护 三、修缮设计或修缮方案 四、工程监督 五、工程验收 六、技术档案
二、房屋维修的方针和原则
房屋维修的方针是：美化城市，造福人民，有利生产，方便生活。 具体原则是：①坚持经济、合理、安全、实用的原则；
②维护房屋不受损坏的原则；
③对不同等级标准的房屋，采取不同修缮标准的原则； ④为用户服务的原则。
三、房屋维修的范围和标准
1985年1月1日原城乡建设环境保护部发布实施了《房屋修缮范围和标准 (试行)》。 本标准是以当前租金处于较低的一般水平为根据制定的。
(四)质量与使用功能的检验
(1)主体结构 (2)外墙不得渗水。 (3)屋面 (4)楼地面、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓 (5)装修 (6)电气 (7)水、卫，消防 管道安装牢固、控制部件启用灵活、无滴漏。 (8)采暖 采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前2个月进行。 (9)附属设备及其它 (五)质量问题的处理 结构安全和设施使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进 行加固 补强返修，直至合格。 相邻房屋安全的问题，由建设单位负责处理。
(二)修缮范围
房屋的修缮，均应按照租赁法的规定或租赁合同的约定办理。但是
特殊情况需另行处理。
房屋修缮应注意做到： (1)与抗震设防相结合。 (2)与白蚁防治相结合。 (3)与预防火灾相结合。 (4)与抗洪防风相结合。 (5)与防范雷击相结合。 (6)在确保居住安全及财力物力可能的条件下，应逐步改善居住条件。 (7)室内无窗或通风采光面积不足的，可新开或扩大原窗，住人假楼檐高太低的， 可适当提高； (8)无厨房的旧式住宅，如条件允许，可重新合理安排其布局，分设厨房；其它用 途的房屋改做住房时，可按居住使用的标准加以改造。 (9)三代同堂或大子女与父母同居室居住的，可增设隔断；如影响采光通风的，可 在适当部位增开窗子或天窗。 (10)对于无水、电的房屋，应有计划地逐步新装。 (11)底层窗子、户室门的玻璃窗，可增设铁栅；原庭院无下水道的，可予增设。
各类房屋均应按设计功能使用，用户应遵守有关使用规 定。经营管理单位应对所管房屋的使用状况，进行监督，并 加强日常维护。
三、修缮设计或修缮方案
工程查勘必须按照《房屋修缮范围和标准》进行修缮设计 或制订修缮方案，并应充分听取用户意见，使修缮设计或修缮 方案尽趋合理、可行。
修缮方案应包括：
(1)房屋平面示意图(含部件更换设计)，并要注明座落及与周围建筑物的 关系； (2)应修项目(含改善要求)、数量、主要用料及旧料利用要求； (3)工程预(概)算。
（二） 评分和计算房屋完好率的方法
先按房屋结构查定所属类型，再按该类型所分项目逐个 按其完好程度，参照评分标准(见表1—2)，评出该项目的得 分，各项目的得分之和即为该房屋的完好得分，即其完好率。
计算公式为：
A、B、C — 一个评分单位的完好率； A′、B′、C′— 一个评分单位的建筑面积。
产业完好率= （A A′＋B B′＋C C′＋…）/( A′+B′+C′＋…) 式中
(一)一般项目的损坏维修周期
(1)瓦屋面及外墙粉刷损坏决定于屋脊、泛水和外粉刷砂浆的 强度和耐水性。目前一般使用水泥砂浆，可保持在15年左 右。 (2)平屋面的损坏决定于防水层的材料和施工质量以及水泥砂 浆的强度，按目前沥青油毡的防水层，可保持5～8年。 (3)坡屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年一次。 (4)外门窗计划检修及油漆保养周期，可以5～6年一次。 (5)外墙粉刷计划检修周期，可以5年左右一次。 (6)水电设备计划检修周期，可以6～8年一次。 (7)室内一般项目的计划养护、检修周期，可以6～8年一次。