土地估价知识
土地估价理论与方法
土地估价理论与方法土地估价是指对土地价值进行评估的过程，是一个复杂而关键的任务。
土地估价的目的是确定土地的市场价格，为土地交易、土地征收、土地抵押等提供依据，因此具有重要的经济和社会意义。
本文将从土地估价的理论基础和估价方法两个方面进行探讨。
一、土地估价的理论基础1. 区位理论：区位是土地价值的重要决定因素之一。
土地的地理位置、交通条件、区域经济发展水平等都会对其价值产生影响。
在土地估价中，需要考虑土地所处的区位因素，并对其进行评估。
2. 极大极小理论：土地的估价往往是找出市场价格的最大或最小值。
通过比较各项影响因素的作用程度和权重，找到决定土地价格的核心要素，并据此对土地进行估价。
3. 经济学原理：利用经济学的供求关系等原理，可以对土地的市场价值进行评估。
通过对土地需求与供给的分析，可以预测土地价格的变动趋势，从而进行估价。
二、土地估价的方法1. 直接比较法：该方法是通过比较已经成交的具有相似特征的土地交易价格，以此确定要估价土地的市场价值。
通过找到相似性较高的土地，并根据其成交价格，结合对比分析，得出估价结果。
2. 收益法：该方法是以土地的收益为依据进行估价。
通过估计土地的潜在收益，进行现值折算，确定土地价格。
该方法适用于商业用地、工业用地等具有收益性的土地。
3. 成本法：该方法是以土地的重建成本为依据进行估价。
通过计算土地开发、建设所需的费用，并考虑到折旧、经济损耗等因素，确定土地的价格。
4. 市场折现法：该方法是通过对土地市场行情的了解和判断，结合经验判断进行估价。
考虑到市场供求关系、市场波动等因素，对土地估价进行调整。
5. 统计回归法：该方法是通过建立土地价格与影响因素之间的回归方程，通过统计分析得出土地价格的预测结果。
这种方法能够充分利用已有的数据，提高估价的科学性和准确性。
以上是常用的几种土地估价方法，每种方法都各自适用于不同的情况和目的。
在实际应用中，根据估价对象的特点和需求，可以综合运用以上方法，进行多角度、多层次的估价。
土地估价理论与方法学习资料大全
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一、土地估价理论
1、什么是土地估价？
土地估价是指根据分析土地特征、土地的价值构成、价值表现形式等，对土地市场价格提出的估价行为，也就是估出一个合理的市场价格。
它是
土地市场经济管理和社会资源配置中普遍运用的价格衡量技术，也是客观
决定土地价格的根本技术手段。
2、土地估价的目的
（1）依法定价：运用客观的原则，依据政府政策、国家相关法律法规，准确地估价出一个合理的价格。
（2）评价价值：通过组织、指导和参与市场活动，掌握估价对象的
价值构成、价值表现形式和价值变化趋势，为决策者准确评估土地资源的
价值提供依据。
（3）经济发展：科学发挥土地的经济效益，实现土地资源的有效利用，促进经济发展和社会进步。
3、土地估价的基本理论
（1）土地价值理论：以土地的价值构成、价值表现形式和价值变化
趋势为根本，研究土地的价值表现和价值变化规律，掌握土地价格变化的
本质。
（2）土地估价理论：土地估价是以土地价值理论为基础的一门研究
价值估量行为的学科，其基本原理是：价值的估量，就是根据估价对象的
价值构成、价值表现形式和价值变化趋势，估出一个合理的价格。
土地评估的原则和方法
土地评估的原则和方法一、土地评估的原则（—）供求原则（二）替代原则（三）最有效使用原则：（四）均衡原则（五）报酬递增或递减原则（六）公平原则（七）预测原则（八）房地分估、土地优先的原则（九）动态原则二、土地评估的方法（一）、收益还原法：收益还原法：也称收益现值法。
它是将土地的总收益扣除总费用得到土地纯收益，运用适当的还原利率将土地纯收益折算求得评估期日的地价，即土地在未来若干年的纯收益折算为现值的总和。
这种方法也称为地租资本化（法）。
采用收益现值法时，须根据土地使用权所能带来的、未来预期收益的现值确定评估值，须避免将其他资产带来的收益误算到土地使用权的收益中。
（二）、市场比较法：市场比较法也称现行市价法，它是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖。
基本原理：根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，就具有同一的价格，即具备完全替代关系。
人别一角度讲，在同一市场上两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后者决定。
可以利用与待估宗地同类型的具有替代性的、已经成交的案例价格，推测待估的价格。
（三）、成本逼近法：成本逼近法：就是成本逼近法，就是以开发该土地的使用权所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的一种估价方法。
（四）、假设开发法假设开发法又称剩余法，有时还称作倒算法、残余法和余值法等，即在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，将地价和房价分离以计算土地价格的方法。
1、基本原理根据马克思的土地价格理论，“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物，”人纯理论上说，地租不仅是扣除成本、利润后的余额，而且还是扣除利息、税收的余额。
2、估价的等程序一般是（1）调查评估宗地的内、外部条件，确定土地最佳利用方式。
（2）估计开发完成后房地产（或旧有房地产）总的出售价格（3）估计土地开发、建筑总费用、其它费用或旧有房屋现值。
土地估价课件
土地估价课件土地估价课件土地估价是现代城市规划与土地利用管理的重要组成部分，也是房地产开发与投资的基础性工作。
在土地资源有限的情况下，合理评估土地价值，对于促进城市可持续发展、优化土地利用结构具有重要意义。
本文将从土地估价的概念、方法、影响因素以及应用前景等方面进行探讨。
一、土地估价的概念土地估价是指对土地价值进行评估和判断的过程。
它是通过对土地的自然、社会、经济等各方面的因素进行综合分析，运用相关理论和方法，确定土地的市场价格或者价格区间。
土地估价是一门综合性的学科，它需要考虑土地的位置、土地的规模、土地的用途、土地的开发潜力等多个因素。
二、土地估价的方法土地估价的方法有多种，常用的包括比较法、收益法和成本法。
1. 比较法比较法是通过对类似土地交易价格的比较，来确定土地价值的一种方法。
它适用于市场活跃、交易频繁的地区，可以通过比较相似土地的交易价格，来推断当前土地的市场价格。
比较法的优点是简单易行，但也存在着数据获取困难、参考样本不足等问题。
2. 收益法收益法是通过对土地的收益能力进行评估，来确定土地价值的一种方法。
它适用于土地开发和投资的决策过程中，可以通过预测土地的未来收益，来推断当前土地的市场价格。
收益法的优点是能够考虑土地的潜在价值，但也存在着数据不准确、预测风险大等问题。
3. 成本法成本法是通过对土地的开发成本进行评估，来确定土地价值的一种方法。
它适用于土地开发和建设过程中，可以通过计算土地的开发成本，来推断当前土地的市场价格。
成本法的优点是较为客观，但也存在着计算复杂、数据不全面等问题。
三、土地估价的影响因素土地估价受到多个因素的影响，主要包括土地的位置、土地的规模、土地的用途、土地的开发潜力等。
1. 土地的位置土地的位置是影响土地价值的重要因素之一。
一般来说，地理位置优越、交通便利、配套设施完善的土地价值较高，而偏远地区、交通不便、配套设施不完善的土地价值较低。
2. 土地的规模土地的规模是影响土地价值的重要因素之一。
土地评估与估价方法
土地评估与估价方法一、引言土地作为不可再生的自然资源，具有重要的经济价值。
在土地交易、土地开发和土地利用规划等方面，土地评估与估价成为了必不可少的环节。
本文将介绍土地评估与估价的基本概念、方法和应用。
二、土地评估与估价的基本概念1. 土地评估土地评估是指对土地的各种属性进行综合分析和判断，确定土地的价值。
土地评估的目的是为了确定土地的市场价格、租金、抵押价值等，为土地交易、土地利用规划和土地开发提供决策依据。
2. 土地估价土地估价是指根据土地评估的结果，通过一定的方法和模型，对土地的价值进行量化和估算。
土地估价的目的是为了确定土地的具体价格，为土地交易和土地开发提供参考。
三、土地评估与估价的方法1. 市场比较法市场比较法是最常用的土地评估与估价方法之一。
该方法通过对类似土地交易的市场数据进行分析，找出与待估土地具有相似特征的成交案例，然后根据这些案例的价格和特征，来确定待估土地的价值。
2. 收益法收益法是一种基于土地的潜在收益能力来进行估价的方法。
该方法主要适用于土地用于开发的情况下。
通过对土地开发后的预期收益进行估算，再根据预期收益的现值来确定土地的价值。
3. 成本法成本法是一种基于土地的建设成本来进行估价的方法。
该方法适用于土地用于建设的情况下。
通过对土地的开发成本进行估算，再根据开发成本和预期利润率来确定土地的价值。
4. 折现法折现法是一种基于现金流量的估价方法。
该方法适用于土地用于长期收益的情况下。
通过对土地的预期现金流量进行估算，再根据现金流量的现值来确定土地的价值。
四、土地评估与估价的应用1. 土地交易土地评估与估价在土地交易中起到了至关重要的作用。
买方和卖方可以通过土地评估与估价的结果进行谈判和决策，避免因价格不合理而导致的交易失败或损失。
2. 土地开发土地评估与估价在土地开发中也具有重要的作用。
开发商可以通过土地评估与估价的结果，确定土地的开发潜力和可行性，从而进行合理的开发规划和决策。
土地估价师土地估价相关知识考试要点
1, 城市经济学概念城市经挤学是政治经济学和空间经济理论以及其他经济理论相结合而形成的一门新的经济理论。
他是探讨城市经济的产生, 发展, 在国民经济中的地位, 作用, 城市经济的本质特征, 活动规律和城市内外部社会经济关系, 发展趋势的科学。
2, 城市经济增长城市经济增长是国民经济增长在城市这个特殊区域内的表现。
城市经济增长有着不同于一般经济增长的特点:第一, 城市经济增长意味着城市聚集经济效益和规模经济效益的提高。
第二, 城市经济增长不仅意味着国民经济收入总量的增加, 而且还必定带来城市人口规模和用地规模的扩大。
第三, 城市经济增长意味着城市经济结构的优化, 即城市物质生产部门的物质要素比例的合理性及产出的高效性;整个城市经济部门特殊是物质生产部门及基础结构部门结合方式的先进性及合理性;主导产业部门及整个城市经济部门的协调性等。
第四, 城市经济增长意昧着城市物质财宝和社会财宝的增长。
第五, 城市经济增长还意味着在城市经济实力得到增加的同时, 城市吸引力和辐射力的增加。
以及城市在整个国民经济中地位的提高。
供应及需求理论1, 需求曲线是一条表示在全部其他影响消费者需求的因素不变时, 某物品需求量及其价格之间关系的曲线。
特点是:(1)曲线方向是从左上方向右下方倾斜。
(2)曲线形态可以是直线, 也可以曲线。
(3)曲线具有连续性。
(事实上, 曲线是不可能连续的, 但为使分析不致困难, 假定曲线是连续的。
2, 需求函数假如影响需求的其他各种因素不变, 只考虑需求量及价格之间的关系, 即把商品本身的价格作为影响需求的惟一因素, 以户代表价格, 就可以把需求函数写为: D=f(P) 上式表明白某种商品的需求量D是价格P的函数。
需求函数是用模型法(或称代数表达法)来表述需求这个概念。
需求函数表明, 价格上升, 需求量削减, 价格下降, 需求量增加。
3.供应曲线供应曲线是表示在其他影响厂商供应的因素不变时, 某种商品价格及供应量关系的曲线。
土地估价基础与实务讲义
土地估价基础与实务讲义土地估价基础与实务讲义第一部分：土地估价基础1. 土地估价简介a. 定义：土地估价是通过一定的方法和原理，对土地价值进行评估和测量的过程。
b. 目的：确定土地交易、征收和开发等活动中的公正价值，为土地资源合理利用提供依据。
2. 土地估价方法a. 市场比较法：通过比较已售出的相似土地的价格来推断估价对象的价值。
b. 收益法：根据土地的收益潜力和预期收益来确定其价值。
c. 成本法：以土地开发或建设所需的成本为基础，考虑折旧和时机因素确定土地价值。
3. 影响土地价值的因素a. 地理位置：地理位置对土地价值有重大影响，如交通便利性、自然环境等。
b. 地块面积：土地面积决定了其开发潜力和用途。
c. 规划用途：土地所规划的用途对其价值也有直接影响。
第二部分：土地估价实务1. 数据收集与调查a. 基础数据：包括土地权利、土地面积、用途规划、历史交易价格等。
b. 市场调研：了解当地土地市场的供求状况、成交价格和潜在影响因素。
2. 估价方法应用a. 市场比较法：收集并比较类似土地的市场交易数据，进行合理推断。
b. 收益法：分析土地的未来收益潜力，并计算预期收益。
c. 成本法：综合考虑土地开发和建设所需的成本，进行合理折旧计算。
3. 估价报告编写a. 报告结构：包括背景介绍、数据分析、估价方法和结果、风险评估等部分。
b. 报告要求：报告应准确清晰、客观可靠，并符合相关法律和规定。
土地估价是一个重要的评估过程，为土地的合理管理和资源利用提供了决策依据。
通过掌握土地估价基础和实务，我们能够更好地评估土地的价值，促进土地资源的有效利用和发展。
土地估价实务与基础
土地估价实务与基础土地估价是指根据土地的特征、用途、位置以及市场需求等因素，通过一系列的评估方法和技术，对土地进行估价的过程。
土地估价是不动产估价的重要组成部分，对于土地的买卖、租赁、担保等交易活动具有重要的指导作用。
本文将介绍土地估价的实务与基础知识。
一、土地估价实务1. 土地估价的目的和应用土地估价的目的是确定土地的市场价值，为土地交易提供参考依据。
土地估价的应用范围广泛，包括土地出让、土地租赁、土地抵押、土地担保等。
不同的应用场景需要考虑不同的因素，因此在进行土地估价时需要根据具体情况选择合适的方法和技术。
2. 土地估价的方法和技术土地估价的方法和技术主要包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是最常用的土地估价方法，通过比较相似土地的交易价格，确定待估价土地的市场价值。
收益法是基于土地的收益潜力进行估价，主要适用于商业用地和投资用地的估价。
成本法是根据土地的重建成本进行估价，适用于特殊用途土地的估价。
3. 土地估价的要素土地估价的要素包括土地的位置、用途、面积、形状、周边环境等。
土地的位置是影响土地估价的重要因素，地理位置优越的土地通常价值更高。
土地的用途也会影响其估价，不同用途的土地有不同的市场需求和价值。
土地的面积和形状也会对其估价产生影响，通常情况下，面积越大、形状越规则的土地价值越高。
周边环境包括交通、教育、商业等设施的配套情况，也会对土地估价产生影响。
二、土地估价基础知识1. 土地估价的法律法规土地估价是受到法律法规的约束和规范的。
我国土地估价的相关法律法规主要包括《不动产估价师法》、《房地产估价通用原则》等。
在进行土地估价时，需要遵循相关法律法规的规定，确保估价结果的合法性和准确性。
2. 土地估价的数据来源土地估价需要依赖大量的数据，包括土地市场数据、地价数据、用地政策数据等。
这些数据可以通过房地产市场监测系统、土地市场交易信息平台、政府部门发布的相关数据等渠道获取。
在进行土地估价时，需要对数据进行分析和整合，确保数据的准确性和可靠性。
第一章 土地估价的基础知识.
土地和住房制度、城市规划和土地利用规划、税收 政策、土地产权状况
4、社会经济状况因素 经济发展水平、社会治安、城市化进程等
5、土地资源禀赋
二、区域因素
1、区段位置
距离市中心和污染源的距离等
2、基础设施
交通、通讯、教育、医疗、娱乐等
一般情况下，应以估价对象的最有效利用为前提 估价。
几种特殊的土地利用是：
基准地价评估 企业改制、资产清算、公益用地等估价 农地估价中，未获得转用许可的农地
以现状利用 为最有效利用
可转为建设用地者，以实际最佳用途为最有效利用。
4、供需原则
土地的供求对其价格有重大影响。 土地的特殊性： 位置固定性和市场地域性
3、规划限制
对用途、用地结构等限制
4、环境质量
地质、地势、水文、风向、社会治安、居民素质、人 地比例、公园和绿地等
三、个别因素
指宗地本身的条件和特征对宗地地价的影响。
包括：
位置、面积、形状、用途、容积率、临街宽度、宗地 开发程度、地质地形等。
第六节 土地估价的要求和方法
一、对估价人员的要求
1、遵循土地估价的原理、理论和方法 2、充分了解土地市场行情，掌握土地市场的各种资料 3、熟悉土地有关法律法规和政策对地价的影响 4、充分了解待估宗地的各种权利状况 5、确定待估宗地的估价时点
二、土地估价的方法
土地估价方法
基本估价方法
应用估价方法
收 益 还 原 法
土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的 结果。
土地的价格可由土地对土地总收益的贡献来决定。
7、变动原则
土地估价
影响因素
分析内容
分析方法
影响土地价格的因素主要有：
(1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、 人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会 及国民经济发展规划等。
(2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用 设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
(一)公平原则
遵循公平原则是指估价人员在土地估价中，应以公正的态度，在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价 格。土地估价是一种主观与客观相结合的艺术，估价人员的主观判断对估价结果影响较大。因此，估价人员必须 公正廉洁，认真客观地评估，决不能受任何私念的影响，偏袒一方。同时，为求得一个公平价格，估价人员还必 须全面地了解市场上土地供需情况及其他影响因素，提高估价专业水平，严格遵循估价工作程序。
在对市区中的土地投资分析必须十分注意土地本身的特性。地块的位置、轮廓、给排水设旆、地基质量及规 划变更的可能陛都对它的价值产生影响。单以地块位置而言，一般住宅区希望位于公交便利、环境幽雅宜人的地 区，零售商店及写字楼需要靠近交通流量大的城市干道，而工业厂房则愿意尽量接近铁路、公路等交通设施。
“低买高卖”是所有追求利润的投资者的行动准则，选择恰当的买卖时机是投资成功与否的关键。在房地产 投资中，时机的选择具有尤其重要的意义，因为房地产投资往往是长期的。事实上，房地产通常被看作是基本不 具备流动性的资产，因为房地产购买起来往往比较容易而出售变现则相对困难，情况糟糕时，即使白送也可能没 人要。
在所有的房地产投资中，如果是出于投机的目的进行土地投资分析，则选择好的时机更显重要。因为许多土 地在持有期间并不产生直接收益，投资者持有土地只是为了等待它升值，而这种升值又是不能确定的。持有土地 的时间越长，投资者的平均年收益就越低。
土地估价师知识学习(三)
土地估价师知识学习（三）1、单选（）主要反映静态的财产关系。
A.债权B.物权C.财产权D.人身权正确答案：B2、多选某宗地价格为300万元，其宗地面积为1000平方米，建筑面积为3000平方（江南博哥）米，则（）。
A.地面地价为3000元/平方米B.地面地价为1000元/平方米C.楼面地价为3000元/平方米D.楼面地价为1000元/平方米正确答案：A, D3、多选土地所有权是国家或农民集体依法对其所有的土地享有（）的权利。
A.占有B.使用C.收益D.处分E.流通正确答案：A, B, C, D4、单选下列不属于担保物权功能的是（）。
A.担保债权的实现B.保障金融安全C.实现物的使用价值D.促进融资，搞活经济正确答案：C5、单选下列不属于国有建设用地使用权特征的是（）。
A.设立方式多元化C.权利内容完整C.与地上物所有权一并处分D.使用期限届满的处置相同正确答案：D6、多选下列属于区位理论的有（）。
A.杜能“孤立国”理论B.克里斯塔勒中心地理论C.阿尔申尔德？韦伯工业区位论D.阿兰索地租理论正确答案：A, B, C7、单选在设立范围上，建设用地使用权可以在土地的（）设立。
A.地表、地层B.地中、地下C.地表、地上或者地下D.地上、地下、地中正确答案：C8、多选我国之所以实行土地公有制度，是因为（）。
A.维护土地公有的基本制度B.增加国家的财政收入C.保证国家的宏观调控能力D.保护耕地和其他农用地E.由我国的国情决定正确答案：A, C, D9、多选相对于一般的财产所有权，土地所有权具有（）等特性。
A.不可替代性B.稀缺性C.财产性D.支配性E.较强的限制性正确答案：A, B, E10、单选以下关于出租、出让、划拨土地使用权的说法中，正确的是（）。
A.出让、出租土地使用权可以采用合同的形式，也可以采用文件的形式B.划拨土地使用权一般采用行政文件的形式C.出让、出租土地使用权时，国有土地所有者代表与土地使用权人之间构成不平等主体关系D.划拨土地使用权时，国有土地所有者代表与土地使用权人之间构成平等主体关系正确答案：B11、单选农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满（）年的，就获得了该土地的所有权。
如何进行土地评估方法和步骤解析
如何进行土地评估方法和步骤解析土地评估是指对土地价值进行科学、客观、全面的评估和判断的过程。
在实际的土地交易、土地利用和土地征收等环节中，土地评估起着重要的作用。
本文将对土地评估的方法和步骤进行详细解析。
一、土地评估的方法1.市场比较法市场比较法是将待评估土地与相似的已成交土地进行对比，通过比较其价格、用途、地理位置和其他相关因素，来确定待评估土地的市场价值。
2.收益法收益法适用于以商业、投资为主要目的的土地评估。
该方法是通过分析土地的潜在收益和未来现金流，计算出土地的折现值，确定其价值。
3.成本法成本法主要适用于开发用地评估。
该方法以土地开发成本为基础，计算土地的重建成本、修复成本等，从而确定土地的价值。
4.综合法综合法是结合市场比较法、收益法和成本法等多种评估方法，综合考虑各种因素对土地价值的影响，得出一个相对综合的评估结果。
二、土地评估的步骤1.收集基础数据在进行土地评估之前，需要收集土地的基本信息，包括地理位置、土地用途、面积、规划条件等。
这些数据是评估的基础，对评估的准确性和可靠性起着重要作用。
2.确定评估目的和对象评估目的和对象是指评估的具体目标和范围，例如评估土地的市场价值、投资价值等。
根据评估目的和对象，确定评估的重点和方法。
3.选择评估方法根据评估目的和对象，选择合适的评估方法，可以单独使用某种方法，也可以综合使用多种方法，以提高评估的准确性和可靠性。
4.进行实地调查实地调查是评估过程中必不可少的环节。
评估人员需亲自前往评估地，进行详细的勘测和观察，了解土地的实际情况，包括地形、土质、交通状况等。
5.收集市场数据评估人员需收集和分析土地市场的相关数据，包括已成交土地的价格、土地供需关系、土地规划政策等。
这些数据能为评估提供重要的参考依据。
6.综合分析和判断根据收集到的数据和评估方法，进行综合分析和判断，结合研究区域的经济、社会和环境因素，对土地的价值进行科学、客观的评估。
7.编制评估报告评估报告是评估结果的呈现形式，需根据评估的目的和要求，书面表达评估结论、方法和过程，提供数据和图表等支持材料，便于相关方了解评估结果。
土地估价的基本方法.
（五）期日修正
交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的， 可采用地价指数变动率来分析计算，将交易价格修订 为估价期日的价格。进行期日修正时，要特别注意价 格指数的基期，要先调整到定基值数。
B=估价期日的价格指数/交易期日价格指数
（六）区域因素修正
区域因素的实质和内容。 区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。 修正方法：
修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算。
D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因 素条件指数
（七）个别因素修正
个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。 修正方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方
B.
c.
D.
6、待估宗地价格的确定
经比较分析，上述4个试算价格差别不大，取算 术平均值得待估宗地单位土地面积价格：
市场比较法练习题
单项选择题
1、某城市地价指数为1998年100、1999年110、 2000年125、2001年140、2002年180，若该市某 宗地1999年1月1日地价为1000元/ ㎡ ，那么2002 年1月1日的地价为（ ）元/ ㎡ 。 A. 1800 B. 1286 C. 1636 D. 1440
（二）确定比较交易案例
明确6个具体要求：
1、实例数量≥3个 2、交易时间：
接近估价时点 3、土地用5、交易情况：
正常交易 6、实例位置：
区域和个别特征都要相近
（三）建立价格比较基础
指比较实例与待估宗地之间要建立统一口径、相 互可比的基础。即：调整实例的付款方式、币种 和货币单位、面积内涵和面积单位等。
土地估价实务与基础
土地估价实务与基础一、引言土地估价是指对土地进行评估、估算其市场价值的过程。
在房地产开发、土地交易、土地征收等活动中，土地估价起着重要的作用。
本文将介绍土地估价的实务与基础知识，以帮助读者了解土地估价的基本概念、方法和步骤。
二、土地估价的基本概念1. 土地估价是指通过对土地的各项要素进行分析、评估，并运用估价方法，确定土地的市场价值。
土地估价的结果可以作为决策、交易和法律依据。
2. 土地估价的市场价值是指在一定时间内，以现金交易的方式，愿意购买的合理价格。
市场价值受供需关系、地理位置、土地利用规划等因素的影响。
三、土地估价的方法1. 比较法：比较法是指通过对类似土地的交易价格进行比较，得出土地价值的方法。
该方法适用于市场活跃、类似土地较多的情况。
2. 收益法：收益法是指通过预测土地未来的收益情况，计算出土地的现值。
该方法适用于土地用途明确、收益稳定的情况。
3. 成本法：成本法是指通过计算重建或替代土地所需的成本，并考虑土地磨损和附属设施的价值，得出土地价值的方法。
该方法适用于土地没有交易记录或交易记录不完整的情况。
四、土地估价的步骤1. 数据收集：收集土地所在地区的市场交易数据、土地规划、土地利用状况等相关信息。
2. 数据分析：对收集到的数据进行分析，包括比较分析、收益分析和成本分析，以确定适用的估价方法。
3. 估价模型构建：根据选择的估价方法，构建相应的估价模型。
比如，比较法可以建立价格指数模型，收益法可以建立现金流量模型。
4. 估价计算：根据估价模型，运用相应的计算方法，对土地进行估价计算。
比如，比较法可以通过价格指数和交易价格，计算出土地的市场价值。
5. 估价报告编制：将估价计算结果整理成估价报告，报告应包括土地的基本信息、估价方法、估价过程和结果等内容。
五、土地估价的注意事项1. 数据的准确性：估价结果的准确性依赖于收集到的数据的准确性和完整性，因此数据的收集应尽可能全面、详细。
2. 估价方法的选择：不同的土地估价方法适用于不同的情况，应根据实际情况选择合适的方法。
土地估价师常识
土地估价师常识发表日期:2009-10-28 信息来源:wanyuan什么是基准地价？基准地价是根据城镇土地的不同用途、所在区位及市政府基础设施、土地开发情况、以及对土地实际利用过程中所产生的基本经济效益，按照一定的条件和方法测算出来的一定时期内的城镇土地的平均水平价格。
基准地价由土地出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其它费用等构成。
土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。
出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。
前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。
如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。
土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。
例如上海北京东路71号地块面积为2.38万平方米，有20多家单位和1000多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权，并投资5300万美元。
旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70％左右。
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。
投资者往往以楼面价来计算投资效益。
因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。
一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。
因为土地出让金是按建筑面积计收的。
土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。
地价基础知识与估价方法
①交易底价；在土地交易之前参与土地交易的各方， 政府、购买者、租赁者、抵押者等都要对土地进行评 估，形成各自底价。 ②基准地价；是政府为管理土地市场，由专业部门、 专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。 ③课税价格；是政府为征收有关土地税收而评定的土 地价格。
按土地价格表示方法可分为
土地总价格：是指一宗土地的整体价格，一般不能反 映土地价格水平的高低。 单位面积地价：又称土地单价，是指单位土地面积的 价格，一般可以反映土地价格水平的高低。 单位面积地价=土地总价格÷土地总面积 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位 建筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映土地价格 水平的高低。 三者之间关系： 楼面地价 = 土地总价格÷总建筑面积 楼面地价 = 土地单价÷容积率
经济因素
包括：位置、基础设施条件、规划限制、 环境质量
个别因素
宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响 的因素 例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、 宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、 土壤肥力、地质条件等
中国土地价格体系
（一）基准地价 （二）标定地价 （三）交易地价 （四）其它价格形式
（四）主要估价原则
合法原则
替代原则 最有效使用原则 估价时点原则 预期收益原则 供需原则 报酬递增递减原则 贡献原则
合法原则
合法原则要求土地估价应以估价对象的合 法权益为前提进行。合法权益包括合法产 权、合法使用、合法处分等方面。
合法原则
合法产权
应以房地产权属证书和有关证件为依据。
周期的影响
土地价格变动受政府调节的影响
二、 土地估价
土地估价
土地估价一、定义土地估价，是指土地估价师根据估价目的和待估土地状况，遵循估价原则，按照一定的估价程序，在全面调查和综合分析影响低价因素的基础上，选用适宜的估价方法，对待估土地在估价期日的价格进行估算和判定的行为。
二、地价（一）基准地价1.定义：在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日上法定最高适用年期土地权利的区域平均价格。
2.更新：基准地价应视市场情况更新，原则上更新频率不得低于每3年一次，每隔6年必须进行一次全面更新。
3.验收：基准地价评估，由资产评估公司受托进行，由相关国土资源行政管理部门进行验收，基准地价全面更新成果由上级土地行政管理部门进行审查验收。
（二）标定地价：政府为管理需要确定的，标准宗地现状开发利用、正常市场条件下，于某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。
（是某一具体宗地的价格）（三）课税地价：是为课税需要，以基准地价、标定地价为基础测算，并由政府确定的，作为计税依据的土地价格。
三、地价评估相关主体1.资产评估公司：接受政府行政部门、国有平台公司等组织的委托进行土地估价的主体，由地价评估师具体实施。
2.国土资源行政管理部门：土地估计的委托主体和验收主体。
四、地价评估方法市场比较法：即对比市场上近期交易的类似宗地，进行差异修正，以此估算待估宗地价格。
收益还原法：将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
剩余法：预计价格扣除预计开发成本及有关费用等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。
（逆向扣除）成本逼近法：土地费用+可观利润、利息、税金、土地增值收益等确定土地价格的方法。
（正向叠加）公示地价系数修正法：按照替代原则，将待估宗地的条件与公示地价的条件相比较，通过修正求取待估宗地的价格。
五、相关法律法规《城镇土地估价规程》GB\T 18508-2014 （国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布）。
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七、估价日期 二○○四年四月一日～四月五日。 八、地价定义 在估价期日，成都西部娱乐开发公司位于成都市双流县西航港近都 村的土地转让给四川美亚丝绸（集团）股份有限公司，土地所有权属国家 估价对象批准建设项目为修建汽车装饰材料配送中心用房，设定用 途为商服用地。根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商 服用地最高出让年期为 ４０ 年。 在估价期日，估价对象的土地开发程度为宗地红线外“六通”，即 通供水、通排水、通电、通讯、通气、通路；宗地红线内达到“场平”， 即场地平整。本次评估设定估价对象在估价期日的土地开发程度为宗地 红线外“六通”，宗地红线内“场平”。 综上所述，本报告估价对象的价格定义为：估价对象作为商服用地 在评估设定的土地开发状态下，按法定最高出让年期 ４０ 年的国有土地 使用权价格。 九、估价结果 我们本着公正、公平、公开的原则，在分析现有资料的基础上，对 象进行了细致测算，综合分析评估出估价对象在符合价格定义条件下的 土地使用权价格。 币 种：人民币 土 地 面 积：６３２６４．７２ｍ２ 单位面积地价：４２７．７１ 元／ｍ２ 总 地 价：２７０５．９０ 万元
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第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据 本次评估依据以下资料进行分析和测算 １、《中华人民共和国土地管理法》； ２、《中华人民共和国城市房地产管理法》； ３、国务院 ５５ 号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和 转让暂行条例》； ４、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》； ５、《双流城镇土地定级报告》； ６、《城镇土地估价规程》； ７、《土地估价报告规范格式》； ８、委托估价方提供的资料： ９、估价人员收集的资料： ① 估价对象所在区域的基础设施配套情况资料； ② 估价对象所在区域交通条件、环境条件、规划条件等影响地价 水平的资料； ③ 估价人员收集的其它相关资料。 二、土地估价 （一）估价原则 根据《城镇土地估价规程》及估价对象的具体情况，在本次估价 过程中，主要遵循的原则有： １、最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式，能为权利人带来 的不同收益，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收 益，所以，土地价格是以该地块的效用作为最有效的发挥为前提的。 ２、替代原则 在完全竞争市场中，具有相同或相似效用的生产要素之间可以相 互替代、相互类比。在土地市场中也是如此，即在同一市场供需圈内， 可以通过已经评出的基准地价与估价对象进行比较，就影响地价的因 素条件进行修正，从而确定出估价对象的价格。
根据委托方提供的资料，并经评估人员现场调查核实，估价对象
位于机场大道侧，宗地内场地平整，不存在建构筑物。
二、土地价格影响因素分析
（一）一般因素分析
影响地价的一般因素主要指影响城市地价总体水平的社会、经
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济、政策和自然因素等，内容包括城市经济发展水平、产业政策、人 口聚集、城市发展、土地利用规划、地理位置等。影响地价的一般因 素较多，本报告仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。
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4、土地管理政策因素 中共中央、国务院在 １９９７ 年 ４ 月—１９９８ 年 １２ 月 ３１ 日期间的耕 地冻结措施，减少了土地供应量，同时，随着《中华人民共和国城市 房地产管理法》的实施，一般用地都将采用有偿出让方式。新的《中 华人民共和国土地管理法》已从 １９９９ 年 １ 月 １ 日起施行，该法将严 格控制耕地占用数量，严格用地审批手续，并提高了新征农耕地费用， 增加了占用耕地造地费、土地有偿使用费，提高了土地取得成本，将 使城市地价总体水平上升。 （二）区域因素分析 影响估价对象价格水平的区域因素较多，主要指影响城镇内部各 区域之间的商服繁华影响度、距商服中心距离、区域位置、区域基础 设施、环境质量、公用服务设施、交通条件、产业聚集规模等因素。 本报告仅对估价对象土地价格产生影响的区域因素进行分析，对估价 对象土地价格影响较小或因素条件无差异的区域因素不作分析。 １、区域位置 估价对象位于成都市南面双流县白家镇，白家镇位于川东南部平 原，府河东岸，西距双流县城 １６ 公里，北距成都市区 １７ 公里。西临 高新区、北接锦江区，东接双流县新兴乡，南面与华阳镇临接。全镇 幅员面积 ２２ 平方公里。 （１）区域位置 估价对象所在区域位于双流县白家镇城区的边缘，距离成都市城 区很近。成都市区通往双流机场大道侧。 （２）公交状况及对外交通 有市内通往双流机场的公共汽车直接经过宗地外，区域道路纵横 双错，市内出租汽车和短途中巴车及直达机场的专车等车辆通往较 多，机场大道属交通型主干道，公共交通及对外交通都较为方便。 （３）基础设施及公用设施 ①供水设施 本镇水资源较丰富，供水设施较好。 ②排水设施 该区域属于城区有排水设施。
土地估价报告
项目名称：国有土地使用权价格评估 （估价对象位于成都市双流县西航港近都村） 受托评估单位：四川维益咨询评估有限责任公司南充分公司 评估机构资质：具备在全国范围内从事土地评估的资格 机构资质注册号：Ａ ２００２５１００４ 委托估价单位：四川美亚丝绸（集团）股份有限公司 土地估价报告编号：川维地技评南（２００４）第 １－０８ 号 提交估价报告日期：二 ＯＯ 四年四月五日
红线外“六 通”红线内 “场平”
评估面积
（ｍ２）
使用 权性
质
批准 使用
年限
他项 权利
状况
土地
等级
６３２６４．７２ 出让 ／
未设 ＩＩＩ
定抵 级
押权
注：宗地外“六通”指通供水、通排水、通电、通气、通电讯、通路。
宗地内“场平”指场地平整。
五、估价目的 国有土地使用权价格评估。为委托方完善用地手续提供估价对象在 符合价格定义下客观、公正的国有土地使用权价格参考。 六、估价基准日 二○○四年四月一日。
公用设施的所有权属国家所有，不在土地出让范围内，估价对象使用
者对估价对象的地下资源、埋藏物和市政公用设施无使用权。
在使用年期内，土地使用者可以将估价对象使用权抵押、出租、
转让，或用于其他经济活动；但不能未经土地管理部门批准，擅自改
变估价对象批准的用途。在估价基准日，估价对象不存在他项权利。
３、土地利用状况
土地估价报告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
成都工贸开发公司西部娱乐开发公司位于西航港近都村一宗商服
用地土地使用权价格评估
二、委托估价方
委托单位：四川美亚丝绸（集团）股份有限公司
单位地址：南充市延安路 ３８０ 号
法人代表：胡 先 成
三、受托估价方
受托单位：四川维益咨询评估有限责任公司南充分公司
四 至
地使用者
位置 等级 途 （㎡） 来源 东
南
Hale Waihona Puke 西 北 成都工贸开发 公司西部娱乐
开发公司
双流县西 航港近都
村
商 III 级
服
６３２６４．７２
出让
黄河 创业学院 路 机场路
师大 百家 分院 场镇
２、土地权利状况
根据委托方提供的资料，成都工贸开发公司西部娱乐开发公司于
大 写：贰仟柒佰零伍点玖万元
十、土地估价师签名 姓 名 土地估价师证书号 签 名 李 伟 ９４２２０１４９ 王 世 平 ９４２２０２０５ 十一、土地估价机构
估价机构负责人签字 （单位盖章） 四川维益咨询评估有限责任公司南充分公司
二○○四年四月五日
2
第二部分 估价对象界定
一、估价对象描述 １、土地登记状况 在估价基准日，估价对象尚未办理国有土地使用证，按双计经计 （２００３）１８０ 号，根据《双流县城镇土地基准地价通知》，估价对象 所在区域属双流县土地 III 级。
估价对象土地登记状况一览表
估价期日的土 土地 土地 用 登记面积 权属
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③供电设施 本区域接中和镇变电站、电压 ２２０ＫＶ 和 ３５ＫＶ 高压输电线各一条， 另有 １０ＫＶ，供电保证率较高。 ④电讯设施 本区域内电讯服务主要由双流县电信局华阳支局承担，有线电话 可随时安装，移动电话、成都市较大寻呼台的讯号都能接收。该区域 通讯畅通，能满足该区域内生产生活的需要。 ⑤天然气 镇内有两根 ? ６３０ 和 ? ７２０ 的输气高压干管穿越，另有由华阳气 站输至本镇天然气化工所的输气管一条，管径 ? １５０ 和 ? ３００，长达 ７．４ 公里，该区域是属于城区，保证率较高。 ２、环境质量 估价对象所在区域环境条件良好、区域内无重工业企业和明显污 染源。区域内视野开阔、宁静、基本无噪音，绿化覆盖率较高，空气 清新，无明显大气污染。较高的环境质量，有利于将会促进该区域地 价上涨。 （三）个别因素分析 影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基 础设施条件、宗地自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的 位置、土地使用限制、宗地临街位置、宗地临街宽度等，本报告仅对 估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析，对估价对象土地价 格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分析。 １、临路状况及所临道路宽度 估价对象位于机场大道侧，两面直接临街及拐角，南临机场大道， 东临黄河路，机场大道宽约 ５０ 米属交通型主干道，黄河路为白家镇 混合型道路，宽约 ３０ 米。临街宽度较大，与宗地进深协调，有得于 商服用的规划利用。 ２、宗地形状、面积 估价对象形状呈规则四边形，面积相对作开发适宜，适宜的面积 和规则的形状有利于合理的规划和利用。 ３、宗地规划利用 按照最有效使用原则，宗地的最佳用途为商住综合用地，
单位地址：南充市丝绸路 ６８ 号
资质注册号：Ａ ２００２５１００４
法人代表：李 伟
联 系 人：王 世 平
联系电话：（０８１７）３６９０５９３
四、估价对象
本报告估价对象指位于双流县西航港近都村一宗国有土地，面积为
１２２．１１２ 亩（其中代征 ２７．１２ 亩），净用地面积 ６３２６４．７２ｍ２（折合 ９４．９
亩）。本报告不涉及估价对象范围内的建构筑物和委托方其它资产的评