房地产万科成本管理软件

动
结
目
态
分算
标
成
析成
本
本
成
本 动态成本控制
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软件开发前基础工作及制度的完善
4、加强作业过程管理
通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的 目的。 全过程、全员、全方位
房地产成本作业过程：
总目标
招标
规划设计 项目发展
销售及物业管理
施工 签约
竣工结算
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软件开发前基础工作及制度的完善 合同签约阶段的成本控制
控制要点：合同谈判（慎选） 合同审批
控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则
需求文件：《工程合同管理办法》 《合同分类编号规则》
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合同的主要经济条款
合同造价：总价合同、单价合同、费率合同 付款进度：按月付款、按形象进度付款 总包管理配合费：2% 采购保管费：1.5～3%(其中采购70%、保管30%） 保修金：3～5% 材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供 变更与签证：按合同单价、按定额下浮 竣工验收与结算：结算方法、核对时间要求等
开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获 得价款+建造成本+开发间接费
完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成 本中不包含营业税金。
项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发 成本”。
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2、责任成本管理
责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过 技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整 体成本的合理性和先进性。
经典房地产管理资料
资料由百事可乐整理
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房地产企业成本管理软件
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主要内容
➢ 成本管理软件开发的背景 ➢ 软件开发前基础工作和制度的完善 ➢软件使用后的成本管理现状和前景
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成本管理软件开发的背景
从1999年开始，万科各分公司先后把“审算部” 更名为“成本管理部”，对工程造价专业人员提 出了更高的要求：
软件开发前基础工作及制度的完善 新项目发展成本控制
控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。
控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本 需求文件：《新项目发展可行性评审体系》
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成本数据库系统：
——是万科集团的成本数据平台，是新项目估 算和结算分析的重要参考依据。
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设计阶段的主要经济指标
容积率 建筑占地面积 单方钢筯含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 ……
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软件开发前基础工作及制度的完善 招标成本控制
控制要点：获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式 集中采购
控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则
➢ 单纯的建安费用控制
项目全成本控制
➢ 加强成本的计划性——目标成本管理制度
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成本管理软件开发的背景 2000年万科集团成本管理的状况
➢ 利润是多少——不准确 ➢ 项目间成本——不可比 ➢ 基础资料管理——不统一
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软件开发前基础工作及制度的完善
1、统一成本科目的设置
需求文件：《工程及材料招标管理办法》
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工程量清单招标的优点
降低职业风险 ，对成本人员的个人水平的依赖性降低； 提高工作效率 ，尤其是能大大缩短结算核对时间； 便于成本数据积累，建立成本数据库： 工程总价准确； 有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更 及时评估出造价咨询公司的工作质量
成本指标数据 项目成本数据 材料设备数据
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➢ 分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间 的同类指标进行比较分析。
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➢ 记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目 间的同类产品指标进行比较分析。
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➢ 记录各项目材料设备的价格等详细资料，便于新项目估算 和部品设计时参考。
土地成本 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 园区管网工程费 园林环境建设费 配套设施费 开发间接费
楼面地价 主体造价 园区造价
费用及资金成本
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几个基本成本概念
建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前 期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社 区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。
……
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软件开发前基础工作及制度的完善
合同签约阶段的成本控制
工程类合同共分六类，相应编号按下列括号中汉字表示。 • 土地合同（土地）：项目合作开发与土地使用权出让、转让等合同； • 前期合同（前期）：规划、设计、勘察、监理、造价咨询等合同； • 施工合同（施工）：包括建筑、安装、装饰、市政等施工或安装合同； • 工程材料设备采购合同（采购）：包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方
责任成本管理体系要素： （1）责任范围； （2）责任人 （3）评价标准； （4）评价人
责任成本体系建立目的： 令全员实施自觉的成本管理行为
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3、加强目标成本管理
基本概念：
目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。
动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。
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软件开发前基础工作及制度的完善 设计阶段的成本控制
控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。
控制原则：经济合理性最大。
需求文件： 《规划设计工作流程与评审制度》
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设计成本控制
70%的成本由设计阶段确定
建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标 结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数 设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本
管理原则：体现目标成本的先进性
目标成本的严肃性(纳入绩效考核)
管理工具：动态成本反映系统平台
成本指标数据库
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实施过程
新 项 目 发 展
规 划 设 计
扩 初 设 计
施 工 图 设 计
材料采购施工组织与
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
竣 工 结 算
成 本 估 算
测目 算标
成 一本
测 算 二目 标 成 本
目标成本形成