【金地集团】股票估值报告

估值案例介绍

房地产作为中国经济增长的重要支柱产业，肩负着中国国民经济发展以及解决住房的

民生问题这双重责任。近年来，越来越高的房地产价格，越来越火的房地产行业更使房地

产行业成为全民关注的焦点。

近年来，中国的房地产行业一直在市场发展机制和宏观调控政策中蹒跚前进，行业的

变化起伏不定，最终形成相对稳健的行业走势。今后房地产行业会如何，房地产公司在数

次宏观政策调控下内在价值是多少便引起了我们小组的关注。

1.案例分析观点

（1）对于13年房地产行业整体合同销售额我们预计会增加20%，

基于目前时点，我们预计：

•13年可出售房产面积的增速为16%

•房屋售出率趋于稳定，为60%（12年为59%）。

•全国房价趋于稳定，部分一线城市可能继续上涨,涨幅为5~10%

（2）对于目前政府刚推行的国五条，我们认为这次的调控政策带来的影响是短期的。

2.案例选取原因

•金地集团在我国房地产行业是相对规模较大的一个房地产企业，是“招保万金”之一；

•金地集团在过去几年公司业绩良好，利润增长率较高；

•目前房地产市场估价最多的公司大都集中在万科和保利上，对金地集团的估值较少。

3.金地集团NAV法估值思路

（1）我们把公司2012年的资产划分为已经确定立项开发的项目和持有的尚未确定用

途的土地。对于尚未确定用途的土地，我们保守认为这些土地在未来不带来净资产增值，

增值只来源于确定立项的土地及楼盘。

（2）从金地集团2012年年报中找到公司在2013年及以后继续开发和立项开发的项

目一共59个。

（3）对于某一具体项目的处理，我们把该项目的总可售面积依据项目完成的时间分

摊至不同年份进行销售，从而得到各年的销售量。例如公司2012年开始开发的项目，我

们认为将在2014年竣工，在2015年开始出售，2015年出售60%，余下的40%将在2016年出售完毕。

（4）2012年行业房屋售出率是59%，我们将设今后的房屋售出比率平稳，因为金地集团的销售渠道正在扩展，而且售出率逐年提升。对于一个新出售的楼盘，我们都假设第一年出售60%，第二年出售余下40%。

（5）以2012年该楼盘均价（对于2013年后计划开发的项目按照附近可比楼盘均价计算）为基础，按照每年5%的房价增速得到未来不同年份的销售单价。

（6）采用金地基团2012年净利润率10.3%，我们保守预期今后净利润率维持不变。（根据过去公司表现，净利润率是缓慢上升的）

（7）将未来各个年份某一具体项目带来的净利润经过WACC折现，再乘以集团持有的该项目的权益比例，得到该项目对集团净权益现值的增值。

（8）对所有的59个楼盘做上述估值计算，相加得到集团总的净权益增值。

（9）将净权益增值与2012年资产负债表的股东权益相加，除以总股本，得到2012年底每股NAV。

（10）金地集团存在的非房地产开发业务（物业管理与出租等）占总业务的2.5%，我们假设在未来这个比例稳定。然后在之前的得到的股价基础上除以97.5%得到公司的2012年末每股价值。

（11）在此基础上对公司未来12个月内进行时间价值的调整，得到2013年末的目标价格。

4.估值结果

公司名称金地集团

股票代码600383.SH

目标价格（2013年）RMB 7.56

当前价格（2013-4-15）RMB 6.95

目标涨幅8.8%

评级谨慎推荐

P/E 9.9倍

P/B 1.2倍

目录

一、房地产行业研究以及政策分析 (3)

1.行业未来发展趋势分析 (3)

（1）2013年房地产商可出售的房源以16%的速度增长。 (3)

（2）2013年预计的房屋售出率为61%。 (3)

（3）2013年全国平均房价趋于稳定，主要城市房价以5~10%的增速增长。

(4)

2.政府政策对房地产行业的影响 (4)

（1）国五条对于房地产行业的影响 (4)

（2）历年房地产调控政策概述 (5)

二、公司财务数据分析 (7)

1.公司简介 (7)

2.收入构成 (7)

3.行业地位 (8)

4.财务数据及未来预测 (8)

（1）损益表预测以及相关指标预测 (8)

（2）资产负债表预测以及相关指标预测 (9)

5.数据分析——机遇和风险 (10)

三、NAV法估值 (11)

1.估值方法简述 (11)

估值思路简介 (11)

1

NAV 方法的局限性 (12)

2.非房地产开发业务估值 (12)

3.折现率（WACC）计算 (13)

（1）债务成本（Cost of Debt）： (13)

（2）公司税率(Corporate Tax Rate)： (14)

（3）权益资本成本(Cost of Equity): (14)

（4）财务杠杆计算： (14)

（5）WACC计算 (15)

4.未来地产开发项目估值 (15)

（1）基本假设 (15)

（2）参数选择 (15)

（3）项目估值举例 (16)

（4）地产开发项目净权益现值加总 (17)

5.对其他业务和时间价值的调整 (19)

6.参数敏感性分析 (19)

四、估值结果 (20)

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一、房地产行业研究以及政策分析

1.行业未来发展趋势分析

我们对2013年房地产行业持乐观态度，我们预期房地产行业在2013年的总合同销售额增长20~21%。总合同销售额的增长驱动力主要来自可出售资源的增长，我们预计房价和成交率趋势平稳。如下图。

在一季度房地产交易的数据也部分验证了上述结论，按照21%的速率增长，一季度已经完成合同销售额的25%，并且房屋均价同比12年第四季度增长了10%。

这个结论依据以下数据与简单假设推算得出：

（1）2013年房地产商可出售的房源以16%的速度增长。

——增速16%这个数据是根据挑选的各家地产公司在12年末尚未出售的房地产资源数量加上将在13年内竣工的可供出售的地产数量计算而得。

——一般房地产开发周期大于1年，即使有开发周期小于一年的项目也只会使上述增长速度增加，因此16%是一个较为保守的估计。

（2）2013年预计的房屋售出率为61%。

——2012年的行业平均房屋出售率为59%；

——12年各家房地产公司重新调整了产品定位并且拓宽了销售渠道；

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