资产评估实验及答案

资产评估

实

验

指

导

书

编写：肖川林

实验一:资产评估在房地产评估中得应用

实验目得:进一步掌握各种评估方法在房地产评估中得应用

实验任务:

计算分析题

１、待估宗地为待开发建设得七通一平空地,面积2００0平方米，允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤５0%,土地使用权年限为７0年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为２年,第一年投入6０%得总建设费,第二年投入40％得总建设费,总建设费预计为1500万元。专业费用为总建设费用得6％,利息率为10%,利润率为20％,售楼费用及税金等综合费率为售楼价得5%,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为４500元/平方米，折现率10%。

方法提示:

１)预计住宅楼得买楼价得现值为:

2)总建筑费用现值为:

3)专业费用：

专业费用=9 1９０ 000×6%=５51 40０(元)

4）租售费用及税金:

租售费用及税金=２9 7520 66×5%=1 487 603(元)

5)投资利润:

投资利润＝(地价+总建筑费用+专业费用)×20％

=(地价×20%)+(9 19０ 000+5５1 ４００)×20％

=（地价×20％)＋1 948 2８0

6）总地价:

总地价=（2９７5-5５1 400-l4８)÷(1+2０％)

=1６57４783÷1、2 =１3８１23１9（元)

２、有一待估宗地,现收集到4个可比较参照交易案例,具体情况如下表。

表中得交易情况、区域因素及个别因素值,都就是参照物宗地与待估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价得修正幅度。容积率与地价得关系为:容积率在l-１、5之间时，容积率每增加0、1,宗地单位地价比容积率为1时增加3%。该城市地价指数见下表:

试根据以上条件评估待估宗地2000年１月20日得价格。

方法提示: 1）确定待估地分别与参照物１、2、３、4作比较后得评估值。

()()

()451501

1110%115100106100100800785.4/1110102109101100

1110%P -+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+元平方米 ()()

()()()()452504534011110%115100106100100850812.8/1111101112100101

1110%11110%115100106100100760841.53/111010*********

1110%P P -+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+-+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+元平方米元平方米

()()

()()45445123411110%115100106100100780881.93/111010010099991110%785.4812.8841.53881.93830.41/44P P P P P P -+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+++++++===元平方米元平方米 2）用平均法计算待估地评估值

3、有一宗已七通一平得待开发建设得空地，土地面积为3２0０平方米，建筑容积率为２、5,拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查与项目可行性分析,该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为９0％,每建筑平方米得年租金预计为３0０元,年出租费用为年租金得25％。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费得10%,建筑费与专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8%,开发商要求得总利润为所开发不动产总价得

15%。试评估该宗土地得地价。计算结果以元为单位（取整）。

方法提示:

１）测算不动产总价

①不动产建筑总面积:3200×2、5 = 800０(平方米)

②不动产纯收益 = 300×８00０×90％×（１-25％） = 1620000（元）

③不动产收益年期＝ 5０-３= ４7（年)

2）测算建筑费及专业费

建筑费及专业费 = 10０0×(1+10％)×80０0 = 88000０0(元）

3) 计算利息

利息 = 地价×７%×3 + 8800００0×7％×1、５ = ０、21地价+ 9２4００0(元)

４) 计算利润

利润＝１970６113×15% ＝ 2９559１7（元）

5) 测算地价

地价 = 不动产总价-建筑费－专业费-利息-利润

地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润

= 1970-０、21地价-９2

地价 = ６994224/1、21 ＝5７8０3５0（元)

单价= 578０3５0/3200 = １806、36(元/ m２)

楼面地价 = 1８0６、36/２、5 = 722、54(元／m2)

该题为收益法与剩余法得综合运用，利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。

4、某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命为50年,实际已经使用8年。经过调查测算,现在重新建造全新状态得该类建筑物得建造成本80０万元(建设期为2年,假定第一年投入建造成本得60%，第二年投入建造成本得40%）,管理费用为建造成本得3％,年利息率为6%，销售税费为5０万元,开发利润为12０万元。该建筑物得墙、地面等损坏得修复费用为１8万元;装修得重置成本为200万元,平均寿命为5年，已经使用2年;设备部分得重置成本为１１0万元,平均寿命为10年，已经使用8年。假设残值率为零,试计算该建筑物得折旧（贬值)总额。

方法提示: