中信龙东华盛承建商作业指引

承建商作业指引手册前言各承建商：中信地产深圳投资有限公司依托中国中信集团公司卓越的品牌形象与雄厚的经济实力，自进入深圳房地产行业以来，我们一直致力于“中信地产”的品牌建设与传播，秉承“创新、包容、务实、高效”的企业作风，不断加强“中信风格”企业文化建设，努力开拓进取、真抓实干，迅速成长为深圳房地产界的新锐企业，确立了“中信地产”在深圳乃至全国的高端品牌形象。

在相互认可、相互信任的基础上，我们有幸成为合作伙伴。

接下来的工作任重而道远，但只要我们目标一致，团结一致，齐心协力，我们相信，这个优秀的项目群体一定能出色地完成项目开发中的各项任务。

每个合作伙伴的价值观、理念以及工作要求、程序会有所差异，我们如何缩短磨合期求同存异，尽快进入流畅的工作程序，是我们面临的首要任务，也是我们共同学习这篇作业指引的目的。

我们希望通过一个作业指引，对于具体的事情提出具体的要求并提供相应的标准及标准表格，使工作过程有清晰的程序、目标与方向，对工作成果的提交也有统一的标准，工作起来也就很顺畅。

在这种背景下，我们的作业指引也就应运而生，当然不是一个作业指引就能解决所有问题，此作业指引也不会很完美，这就得需要我们不断地去完善、修正，沟通和协调，直至使它成为一个非常实用的工具书。

通过对上述内容的了解并加以运用，将会极大地减少日后工作中的不一致，而带来的重复劳动，届时我们的工作将更加融洽、愉快与轻松。

中信地产深圳投资有限公司2011年11月返回目录目录第一章中信地产概述第二章编制说明第三章承建商进场须知速查表第四章项目简介第五章工程文件传递流程第六章现场安全文明施工管理制度第七章工程质量安全文明施工管理流程第八章工程项目施工进度管理流程第九章现场签证管理流程第十章工程变更（委托）管理流程第十一章工程联系单管理流程第十二章工程进度付款管理流程第十三章工程保修款管理支付流程第十四章项目工程会议制度第十五章施工组织设计管理流程第十六章工程维保管理流程第十七章图像记录和报送的规定第十八章甲方认质认价材料管理流程第十九章工程逐套验收管理流程第二十章工程结算管理流程第二十一章支持性表格回执第一章中信地产概述（观点、理念）我们的核心价值观：“市场导向”的行为准则是核心价值观的灵魂和根本。

“创新为先”的经营宗旨是核心价值观的精、气、神。

“以人为本”的管理理念是核心价值观的出发点与落脚点。

“包容高效”的团队文化是核心价值观的胸怀和风格。

我们的足迹中信地产深圳投资有限公司成立于2000年，是中国中信集团公司专注于房地产开发业务的全资一级子公司，拥有北京、广州、深圳、东莞、汕头、大连、珠海、成都和香港等10多家子公司，累计开发商品房建筑面积达1000万平方米，总资产100多亿元。

深圳公司自2000年进入深圳房地产市场，用了近五年的时间实现了企业的跨越式发展，以“创新、包容、务实、高效”的企业作风，成为深圳房地产界的新锐企业。

继成功开发了中信星光名庭后，公司现正鼎力打造着比肩全球的湾区物业——中信红树湾。

中信红树湾现已成为一个代表深圳窗口、深圳名片的国际顶级湾区物业。

该项目位于深圳湾填海区，北邻华侨城主题公园，西临沙河高尔夫球场，东接规划中的中心公园，南临深圳湾，地理位置优越，景观资源得天独厚。

项目总建筑面积65万平方米，项目分五期开发，建筑类型有高层及Town home(联排别墅)，近6000平方米会所和泛会所配套，还有3000多平方米的中央广场。

它在2004年中国地博会上被授予“中国湾区豪宅大奖”；还获得了中国建设银行总行级“优质楼盘放心房”称号；一、二期获得了中国风景园林协会颁发的“2006年度全国优秀住宅金奖”；一二三期均被评定为“深圳市优质工程奖”和“金牛奖”。

公司于2006年9月成功中标的位于宝安西乡的湾上六座花园项目，总建筑面积12.6万平方米，简约风格的现代建筑将为深圳的城市建设再添新风景。

展望未来，前景灿烂。

深圳公司将抓住机遇，励精图治，致力于“中信地产”品牌的建设及传播, 实现集团公司在本区域市场的战略决策，将公司建设成区域最富创新能力和社会责任感的企业之一。

返回目录第二章编制说明一、编制和使用说明1、编制依据该手册依据国家有关建设管理法规和本公司项目工程管理程序及相关合同条款编制。

2、内容及使用范围本手册由本公司项目部负责编制，指导监理公司和各承建商按照国家有关建设法律、法规和中信地产有关工程管理程序开展项目建造工作的指引手册，同时也可以作为项目部对各承建商和监理公司是否圆满履行合同的评价依据，同时，也作为本项目项目部工程师日常项目管理控制过程中的指引手册。

该手册适用于本项目各合作商进场营建过程，主要包括项目的营建阶段、竣工验收阶段、物业移交验收阶段及保修阶段等。

3、严格性监理和各承建商或其它承建商需严格按照合同和该手册规定的程序开展营建活动中的各项工作。

4、内容更新手册颁布后，遇有制度上的变更或流程上的增减，本项目部负责变更手册的相关内容。

二、项目部职责为更好地做好指引手册的执行落实工作，项目部负责：1、督促和检查监理是否严格按照指引手册的要求开展各项监理工作；2、督促和检查各承包商和供应商是否严格按照指引手册的要求开展各项活动，是否满足合同要求及国家有关法律、法规、规范要求；3、手册内容的更新；4、依照指引手册规定开展自身的项目工程管理工作；三、注意事项1、各承建商对手册有关程序产生疑问时，可向项目部咨询，联系电话：；E-mail ：2、保密：本手册仅供本公司项目各承建商使用查阅，分包承建商进场时，由监理公司提供电子文档给各分包承建商，未经项目部书面特别授权，不得供其它人员借阅、复印或以任何形式加以使用，分包承建商在阅读并了解本指引后提交正式书面确认函交甲方、监理，确认函格式见附表《回执》。

3、所有往来文件在传送纸质资料的同时须提供电子文档（建议采用E-mail或“U”盘拷贝）返回目录第三章承建商进场须知速查表以上日期如遇到节假日则顺延到下个工作日返回目录第四章项目简介一、项目概况本项目位于龙岗中心组团城市更新功能区的东南部，是深圳东部城市规划发展的重点片区。

区域内有深汕公路、深惠公路、机荷高速及两条轨道交通穿越，交通十分便利。

其中，已开通运营的地铁3号线双龙站离项目约1公里距离，规划中的地铁12号线紧邻项目地块。

其主要技术经济指标如下：总用地面积: 26012平方米总建筑面积：143197平方米其中：计容积率面积：98766平方米地下室面积：44431平方米其中：住宅面积：36172平方米保障性住房：3300 平方米商业面积：32644平方米商务办公面积：20520平方米公共配套面积：6130平方米，包括1) 社区健康中心：400平方米2) 居住小区级文化室：1000平方米3) 有线电视分中心：150平方米4) 肉菜市场：1500平方米5) 公交场站：3000平方米6) 公共厕所：80平方米7) 社会停车位：150个容积率：3.8，建筑密度：65%，绿化率：25%，停车位：818（含150个社会停车位）二、项目部管理架构及职责本项目部是本项目建设的操作和协调中心，负责项目营建工程中的质量、进度、投资控制，其主要职责如下：项目部的主要架构如下：注：项目造价工程师业务归公司成本合约部管理。

三、项目工作群通信录项目电话表返回目录第五章工程文件传递流程1. 目的规范业主、承建商及监理、设计等承建商之间工程文件传递，以保障工程文件传递的及时性、适用性、有效性和可追溯性。

2. 适用范围适用于业主与项目各承建商之间文件的编制、传递、归档。

3. 术语和定义工程文件：在此特指业主、监理单位、各承建商和其它承建商在工程建设过程中产生的与工程建设相关文件资料的总称；4. 原则4.1专人负责原则：项目建造过程中，各承建商都必须配备专职资料管理员或项目秘书，负责所有工程文件的接收、标识、登记、发放、回收、移交及归档工作；所有经资料管理员登记的文件均为有效文件并备电子文件，代表收文方已知悉文件内容；业主方由项目部档案员专职负责文件管理工作，所有承建商的往来文件必须通过项目部档案员，不宜通过其它工程师传递往来文件。

4.2时效性原则：项目建造过程中，各方间往来文件必须及时，通常各方间往来文件传递在签字签收后不超过48小时内回复，如超过时限无回复，则代表该文件内容已被知悉并接受；特殊文件（签证、进度款）的传递时限见具体的流程，如超过此时限提交经济类文件，该月工程进度款暂缓支付。

4.3可追溯性原则：所有往来各方的文件必须做好收发文记录工作，签收姓名、时间，做为文件送达生效的记录凭证，同时文件存档由各相关单位按照各自制度编号归档，以便查阅和追溯。

4.4传递流程唯一性原则：为保证传递流程的及时性和准确性，监理公司做为文件流程传递中心，各方文件需通过监理方传递，同时监理备档一份，监理方必须及时传递，传递时限为不超过当日或按专项流程规定，各方间的文件传递流程需按照以下流程传递，禁止跨越此流程传递文件。

4.5时间唯一性原则：原则上要求，各方往来文件应集中在一定时间，项目部每日下午4：00开始为当日文件传递时间。

4.6严肃性原则：任何单位均不能拒绝签收其它方的任何往来文件，对文件内容持有异议，应以书面文件的形式回复。

4.7表格统一性原则：各承建商的往来文件需按照各自文件规定，统一样式，进场时需提交各项往来文件的模板给监理和业主备档，往来文件按照提交格式行文并编号备档。

5.工程文件传递操作程序：6. 相关文件相关管理流程及附表7. 相关记录《工程文件收发表》返回目录第六章现场安全文明施工管理制度1.目的通过预防及控制措施，督促各承建商做好现场安全文明施工，达到中信房地产公司关于现场安全文明施工要求和国家有关规范要求。

通过预防及控制措施，减少项目施工过程中出现安全事故的概率，以及改善施工作业现场形象及环境。

明确总承建商和各分包承建商（含业主方直接分包承建商）关于现场安全水电接驳和水电费分摊、垃圾清运等等问题，减少纠纷。

2.适用范围本项目施工过程的工程安全文明施工管理和控制。

3.要求和程序业主方对于现场安全文明施工的通用要求为：✧方案：总承建商在进场三天内需提交现场平面布置图、生活区规划图给监理方、业主审批，取得审批意见后按审批意见实施。

在一周内需提交专项安全文明施工措施、施工现场临时用电施工组织设计（可含在施工组织设计中）给监理三天内审批，取得审批意见后按审批意见实施。

✧临建搭设：总承建商现场办公室和生活区工人宿舍等临建搭设需采用活动板房搭设，部分用房（配电房、宿舍厕所、食堂）可采用砖砌结构搭设；分包承建商的现场办公、材料堆放、生活区搭设需报业主协调、审批后才可实施。

✧施工入口大门要求◆施工现场大门采用有门柱式的双开大门，规格：门宽≥6000mm，高度≥2000mm，门扇等分，其中一扇设1600mm×800mm人行小门。