龙湖营销系统组织架构
营销系统组织架构
产品定价策略
根据成本、市场需求和 竞争状况制定合理的产
品定价策略。
促销策略
制定各种促销活动，如 折扣、赠品、捆绑销售 等，以吸引客户和提高
销售额。
广告宣传策略
制定有效的广告宣传策 略，包括媒体选择、广 告内容和投放计划等。
销售渠道管理
01
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04
直销渠道
建立自己的销售团队，直接与 客户建立联系，提供产品和服
详细描述
广告和公关的主要职责包括制定传播策略、设计广告创意、发布广告信息等。通过广告和公关的推广 ，企业可以扩大品牌知名度和影响力，提高销售额和市场占有率。同时，广告和公关也需要注重与消 费者的互动和沟通，以提高品牌忠诚度。
03
CATALOGUE
产品部门
产品策略
01
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确定目标市场
通过市场调研，明确目标 市场的需求、竞争态势和 潜在机会，为产品策略制 定提供依据。
服务流程设计
优化服务流程，提高服务效率，确保客户问 题得到及时解决。
服务团队建设
建立专业、高效的服务团队，提高员工的服 务意识和技能。
服务质量管理
质量标准制定
质量监控与评估
制定明确的服务质量标准，确保服务达到 预期水平。
定期对服务质量进行监控和评估，及时发 现并改进问题。
质量改进措施
质量报告与反馈
营销系统的组织结构是指营销 系统的各个组成部分之间的关 系和组织形式。
常见的营销系统组织结构包括 直线型、矩阵型、网络型等。
企业可以根据自身实际情况选 择合适的组织结构，以实现最 佳的营销效果。
02
CATALOGUE
营销部门
市场调研
营销部组织架构图
营销部岗位职责一、营销部组织架构图二、部门解析1、招商部：负责全国范围内加盟商的招商加盟任务，企业品牌的推广，活动策划与执行。
2、渠道部：负责全国范围内电销平台的合作，贴牌厂家合作，以及渠道代理。
3、网销部：负责淘宝网，天猫商城，以及阿里巴巴所有线上和线下的工作。
（暂由渠道部代管）4、零管部：负责直营门店和加盟店的日常店务管理，货品的统计与配发。
（暂由招商部代管）三、营销部各部门组织架构（一）、招商部（二）、渠道部（三）、网销部（四）、零管部四、岗位职责分解招商部大区经理a组织带领本部门做好所辖区域潜在客户的发掘与拓展。
b组织带领本部门做好所辖区域内准客户的全程管理及客情维护。
c对本部门相关业绩指标的完成负责。
d组织带领本部门做好成交客户的请款与催款。
e公司各类产品在所辖区域的推广与销售。
f协调本部与各兄弟部门业务相关人员的联系及沟通。
g负责所辖人员的绩效评定。
h能很好的完成上级主管交代的其他工作。
客服经理a负责协助分领导完成加盟意向客户的联系，客户资料的整理；b协助分管领导制定完善相关营销管理规范与程序；c根据领导指示拟订各项营销工作相关文案及销售工具的制作；d协助领导拟订每年、季、月的销售计划、方案及费用预算的具体工作；e确保获得大量行业内相关经营项目的各种资源，以便上级决策部门随时调用；；f完成领导交办的其他工作，做好其他部门的协助工作。
办事处主任a组织带领本部门做好所辖区域内准客户的全程管理及客情维护。
b对本部门相关业绩指标的完成负责。
c组织带领本部门做好成交客户的请款与催款。
d公司各类产品在所辖区域的推广与销售。
e协调本部与各兄弟部门业务相关人员的联系及沟通。
f负责所辖人员的绩效评定。
g能很好的完成上级主管交代的其他工作。
业务经理a潜在客户的发掘与拓展。
b准客户的全程管理及客情维护。
c成交客户的请款与催款。
d公司各类产品的推广与销售。
e与各兄弟部门业务相关人员的联系及沟通。
f按时按量的完成各项工作、业绩指标。
龙湖地产组织架构
一．上海龙湖运营部组织架构二．上海龙湖运营管理体系概述z龙湖集团运营管理体系z 上海龙湖运营管理体系–会议管理体系–阶段性成果管理体系–进度计划管理体系–报表管理体系–投资模型管理体系–成本管理体系–合同及付款管理体系–知识管理体系1.2.11 岗位及职能描述：项目成本经理y直接上级：项目总监y间接上级：造价采购副总（总监）、成本中心总监y直接下级：专业工程师、行政专员汇报关系y原则上每项目1人，必要时可两项目1人y4/5级员工岗位编制y组织项目工程预（结）算编制，站在甲方的角度，审核造价咨询公司或造价工程师审核的预（结）算，提出调整修改意见，控制工程造价；组织编制和执行《项目工程造价管理大纲》y组织编制项目资金计划，控制工程款的拨付，保证工程的顺利进行及资金的合理利用；组织编制项目造价工作计划、控制造价工作进度，动态执行和定期分析总结y组织项目目标成本的编制、分解、执行管控和反馈调整；监控工程中发生的超预算成本和竣工后的后续成本；组织进行项目现场签证、设计变更费用审核及统计分析；组织进行项目历史成本数据收集及统计分析；编制成本简报，及时准确反映项目动态成本及在满足功能和设计效果的前提下，提出合理的控制造价的建议和意见y根据公司工程项目发展的需要，在公司经营和成本的目标确定以后，组织工程项目的报价、起草工程报价要求、主持报价单位评选、报价分析起草及送审。
起草施工合同和各类分包合同，主持合同谈判，把握合同主动权y 主动、及时、有效地组织收集国家、市场和行业（特别是竞争对手）的造价政策、资源、信息职能职责1.2.12 岗位及职能描述：项目营销经理y直接上级：营销副总y间接上级：项目总监、营销中心总监y直接下级：项目策划主管（专员）、项目营销主管、置业顾问、销售支持汇报关系y原则上每项目1人，必要时可两项目1人y4/5级员工岗位编制y组织项目层面的市调和竞争、客群分析，为营销决策提供基础y在项目建设之初，组建销售团队并提出要求y负责提出项目营销策略，包括项目定位、定调、目标人群、竞争策略、销售节奏设计、定价等y在项目阶段性成果确定价基础上，有一定的价格浮动建议权。
龙湖的组织结构和管理模式
龙湖的组织结构和管理模式
龙湖集团是一家以房地产开发为主的大型企业，其组织结构和管理模
式如下：
1. 组织结构：
龙湖集团的组织结构分为总部与分支机构两个层级。
总部设有高层领
导团队，包括董事长、总裁、执行副总裁等，负责全局规划、决策和
战略指导。
分支机构分布在各地，包括房地产开发、销售、设计、市
场营销、人力资源等部门，各部门相互协作，实施公司战略。
2. 管理模式：
（1）分权管理：龙湖集团实行逐级分权的管理模式，各分支机构能够
根据市场需求和地区特点进行灵活决策和管理，提高效率和应变能力。
（2）团队管理：龙湖注重团队合作，鼓励部门间的协作与共享资源，
强调激发员工的创新和团队精神。
每个团队设有负责人，负责协调和
管理团队工作。
（3）绩效考核：龙湖采用绩效考核制度，通过目标设定、绩效评估和
绩效奖励机制，激励员工为实现公司战略目标而努力工作。
绩效考核
结果作为晋升、薪酬调整和奖励的重要依据。
（4）优质服务：龙湖致力于提供高品质的产品和服务，注重客户满意度。
公司在项目开发过程中，积极与供应商、合作伙伴建立良好的合
作关系，确保项目的顺利进行和品质保障。
（5）创新与持续发展：龙湖鼓励员工的创新思维和实践，在产品设计、营销策略等方面不断追求新突破和创新，以适应市场变化并持续发展。
龙湖集团的组织结构和管理模式旨在实现高效运营、优质服务和持续发展，进一步巩固其在房地产行业的竞争优势。
营销中心组织构架和部门职责
营销中心组织机构图部门职责一、市场部：下辖市场发展部和品牌推广部1) 负责制定公司年度销售目标计划，并进行任务分解；2) 负责建立和完善营销信息收集、处理、交流及保密系统；3) 负责对终端客户购买心理和行为的调查，规划产品线策略和研发需求输入；4) 负责制定公司品牌代理政策；5) 负责对竞争品牌产品的性能、价格、促销手段等的收集、整理和分析；6) 负责制定公司市场开拓整体策略,组织开发并管理公司外购品协力渠道；7) 负责来访客户的接待和产品讲解工作；8) 负责合理进行各种广告媒体宣传工作；9) 负责制定及实施市场品牌推广和公关活动；10)负责实施品牌规划和品牌的形象建设；11)负责制定产品定位、价格和新产品上市规划；12)负责各种宣传品和礼品的制作、管理和发放工作；13)负责公司对外各种社会荣誉的获得；14)负责公司销售平台的搭建和维护工作，并为相关部门提供信息；15)负责承办上级交办的其他工作。
1、市场发展部：公司市场战略相关工作。
1) 负责制定公司年度销售目标计划，并进行任务分解；2) 负责建立和完善营销信息收集、处理、交流及保密系统；3) 负责对终端客户购买心理和行为的调查，规划产品线策略和研发需求输入；4) 负责制定公司品牌代理政策；5) 负责对竞争品牌产品的性能、价格、促销手段等的收集、整理和分析；6) 负责制定公司市场开拓整体策略，组织开发并管理公司外购品协力渠道；7)产品定位、价格) 负责承办上级交办的其他工作。
2、品牌推广部：公司对外形象相关工作。
1) 负责来访客户的接待和产品讲解工作；2) 负责合理进行各种广告媒体宣传工作；3) 负责制定及实施市场品牌推广和公关活动；4) 负责实施品牌规划和品牌的形象建设；5) 负责制定新产品上市规划；6) 负责各种宣传品和礼品的制作、管理和发放工作；7) 负责办事处等直销机构对外形象工作；8) 负责公司对外各种社会荣誉的获得；9) 负责公司销售平台的搭建和维护工作，并为相关部门提供信息；10) 负责承办上级交办的其他工作。
龙湖集团信息化模式下运营体系介绍
龙湖集团信息化模式下运营体系介绍：基本功（项目公司的动作）统计：金额/面积/套数/回款数据关系：交易后的变动——金额；退、换的影响——面积、金额集团情况：组织（部门、岗位）、流程、制度（设计变更如现场签证的审批权限）、管理办法组织架构：集团——区域——公司（地产、商业、物业）集团的4个职责：监控——异常（如动态成本、进度等）关键业务审批——重点业务（合同/集中采购招标）奖惩管控——充分利用各专业资源，如合同分析、造价咨询（单价、费效比）标准制定——重点在制定标准，如成本上的合同审批流程总部人员规模：50多人，全年销售额150亿元重庆270人左右，劳动生产率（万元人工成本消耗额）：1200-1500万/人；费消比44元/m2大企业，小组织销售：案场临聘人员（取消等级）——置业顾问销售回访：全客户人员（客户价值中心）跟踪电话营销：售前，呼叫中心项目的成本费用归属——项目公司总经理负责项目公司运营副总负责统筹人、财、物（工程、成本、营销、研发、财务等）总部：运营及投资发展部：战略运营能力；信息中心；产品中心（产品标准化/规模化）；投资中心客户及公司品牌：客户中心（客户价值：老客户重复推荐；老客户重复购买）；体验中心（样板区、售楼中心、导视系统）；品牌中心；行政事务（媒体）财务部：会计、内审（融资、税务）人力资源部：人事、绩效、评估区域项目公司：造价采购部：招投标/预结算/材料采购/项目成本工程部：技术支持/配套/项目组发展部：研发部：研发设计/报建（研发经理一人管一项目）景观装饰部公共事务部营销部：策划/体验/客户/销售价格折扣由集团强控重大业务关系/节点：组织变化：梳理关系——模块/流程大的合同/关键：:集团控制成熟前/审批：OA信息化：持之以恒，长期性；信息化规划；IT和信息化负责人（熟悉业务）风险控制和内部控制业务标准化：投资收益模型项目启动化：拿地后15天投资决策会：关键决策会阶段性成果审核月度运营会/半年总结会报表管理体系：每月经济分析会（数据解读；分析）；平衡核心指标（如收支、成本、进度）运营管理体系：CRM系统立项销售日志（会员管理）项目进度销售管理目标成本产权服务全面预算客户服务（地产；物业）资金计划物业收费（呼叫中心）招投标会所经营合同审批变更签证付款审批合同估算动态成本（供应商管理）（材料价格信息）OA系统：门户，行政、办公知识管理：门户；协作（RTX）；行政（OA）万科的成本数据误差原因（分析对应）目标成本：以2%为上限的审批/校验土地版/启动版（合约规划）/方案版（调整合约规划）/基准。
龙湖的组织结构和管理模式
龙湖的组织结构和管理模式一、组织结构龙湖地产是中国知名的房地产开发商，其组织结构相对分散且灵活。
根据业务领域的不同，龙湖地产设有多个事业部，如住宅事业部、商业事业部、酒店事业部等，每个事业部负责管理和运营相关项目。
同时，龙湖地产设有研发中心、设计中心、市场中心等职能部门，为各个事业部提供支持和服务。
在各个事业部之下，龙湖地产还设有项目公司，负责具体的项目开发、销售和运营。
项目公司由项目总监带领，并根据项目的规模和复杂程度，设立不同的部门和岗位，包括项目策划、设计、施工、销售、物业管理等。
这种项目化的组织结构使得龙湖地产能够快速响应市场需求，高效地开展项目运作。
二、管理模式1.平台化管理龙湖地产倡导平台化管理，即通过建立共享的资源和平台，实现资源的优化配置和协同工作。
在龙湖地产的内部，不同事业部、职能部门之间有着紧密的协作和信息共享。
平台化管理可以提高资源的利用效率，减少重复建设，提升整体运作的效益。
2.项目化管理龙湖地产采用项目化管理模式，将每个项目看作一个独立的业务单元，由专业的团队负责全程管理。
这种管理模式能够实现项目的专业化、高效化运作，确保项目按时按质完成。
同时，项目化管理还能够提高团队的凝聚力和协作能力，使得团队成员能够紧密合作，克服项目中的各种困难。
3.创新驱动龙湖地产注重创新驱动，鼓励员工提出新的理念和方法，并给予相应的支持和奖励。
龙湖地产设有研发中心，专门负责研究和引进新的科技和工艺，提升产品的品质和竞争力。
此外，龙湖地产还鼓励员工在工作中寻找创新点和突破口，推动企业的持续发展。
4.人才培养和激励龙湖地产非常注重人才培养和激励机制的建立。
公司为员工提供广阔的晋升空间和发展机会，并建立了完善的培训体系，帮助员工提升专业能力和综合素质。
此外，龙湖地产还设立了一系列的激励机制，如股权激励、绩效奖励等，以激发员工的积极性和创造力。
总结起来，龙湖地产的组织结构相对分散且灵活，通过事业部和项目公司的设置，实现了快速响应市场需求的能力。
地产开发流程及龙湖运营体系
6 判断是否胡乱承诺的方法就是在PMO会议上就承诺内容往实施 深度的方向向承诺人追问；
46
如何运营决策
7 项目职能负责人总倾向于把职能负责人牵进与他项目相关的决 策会议;表现出项目职能负责人的能力有待提高； 8 动辄即将问题推向PMO会议或者频繁动议召开临时PMO会议;表 明该项目职能负责人 项目负责人或PMO召集人的能力有待提高； 9 上述会议是根据不同目的作出的定义;实际操作中地区公司可 将有的会议合并召开
负责审核PMO会议议题 负责除PMO会议决策以外的项目沟通 协调和管理
PMO成员：地区公司各职能负责人部门经理
39
PMO架构
40
地区公司会议决策体系
运营会议体系
非运营会议体系
地区公司会议管理体系
41
运营会议体系
1
PMO预案决策会
拿地前
2
PMO项目启动会
取得土地 后15日内
3
阶段成果审查会
项目阶段 成果审查
47
如何开好会
1 一个会议成功的关键在于：会议的准备 主持人的控制以及成 果的处理；
2 没有初稿 方案 预案的议题尽量不要放在例会的议程之内; 只宜放在专题会中的头脑风暴会之中；
3 若某种会议较多的时间总在通报某一类信息;则宜将这类信息 以电子版本的形式由专人整理定期向相关人员传送；
4 在会上传送或者展示的信息如果较多;尽量才用PPT的形式；如果传递的 信息很专业;则尽量辅以图纸 图表 图片等资料；如果传递的信息很复杂 ;且又需帮助别人建立场景意境感;则请尽量辅以照片 音像 模型 实物 等；
龙湖集团运营体系与项目进度管理系统软件介绍_32P
PMO预案决策会 地区公司办公周例会 PMO项目启动会 公司高层与员工座谈会 PMO阶段成果审查会 阶段成果审查会 非项目运营的跨部门专 题研讨会 季度综合指标回顾会 PMO月度运营会 半年表彰会 PMO年度/半年运营总结 会 年度总结表彰会 项目周例会
PMO项目关键决策会
项目运 营
中国房地产企业信息化最佳合作伙伴
3.5.2.知识分享与传播管理流 3.5.2.知识分享与传播管理流 程
附图2 附图2
终止
集团知识分享与传播管理流程
否
员工提交课件大 纲
集团人力否 资源总监判断是 否有推广价值
是
集团人力资源总 监判断课件是否 完善 集团人力资源总 监判断课件是否 定稿 集团人力资源总 监评定课件时 是 长，并给予回复 和评分 每小时课件 100-300分 100-300分 员工进行课件完 善 集团人力资源部 进行培训评价与 评分 每小时培训 10-30分 10-30分
二、提高项目全过程运营效率和效果
提高项目运营效率：项目计划管理体系 提升项目运营效果：项目阶段性成果管理体系
三、知识积累、资源共享 知识积累、
龙湖10多年的开发，积累了大量的经验、教训和资源，但大多零散的存在部门和个人电 脑文件夹里，甚至一些人的脑子里。如何将这些东西梳理成制度、流程、工作指引、资 源库等，在集团内共享，指导和帮助现在的新公司或将来的新公司，避免重走弯路，提 高运营效率，将是建立PMO的主要目的之一。 在集团将来运营过程中，形成知识管理和资源共享的约束和激励机制。
项 目 收 益
其 它
非项目 运营会 议管理
项目运 营会议 管理
项目层 面知识 管理
非项目 层面知 识管理
龙湖地产营销手段案例PPT课件
凭借“志存高远、坚韧踏实” 的独特气质，稳健经营、精细 管理，赢得了社会各界的广泛 认同
品牌形象与定位
品牌形象
01
以“善待你一生”为理念，致力于为客户提供优质的产品与服
务
品牌定位
02
中高端市场为主，注重产品品质与细节打造
宣传口号
03
龙湖，让生活更美好
核心产品与业务
01
02
03
04
住宅开发
中高端住宅、别墅、公寓等
选用环保、可再生的建筑材料，降低对环境的影 响。
节能设计
通过优化建筑朝向、采用高效节能的空调系统和 照明设备等手段，降低能耗和碳排放。
3
绿化环境
在项目规划中注重绿化环境的营造，增加绿地率 、种植多种植物，改善空气质量、降低噪音污染 。
06
CATALOGUE
效果评估与未来展望
营销效果数据分析报告呈现
视觉设计美观
运用符合品牌形象的设 计元素，提升网站整体 美感，增强用户黏性。
SEO优化
通过关键词优化、内链 建设等手段，提高网站 在搜索引擎中的排名，
增加曝光率。
社交媒体运营及互动传播
多平台布局
在微信、微博、抖音等主流社 交媒体平台建立官方账号，扩
大品牌影响力。
内容创意策划
定期发布与楼盘相关的有趣、 有料的内容，吸引用户关注和 转发。
针对不同项目特点，选择适合的目 标客户群体，制定个性化的营销策 略。
客户画像
通过数据分析和市场调研，深入了 解目标客户的特点和需求，为后续 营销提供有力支持。
差异化竞争策略制定
01
02
03
产品差异化
通过创新产品设计、提升 产品品质、打造独特卖点 等方式，实现与竞争对手 的差异化。
龙湖PMO运营体系研究--卓达项目专题研究
部门职 能负责
人
项目负 责人
计划编 制
PMO召 PMO会
集人
议
初审提交 PMO
审核
提交集团 审批
区域公 司总经
理
集团计 划运营 专员
审核
集团计 划运营 负责人
审核
集团财 务部
审核
集团总 经理
批准
项目 一级 计划
项目 二级 计划
倒推出一级计划
项目一、 二级计 划编制
初审提交 PMO
审核
批准
抄送
由二级计划指导三级 计划编制
是
项目周例 会回顾和
检查
初审并判
否
是否影响集 团关键节点
是
断是否提
交PMO
与职能负责 人达成一致
是
直接调整计 划
否
讨论批准
转入集团关 键节点调整
流程
项目三级 计划
每周自查、 每周检查、
回顾
点评
每月不定期 检查、点评
配套明确的回顾及调整 流程！
面对“计划不如变化 快！”，怎么办？
回顾频次及方式
频次
方式
监督体系 启动会议
执行标准
新项目取得土也中标通知书后14个工作日内，区域公司须以PMO项目启动会方式编 制完成项目一二级计划及集团关键点计划，并将集团关键节点计划按流程提交集团审 批（如集团关键节点与项目一二级计划不易拆分，可将项目一二级计划一并提交，集 团审批时只关注集团关键节点计划）
年度调整
每年12月15日之前，区域公司须完成项目关键节点计划的年度调整，并明确标示出与 上一版的变化，按流程提交集团审批；
•PMO系统承担集团与城市公司的集权与分权的沟通桥梁。实现由集团掌握重要节点的决定权，如拿地，开工，预售的价格， 交房等17个关键节点，而区域公司负责执行以及其他事物的决策。
万科龙湖绩效体系考核总体框架
项目运营指标 10%
市场相对增长 率 5%
客户维度
内部流程维度 项目开发加速 5%
物业服务质量 7%
客户忠诚标准分，绝 对分 10%
房屋质量 8%
6+2 步 法 推进 5%
装修房推进 9%
工业化推进 6%
战略合作 5%
学习与发展维度
管理人员授课 5%
适应未来的学习 指数 5%
团队更新 5%
管理风险控制 5%
得分计算
88
计划考核－根据期间应该完成的节点及完成情况进行考 核评分，并对应到季度考核指标中
• 部门名称 aa家园 bb cc dd ee项目 采购部 沙湾 设计部
各部门应得分 1 41 107 28 35 30 8 218 0 157 26 8 26 20 9
各部门汇总得分表
各部门实得分 里程碑考核得分
市场占有状况
22
万科KPI考核：基于战略地图分解得到KPI指标
指标类型
内部流程 视角
名称
项目经营计划关键节 点完成率
专业工作满意度
学习成长 视角
员工综合满意度 人力投入产出
骨干人员价值流失率
计算方法
用途
对每个项目的各期以集团 批准的经营计划为依据统 计如下节点是否按时完成
衡量项目经营计划控制 能力
2008年度KPI指标库
维 度
编号
F-1
关键考核指标
集团公司
房产销售收入（销售额） 达成率
集团公司
城市公司 城市公司
考核目 标基本
值
考核目 标
挑战值
指标计算公式 年度实际签约销售额/年计划销售额×100%
F-2 销售回款率
龙湖营销团队及薪酬管理
龙湖营销团队及薪酬管理2014-06-05 明源地产研究院龙湖长期使用自销团队的本质原因是对高溢价的追求，而并非降低管理成本（为了卖的更贵，甚至可以接受花的更多，虽然最后实现了花的更少的结果，但这不是本质的动机）。
在制造溢价能力上，自销团队比代理团队具有天然的内生优势。
由于代理公司的传统商业模式，房屋售价的提升对代理公司收益的边际影响远低于对开发商的影响，代理公司天然的缺乏提升售价的动力。
龙湖认为，建立和管理自有销售团队的专业难度不大，而成功的核心要素是产品而不是销售技巧。
接下来从组织架构、人员标准及职业序列、薪酬及激励三个角度来解读龙湖的营销团队。
一、龙湖营销组织架构龙湖的地区公司采用矩阵式的组织结构，营销部下设三个职能中心：销售中心（虚拟部门，不设经理，营销部负责人为其责任人），策划中心（设一名经理），客户中心（设一名经理），另外每个项目有一个项目营销经理。
项目营销经理、策划中心经理及客户中心经理均向营销部负责人（根据个人的资质，这个负责人的title可能是营销副总或营销总监或营销部经理）直接汇报。
营销部的几乎所有员工都需要双向汇报（项目线、职能线），以项目线为主。
在这个结构当中，核心岗位是项目营销经理。
项目营销经理是真正意义上的操盘者，是项目销售的第一责任人；另外，在大的项目线上，项目营销经理还需协调项目总监、项目工程经理、项目研发经理等，有相当一部分工作还需向项目总监汇报。
项目销售团队的规模（置业顾问的数量）取决于地区公司所处的发展水平（新公司、发展中或成熟）及项目本身体量。
这里没有一个具体的公式，但有一个衡量标准，就是和同体量的项目比，龙湖自销的团队人数不能超过代理公司的1/2。
（例龙湖操作A项目，代理公司操作B 项目，A、B项目体量相当，B团队有20人，那么A团队不能超过10人）二、职业序列及人员标准龙湖地产板块的员工序列分为两部分，一部分是置业顾问，另一部分是地产员工（这样区分的原因在于薪酬和职业发展），并依据能力及经验设定职级。
龙湖地产运营体系及开发流程
龙湖地产的运营体系具有创新性，不 断引入新的理念和技术，推动公司不 断发展和进步。
标准化
龙湖地产在项目开发和运营过程中实 行标准化管理，通过制定统一的标准 和规范，提高工作效率和产品质量。
运营体系的优势
提高效率
降低成本
龙湖地产的运营体系通过优化流程和规范 操作，提高了工作效率，缩短了项目开发 周期。
施工过程管理
龙湖地产对施工单位进行严格的 施工过程管理，确保施工质量和
进度。
竣工验收阶段
分部分项验收
在项目施工过程中，龙湖地产组织相关单位进行分部分项验收， 确保各分项工程符合设计要求。
竣工验收
项目竣工后，龙湖地产组织相关单位进行竣工验收，对项目进行全 面检查，确保项目符合设计要求和相关法规标准。
确保公司高效运转。
流程管理
龙湖地产注重流程管理，通过制定 详细的工作流程和操作规范，确保 项目从投资决策到交付使用的全过 程有序进行。
信息化平台
龙湖地产运用先进的信息化技术， 建立了全面的信息化平台，实现项 目信息的实时共享和有效沟通。
运营体系的特点
精细化
创新性
龙湖地产的运营体系注重细节和精细 化管理，通过精确的数据分析和市场 调研，为项目决策提供有力支持。
推动公司可持续发展
龙湖地产的运营体系与开发流程不断总结经验教训、持续改进和创新，推动公司的可持续 发展和行业领先地位的巩固。
05
龙湖地产运营体系及开发流程中 的关键要素分析
土地资源的获取与整合
土地市场调研
深入研究土地市场政策、供需关系及价格趋势， 为获取优质土地资源提供决策支持。
土地获取策略
通过招拍挂、收并购、合作开发等多元化方式获 取土地资源，确保项目用地需求得到满足。
营销系统组织架构
创造 效益
整体 参与
1.一个整合的流程
2.在企业组织的多个层面进行 发展和管理
1.激发责任感，个人自主性 和有意义的角色 2.建立与绩效相联系的薪资/ 奖金制度
有效 激励
用户 友好
1.清晰的交流和定期追踪 2.简单，可衡量，易实施，相 互关连
目录
一、营销系统整体架构 二、销售中心组织架构
1、销售部 2、工程部 3、招商部 4、客户服务部 5、售后服务部
销售部关键岗位职责明细——部门经理
关键岗位
营销总监 部门经理 区域经理 区域销售
岗位职责
六、关键指标： 1. 年度销售计划达成率 2. 新品上样完成率 3. 重点客户拜访率
销售部关键岗位职责明细——区域经理
关键岗位
营销总监 部门经理 区域经理 区域销售
岗位职责
一、相互关系： 1. 直接上级：直接对部门经理负责； 2. 直接下级：区域销售 二、工作职业： 1. 区域销售计划的组织讨论、分解和下达，并监督实施 2. 月度产品销售计划的实施、执行 3. 对区域销售的工作进行评价并协助实施改进计划导 4. 督导区域销售开展工作，落实销售目标 5. 区域内重点经销商的客情维护 6. 完成上级领导交付的其它工作任务 三、工作权限： 1. 区域销售的管理及考核权 2. 区域销售计划、年度计划的初步审核权 3. 区域内地级市级别经销商的撤换审核权 4. 接受直接主管的授权
原有销售部组织架构评估
管理层面：在现有销售中心的组织架构下，
各大区经理直接对销售部经理负责，
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“一对多”的管理模式，导致销售部经理
无法对各大区的日常销售工作提供更具实
际意义的指导和支持，从而只是扮演了一
个数据收集者和信息通报员的角色
销售力专题研究——以融绿、龙湖为例
案场销售经理语录： 公司导向就是一切为了销售，为了成交！所有 工作所有部门为了这个目标都必须全力配合。 客户只有一个理由可以不买，就是真没钱！如 果暂时没钱公司可以借给他。 只要能够成交，公司什么都支持营销！
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“留，或者走”：高激励与高淘汰的正反激励 融绿 龙湖销售力核心
融绿核心销售力解读之高激励高淘汰
龙湖核心销售力之渠道
特征及优势：
【成本低】渠道成员全部为大学生，工资80元-100元/天，成交激励200元-3000元。 【贡献高】部分项目通过低成本的渠道团队拓客，渠道来访比例最高可达50%以上。 【管控强】建立洗脑式的渠道团队，实习生对锻炼自己、个人成就、团队认可和成交奖 金的渴望极高富有激情，与外包call客中心及派单公司等相比，易管控结果。 【育人才】实习过程中表现优异的可以发展为组长，可直接进入绽放招聘三 荐给到6-8‰的佣金。 各部门一起解决客户抗性，一 切都不是问题，一切为了销售。
回款
对签约及回款要求高，扣销售 员的工资，但是公司会为资金 紧张的客户提供借款或贷款， 额度及利息都可以与公司谈。
孙宏斌对销售的本质的4点归纳： 1）找到好的销售员，提高佣金比例； 2）所有思考和行动围绕： “客户是谁，在哪，找出来，成交” ； 3）产品满足客户需求； 4）客户对产品和服务满意。
案例：成长速度快、中坚力量 原集团营销总监及70%以上城 市公司的营销总监为绽放出身 （北京/原成都/原苏南/原上 海/原云南/原沈阳/原大连/原 厦门/原杭州公司等）。
招聘与 选拔
选拔导向 选拔过程
成长 路径
0.5-1年 1-2年 3-4年 5-6年
项目销冠 营销主管 营销经理 营销总监
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“传销式”渠道：低成本、高贡献 龙湖 龙湖销售力核心
龙湖地产营销管理体系研究PPT培训课件
目 录
• 引言 • 龙湖地产营销管理体系概述 • 龙湖地产营销策略研究 • 龙湖地产营销组织与管理 • 龙湖地产客户关系管理 • 龙湖地产营销风险管理 • 龙湖地产营销管理体系优化建议
01
引言
目的和背景
深入了解龙湖地产营 销管理体系，提升营 销能力
应对市场竞争，提高 销售业绩，实现公司 战略目标
合理的价格策略。
灵活调整
02
根据市场变化和项目进展情况，适时调整价格策略，以保持竞
争优势。
价格促销
03
通过限时优惠、折扣等促销活动，吸引潜在客户，提高销售业
绩。
渠道策略
线上渠道
充分利用互联网和移动社交平台，开展线上营销和推广活动，扩 大品牌曝光度。
线下渠道
与房地产中介、代理商等合作，拓展线下销售渠道，提高市场占 有率。
产品策略
多元化产品组合
提供多种类型、不同风格 的住宅产品，满足客户多 样化需求。
高品质标准
坚持高品质建筑材料和严 格的施工标准，确保产品 质量和客户满意度。
创新设计
注重产品创新和设计感， 打造具有独特魅力和高附 加值的产品。
价格策略
市场定价
01
根据市场供需关系、竞争对手定价和客户购买力等因素，制定
掌握龙湖地产在市场 营销方面的成功经验 ，为自身工作提供借 鉴
营销管理体系的重要性
01
构建完善的营销管理体 系，提高企业市场竞争 力
02
优化营销资源配置，降 低营销成本，提高营销 效率
03
强化品牌形象，提升消 费者忠诚度，促进销售 业绩提升
04
推动企业内部管理升级 ，提升企业整体运营水 平
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3.龙湖管理框架的借鉴 龙湖管理框架有以下值得借鉴的地方：总部机构简化，提高投资运作效率；项目经理负责制，增加项目权限，提 高项目运作效率；PMO系统形成总部对项目的管控，强化集权。
1.总部对区域公司及项目的管理 集团集权管控各城市/区域公司，区域公司设立完备的采购、研发、工程、营销等部门，但重要节点通过PMO体系由 集团总部管控ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ同时，由区域公司负责人主持的PMO会议将项目关键节点报总部审批。
2.POM项目管控 PMO是Project Management Office（项目管理办公室） ，即将项目相关各职能部门召集在一起开会，协调 项目各 项进程，减少项目运营摩擦，提高项目开发效率。 从管理层面看，PMO系统实现集团对各地项目的有效监控；从运作层面看，PMO系统大幅提高项目运作的效率和各方 协调性。