酒店体量测算原则
酒店各经营部门核心测算指标指引手册
● 变动营业费用的主要发生额取决于康乐收入和接待人数，这 部分费用的变化与收入成正比，包括人力资源成本中变动的 部分(主要指效益工资和临时用工产生的人力资源成本)、包 装费、燃料费、表演费、商品消耗、交际应酬费、清洁卫生 费、洗涤费、物料消耗和其他符合此标准的费用。
商品及商务服务项目的经营预算指 标测算
四．客房部经营利润
● 客房部经营利润包括客房部保本点出租率测算、客 房部营业收入保本点测算、目标出租率测算及目标 营业收入测算等。
● 客房部经营利润=客房营业收入-营业成本-营业费 用-营业税金及附加
ห้องสมุดไป่ตู้
餐饮部经营预算指标测算
1. 餐饮资源测算
餐饮资源包括餐厅吧室数量、 各餐厅吧室餐位数量、年经营 天数、各餐厅吧室上座率、各 餐厅吧室人均消费、会议会展 设施、宴会设施等。
餐饮部经营利润
餐饮部经营利润包括餐饮部保本营 业收入测算及目标营业收入测算等。
餐饮部经营利润=餐饮营业收入-营 业成本-营业费用-营业税金及附加
康乐部经营预算指标预算
1. 康乐部资源预算
对康乐部资源进行预算时，可按 其对客设置的娱乐项目进行分项 统计，包括但不限于保龄球、乒 乓球、台球、沙狐球、壁球等室 内球类项目，高尔夫、网球等室 外球类项目、卡拉OK、歌舞厅 等歌舞类项目，桑拿、保健按摩、 健身房等保健项目，美容美发、 视听室等配套服务项目。
自持商业、酒店测算要点拆解
自持商业、酒店测算要点拆解现在随着土拍的竞争越来越激烈，拿地附加条件增多，越来越多地被涉及自持物业的问题。
自持项目的测算问题，变得越来越重要，以前那种直接用住宅部分利润覆盖商业自持成本（土地和建安成本）的做法，已变得不合时宜。
要想拿地，需要算好自持物业的账。
自持物业测算四个核心问题：1、土地和建安成本分摊折旧自持项目一般前期拿地和建安成本会投入大量资金，因为不能直接销售变现，不产生经营性现金流。
所以采用直接将自持成本，算进整个项目的成本和支出表的算法，结果会非常难看。
测算出来的结果，会导致项目现金流长期不能为正。
但是自持物业本身是具备价值的，不能直接将其视作是无价值的资产，用可售物业来简单粗暴覆盖。
为了更加符合实际，一般自持项目会采用分摊的方法，将自持资产的成本进行分摊，分摊率一般在7%-10%左右（大多数公司中位数水平）。
分摊折旧后的自持物业，计入可售部分的成本项。
2、收入来源组成自持项目的收入来源，大家最先想到的是租金收入。
其实除了租金收入外，还有活动收入，物业费收入，赞助冠名收入等。
租金收入的逻辑，由两个因素决定。
一是租金收入水平，这个主要由业态和地段决定，由招商手段保证实施。
二是满租率，也就是一年能达到多少时间的出租，由商业的整体品牌经营和服务水平决定。
目前国内做得比较好的一些大型综合体，能够做到95%以上的满租率，中位数水平在80%左右。
自持商业项目，对外出租的，会有一个租金培育期，培育期一般是2-4年，培育期内一般会租金打折或者减半。
等培育期结束，会按照一定的复合增长率，进行租金调整上涨，具体视不同的项目和品牌，做的好的成熟商业品牌，例如恒隆，能做到10%以上的租金复合增长。
决定商业租金差异的因素，是招商水平和不同业态，商业按租金承受能力不同，分层设置。
超市承租面积大，但是租金承受水平低（一般在40-90元/平米/月，按建筑面积计，具体视地段和位置），一般设置在负一层，既可以聚集人流，又可以向上辐射。
酒店投资测算详解
五星级酒店总投资估算表建筑面46000m2客房40酒店工程总投资估4437万建筑主体及外装饰估1380万 31.建筑内装饰工程估1102万24.辅助设施工程估529万11.机电设备工程估874万19.绿化估184万4.不可预见费368万8.投成（以下投资成本未计算财务成本土地成本50万47969m25097./m2酒店土地成本25097./m2*3697m9278.5万建安与装修设备成本（包括土建部分包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）总比面（分项工程名计算依单方造/m总建筑面1桩基工程（受力桩160-180 ********.13.9%地下室工程、基坑围护地下室建3193800-420083942支面地上建筑1767.7%1558931100-1300结构工建筑工程（除外墙玻璃地上建筑1285.6%155894800-900墙120外立面建5.2%100001200-15005新型节能幕面84给排水（含洁具，锅炉3.6%239836350-380总建筑面管线247喷淋、气体消23983总建筑面100-1101% 0.3%35-40总建筑面23983污水处理（含管线883.8%8815589550-600地上建筑9空调工程积地下室建筑142万 0.6%8394170-19010 地下室通风工程面192照明、防雷、动力、变8.4%23983800-90011总建筑面电话总机及配线、闭路5.2%120视、监视、广播音响、23983500-550总建筑面12理电脑、火灾报警、共天线、电报电0.4%23983总建筑面13煤气工45-50103.3%23983320-3607614电梯、自动扶总建筑面10.5%24023983总建筑面15室外总100-11522.4%512地上建筑3200-350015589室内精装修连家166723983280-33017杂项工总建筑面2.9%1%15589150-17024地上建筑18洗衣房设1.7%40250-28015589地上建筑19厨房设2283总建筑面积2398平方米其中地上建筑面积1558平方米地下建筑面积839平方米外墙面积1000平方米成本合计2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20103.万管理成本与不可预见费用30/m2*25000m75万酒店总开发成本20103.4+750+9278.30131.万项目投资分面资总地下建215.1平方总地上建3578.2平总建筑面4793.4平发展成本明细如下：1 前期工程 US＄550,0002建U27,750,0003设备、装配及有关U7,780,0004U3,210,0005户外U850,0006开幕前准备U20,190,0007U14,120,0008不能预见U550,000U75,000,000一、投资估本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒智能工程、家具器具购置、室外工程等。
酒店经营衡量标准
酒店经营衡量标准一家酒店的经营业绩如何衡量？中国国内酒店业常用的标准就是看这家酒店的客房出租率是多少。
而在欧美酒店行业，酒店经营者、酒店投资人以及酒店投资分析家则普遍习惯以RevPar （Revenue Per Available Room，即：每间可供出租客房收入）这一概念作为其酒店经营业绩衡量和分析的基础。
RevPar这一国际酒店业普遍采用的衡量手段反映的是以每间客房为基础所产生的客房收入，因此能够衡量酒店客房库存管理的成功与否。
不可否认的是，酒店经营管理者的目标就是要通过客房出租率和平均房价的提高来实现RevPar的最大化，因为客房收入在酒店经营的总收入中的确占有很大的比重。
一般来说，提供全功能服务的三星级以上酒店的总收入中有50%—65%是来自客房。
而在附属服务设施（主要是餐饮服务）有限的经济型酒店或者长住型酒店，高达90%的收入则是来自客房。
与RevPar相比，中国的酒店业用客房出租率作为衡量酒店经营业绩的标准从某种意义上讲是不科学的。
尤其是对于那些为了追求高出租率而实施低价竞争的酒店而言，客房出租率就根本不能说明问题。
尽管RevPar是国际酒店行业产业公认的而且是最常用的经营业绩衡量标准，而且能够提供大致的市场趋势和一些收入指数，但是在仅以RevPar为基础分析一家酒店的经营业绩时也存在一些值得注意的不足。
于是，国际上的一些专家也提出了一种可以弥补RevPar不足的业绩衡量概念，即：GopPar。
一、关于RevPar的计算RevPar既可以用一家酒店的净客房收入（即在扣除折价、销售税等项目之后的收入）除以可供出租客房总数而得出，也可以用一家酒店的平均每日房价（ADR）乘以客房出租率来进行计算。
具体公式如下：客房总收入÷客房总数÷每年天数=RevPar如：2,555,000÷100÷365=70 元RevPar或：平均每日房价（ADR）X客房出租率=RevPar如：100 元×70% = 70 元RevPar二、用RevPar衡量酒店经营业绩的一些不足之处收入组合：众所周知，酒店客房的收入有时候并不会高出酒店总收入的50%至55%。
万达酒店总图、单体方案管控要点
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前台办公应紧邻大堂及前台，面积70平米左右。
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大堂吧与大堂联系紧密，并争取到好的景观朝向。
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中餐厅应有朝向景观方向的包间。
设散座（面积≤100㎡，并应设置半包房的设计）及6~8个包间（60~170平米）。包间中含一个30人包间（140~170平米）及一个20人包间（125~135平米）。
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中餐厨房面积是中餐厅面积的1/4~1/3，且不大于250平米。
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会议区域
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会议室数量不少于5个，除含会见厅与新娘房，另一间﹥200平米中会议，其余面积100平米左右。
嘉华B版可设设一个VIP包间。
全日餐厅面积与客房数比为1.8~2.1平米/客房。
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全日餐厨房面积是全日餐厅面积的1/4~1/3。
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特色餐厅宜布置在首层。若酒店设有会所，可将会所餐厅兼做特色餐厅；
设散座（约100平米左右）及3~5个包间（50~120平米）。
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特色餐厨房面积是特色餐厅面积的1/4~1/3。
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五星级及以上酒店，每间应设5套标准间连通房（10间）。
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地下
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酒店和写字楼的各层地下室应有通往酒店和写字楼停车区的公共通道。
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会签
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上会前应与酒店管理公司、酒店建设公司酒店设计院对接及会签。
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酒店综合体设计要点全套
酒店综合体设计要点全套由于超高层塔楼较经济标准层面积在1800-2000方，按65%的实用率（不含走道）算，客房净使用面积总和是1200方左右，除以40方一间，每层30个自然间，套房8%√L0%算，即28间钥匙间，符合客房服务经济模数！了解完客房数量的一般标准之后，我们就可以大概根据总客房数量来安排每一层的客房数量，从而估算出整个建筑的体量。
柱网与客房数量确定下来之后，我们开始客房的设计，参考常用的酒店房间尺寸。
首先按照酒店类型划分有：快捷酒店、四星级商务酒店、五星级酒店与超五星酒店。
不同酒店客房尺寸如下图：不同等级酒店的客房尺寸在面宽上面并没有很大的区别，区别在于进深。
而最常用的五星级酒店面宽是4500,对应九米的柱跨，无论对地下室还是车库都是比较合理的安排。
五星级酒店常用客房标准又是熟悉的举例子时间，我们罗列了上海五星级酒店的标准客房指标，可以看到层高、开间、进深、浴室净面积等信息。
根据这个指标总结出一定的规律，比如层高控制在3.3米左右（除去管道层的走道高度控制在2.4米，卧室区高度在2.9米）；开间控制在43-4.5米左右，像红塔瑞吉大酒店这种开间达6米的房间比较少见，通常与塔楼平面设计有关。
最后提一下浴室的净面积，在酒店星级评定标准中，四星级的酒店浴室至少在6以上。
同样的对标准客房的面积也有设置评分标准（如下图）：按照国外的计算方法，要达到35平方米以上的客房面积，在开间4.2-4.5M的情况下。
进深都要为9M左右。
一般来说，开间和进深的关系取1：2左右为好，这样的空间尺度比例较为适中。
五星级酒店标准客房内部的各种指标数据实际上客房的设计难点并不是在这些尺度上，而是装修，考验的是建筑如何与室内装修相互配合。
套房酒店除了标准间之外，还有许多特色套房，也许你们对套房并不是很熟悉，所以我们展开讲述套房的相关要点。
首先介绍套房种类，有普通套房、经理套房、残疾人间以及总统套房。
普通套房分为卧室与公共两个区域，组成一跨的面宽，通常配置一厅一房两卫。
酒店建设运营测算方案
酒店建设运营测算方案一、引言随着旅游业的迅速发展，酒店行业正成为国内外的热点投资领域。
酒店作为旅游业的重要组成部分，越来越受到重视。
在酒店建设之前，进行测算是非常重要的，可以帮助投资者全面了解建设和运营酒店的成本与收益。
本文将从酒店建设投资、运营成本和收益预测等方面，详细阐述酒店建设运营测算方案，以期为酒店项目的投资者提供参考。
二、酒店建设投资测算1.酒店场地选择酒店场地的选择对于酒店的建设和运营有着至关重要的影响。
首先要考虑到酒店的地理位置是否适合旅游业以及酒店市场的需求，其次还要考虑场地的租金成本和建设条件等。
在进行场地选择之前，需要进行市场调研，分析酒店的目标客户、竞争对手以及市场潜力等因素，以便更准确地估算酒店建设投资。
2.酒店设计与装修酒店的设计与装修是酒店建设投资中非常关键的一环。
投资者需要根据酒店的定位和目标客户群体来确定酒店的风格和设施，然后再进行相应的装修预算。
在进行设计与装修时，需要考虑到酒店的建筑成本、室内装饰成本、设备设施成本等方面的费用。
3.酒店设备及家具采购在酒店建设投资测算中，设备及家具采购也是必不可少的一环。
酒店设备的选择需要考虑到品质、价格以及售后服务等因素。
同时，酒店的家具采购也需要根据酒店的定位和风格来进行相应的预算。
4.其他建设投资除了以上三个方面的建设投资外，酒店的建设还可能涉及到一些其他方面的费用，比如营业执照费、装修前的审批和申请费用、安全检测费用等。
这些费用虽然可能相对较小，但也需要在酒店建设投资测算中予以考虑。
三、酒店运营成本测算1.人力成本酒店的运营离不开人力支持，包括前台服务员、客房服务员、保洁人员、厨师、服务员等。
在进行酒店运营成本测算时，需要考虑到员工薪酬、社保福利、培训成本、招聘成本等方面的费用。
2.酒店日常杂项费用酒店的日常杂项费用包括水电费、燃料费、清洁用品费、维护费、固定资产折旧费等。
这些费用通常是酒店运营成本中不可或缺的一部分，对于酒店的日常运营有着重要的支持作用。
酒店、客栈、民宿的投资与运营成本测算方案
酒店、客栈、民宿的投资与运营成本测算方案一、投资成本和运营成本之间的关系和概念概述A.投资成本根据酒店或民宿项目的市场定位目标人群品牌效应来决定。
除房租外前期大部分花钱的地方都算做投资成本，你可以理解为回本中的本。
B.运营成本根据投资成本设定的酒店或民宿定位来制定运营模式从而产生的成本计算。
每天每月根据入住率浮动的固定支出金额，人员工资、房租、水电、消耗品等。
C.间夜成本根据运营成本年总计计算出间夜成本。
根据投资成本想得到的回报率以及回报时限设定具体卖价。
这个就很重要了，意思就是你没间房每天的保底价，在生意不那么惨的情况下绝对不能低于这个价才算保本。
注：这三者之间的关系是环环相扣的，意思是你的住宿全部流水减去运营成本就是利润，利润决定于多长时间收回投资成本。
如果前期想回本快一些那么尽量减少运营成本，而间夜成本决定了你的售卖价格。
二、市场调查在准备投资之前最重要的一步1地理位置A.在投资之前首先要选取地理位置如果作为酒店或者民宿,选择的城市最好是一年四季中平、淡、旺季分布较为平均而不是大起大落的市场。
注：曾经听过一位所谓的民宿大咖说过如果民宿不开在山里或者所谓的世外桃源就不叫民宿，他认为民宿的定义取决于地理位置,如果开在了旅游景区或者城市中就不能叫做民宿而是酒店或者客栈。
这样的理解未免过于狭隘，民宿其实更像是一种生活方式，他只是住宿行业中的一个种类。
当我们选择民宿或者特色的客栈，我们就选择了更贴近当地人生活的旅行方式。
所以任何一个地方都可以开民宿做客栈酒店,在你的实力没有强大到能够让你的住宿成为一道风景所有人都为你的住宿而来的情况下，住宿地理位置的选择至关重要，我们要尽量避免选择旅游市场大起大落的城市，像大理、三亚、敦煌这些城市淡旺季价格相差巨大，对于没有经验的经营者来说选择更稳定的旅游市场更加安全。
2物业选择A.如果是选择租赁带有房租形式的物业，首先要根据房屋的使用性质（民宅或商用）决定是否可以办理执照。
酒店管理评估评估及参数——集团连锁酒店管理公司2033（叶予舜）
酒店管理评估评估及参数——集团连锁酒店管理公司2033（叶予舜）酒店管理评估评估及参数——集团连锁酒店管理公司资产估值是投资者对未来资产收益率预期的量化结果，估值方法是表达投资者预期的工具，工具和方法的选择与估值的思想同等重要，都将对最终预期产生重要影响。
因此投资者应当结合行业特点、商业模式、财务特点等输入变量特征选择合适的估值方法。
(一)酒店的概念酒店是为大众准备住宿、饮食与服务的一种建筑或场所，具体地说酒店是以它的建筑物为媒介，通过出租客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务而获得经济收益的组织。
(二)酒店类型酒店从其自然属性和社会属性的角度可按市场需求、管理性质、所处区位、设计风格、建筑规模等因素进行划分。
1.按市场需求划分：经济型、商务型、会议型、产权型、度假型、旅游型、机场型等。
2.按管理性质划分：自主经营、连锁经营、集团管理。
3.按所处位置划分：城市型、乡村型、山谷型、滨海型等。
4.按设计风格划分：传统型、现代时尚型、复古型、主题型等。
5.按酒店建筑规模划分：小型酒店、中型酒店、大型酒店。
在评估过程中，估价师对评估酒店所属类型的判别和认定，可对判断其酒店经营状况、客房入住率、餐厅上座率、会议室使用率、酒店收益的分配等有所帮助。
例如一个旅游型的集团管理式酒店，它的整体收益受旅游季节（淡季、平季、旺季）的影响产生差异，且归属于权利人的酒店收益中应扣除支付给酒店管理公司的相关费用。
(三)酒店房地产酒店房地产由土地、建筑物、附着物、内部装修四部分组成，且酒店房地产能通过酒店客房及其它功能配套的经营而产生收益，属于经营性房地产。
在估价过程中，理论上酒店的收益与成本费用数据可以通过财务报表获得，但现实情况是企业提供的财务报表一些数据往往失真，不能真实反映酒店经营的情况。
因此应对估价对象本身及周边类似用途档次的饭店物业进行了详细的调查，并对取得的资料仔细分析，经过整理，去伪存真。
总之，酒店评估比较复杂，技术参数比较难以把握，只有不断实践，总结经验，评估价值才能比较客观地反映其内在价值。
酒店测算模型教材
细分市场占有率公式= 拟建酒店竞争力得分÷（目标酒店竞争力得分+拟建酒店竞争力得分） ×100%×影响力系数
四星级酒店竞争力及拟建酒店细分市场占有率
酒店 项目
价格 档 次 规模 内部配套 服务水平 周边配套 交通状况 综合竞争力得分 影响力系数 20% 20% 20% 20% 10% 10% 100% 1 80 95 88 90 75 80 69 64 80 80 100 90 80 70 90 80 90 90 59 70 88 90 42 45 58 45 70 80 75 80 80 65 70 75 75 80 30 55 82 70 100 90
根据2-3年内 区域内酒店增量 和市场增长情况 根据前面的 分析得出新
来校正拟建酒店
所能获得的 未来市场份额
建酒店
的规模
酒店区域影响力系数
说明：理论上两家完全相同的酒店间的相互影响力随着距离的增大而逐渐变小，而当达到一定得距 离时，两家酒店相互影响能力为零。选取距离作为影响力分析的唯一因素简化了分析的难度，而酒店 间的差异性对酒店间影响力的作用我们可以通过酒店间的竞争力分析进行体现。 承德市较小，交通并不发达，酒店相对比较集中，距离对于本项目酒店竞争力的影响并不明显。根 据承德酒店的实际情况（见下页），我们制定如下影响力系数表：
300以下 100 300-350 99-85 351-400 84-70 401-450 69-55 451-500 54-30 501以上 29以下
档次打分标准表
规模（间） 得分 300以上 100 251-300 99-80 201-250 79-60 200以下 59以下
内部配套
得分 服务水平 得分
酒店 项目
酒店体量测算原则
档次打分标准表
规模（间） 得分 内部配套 得分 服务水平 得分 300以上 100 非常完善 100 优 100 非常齐全 100 251-300 99-80 比较完善 99-80 良好 99-80 比较齐全 99-80 201-250 79-60 基本完善 79-60 一般 79-60 一般齐全 79-60 200以下 59以下 不完善 59以下 较差 59以下 不太齐全 59以下
盛华大酒店 云山饭店
承德大厦宾馆
乾阳大酒店 普宁寺上客堂
酒店竞争力分析——各项指标综合打分
说明：酒店的竞争能力体现了酒店间的差异性，也体现了酒店获得客户的能力。影响酒店间的竞争 力的因素包括了：价格、档次、服务、周边配套和交通状况。
价格：以标间的价格为基准价格，进行比较。 档次：综合性因素包含了酒店的星级、规模、内部配套设施、服务水平。 周边配套：酒店内部餐饮、娱乐、银行、邮局等配套服务是否完备。 交通状况：交通是否方便。
酒店竞争力分析——打分标准表设臵
周边配套打分标准表
周边配套 得分 非常齐全 100 比较齐全 99-80 一般齐全 79-60 不太齐全 59以下
交通状况打分标准表
交通状况 得分 非常方便 100 一般 99-60 不太方便 59以下
拟建酒店的市场占有率
说明：我们将每一家目标酒店作为拟建酒店的一个细分市场，那么现有的市场容量就是其客房数量 乘以其入住率，也就是我们上次汇报中提到的总市场实际出租客房量。 在得出各酒店的竞争力得分和酒店间的影响系数后我们就可以得到拟建酒店对细分目标市场客户 的吸引能力，也就是拟建酒店在细分市场中的市场占有率。
酒店各项经营指标的含义及算法
标题：酒店各项经营指标的含义及算法摘要：本文将从酒店经营的角度出发，对酒店各项经营指标的含义及算法进行详细解析，旨在帮助酒店从业者更好地理解和运用这些指标来评估酒店的运营情况。
一、客房入住率客房入住率是指酒店实际出租客房数量与总客房数量的比率，通常以百分比表示。
计算公式如下：客房入住率 = 实际出租客房数量 / 总客房数量× 100二、平均房价平均房价是指酒店在一定时间内所有客房销售总额（即客房总收入）与实际出租客房数量的比率，通常以货币单位表示。
计算公式如下：平均房价 = 客房总收入 / 实际出租客房数量三、RevPARRevPAR是每可用客房的平均收入，是指酒店在一定时间内所有可供出租客房的总收入与所有可供出租客房的总数量的比率，通常以货币单位表示。
计算公式如下：RevPAR = 客房总收入 / 可供出租客房数量四、GOPPARGOPPAR是每可用客房的毛利润，是指酒店在一定时间内所有可供出租客房的毛利润总额与所有可供出租客房的总数量的比率，通常以货币单位表示。
计算公式如下：GOPPAR = 所有可供出租客房的毛利润总额 / 可供出租客房数量五、RevPASHRevPASH是每平方米客房面积的平均收入，是指酒店在一定时间内所有客房销售总额与客房总面积的比率，通常以货币单位表示。
计算公式如下：RevPASH = 客房总收入 / 客房总面积六、餐饮收入比例餐饮收入比例是指酒店餐饮收入与总收入的比率，通常以百分比表示。
计算公式如下：餐饮收入比例 = 餐饮收入 / 总收入× 100七、劳动生产率劳动生产率是指酒店员工创造的价值与员工数量的比率，通常以货币单位表示。
计算公式如下：劳动生产率 = 总收入 / 员工数量八、客房细分市场分析客房细分市场分析是指根据客房消费者的不同需求和特征，将客房市场划分为不同的细分市场，并进行深入分析和评估。
这一指标主要包括客房市场划分、客房市场规模、客房市场需求特点等方面。
商业(商业、酒店、公寓、写字楼)定量方法)
46万*38%（高端写字楼所占比例）=17.48万平米,因此本项目国际超5A甲级写字楼可开发最 大量约为17万平米.
商务办公物业定位定量研究
商业（商业、酒店、公寓、写字楼）定量方法
规模定量 案例分析
办公所 占总面 积比例 61.6%
名称 上海恒隆广场
办公面积 16万㎡
商业面积 5.5万㎡
公寓面积 4.49万㎡
62%
38%
南宁新增写字楼人数 南宁青秀区新增写字 楼需求面积（万㎡）
预测全市的从业人员数* 写字楼人员所占比例—上 一年写字楼人数
南宁新增的写字楼人员数 *13平方米/人
南宁高端写字楼总量(万) 其他写字楼总量(万)
本案未来3年/5年写字楼可开发面积预测
时间 未来三年（至2012年） 青秀区需求的写字楼 规模（万㎡） 80.73 同期竞争项目规模（万 ㎡） 34.4（皇巢世家8万、万 象城18万、广西国际金 融中心8.4万） 本项目剩余可开发的规 模（万㎡） 46
商业（商业、酒店、公寓、写字楼）定量方法
五星级酒店整体定位
五星级顶级环景酒店
本项目致力于打造东南亚 闻名的高品质五星级酒店， 位于超高层建筑的最顶端， 俯览南宁市全貌
环景——环绕民歌湖广场、 南湖、青秀山、邕江 顶级——设计、建筑、装 修、品牌、服务顶级
•国 内 的 发 展
•南 宁 的 发 展
SOHO 在南宁还只是雏形，随着南宁服务业的快速发展，广 告类、装饰类、咨询类公司、创意类公司会越来越多，所以适 合这些公司发展的类写字楼产品将充分满足这部分客户的需求
•与 写 字 楼 产品的区别
可居家，可办公，首先满足基本居住的需求 对办公空间有个性化创意需要，一般是5米左右的超高层高， 可以分割成两层，上层私密空间，下层办公空间 24小时办公 工作时间自由掌控，自由、弹性而新型的工作方 式 最大卖点：传统写字楼是地段， SOHO 是一种创意，一种工 作方式
酒店测算方法
酒店测算方法说实话酒店测算方法这事儿，我一开始也是瞎摸索。
我就想着，这得从哪入手呢？我先从成本这一块开始捣鼓。
我试过很多方法算成本，就像数家里的东西一样。
首先我觉得客房成本比较好琢磨。
我就先把建客房花的钱，想象成盖房子买材料，这一笔钱要分摊到每个房间每个月。
比如说，盖客房花了100万，有50间房，我就想这100万像一个大蛋糕，要切成50份。
不过我一开始错就错在只想到了建筑成本，忘记了客房里那些设施的成本呢，像电视、床这些，它们也是有使用寿命的，也得把成本算进去。
后来我就又重新核算，把所有的设施花的钱都算进来，再一起分摊到每个月，然后再到每间房，这才算是把客房成本搞得比较准确。
餐饮成本也是个大头。
我就像自己开小饭馆一样去算。
食材的采购量乘以价格很容易知道，但是损耗这一块就有点麻烦了。
我最开始按照采购量来算成本，结果发现实际的成本比算出来的高很多。
后来我才明白，那些食材在储存、制作过程中有损耗啊。
比如说蔬菜可能烂掉一部分，肉可能切的时候有一部分不能用了。
所以得把这些损耗的因素考虑进去，根据以往的经验来预估一个损耗比例，再算成本。
还有人工成本。
这就像家里请保姆，每个人给的工钱不一样。
从经理到服务员，每个人的工资都得算进来，再除以一个月的营业天数，这样就能得出每天平均的人工成本。
我之前曾经忘了算各种福利，好像只算基本工资，这肯定是不对的。
接着就是收益这块，房间价格按照不同季节、不同房型来分类统计。
比如说旺季价格高，淡季有折扣。
还得考虑入住率，这个我一开始也是凭感觉猜，后来发现得收集以前的数据，看看以往的入住率是怎么样的，这样算出来的才靠谱。
要把不同季节不同房型的价格乘以入住率，再乘以房间数量，这样就能算出房间这一块的大致收益了。
餐饮收益也是类似的，不同菜品的销售量乘以单价，再考虑套餐的价格和销售情况，但是这中间有促销活动的时候就有点乱。
有次搞了个特别复杂的促销，满减加套餐什么的，就把收益算得乱七八糟的，后来吸取教训，有促销的时候都先把规则捋清楚再算。
五星级酒店标准体量
五星级酒店标准体量五星级酒店标准体量1. 引言五星级酒店是旅游业中最高级别的酒店评级标准之一，代表着高品质服务和卓越的设施，为宾客提供舒适而豪华的住宿体验。
而五星级酒店的标准体量则是评估其品质和规模的关键指标。
本文将深入探讨五星级酒店的标准体量，从酒店建筑、客房数量、设施设备、餐饮服务和员工数量等方面进行分析，旨在帮助读者全面了解五星级酒店的规模和标准。
2. 酒店建筑五星级酒店的标准体量首先可以从其建筑规模来评估。
五星级酒店通常都是高楼大厦或庞大的建筑群，拥有独特的外观和壮丽的气势。
建筑物的高度、总建筑面积和房间总数是评估酒店规模的重要指标。
一般来说，五星级酒店的建筑高度应该超过100米，总建筑面积不少于2万平方米，房间总数一般在200间以上。
3. 客房数量五星级酒店的客房数量也是评估其体量的重要方面。
较大规模的五星级酒店通常拥有大量的客房，以满足不同客人的需求。
根据五星级酒店的标准，客房的数量应不少于150间，而且应包含不同类型的客房，如标准间、豪华间、套房等。
此外，五星级酒店还应具备一定数量的高级套房，供要求更高层次住宿需求的客人选择。
4. 设施设备五星级酒店的设施设备是其标准体量的重要组成部分。
五星级酒店应该提供高品质的设施和设备，以满足宾客的各种需求。
例如，酒店应该配备豪华大堂、高级餐厅、会议室、健身中心、游泳池和水疗中心等。
此外，五星级酒店还需要提供便利的停车场，以及适合商务人士使用的商务中心和会议设施。
5. 餐饮服务五星级酒店的餐饮服务也是评估其标准体量的重要指标之一。
五星级酒店应该提供多个餐厅和酒吧，以满足宾客的不同需求。
例如，酒店应该设有精致的中餐厅、西餐厅、自助餐厅、咖啡厅和酒吧。
此外，五星级酒店还需要提供高品质的客房服务和24小时客房送餐服务，以满足宾客的各种饮食需求。
6. 员工数量五星级酒店的员工数量也是评估其标准体量的重要方面。
五星级酒店应该配备充足的员工，以提供优质的服务和维护酒店的正常运营。
酒店的经营指标管理
酒店的经营指标管理酒店的经营指标管理随着国际酒店大举入滇,酒店行业的竞争愈加激烈,主题酒店作为一种酒店行业全新的发展形态。
下面店铺就为大家解开酒店的经营指标管理，希望能帮到你。
酒店的经营指标管理ADR (Average Daily Rate)——已售客房平均房价已售客房平均房价的计算方法为客房收入除以实际售出客房数量。
【替代指标：Average Published Rate (APR)—平均牌价，当酒店普查报告或者年报中未提供ADR的相关信息时，牌价可以作为参考计算出大概的平均房价(ADR)。
】ADR=客房收入/实际售出客房数量Occupancy (Occ)——入住率入住率是指某一特定时期实际售出的客房数与可售房数量的比率。
Occupancy=实际售出客房数量/可售房数量RevPAR (Revenue Per Available Room)——每间可售房收入每间可售房收入(RevPAR)等于客房收入除以可售客房数。
RevPAR不同于ADR，前者的分母是可售客房数量，后者是实际售出的客房数量。
RevPAR= 入住率(Occupancy)X平均房价(ADR)这三个数据一般能够从上市酒店集团的年度财务报表中获得，于此同时，与这三个指标对应的还有三个指数：ADR (Rate) Index/ARI (Average Rate Index)——平均房价指数ADR index是针对ADR而言的一个指数，由于ADR是针对单个酒店而言的绝对量，而ADR index用于衡量酒店平均房价与细分市场平均房价数据的对比状况(酒店可以根据自身的需要来定义细分酒店，一般而言是与其具有竞争关系的一类酒店的集合)。
若平均房价指数(ADR index)为100，则表示酒店的平均房价达到了细分市场整体表现的平均水平。
若平均房价指数(ADR index)大于100，则表示酒店平均房价高于细分市场平均数值。
相应地，若平均房价指数(ADR index)低于100，则表示酒店的平均房价低于细分市场平均数值。
酒店的支援空间的功能技术指标的计算方法(传说中的干货)
[本号专注于高端酒店、文旅项目的筹建技术分享]酒店的主要功能技术指标的计算方法（传说中的干货）对酒店的这些数据终于得到解脱，揭晓一直未能被弄明白的酒店功能技术指标不少朋友向“鉴江马”留言说我们分享的酒店筹建技术相关的内容，感觉都很着地气，不断地提高对行业的技术理解，但却总觉得缺些什么，无法直接套用于项目中，希望我们能直接分享多些数据或项目案例。
“鉴江马”在此感谢大伙对我们的支持。
我同时希望和大伙一起能沉得下来、多思考，在不断领悟中前行……我们在分享酒店筹建技术的内容中，一直主张为大伙建立该技术领域的框架或模型，建立一种工作的思路及方式，从整体的认知到全面理解，提升到领悟并能付之于筹建项目的应用。
在没有对酒店体量、酒店定位的理解，功能空间及其支援空间的理解，酒店的面积坪效的理解，你拿到再多的项目功能技术指标的数据，那都只能是一些数字而以。
足够的铺垫及沉淀，“干货”自然会为大伙呈上。
酒店功能技术指标的依据：酒店的功能技术指标是酒店的各个功能空间的面积需求。
是指导着酒店设计师对酒店项目开展设计的关键数据，酒店的功能技术指标何以能指导着酒店的功能规划？其蕴藏着酒店项目建成运营时的对客支撑、可承载客流量等的极重大信息。
反之，这样信息便是构成功能技术指标的主要由来、重要依据。
下面让我们共同探究这些重要的数据的算法，以及这些数据与酒店运营的关联、影响。
通过对酒店项目充分的调研，确定酒店品牌及结合酒店项目的条件进行合理的定位，酒店的坪效、客房的体量、功能配套及相关的酒店支援确定后，我们便可为功能空间配置合适的技术指标。
酒店功能技术指标的计算分类：酒店的功能技术指标主要是根据接待酒店的客量，或功能空间的最大容纳客量进行计算。
当然，不同的酒店品牌对功能空间的舒适度要求不同，其的计算系数也略有不同。
另外，酒店根据对客的功能空间的的侧重主要分为两大类进行计算。
一，主要是作为酒店配套服务的功能空间，此类空间主要是根据酒店的客房量进行计算。
商业、商务、休闲、酒店规模测算
比例
商业规模测算
√ 深圳海岸城 深圳海岸城位亍南山商业文化中心区，由东 座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物 中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规 模最大的综合型商务、商业项目，也是迄今 为止深圳市最大的室内购物、休闲、娱乐中 心。
业态 比例 主力庖 33% 零售 39% 餐饮 18% 休闲娱乐 10%
√ 英国伦敦牛津街 伦敦街位亍英国伦敦中心城区西部，东西走 向，全长2.4公里。街道上聚集了众多世界 知名品牌，百货庖、专卖庖、餐饮、休闲娱 乐等设施。其业态配比如下：
业态 比例 其他专卖庖 48% 百货 3% 服饰专卖庖 29% 餐饮 10% 休闲娱乐 10%
由亍本项目商业设施服务面积约为50万平方米，由此可得文化娱乐设施服务面积约为4—5万平方米。
商业规模测算
2.4 2 1.8 0.51
464 370 350 100 44 24 32
广州东部重要的“中 央服务区 （CSD）”
IT行业生产、研发、 经营
国内城市副中心核心区用地规模一般在1-2.5平方公里，平均容积率一般在1.5到2.0左右。
02 专题研究
新二七商圈城市副中心用地规模
国外城市副中心设施用地规模 国内城市副中心设施用地规模
1.0-2.0平方公里之间，建设量控制在210—280万平方米。
02 专题研究
分类设施规模研究——零售饱和理论计算
商业设施 商务办公
文化娱乐 酒庖
零售饱和理论公式：IRS＝C×RE／RF 式中： IRS——商圈的零售饱和指数； C——商圈内的潜在顾客数目； RE——商圈内消费者人均零售支出； RF——商圈内商庖的营业面积。
由亍本项目商务办公服务面积约为120万平方米，由此可得酒庖面积为24万平方米左右。
酒店管理会所__酒店面积的配比与规划
酒店管理会所 酒店面积的配比与规划酒店的类型、等级、经营项目的不同，使酒店的各个功能项目的面积需要（面分项面积指标）不同，但总体上是客房面积随酒店登记的降低而增高，反之而降低。
公共面积随等级的降低而降低，反之而增高。
如经济型酒店的客房面积占酒店面积约80%左右，中等档次的酒店约占65%左右，高等酒店约占50%左右。
类型不同的酒店，其各个功能项目的面积指标也有所不同，如会议型、旅游度假型、娱乐型酒店的 面积比例会有所不同。
在酒店的经营项目中，餐饮、客房收入的比例也影响着经营面积的比例，美国酒店客房收入约占总收入的1/2，餐饮、娱乐、康体等项目约占1/2；日本的酒店客房收入占总收入的1/3，餐饮占1/3，宴会和其他占1/3。
美国酒店业功能项目比率见表3—2.美国酒店业功能项目面积比 表3—2 类型 客房面积比 公共经营区面积比 其他设施和交通面积比 会议型酒店 44% 22% 34%娱乐型酒店 45% 25% 30%度假型酒店 45% 25% 30%综合型酒店 62% 14% 24%国家对酒店综合面积指标有相应放入评定标准（见附录A），即平均每间客房的建筑面积不小于150平方米、120平方米、100平方米、80平方米、分别为5、4、2、1分。
其综合面积指标越大得分越高。
酒店主要是为宾客提供住宿服务的，因此不管是什么类型和档次的酒店，客房都应是经营主体。
从规模效应来看，城市酒店的最优客房数量约为300间左右，以平均每间房35平方米计算，需要约10,500平方米，公共经营区面积约为客房总面积的50%，为5,250平方米，其他设施、设备等占用面积约5,000平方米，这样就形成了2:1:1的比例关系。
另外酒店客房面积和综合面积指标的制约因素很多，因此在设计与策划中药进行综合考虑。
不同的酒店大堂，功能项目有所不同。
酒店大堂内各个功能区域面积没有固定的标准，各酒店应根基自身情况酌情配置功能区域的面积。
表3—3的面积指标可供参考。
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酒店A 酒店B
D
5 0 0 0 m
B
四星
A
酒店C
酒店D
C
步骤三——酒店竞争力分析——各项指标综合打分
说明：酒店的竞争能力体现了酒店间的差异性，也体现了酒店获得客户的能力。影响酒店间的竞争 力的因素包括了：价格、档次、服务、周边配套和交通状况。
价格：以标间的价格为基准价格，进行比较。 档次：综合性因素包含了酒店的星级、规模、内部配套设施、服务水平。 周边配套：酒店内部餐饮、娱乐、银行、邮局等配套服务是否完备。 交通状况：交通是否方便。
区域定位
目标酒 店选取
竞争力 对比
获得存量 市场份额
未来市 场分析
酒店规 模确定
根据市场调研 和经验判断， 确定拟建酒店 所能影响到的 最远距离， 并确定区域内 的影响力系数
资料来源：世联地产顾问部
根据对区域内 的酒店调研和 拟建酒店定位 确定能够与新 建酒店产生 竞争关系的 目标酒店 通过对拟建酒店 综合竞争力得分 与目标酒店 竞争力分析， 得出酒店竞争 力得分 和影响力系数， 推算拟建酒店 项目能获得的 存量市场份额
300以下 100 300-350 99-85 351-400 84-70 401-450 69-55 451-500 54-30 501以上 29以下
档次打分标准表
规模（间） 得分 内部配套 得分 服务水平 得分 300以上 100 非常完善 100 优 100 非常齐全 100 251-300 99-80 比较完善 99-80 良好 99-80 比较齐全 99-80 201-250 79-60 基本完善 79-60 一般 79-60 一般齐全 79-60 200以下 59以下 不完善 59以下 较差 59以下 不太齐全 59以下
根据2-3年内 区域内酒店增量 和市场增长情况 根据前面的 分析得出新
来校正拟建酒店
所能获得的 未来市场份额
建酒店
的规模
步骤一——确定酒店影响距离及酒店区域影响力系数
说明：理论上两家完全相同的酒店间的相互影响力随着距离的增大而逐渐变小，而当达到一定得距 离时，两家酒店相互影响能力为零。选取距离作为影响力分析的唯一因素简化了分析的难度，而酒店 间的差异性对酒店间影响力的作用我们可以通过酒店间的竞争力分析进行体现。 距离（米） 影响力系数 1000以内 1 1000-2000 0.8 2000-2500 0.6 2500-3000 0.4 3000-4000 0.2 4000以上 0-0.1
区域定位
目标酒 店选取
竞争力 对比
获得存量 市场份额
未来市 场分析
酒店规 模确定
根据市场调研 和经验判断， 确定拟建酒店 所能影响到的 最远距离， 并确定区域内 的影响力系数
资料来源：世联地产顾问部
根据对区域内 的酒店调研和 拟建酒店定位 确定能够与新 建酒店产生 竞争关系的 目标酒店 通过对拟建酒店 综合竞争力得分 与目标酒店 竞争力分析， 得出酒店竞争 力得分 和影响力系数， 推算拟建酒店 项目能获得的 存量市场份额
酒店测算模型
酒店体量测算原则——酒店体量规模按功能分区进行分别测算
1 2
说明：
客房区体量测算
其它功能区体量测算
酒店功能区大致可分为客房区、餐饮区、公共活动区、会议和展览区、健身娱乐区、行政后勤区。各个 功能区的体量均是相互匹配、相互有机联系； 客房区的体量测算为酒店体量测算的重中之重，决定了其它功能区的体量
直线距离（Ｍ） 1449 1323 2268 影响力系数 0.8 0.8 0.6
乾阳大酒店
普宁寺上客堂
3654
6678
0.2
0.1
确定目标酒店
说明：根据影响力系数和市场调研情况，选取拟建酒店影响区域内与拟建酒店有竞争关系的酒店 作为目标酒店。
承德宾馆 天宝假日酒店
锦江文冠饭店 京城大酒店
四星
四海国际大酒店
盛华大酒店 云山饭店
承德大厦宾馆
乾阳大酒店 普宁寺上客堂
酒店竞争力分析——各项指标综合打分
说明：酒店的竞争能力体现了酒店间的差异性，也体现了酒店获得客户的能力。影响酒店间的竞争 力的因素包括了：价格、档次、服务、周边配套和交通状况。
价格：以标间的价格为基准价格，进行比较。 档次：综合性因素包含了酒店的星级、规模、内部配套设施、服务水平。 周边配套：酒店内部餐饮、娱乐、银行、邮局等配套服务是否完备。 交通状况：交通是否方便。
建筑面积
通过详细的当地酒店市场调研数据，以及项目的定位及客户群体特点，对客房基本体量 配比进行修正，得到合适、匹配的客房区体量比：
2.
其它功能区规 模测算
其它功能区测算原则
酒店其它功能区主要涵盖：商务会议区、餐饮区、健身娱乐区、行政配套区等； 测算说明 根据酒店档次、客房规模 确定行业标准匹配的相关功能区规模；
根据2-3年内 区域内酒店增量 和市场增长情况 根据前面的 分析得出新
来校正拟建酒店
所能获得的 未来市场份额
建酒店
的规模
酒店区域影响力系数
说明：理论上两家完全相同的酒店间的相互影响力随着距离的增大而逐渐变小，而当达到一定得距 离时，两家酒店相互影响能力为零。选取距离作为影响力分析的唯一因素简化了分析的难度，而酒店 间的差异性对酒店间影响力的作用我们可以通过酒店间的竞争力分析进行体现。 承德市较小，交通并不发达，酒店相对比较集中，距离对于本项目酒店竞争力的影响并不明显。根 据承德酒店的实际情况（见下页），我们制定如下影响力系数表：
酒店竞争力分析——打分标准表设臵
周边配套打分标准表
周边配套 得分 非常齐全 100 比较齐全 99-80 一般齐全 79-60 不太齐全 59以下
交通状况打分标准表
交通状况 得分 非常方便 100 一般 99-60 不太方便 59以下
拟建酒店的市场占有率
说明：我们将每一家目标酒店作为拟建酒店的一个细分市场，那么现有的市场容量就是其客房数量 乘以其入住率，也就是我们上次汇报中提到的总市场实际出租客房量。 在得出各酒店的竞争力得分和酒店间的影响系数后我们就可以得到拟建酒店对细分目标市场客户 的吸引能力，也就是拟建酒店在细分市场中的市场占有率。
档次打分标准表
规模（间） 得分 内部配套 得分 服务水平 得分 300以上 100 非常完善 100 优 100 251-300 99-80 比较完善 99-80 良好 99-80 201-250 79-60 基本完善 79-60 一般 79-60 200以下 59以下 不完善 59以下 较差 59以下
详细调研当地市场情况，确定其它功能区规模标准；
根据项目的独特情况适当放大某些功能区，如餐饮区、商务会议区等；
酒店测算模型
酒店体量测算案例示意 ——承德嘉和广场
1.客房区规模测算
拟建酒店规模（客房数）预测模型
说明：将每一个目标酒店作为一个细分市场，通过影响力分析和竞争力分析来推算拟建酒店在每一个细 分市场中的占有率，然后加和得出在目前市场情况下，拟建酒店的市场占有情况，即拟建酒店所能拥有的 房间数，最后通过对区域内未来酒店业市场情况的分析来调整酒店未来的规模。
1
0.8 0.6 0.4
0.2
酒店名称
酒店A 酒店B 酒店C 酒店D
直线距离（Ｍ）
800 1200 2200 4000
影响力系数
1 0.8 0.5 0.2
步骤二——确定目标酒店
说明： 根据影响力系数和市场调研情况，选取拟建酒店影响区域内与拟建酒店有竞争关系的酒店作为目 标酒店。 根据影响力系数递减规律，一般影响力距离为在5000米以内，选定与项目具有竞争关系的酒店确 定为目标酒店；
细分市场占有率公式= 拟建酒店竞争力得分÷（目标酒店竞争力得分+拟建酒店竞争力得分） ×100%×影响力系数
四星级酒店竞争力及拟建酒店细分市场占有率
酒店 项目
价格 档 次 规模 内部配套 服务水平 周边配套 交通状况 综合竞争力得分 影响力系数 20% 20% 20% 20% 10% 10% 100% 1 80 95 88 90 75 80 69 64 80 80 100 90 80 70 90 80 90 90 59 70 88 90 42 45 58 45 70 80 75 80 80 65 70 75 75 80 30 55 82 70 100 90
酒店 项目
价格 星级 档 次 规模 内部配套 服务水平 周边配套 交通状况
权重
拟建酒店
A酒店
B酒店
C酒店
酒店竞争力分析——打分标准表设臵
说明：各竞争力的因素分为不同的级别，定量或定性描述，作为打分的标准。 根据承德酒店的实际情况，我们制定如下打分标准表：
价格打分标准表
价格（元） 得分 300以下 100 300-350 99-85 351-400 84-70 401-450 69-55 451-500 54-30 501以上 29以下
距离（米） 影响力系数
1000以内 1
1000-2000 0.8
2000-2500 0.6
2500-3000 0.4
3000-4000 0.2
4000以上 0-0.1
注：具体测算过程及相关数据见附件1
四星酒店与本项目直线距离图 8000 6000 4000 2000 0 6678 3654 2709 2583 3213 2331 2079 2268 1449 1323 1 承德宾馆 盛华大酒店 承德大厦酒店 普宁寺上客堂宾馆
细分市场占有率公式=
拟建酒店竞争力得分÷（目标酒店竞争力得分+拟建酒店竞争力得分）
×100%×影响力系数
步骤五——拟建酒店细分市场份额（所能获得的房间数）
说明：得出细分市场占有率后我们就可以得出拟建酒店在细分市场中的市场份额，也 就是拟建酒店所能获得的房间间数。拟建酒店细分市场份额（间数）=目标酒店房间数× 目标酒店入住率×细分市场占有率。