选取可比实例的质量要求
关于市场提取法确定资本化率中租售实例选择标准的探讨
关于市场提取法确定资本化率中租售实例选择标准的探讨宋汉利（营口职业技术学院，辽宁营口115000）摘要：房地产估价已经成为我国社会经济生活不可或缺的重要组成部分，社会经济与房地产市场的快速发展为房地产估价行业提供了一个广阔的发展空间，也对评估从业人员提出了更新、更高的要求。
作者依据其多年来从事房地产估价理论研究和估价实践的经验体会，参照市场法中可比实例的选择标准与要求，就运用市场提取法测算资本化率过程中租售实例选择的标准与要求问题展开对比分析与探讨。
关键词：房地产估价；租售实例；可比实例；资本化率；市场提取法房地产估价已经成为我国社会经济生活不可或缺的重要组成部分，社会经济与房地产市场的快速发展为房地产估价行业提供了一个广阔的发展空间，也对其提出了更新、更高的要求。
全面提高评估人员的业务水平是保障该行业健康、可持续发展的前提。
广大评估人员应进行深入的理论学习、研究，开展广泛的经验总结、交流，以提高执业水平，降低职业风险。
笔者依据自身多年来从事房地产估价理论研究和估价实践的经验、体会，就市场提取法测算资本化率过程中租售实例的选择标准问题进行探讨。
一、问题提出对同一估价对象应选用两种以上的估价方法估价，估价人员应熟知、理解并正确运用各种估价方法。
[1]收益法是评估人员最常用的一种方法，正确运用收益法的关键是净收益和资本化率的确定与测算，其中资本化率的测算环节是最难把握的。
《房地产估价规范》提供了四种确定资本化率的方法，即市场提取法、风险累加法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法。
虽然，四种方法在理论上都是可行的，但都有其自身固有的缺陷和实际操作难度，要正确运用并不容易。
估价中，采用最多的是市场提取法和风险累加法。
市场提取法的相关数据和信息直接来源于近期的房地产市场，其测算过程和结果比其他三种方法拥有更高的代表性和更强的说服力，容易理解，并且易于阐述理由，理应成为估价人员的首选方法。
可调查显示，评估人员更多采用风险累加法。
2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试备考题库附带答案10
2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(多项选择题)(每题2.00 分)征收国有土地上房屋的土地成本包括（）。
A. 场地平整费B. 城市基础设施建设费C. 渣土清运费D. 青苗补偿费E. 地上物拆除费正确答案：A,B,C,E,2.(判断题)(每题 1.00 分) 对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用比较法估价。
（）正确答案：A,3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。
该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。
A. 188.92B. 194.62C. 196.25D. 198.18正确答案：A,4.(单项选择题)(每题 1.00 分)在一般情况下，下列有关房地产价格的描述中，错误的是（）。
A. 成交价格围绕着市场价格上下波动B. 市场价格围绕着理论价格上下波动C. 在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大幅度的偏离理论价格D. 大波动围绕着小波动上下波动正确答案：D,5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。
A. 报酬率是投资回收与投入资本的比率B. 风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C. 当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D. 当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率正确答案：D,6.(判断题)(每题 1.00 分)中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有建设用地使用权价格。
（）正确答案：A,7.(判断题)(每题 1.00 分) 挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。
房地产估价师《理论与方法》考试大纲
房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。
希望对大家有所帮助。
第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。
2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题(网友回忆版)
2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题（网友回忆版）[问答题]1.（一）估价对象为一（江南博哥）个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。
甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。
注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。
请问：1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？参考答案：1.（1）有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。
运用收益法估价一般分为以下5个步骤：①选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法，报酬资本化中是选用持有加转售模式还是全剩余寿命模式；②测算收益期或持有期；③测算未来收益；④确定报酬率或资本化率、收益乘数；⑤计算收益价值。
（2）采用收益法进行估价时，在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的约定，计算有效毛收入；租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取该商铺的有效毛收入；本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
2.比较法是以市场成交价格为导向的，是最直接且有说服力的估价方法，因此也成为带租约限制房地产估价的首选方法。
但当我们搜集可比实例时，通常很难获取带有相同租约条件的案例及其相关租赁信息，故只能用正常交易案例来修正带租约的房地产，理论上也可以将租赁和占用情况在房地产权益状况调整中作为修正项，但至于如何修正？修正方向如何确定？是不管实际租金高低一律向下修正呢？还是根据租金损益来确定修正方向？修正幅度又该如何确定？针对这些问题，目前的《房地产估价规范》中并未将这项操作规范化，在估价实务中估价人员为了方便往往未对租约因素进行修正，忽视了租约对于房地产抵押价值的影响。
04623 工程估价 名词解释
房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析.测算和判断并提供相关专业意见的活动。
专业估价与非专业估价主要的区别：1）专业估价由专业人员和专业机构完成。
2）专业估价提供的是专业意见。
3）专业估价具有公信力。
4）专业估价实行有偿服务。
5）专业估价要承担法律责任。
房地产估价的本质：1）是评估房地产的价值而不是价格。
2）房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。
3）房地产估价是提供价值意见而不是价格保证。
4）房地产估价有误差但是应在合理的范围内。
5）房地产估价既是一门科学也是一门艺术。
价值和价格这间的关系和本质的区别：价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价值的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着而上下波动，是实际发生，已经完成并且可以观察到的事实，它是因人而异，时高时低。
估价专业意见的作用分为性质不同的两类：1）咨询性或参考性；2）鉴定性或证据性的。
真正需要专业估价的有房地产、古董、艺术品、矿产资源、企业整体资产以及机器设备、无形资产。
房地产市场的特征：1）不可移动；2）独一无二；3）价值量大。
估价与定价有本质的不同：估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。
定价往往是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等，应交易当事人自己的决定。
估价专业意见为作用分为两类：一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。
一名合格的房地产估价师应有房地产方面的扎实理论知识、丰富的实验经验和良好的职业道德。
六种基本价值类型：市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值。
完全市场的条件：1）同质商品，买者不在乎在谁的手中买。
2）买者和卖者的人数众多。
3）买者和卖者都有进出市场的自由。
4）买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能够预测未来的价格。
最新房地产估价师理论与方法第五章思考题参考答案
房地产估价理论与方法复习思考题第五章比较法及其运用1、什么是比较法?其理论依据是什么?一、比较法的含义简要地说，比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。
具体地说，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。
可比实例是符和一定条件的类似房地产的交易实例，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象类似房地产等财产或相关权益。
史家解读：可比实例是比较法中一个重要概念，有4个要点。
比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价格。
由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。
二、比较法的理论依据比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。
因为房地产价格形成有替代原理，所以估价对象的未知价格（价值）可以通过与类似房地产的已知价格来求取。
史家解读：替代原理内涵是效用相同的商品之间形成相同的市场价格。
参见“替代原则”内容及教材61页房地产具有独一无二性的内容。
2、哪些房地产适用比较法估价? 三、比较法适用的估价对象比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
特别是数量较多、可比性较好的成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价。
②写字楼。
③商铺。
④标准厂房。
⑤房地产开发用地。
下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。
房地产估价考试重点
第一章房地产估价:1.房地产估价:是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的选择，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供专业意见的活动。
2.估价当事人:是与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。
3.估价目的:是估价委托人对估价报告的预期用途。
4.价值时点:是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。
5.价值类型:是所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。
6.估价原则:独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。
7.估价程序8.估价依据9.估价假设10.估价方法11.估价结果第二章1.房地产:土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权益总和。
房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他相关定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位“三位一体”2.房地产区位包括:位置，交通，外部配套设施，周围环境等。
3.房地产特性:（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久（4）供给有限（5）价值较大（6）用途多样（7）相互影响，已受限制，难以变现，保值增值4.种类:按用途划分为:居住房地产，商业房地产，办公房地产，旅馆房地产，餐饮房地产，体育和娱乐房地产，工业房地产，农业房地产，特殊用途房地产，综合用途房地产。
5.开发程度分类:生地，毛地，熟地，在建工程，现房。
6.经营使用方式分类:出售、出租、自营、自用7.房地产状况描述:名称，坐落，范围，规模，用途，权属。
8.房地产区位状况描述:（1）位置，包括坐落，方位，与相关场所距离，临街状况，朝向，楼层（2）交通，包括道路状况，出入可利用的交通工具，交通管制情况，停车方便程度，交通收费情况（3）外部配套设施，包括外部基础设施，外部公共服务设施，（4）周围环境描述:自然环境，人文环境，景观。
概述选取可比实例的要求
概述选取可比实例的要求选取可比实例是指在进行研究或分析时，选择与所研究对象具有相似特征或相同背景的实例进行比较。
选取可比实例的要求是指在选择可比实例时需要遵循的一些准则和要求。
下面将从几个方面来概述选取可比实例的要求。
1. 相似特征：选取可比实例的首要要求是要有相似的特征。
在进行比较分析时，如果选取的实例之间存在明显的差异，那么对于所研究对象的分析将失去参考价值。
因此，在选取可比实例时，需要确保这些实例在重要特征上具有相似性。
2. 可比性：选取可比实例的要求还包括可比性。
所谓可比性是指选取的实例在研究对象的某些关键方面上具有可比性。
比如，在研究一个国家的教育体制时，可比实例可以是其他国家的教育体制，但是这些国家的经济、文化等因素应该与研究对象国家相似，以便进行有效的比较。
3. 数据可得性：在选取可比实例时，还需要考虑数据的可得性。
如果选取的实例无法获取所需的相关数据，那么进行比较分析将变得困难。
因此，在选取可比实例时，需要确保能够获取到所需的数据，以便进行准确的比较。
4. 时间一致性：选取可比实例的要求还包括时间一致性。
所研究对象的变化往往是随时间推移而发生的，因此，为了进行有效的比较分析，选取的实例应当与所研究对象在同一时间段内。
如果选取的实例与所研究对象的时间段不一致，那么比较的结果可能会出现偏差。
5. 代表性：选取可比实例的要求还包括代表性。
所选取的实例应当具有代表性，能够反映出所研究对象的整体情况。
如果选取的实例过于特殊或偏离一般情况，那么比较的结果可能会失去普遍性。
6. 可信度：选取可比实例的要求还包括可信度。
所选取的实例应当具有较高的可信度，以确保比较分析的结果是可靠的。
如果选取的实例存在数据不准确或来源不明确等问题，那么比较的结果将缺乏可信度。
选取可比实例的要求包括相似特征、可比性、数据可得性、时间一致性、代表性和可信度等几个方面。
在进行研究或分析时，遵循这些要求能够确保比较分析的准确性和可靠性，从而得出有意义的结论。
房地产估价师(房地产估价理论与方法)模拟试卷12
房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷12A．委托人B．估价报告使用者C．估价利害关系人D．估价对象的抵押人2．人民法院委托的拍卖估价，评估的应当是( )。
A．市场价值B．保留价C．清算价值D．谨慎价值3．房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的( )。
A．独一无二B．不可移动C．流动性差D．易受限制4．某份抵押贷款期限20年的估价报告，它的最低保管期限为( )年。
A．15B．20C．25D．105．人们通常用距离来衡量区位的好坏，现在人们越来越重视的是( )。
A．空间直线距离B．水平直线距离C．交通直线距离D．交通时间距离6． 1986年9月，国务院颁布的《中华人民共和国房地产税暂行条例》中规定，房产税的计税依据是房地产原值一次减除( )后的余值或房产的租金收入。
A．10%～20%B．20%～30%C．10%～30%D．30%～40%7．某消费者预购买一套住宅，根据国家相关规定，消费者自有资金至少要占总房款的30%，抵押贷款占70%，抵押贷款年利率为7%。
根据该消费者的还款能力，需要采用按月等额偿还本息，贷款期限为20年。
通过可比实例房地产计算出的自由资金资本化率为12%，则综合资本化利率为( )。
A．10.09B．8.5C．10.33D．9.788．现有某宗房地产，建筑面积为85.16m2，成交总价为60万元人民币，分4次支付，首付18万元，其余分三期支付，半年后支付14万元，一年后再支付14万元，余款两年后付清。
则该宗房地产的实际成交价格为( )元人民币/平方米建筑面积。
A．6774.31B．7045.56C．6974.58D．7034.529．投资价值评估时所采用的折现率为( )。
A．银行存款利率B．最低收益率C．最高收益率D．社会一般收益率10．现有甲、乙、丙3块地，土地单价分别是：甲为1000元/m2、乙为800元/m2、丙为500元/m2，其容积率分别是6、4、2。
如此3块地其他条件完全相同，则明智的买者会买 ( )。
比较法评审标准
一、 可比 实例 信息完 可比实例必 选取
备性 要信息完备
可比实例来 源真实，价 格内涵清晰。
2
(3)可比实例基本状况描述不完整、不
清晰的，扣1-2分。 (4)可比实例的区位状况、成交日期等
2
可比性不强的，扣1-2分。 （5) 可比实例少于3 个的，或虚构、 编造可比实例的，属于不合格内容。
可Байду номын сангаас性
可比实例具 有可比性。
2
表1-1 比较法评审标准（30分）
二、交易情况修正 1、评审标准：交易情况说明清晰，修正方法明确、方向正确、幅度合理。
2、标准分：2分 3、扣分项目分值及说明：
(1) 未说明交易情况的，扣2分。 (2) 交易情况说明不清晰的，扣0.5-1分。 (3) 修正方法不正确的，扣0.5-1分。 (4) 修正方向不正确的，扣2分 (5) 修正幅度不合理的，扣0.5-2分。
严重错误的，属于不合格内容。
谢谢聆听
THANK YOU FOR YOUR ATTENTION
表1-1 比较法评审标准（30分）
六、权益状况调整 1、评审标准：比较因素选择恰当，因素说明清晰，调整方法明确、方向
正确、幅度合理。 2、标准分：3分
3、扣分项目分值及说明：
(1) 比较因素选择不恰当或者错误的，扣1-3分。 (2) 比较因素说明不清晰或未说明的，扣1-3分。 (3) 修正方法不正确的，扣1-2分。 (4) 修正方向不正确的，扣3分。 (5) 修正幅度不合理的, ，扣0.5-3分。
表1-1 比较法评审标准（30分）
四、区位状况调整 1、评审标准：比较因素选择恰当，因素说明清晰，权重合理，调整方法
明确、方向正确、幅度合理。 2、标准分：5分
选取可比实例的方法
前言房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。
改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场正处于土地垄断供给的市场化阶段。
目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。
这些都给房地产估价行业带来很大的压力。
所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。
在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。
作为房地产评估员不仅要懂得这些方法的基本原理，更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。
市场比较法是最常用、最简单、最直接、最能反映房地产估价的价值标准的方法，这一点已得到国际评估界的公认，在发达国家房地产评估中处于主导地位。
其实质就是房地产估价过程的实质。
即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。
正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产评估时，评估对象的未知价格可以通过类似房地产的己知成交价格来求取，因此，类似房地产的选取是至关重要的。
那么下面我就研究一下怎样才可以选取到更好的可比实例。
选取可比实例的必要性虽然搜集的交易实例或者交易实例库中存储的交易实例可能较多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点，其中的某些交易实例可能不适用。
因此，需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。
可比项目筛选标准
可比项目筛选标准
在进行可比项目筛选时，可以考虑以下标准：
1. 行业相关性：项目所在的行业与目标项目或公司相关，以确保它们具有相似的经济环境和市场条件。
2. 规模和成长性：可比项目或公司在规模和成长性方面与目标项目或公司相似。
这有助于比较它们的财务表现和运营效率。
3. 业务模式和战略：可比项目或公司的业务模式、战略和竞争优势应与目标项目或公司相似，以便更好地理解市场地位和竞争态势。
4. 财务指标：考虑目标项目或公司的财务状况，选择在财务指标上相似的可比项目或公司。
这包括收入、利润、资产和负债等。
5. 地理位置：如果地理位置对目标项目或公司的业务有影响，那么应考虑地理位置因素，选择地理位置相似的可比项目或公司。
6. 数据可获得性：确保所需的数据可以获得，以便进行准确的比较和分析。
这可能涉及到财务报告、市场研究和其他相关数据来源。
7. 时间范围：确保可比项目或公司的数据在时间范围上与目标项目或公司相似，以便进行有效的历史比较。
8. 法规环境：如果法规环境对目标项目或公司的经营有影响，那么应考虑法规环境因素，选择法规环境相似的可比项目或公司。
9. 技术和创新：如果技术和创新对目标项目或公司的竞争优势有影响，那么应选择技术和创新水平相似的可比项目或公司。
10. 市场地位和竞争态势：考虑目标项目或公司在市场中的地位和竞争态势，选择相应的可比项目或公司。
通过以上标准筛选可比项目，可以更准确地评估目标项目或公司的价值、性能和市场地位，从而做出更明智的决策。
方案的可比性及可比条件
方案的可比性及可比条件方案的可比性及可比条件一、引言方案的可比性是指在一定的条件下，不同方案之间的可比程度。
在职业策划师的工作中，方案的可比性是一个重要的考量因素。
本文将从可比性的概念和意义入手，分析方案的可比条件，并以具体案例进行详细阐述。
二、方案的可比性概述方案的可比性是指在一定的背景条件下，不同方案之间的比较和评估的可能性。
可比性的存在使得我们能够根据一定的标准和指标来对不同的方案进行客观的比较。
可比性的重要性在于，它能够帮助我们选择最优方案，并为决策提供依据。
三、方案的可比条件1. 相同目标和目标群体：要比较的方案必须具有相同的目标，即希望通过方案达到的结果是一致的。
同时，方案的目标群体也必须相同，即方案所针对的人群和受众是一致的。
2. 可量化的指标和标准：方案的可比性需要依据一定的指标和标准进行比较。
这些指标和标准必须具有可量化的属性，即能够通过具体的数据和信息进行度量和评估。
3. 相同的时间和空间条件：方案的可比性需要保证在相同的时间和空间条件下进行比较。
这意味着方案的执行和效果评估必须在相同的时间和空间范围内进行，以保证比较的公平性和准确性。
4. 具有可比性的数据和信息：方案的可比性需要依赖于可比性的数据和信息。
这些数据和信息必须具有可比性的属性，即能够被不同方案使用和参考的。
5. 共同的评估方法和工具：方案的可比性需要依赖于共同的评估方法和工具。
这些方法和工具必须能够同时适用于不同方案，以确保评估的公正性和可比性。
6. 充分的透明度和信息披露：方案的可比性需要保证充分的透明度和信息披露。
这意味着方案的相关信息和数据必须对外公开，以便于外部的评估和比较。
四、方案的可比性案例分析以某公司的市场推广方案为例，假设公司有两个候选方案：方案A和方案B。
两个方案均旨在提升产品的市场份额和品牌影响力。
下面将根据方案的可比条件对这两个方案进行比较和评估。
1. 相同目标和目标群体：方案A和方案B的目标均为提升市场份额和品牌影响力，目标群体也相同，即针对潜在消费者和行业相关人士。
可比案例选择的条件
可比案例选择的条件
听着啊。
可比案例选择那得有这么几个条件。
首先呢，得是同类型的事儿。
就好比你选对象，你不能拿人和狗比啊，得是人跟人比，这才合理。
比如说都是卖衣服的，你不能拿卖衣服的和卖汽车的当可比案例，那完全不是一码事。
然后呢，规模得差不多。
大公司和小作坊之间比较就不太合适，就像大象和蚂蚁，虽然都是动物，但差别太大了。
如果一个是全球连锁的大商场，另一个是街边小摊位，那能比的地方就很有限。
再就是地理位置也有点讲究。
你在北方冰天雪地里的生意，和南方热带地区的生意，很多情况就不一样。
比如在北方卖羽绒服就比在南方好卖得多，这就是地域带来的差异，所以可比案例最好是在差不多的地理位置上的。
还有啊，时间范围也得考虑。
现在的社会发展那么快，拿十年前的生意模式和现在比，那很多东西都变了。
就像以前大家都用现金，现在很多人出门都不带钱，就带个手机支付，这就是时代变了，所以可比案例最好是在相近的时间段里的。
最后呢，市场环境也得相似。
要是一个市场竞争超级激烈，另一个市场没什么竞争，那这两个案例比较起来也会很别扭。
就像在一群鲨鱼里抢食物和在一个只有几条小鱼的池塘里找吃的，情况能一样吗？。
统计数据可比性质量控制办法
统计数据可比性质量控制办法引言统计数据的可比性是评估数据质量的重要指标之一。
保证数据的可比性意味着确保数据能够在不同时间和空间范围内进行比较和分析。
本文旨在探讨一些控制统计数据可比性质量的办法。
数据收集与处理为确保统计数据的可比性，必须要对数据的收集和处理过程进行严格的控制。
以下是一些重要的措施：1. 样本选择：在进行数据收集时，应该采取随机抽样的方法，确保样本的代表性。
这样可以避免对特定群体的过度依赖，从而提高数据的可比性。
2. 测量工具：选择合适的测量工具和方法来收集数据，以确保测量结果的准确性和一致性。
这些工具应该经过有效性和可靠性的测试，从而提高数据的可比性。
3. 数据清洗与标准化：在数据收集后，应进行数据清洗和标准化的过程。
这包括检查和纠正数据中的错误、缺失值和异常值，以及将数据转化为统一的格式和单位。
这样可以确保数据在不同时间和空间范围内的可比性。
数据质量控制除了数据收集和处理的措施外，还需要进行一系列的质量控制措施来保证统计数据的可比性。
以下是一些重要的方法：1. 校验数据：在收集和处理数据后，应该对数据进行校验。
这包括检查数据的完整性、一致性和逻辑性。
如果发现错误或不一致之处，应及时纠正。
2. 定期审查：定期对数据进行审查，发现并解决数据质量问题。
这可以通过比较数据与实际情况的吻合程度来实现。
3. 追溯性：为了确保数据的可比性，应该保留数据收集和处理的记录。
这样可以追溯数据的来源和处理过程，为数据的验证和再利用提供支持。
结论统计数据的可比性是保证数据质量的关键要素之一。
通过。
市场比较法可比实例选择要求及说明
附件1 ：市场比较法可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。
1. 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋。
2. 可比实例应与估价对象的用途相同。
其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。
3. 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：（1）钢结构，（2）框架结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。
4. 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
5. 可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月。
6. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
7. 可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。
8. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。
9. 对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。
附件2 ：基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件一、标准样本住宅设定要求说明住宅房屋拆迁估价时根据拆迁范围内被拆迁房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：1. 成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。
2. 多层住宅中卧室至少一间朝南、一般装修（地板砖地面、普通涂料墙面及平顶）的成套房屋。
3. 房屋为砖混二等八成新。
4. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个拆迁项目范围内的“标准样本住宅”。
估价可比案例选择的条件
估价可比案例选择的条件估价可比案例是指在进行估价时，参考同类型的已售出或已出租物业的交易情况。
选择合适的估价可比案例对于准确评估物业价值至关重要。
以下是选择估价可比案例的一些重要条件：1. 地理位置相近：选择与被估价物业地理位置相近的案例，以确保可比性。
这包括相同的城市、区域或相邻的街区。
2. 物业类型相似：选择与被估价物业类型相似的案例，例如住宅、商业、办公或工业物业。
相似的物业类型可以提供更准确的估价。
3. 建筑面积匹配：选择与被估价物业相似建筑面积的案例。
建筑面积是估价的重要指标之一，因此选择面积相近的案例可以提供更准确的估价结果。
4. 使用年限相近：选择与被估价物业使用年限相近的案例。
使用年限可以影响物业价值，因此选择使用年限相近的案例可以更好地反映被估价物业的价值。
5. 销售日期接近：选择最近的交易案例，以确保市场条件相似。
过时的交易案例可能无法准确反映当前市场价值。
6. 成交价格公开：选择能够获取到详细交易信息的案例，包括成交价格、交易日期和具体物业特征。
这些信息对于准确估价是必要的。
7. 物业特征相近：选择与被估价物业特征相近的案例，例如户型、装修程度、楼层高度、配套设施等。
相似的物业特征可以提供更准确的估价结果。
8. 类似市场状况：选择与被估价物业所处的市场状况相似的案例。
例如，如果市场供应过剩，选择处于相似市场条件下的案例可以更准确地估价。
9. 交易方式相似：选择与被估价物业交易方式相似的案例，例如出售或出租。
不同交易方式可能会影响物业价值，因此选择相似交易方式的案例可以提供更准确的估价结果。
10. 交易规模相似：选择与被估价物业交易规模相似的案例，例如交易金额或租金水平。
相似交易规模可以提供更准确的估价结果。
11. 专业经验判断：在选择估价可比案例时，还需要考虑估价人员的专业经验和判断力。
根据经验，估价人员可以判断哪些案例更适合参考，以获得更准确的估价结果。
总结起来，选择估价可比案例的关键是地理位置、物业类型、建筑面积、使用年限、销售日期、交易价格公开、物业特征、市场状况、交易方式、交易规模和专业经验判断等因素的综合考量。
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选取可比实例的质量要求
可比实例选得是否合适，直接关系到市场法测算结果的准确性，因此应特别慎重。
选取的可比实例应符合下列要求：
1．可比实例房地产应是估价对象的类似房地产
如前所述，估价对象的类似房地产是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。
因此，选取的可比实例应满足下列要求：
（1）与估价对象的区位相近。
可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。
所谓同一供求范围，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。
以北京市为例，如果估价对象是位于王府井地区的一个商场，则选取的可比实例最好也位于王府井地区；而如果在王府井地区内可供选取的交易实例不多，则应选取东单这类近邻地区或西单这类同等级别商业区中的交易实例。
如果估价对象是位于北京市区某个住宅小区内的一套住房，则选取的可比实例最好也位于同一住宅小区；而如果在同一住宅小区内没有合适的交易实例可供选取，则应选取北京市区内在区位、规模、档次等方面与估价对象小区相当的住宅小区内的交易实例。
（2）与估价对象的用途相同。
这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。
大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。
（3）与估价对象的权利性质相同。
当不相同时，一般不能作为可比实例。
例如，国有土地与集体土地的权利性质不同；出让的建设用地使用权与划拨的建设用地使用权的权利性质不同；商品住房与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。
因此，如果估价对象是出让的建设用地使用权或出让的建设用地使用权土地上的房地产，则应选取出让的建设用地使用权或出让的建设用地使用权土地上的房地产
的交易实例，不宜选取划拨的建设用地使用权或划拨的建设用地使用权土地上的房地产的交易实例。
（4）与估价对象的档次相当。
档次是指按一定标准分成的不同等级。
例如，宾馆划分的五星级、四星级、三星级等；写字楼划分的甲级、乙级等。
这里的档次相当主要指在设施设备（如电梯、空凋、智能化等）、装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程度应相当。
（5）与估价对象的规模相当。
例如，估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。
选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0．5倍～2倍范围内，即：
（6）与估价对象的建筑结构相同。
这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相同则更好。
大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。
2．可比实例的交易类型应与估价目的吻合
这是因为房地产交易有买卖、租赁等类型，其中又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。
如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可
比实例；如果是为租赁目的估价，则应选取租赁实例为可比实例。
在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。
但当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。
3．可比实例的成交日期应尽量接近估价时点
这里的“接近”是相对而言的，如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可选为可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力，才可选为可比实例。
一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。
有时即使勉强进行市场状况调整，也可能会出现较大的偏差。