市场比较法可比实例选择要求及说明

附件1 ：

市场比较法可比实例选择要求及说明

以下可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。

1. 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋。

2. 可比实例应与估价对象的用途相同。其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。

3. 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：（1）钢结构，（2）框架结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。

4. 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。

5. 可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月。

6. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。

7. 可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。

8. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。

9. 对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。

附件2 ：

基准价格测算的标准样本住宅

及可比实例限定条件

一、标准样本住宅设定要求说明

住宅房屋拆迁估价时根据拆迁范围内被拆迁房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：

1. 成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。

2. 多层住宅中卧室至少一间朝南、一般装修（地板砖地面、普通涂料墙面及平顶）的成套房屋。

3. 房屋为砖混二等八成新。

4. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个拆迁项目范围内的“标准样本住宅”。

二、住宅房屋估价中可比实例选择要求

1. 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。

2. 可比实例必须是砖混结构的多层住宅房屋。

3. 可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。

4. 可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。

5. 可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异一般不超过12个月。

6. 采用可比实例修正测算确定评估价格，选用可比实例的数量应为3个及以上数量。

7. 可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。

8. 同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30％。

9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。

附件3 ：

住宅房屋实体因素修正系数说明

一、住宅房屋结构因素修正系数P1

（注：一般情况下，剪力墙结构或框剪结构系数取值为103，其他未涉及的房屋结构类型可参照《房地产估价规范》的规定另行评估。）

二、住宅房屋层高（檐高）修正系数P2

商品房以2.8米层高（檐高）为100，普通自建民房以3.2米层高（檐高）为100，层高（檐高）每增减0.2米，修正系数增减1。

三、住宅房屋成套因素修正系数P3

成套住宅房屋：100；

非成套住宅房屋：80—90（根据房屋采光、日照、通风功能水平和内部布局独立与明确程度修正）。

四、住宅房屋成新因素修正系数P4（与八成新标准样本住宅相比

五、住宅房屋朝向因素修正系数P5

六、住宅房屋楼层因素修正系数P6

2. 顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2；

3. 如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1。）

七、实体因素修正系数测算说明

1. 实体因素调节系数F=0.2×P1＋0.1×P2＋0.1×P3＋0.4×P4＋0.1×P5＋0.1×P6。

2. 可比实例实体因素调节系数为F k，标准样本住宅实体因素调节系数为F0，被拆迁房屋实体因素调节系数为F b；

F k

标准样本住宅实体因素修正系数K3 = — × 100；

F0

F b

被拆迁住宅实体因素修正系数K5= — × 100。

F0

附件4 ：

区位因素修正系数表

以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。

二、区位因素调节系数评分等级说明表

三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明

1. 基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数Q=0.1×(a11＋a12)＋0.15×(a21＋a22)＋0.15×(a31＋a32)＋0.15×a41＋0.15×(a51＋a52＋a53)＋0.15×a61＋0.15×a71。

2. 可比实例区位因素调节系数为Q S，标准样本住宅区位因素调节系数为Q0，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数

Q S

K4=—— × 100。

Q0

附件5：

“住改非”房屋评估资料、系数和标准

附件6：

非住宅营业用房标准样本房屋

可比实例限制设定条件

一、非住宅营业用房标准样本房屋可比实例选择要求

非住宅营业用房标准样本房屋是以商铺类、餐饮类为主，包括旅馆类、商务类、娱乐类、商场类具备营业条件的用房。

（一）结构类型：砖混二等结构；

（二）层次：一层；

（三）成新：八成新；

（四）装修：一般装修（水泥砂浆或地板砖地面、普通涂料墙面及平顶）。

二、非住宅营业用房基准价格修正方式的综合修正系数

（一）时间因素修正系数