市场比较法可比实例选择要求及说明

附件1 ：
市场比较法可比实例选择要求及说明
以下可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。

1. 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋。

2. 可比实例应与估价对象的用途相同。

其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。

3. 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。

建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：（1）钢结构，（2）框架结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。

4. 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。

5. 可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月。

6. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。

7. 可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。

8. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。

9. 对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。

附件2 ：
基准价格测算的标准样本住宅
及可比实例限定条件
一、标准样本住宅设定要求说明
住宅房屋拆迁估价时根据拆迁范围内被拆迁房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：
1. 成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。

2. 多层住宅中卧室至少一间朝南、一般装修（地板砖地面、普通涂料墙面及平顶）的成套房屋。

3. 房屋为砖混二等八成新。

4. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个拆迁项目范围内的“标准样本住宅”。

二、住宅房屋估价中可比实例选择要求
1. 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。

2. 可比实例必须是砖混结构的多层住宅房屋。

3. 可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。

4. 可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。

5. 可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异一般不超过12个月。

6. 采用可比实例修正测算确定评估价格，选用可比实例的数量应为3个及以上数量。

7. 可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。

8. 同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30％。

9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。

附件3 ：
住宅房屋实体因素修正系数说明
一、住宅房屋结构因素修正系数P1
（注：一般情况下，剪力墙结构或框剪结构系数取值为103，其他未涉及的房屋结构类型可参照《房地产估价规范》的规定另行评估。

）
二、住宅房屋层高（檐高）修正系数P2
商品房以2.8米层高（檐高）为100，普通自建民房以3.2米层高（檐高）为100，层高（檐高）每增减0.2米，修正系数增减1。

三、住宅房屋成套因素修正系数P3
成套住宅房屋：100；
非成套住宅房屋：80—90（根据房屋采光、日照、通风功能水平和内部布局独立与明确程度修正）。

四、住宅房屋成新因素修正系数P4（与八成新标准样本住宅相比
五、住宅房屋朝向因素修正系数P5
六、住宅房屋楼层因素修正系数P6
2. 顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2；
3. 如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1。

）
七、实体因素修正系数测算说明
1. 实体因素调节系数F=0.2×P1＋0.1×P2＋0.1×P3＋0.4×P4＋0.1×P5＋0.1×P6。

2. 可比实例实体因素调节系数为F k，标准样本住宅实体因素调节系数为F0，被拆迁房屋实体因素调节系数为F b；
F k
标准样本住宅实体因素修正系数K3 = — × 100；
F0
F b
被拆迁住宅实体因素修正系数K5= — × 100。

F0
附件4 ：
区位因素修正系数表
以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。

二、区位因素调节系数评分等级说明表
三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明
1. 基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数Q=0.1×(a11＋a12)＋0.15×(a21＋a22)＋0.15×(a31＋a32)＋0.15×a41＋0.15×(a51＋a52＋a53)＋0.15×a61＋0.15×a71。

2. 可比实例区位因素调节系数为Q S，标准样本住宅区位因素调节系数为Q0，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数
Q S
K4=—— × 100。

Q0
附件5：
“住改非”房屋评估资料、系数和标准
附件6：
非住宅营业用房标准样本房屋
可比实例限制设定条件
一、非住宅营业用房标准样本房屋可比实例选择要求
非住宅营业用房标准样本房屋是以商铺类、餐饮类为主，包括旅馆类、商务类、娱乐类、商场类具备营业条件的用房。

（一）结构类型：砖混二等结构；
（二）层次：一层；
（三）成新：八成新；
（四）装修：一般装修（水泥砂浆或地板砖地面、普通涂料墙面及平顶）。

二、非住宅营业用房基准价格修正方式的综合修正系数
（一）时间因素修正系数
该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。

一般情况下，12个月以内交易的可比实例不作修正。

（二）实体因素修正系数
1. 结构因素修正系数
2. 成新因素修正系数（具体根据折旧后的成新度计算）
3. 底层营业用房进深修正系数
底层营业用房进深小于等于10m的，调节系数如下：
（1）等于10m，调节系数为1.0；
（2）大于等于8m，小于10m，调节系数为1.03；
（3）大于等于6m，小于8m，调节系数为1.07；
（4）大于等于4m，小于6m，调节系数为1.11；
（5）小于4m，调节系数为1.14。

底层营业用房进深超过10m部分的，每增加2m，调节系数递减0.04，临街底层营业用房独立结构以外的连续后延部位，第二进按第一进基准价格的70%计算；第三进按第一进基准价格的60%计算。

（第一进修正后不低于第二进评估的基准价格）
4. 二层以上营业用房层次因素修正系数说明
一般情况下，二层以上营业用房估价楼层调节系数分别为：底层基准价格100%，二层取50%，三层取40%，四层及四层以上、地下室取30％。

带自动扶梯的二层以上营业用房楼层调节系数分别为：底层为100%，二层取60%，三层取50%，四层及四层以上取40%，地下室取50%。

对特殊情况，由评估机构提出意见报房屋拆迁管理部门会同相关部门具体商定。

附件7：
营业用房估价的收益法应用说明
采用收益法对营业用房进行估价应遵循以下原则：
1. 估价对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。

对于大型综合性建筑，可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。

计算年纯收益的成本费用时，应对照估价对象的现实情况确定扣除项目，分别按出租型、直接经营型和混合型房地产净收益的求取规定计算。

2. 估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。

资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。

其中采用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时中国人民银行一年定期存款年利率或者一年期国债年利率，风险调整值由估价人员根据收益法原理结合估价对象经营风险认识和估价经验参照下表范围，选取适当数据。

风险调整值参照表
沿街路段等级划分表
3. 估价对象收益年期的求取主要根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。

附件8 ：
非营业用房成本法估价应用说明
及房屋重置价格参考表
一、特殊住宅房屋和非营业用房的成本法估价
1. 成本法估价的基本公式为：
拆迁补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧
2. 土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。

土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。

3. 建筑物重新建造价格参照下表执行。

4. 建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。

建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。

二、宿迁市市区房屋重置价格参考表（元/m2）
附件9：
建筑物成新因素确定表
建筑物综合成新评定
附件10：
房屋用途分类表
一、住宅房屋用途分类表
二、非住宅营业用房用途分类表
三、非住宅非营业用房用途分类表
附件11：
装修装饰及附属设施补偿价格表
注：表中未列项目及高档装修材料的补偿价格，可以参照市场价格结合成新、折旧等因素评估报市房屋拆迁管理部门会有关单位商定。

附件12：
临时安置补助费标准
说明：1 . 月临时安置补助费不足300元，按300元计算；2 . 选择货币补偿的，按6个月计算；3 . 选择产权调换的，按宿政规发〔2009〕3号文件第三十一条规定计算。

附件13：
搬迁补助费标准
说明：搬迁费一次不足400元，按400元计算。

附件14：
残疾人、伤残人补助标准
附件15：
房屋拆迁评估结果表达样表
宿迁市市区房屋拆迁项目补偿资金概算表
宿迁市市区房屋拆迁补偿资金分户估价表
评估机构（盖章）：评估人：评估时点：。