法定优先受偿款调查记录

房地产抵押估价报告

房地产抵押估价报告项目名称：xx（户）拟抵押贷款项目涉及的位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为182.31平方米住宅用途房地产的抵押价值评估估价委托人：xx房地产估价机构：安徽xx房地产评估咨询有限公司注册房地产估价师：殷乐利（3420090045）周莉（5120110030）估价报告出具日期: 二零一六年六月三十日估价报告编号：皖xx（池）评（2016）字第3417000268号致估价委托人函xx：受您的委托，我公司对您位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为182.31平方米住宅用途房地产于价值时点二零一六年六月二十日的抵押价值进行了评估与测算。

本次估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

我公司专业估价人员秉承独立、客观、公正、科学的原则，根据估价目的在对估价对象现场进行实地查勘、广泛收集有关房地产市场信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的各种因素，并运用《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]规定的科学的估价方法（本次评估采用的估价方法为比较法、收益法），对估价对象于价值时点的抵押价值进行了评估。

其评估结果如下：估价对象未设立法定优先受偿权利下的价值：评估总价：￥82.04万元(大写：人民币捌拾贰万零肆佰元整)；评估结果一览表房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款：0元（法定优先受偿权利包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，根据委托方提供的资料和估价师的调查，未发现估价对象的存在任何法定优先受偿款。

）估价对象房地产抵押总价：￥82.04万元(大写：人民币捌拾贰万零肆佰元整)。

评估结果一览表特别提示：本次估价目的为抵押，假定估价对象在抵押期内拍卖或者进行变卖,因存在市场状况、短期内强制处分、购买群体的心理排斥因素影响,最可能实现的价格一般与评估的市场价值的差异程度大约在5%-10%，其合理的变现时间一般为3-5个月。

房地产抵押估价指导意见

《房地产抵押估价指导意见》(全文)第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。

第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。

第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。

第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

点的市场价本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。

第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。

第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。

第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。

房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。

第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。

估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

建设工程价款优先受偿权制度探究

建设工程价款优先受偿权制度探究内容摘要：《合同法》第286条的设定标志着一项新的民事权利----建设工程价款优先受偿权的诞生。

本文围绕建设工程价款优先受偿权的基本理论、法律适用及其例外、优先效力及其限制和我国建设工程价款优先受偿权立法完善四个方面对这一民事权利作了论述。

文中着重论证了建设工程价款优先受偿权法律性质应为法定抵押权；对其权利主体、行使条件、除外情形及其在民事权利竞合时的优先效力作了归纳；根据对我国建设工程价款优先受偿权制度立法现状的分析，提出了设立建设工程价款优先受偿权登记公示制度等四个方面的立法完善和增设具体法条的构想。

建设工程价款优先受偿研究完善《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”①。

长期以来，由于国家对建筑、房地产业宏观调控失衡，加之建筑、房地产业投资、开发、建设的操作和管理缺乏必要的规范和监督，导致固定资产投资规模过快增长，拖欠建设工程价款的现象十分突出，严重地危害了建筑、房地产业的健康发展，并一定程度上危及着正常的社会经济秩序和社会稳定②。

为了切实解决拖欠建设工程价款这一日益突出的紧迫问题，保障建设工程承包人工程价款债权的实现，《中华人民共和国合同法》第286条作出了建设工程价款优先受偿的规定。

由此，在我国民事法律体系中创设了一种新的民事权利――建设工程价款优先受偿权。

一、建设工程价款优先受偿权的基本理论（一）建设工程价款优先受偿权的概念及其法律特征１、建设工程价款优先受偿权的概念要弄清建设工程价款优先受偿权的概念，首先要明确何为优先权。

优先权，是指当不同性质民事权利发生竟合冲突时，债权人就其所享有的某种债权或某种民事权利依据法律的特殊规定，优先于其它民事权利受偿或实现的一种权利。

法定优先受偿款包括哪些

法定优先受偿款包括：
1、发包人拖欠承包人的建筑工程价款
2、已抵押担保的债权数额
3、支付处分抵押房地产的费用（律师费、拍卖费、执行费、评估费等）
4、扣除抵押房地产应缴纳的税款（出让金、土地增值税、营业税及附加、契税等）
支付抵押权人的金额：
1、债权本息、支付的违约金
2、违反合同而对抵押权人造成的损害赔偿
《房地产抵押估价指导意见》
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款。

《天津房地产估价》2008年9月第三期P18
通常其他法定优先受偿款包括：
1处分抵押物的各项中介费(支付处分抵押房地产的费用)：律师费、拍卖费、执行费、评估费等。

2政府税费(扣除抵押房地产应缴纳的税款)：应补交的土地使用权出让金、土地增值税、营业税及附加、契税等；
商品房在建工程抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值-拖欠承包人的建筑工程价款-已抵押担保的债权数额-政府税费-处分抵押物的各项中介费
《城市房地产抵押管理办法》
第四十七条处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
（一）支付处分抵押房地产的费用；
（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（三）偿还抵押权人债权本息及支付的违约金；
（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；
（五）剩余金额交还抵押人。

建设工程优先受偿权的效力研究

建设工程优先受偿权的效力研究建设工程优先受偿权的法条表现形式为：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

”该条规定于《合同法》第286条之中。

根据此条文的字面解释可以得出建设工程优先受偿权适用的前提条件为以下几点。

其一，建设合同中规定的承包人义务，承包人需按合同约定履行完毕。

“发包人未按照约定支付价款的“是该法律条文的一个组成部分，然若因承包人本身未按照合同约定按质按量的将自身义务履行完毕，诸如工程质量不达标、工期严重拖延等等，发包人自然可能出现不支付价款的情形。

这种情形的出现的过错方在于承包人本身，而不在于发包人，承包人还需要因为自己的违约行为承担相应的违约责任，故承包人没有任何理由和前提行使此项优先受偿权。

另外，建设工程合同需要经过相关的验收程序，唯有经过验收程序方能确定最终的工程价款，承包人的如约履行也是确认发包人需要支付的价款数额的重要前提。

其二，在享有优先受偿权之前，承包人必须先向发包人予以催告。

并不是说只要发包人没有按照约定支付价款，承包人的优先受偿权即告成立，承包人也不能随意就对自己所承包的工程进行折价、拍卖，而是必须履行催告义务，催告发包人支付价款。

即假设建设合同约定工程竣工验收后30日内发包人需要向承包人支付价款，而验收后30日期限已到发包人仍未支付价款，承包人需催告发包人，给予发包人一个合理的期限支付。

即在30日之外的另外合理期限内只要发包人支付价款，即不存在承包人的优先受偿权的行使。

实务中较为困难的是如何确定催告的合理期限，笔者认为催告后的15日到60日应当被认定成是合理期限，若催告后给予的合理期限内发包人仍不履行给付义务方可有优先受偿权的行使。

其三，优先受偿权的实现具有一定的限制，且需要按照法定的程序实现。

浅析建设工程价款优先受偿权的适用

（）浅析建设工程价款优先受偿权的适用【摘要】建设工程优先权是《合同法》确立的一项新的建设工程法律制度。

本文从建设工程价款优先受偿权制度的适用范围，优先权的优异性，优先受偿人的范围，行使优先权的时间限制，优先权的实现方式，承包人优先受偿的范围等方面论述了优先权的适用。

【关键词】优先受偿权，适用范围，抵押权，优先受偿人，时间限制，方式，范围建筑工程拖欠款问题是我国建筑市场的一大“痼疾”，它扰乱了建筑市场秩序，严重影响了建筑业的健康发展。

长期以来，建设部和有关部委相继出台了许多行政措施遏制建设工程款的拖欠，为解决这个问题，1999年3月15日全国人大二次会议通过的《中华人民共和国合同法》第286条专门作了规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。

《合同法》第286条的出台为建设工程款的清理提供了强有力的法律保障，为了更有效的实施这个规定，最高法院又于2002年6月20日公布了对上海市高级人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。

《批复》对这合同法规定的建设工程优先权的内容、优先权的限制、享有优先权的工程价款的范围和优先权行使的期限等作了明确的规定。

合同法的这一规定在建设工程合同制度中确立了一项新的法律制度，本文拟从建设工程实务角度，浅谈建设工程价款优先受偿权。

一、建设工程价款优先受偿权制度的适用范围《合同法》286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。

（）从本条规定看，承包人的优先权仅适用于各种可以折价、拍卖的建设工程的价款，对于不能折价、拍卖的建设工程，承包人是不具有建设工程优先权的。

重温《房地产抵押估价指导意见》

王保泰蒋文宁
大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权６．已抵押担保的债权数额等。《指导意见》第十八条规定， “ 房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。” 特别是在顺位抵押贷款时，在估价报告中披露的已抵押及其担保的债权情况对于第二顺位抵押权人尤为重要。二、《指导意见》强调了房地产抵押估价不仅应当遵守独立、客观、公正、合法的原则，还应当遵守谨慎的原则在估价中遵循的原则不同，其评估价值内涵、定价方式、考虑的影响因素以及各种估价指标的确定都不会相同。《指导意见》通篇贯穿了“ 谨慎” 概念，很显然《指导意见》希望房地产抵押估价工作能够成为防范金融信贷风险的一道防火墙，而绝不是制造和加大金融信贷风险的推手。三、《指导意见》首次明确规定房地产抵押估价必须要进行
抵押估价工作的规范起到了很大的促进
作用。而今，重温《指导意见》，对进一步完
善房地产抵押估价工作，提高房地产抵押
重温《房地产抵押估价指导意见》
●于飞鹏
不得对抗买受人。”
估价报告质量有着十分重要的意义，对金
融机构和广大融资借款客户充分理解和配合评估工作的要求也具有现实意义。关键词：重温房地产抵押估价指导意见中图分类号：Ｆ２９３．３文献标识码：Ａ文章编号：１ｏ０４ — ４９１４（２０１３）１２ — ２８５ — ０２

关于建设工程价款优先受偿权的几点思考

关键词：程款；先；工优受偿中图分类号：０Ｆ文献标识码：Ａ
《批复》中的司法取向。债权为依建设工程承包合同约定应支付的价法定优先权是指由法律直接规定的特定款，此价款是承包人依建设工程承包合同约债权的债权人享有的优先受偿的权利。我国定应支付给承包人的承包费。《民法通则》《权法》担保法》、物和《中均未规优先受偿权的标的物为承包人所完成的定法定优先权，但在一些特别法中有法定优属于发包人所有的建设工程。包括组装或固先权的规定，如海商法规定的船舶优先受偿定在不动产上的动产，但不包括建设工程中权和民用航空法中的民用航空器优先受偿配套使用并未组装或固定在不动产的动产。权。建设工程不属于法律禁止折价、拍卖或法定优先权除了具有～般担保物权的从变卖的，且不属于特殊工程、保密工程。包括：属性、变价受偿性、不可分性、及性、上代公有物，国家机关办公的房屋建筑及军事设追物位性等特点之外，还具有以下法律特征：第施；用物，公共道路、梁、场、口及公如桥机港法定优先权是由法律直接规定的担保物公共图书馆等。权。以依法律的直接规定而成立，以对标的不两个形式要件是：物的占有为要件，并不需要经登记：二，也第承包人履行了在合理期限内催告的义法定优先权是担保特种债权的担保权，其作务。如果在催告后的合理期限内，发包人仍不用是对个别的特殊种类的债权加以特别的保能支付价款的，承包人才能将该工程折价或护；三，定优先权的标的物是债务人的全者拍卖以优先受偿。第法部或特定财产，而不能是第三人的财产，与这承包人申请优先权要满足时效要求。申抵押权的标的物是不同的，抵押权的标的物请优先受偿权的时效是六个月，即从建设工可以是主债务人以外第三人的财产；四，第法程竣工之日或工程承包合同约定的竣工之日定优先权是以优先受偿为内容的权利，也就起六个月内。是说优先权人就担保财产的价值优先受偿其２－先受偿的范围３优债权的权利，它是一种变价权。合同法第２６８《复》３规定：建筑工程价款包括批第条 “ 条设置的工程款优先受偿权正好符合法定优承包人为建设工程应当支付的工作人员报法解释先权的这些法律特征。酬、料款等实际支出的费用，材不包括承包人《同法》２６条规定：发包人按照约合第８ “ ２工程款优先受偿权的成就条件因为发包人违约所造成的损失。该《复》 ” 批确定支付价款的，承包人可以催告发包人在合２１主体资格的确定．定了工程款优先受偿权的受偿范围，排除了理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，按根据合同法的规定享有工程款优先受偿承包人因发包人违约所造成的损失，但没明照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承权的主体是该建设工程的承包人。一个建设确承包人的预期利润是否属于优先受偿范包人可以与发包人协议将该工程折价、也可工程的建造是非常复杂的，其可能涉及到基围。以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工础工程、木工程、土装修工程等。如果发包人依据我国现行建筑行业的工程价款计价程的价款优先受偿。” 除了和主体工程承包人（般指土木工程承规范来看，预期利润系建筑工程价款的组成一２０年６１０２月１日最高人民法院的《批包人）签订主体建设工程承包合同以外还分部分。另外，《该批复》只是将发包人违约造成复》的主要内容：、民法院在审理房地产案别与各分项工程承包人各自签订独立的分项的损失排除在优先受偿的范围之外，未明１人并件和办理执行案件中，当依照《应中华人民共建设工程承包合同的，就会出现建设工程价确将预期利润也排除在外。因此，工程款优先和国合同法》二百八十六条的规定，定建款优先受偿权同时有数个主张主体。第认受偿权的范围应该是包括预期利润在内的承筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和２２优先权行使的前提条件．包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、其他债权；、消费者交付购买商品房的全部２根据合同法第２６条和《复》８批的规定及材料款等实际支出的费用。或大部分款项后，承包人就该商品房享有的建设工程的特点、承包人行使工程款优先受３工程款优先受偿权的实现程序工程款优先受偿权不得对抗买受人；、建筑偿权必须满足以下五个实质要件和两个形式３３１正确处理优先权与抵押权和其他债．工程价款包括承包人为建设工程应当支付的要件。权及房屋买受人购房款优先权的关系工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不五个实质要件是：在同一建设工程之上，有时会有若干权包括承包人因为发包人违约所造成的损失；发包人未按照约定支付建设工程价款。利共存的情况发生，即建设工程除存在承包４建设工程承包人行使优先权的期限为六个首先，建设工程价款是确定的，、该即发包人未人之工程价款债权之外，同时还存在有抵押月，自工程竣工验收或者建设工程合同约定付款也应该是确定的；次，建设工程价款权、他债权和消费者商品房买受人的居住其该其的竣工之日起计算。应是已届清偿期的。权。这些权利在债务人无法全部清偿时，就会１工程款优先受偿权法律性质．２建设工程已竣工或按约定应已竣工。建出现多个权利之间相互冲突的问题。《同合对工程款优先受偿权的法律性质目前主设工程若未竣工，则不发生工程款优先受偿法》２６条和《复》第８批的规定解决了优先受要有三种看法：动产留置权说、定抵押权权。建设工程未竣工而中途解除建设工程的偿权与抵押权等权利之间的冲突问题，明确不法说和法定优先权说。三种看法中，这只有法定情形，亦不发生工程款优先受偿权。规定了建设工程价款不仅仅优先于其他债优先权比较符合立法精神和最高人民法院须是建设工程承包合同所生的债权。其权，优先于抵押权。还虽然建设工程价款优先

关于建设工程价款优先受偿权的实务分析

摘要：建设工程价款优先受偿权的问题在实务和理论方面有各种各样的意见，争议不断，这些争议也导致司法裁判标准不统一。

根据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件使用法律问题的解释(二)》中，就针对建设工程价款优先受偿权的问题进行了规范和要求，满足了实务的需求。

文章根据《民典法》、《合同法》的相关规定，分析自身对建筑工程价款优先受偿权的理解和思考。

关于建设工程价款优先受偿权的价值衡量问题主要包括以下两点：第一，积极理解权利相对其他权益存在优先性背后的法律基础，同时也这样是评估建设工程价款优先受偿权价值的关键。

第二，要认识到建设工程价款优先受偿权属于工程价款债权的附属权利。

关键词：建设工程价款；优先受偿权；实务分析要积极解决建设工程施工中发包人拖欠承包人工程款的这个问题，切实保护承包人的权利，在《合同法》中需要考虑行业实际情况，制定符合我国国情的建设工程价款优先受偿权制度。

制度出台后，受到社会各个方面的高度关注，作为法律实务人员，根据多年的实务经验，对制度实际应用中存在争议的部分进行分析，并且明确该权利的受偿范围、最佳形式方法等。

一、建设工程价款优先受偿权的受偿范围(一)劳动或劳务报酬以及材料款根据《合同法》中的内容，没有对建设工程价款优先受偿权的范围进行明确，最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复法释[2002]16号中，才针对工作人员报酬、材料款等纳入到优先受偿权范围中。

这一规定应用后，建设工程价款优先受偿权的范围就得到了明确。

(二)成本、利润、税金劳动报酬、材料款等都属于成本的内容，按照《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》中的内容，工程价格的组成包括成本、利润、税金等，其中成本还分为直接成本和间接成本两种类型。

随着《建设工程司法解释(二)》的颁布和实施，虽然依然没有完善的法律法规针对其进行规定，实务方面对建设工程价款优先受偿的范围中包括成本、税金等是比较明确的[1]。

也有观点表示，承包人的利润不是为工程建设支出的费用，因此不可纳入到其中。

建设工程价款优先受偿权疑难问题研究

关键词：优先受偿权实际施工人受让人期间
建设工程价款优先受偿权（以下简称优先受偿权)t 1〕直接关系到承包人的工程款能否优先实现，是承包人优先获取工程款的利器，越来越被重视。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）规定了承包人有权就其施工的工程折价或者拍卖的价款优先受偿，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《解释（一）》）用了 8 个条文对优先受偿权的行使主体、范围、效力及行使期限进行了规定。但上述规定仍不能满足实践中出现的新情况和新问题，如实际施工人是否享有优先受偿权、工程价款的受让人是否享有优先受偿权、优先受偿权是否及于建筑物占用范围内的建设用地使用权、优先受偿权行使期间从什么时间起算等等，法律及司法解释缺乏明确规定，
其次，由于建设优先受偿权容易对其他权利人（如抵押权人等）造成重大影响，故《民法典》第 8 0 7 条采取了谨慎的态度，规定只有与发包人签订建设工程施工合同的承包人享有优先受偿权。建设工程合法分包，承包人与合法分包人之间存在建设工程施工合同关系，合法的分包人与发包人之间不存在直接的合同关系，根据合同相对性原理，合法分包人无权直接要求发包人支付工程价款，自然也不能享有优先受偿权。既然合法的分包人都不享有优先受偿权，依据 “举轻以明重” 的原则，违法分包、非法转包的实际施

关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知

关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知作者:罗润国律师房产法律（建设部）2006-4-17 【手机看文章】关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建住房[2006]8号各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。

房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。

二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。

房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。

房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。

房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。

三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。

估价费用由委托人承担。

四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。

商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。

房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。

五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。

解读《房地产抵押估价指导意见

2.明确了房地产抵押估价的原则 2.明确了房地产抵押估价的原则房地产抵押估价活动不仅应该遵守独客观、公正、合法的原则，立、客观、公正、合法的原则，还应该遵守谨慎的原则，要充分估计抵押房地产在守谨慎的原则，处置时可能受到的限制、处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知风险和损失，不高估市场价值，悉的法定优先受偿款。悉的法定优先受偿款。
7.房地产估价师不得滥用假设和限制条件。 7.房地产估价师不得滥用假设和限制条件。房地产估价师不得滥用假设和限制条件 ⑴房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。保的债权情况。 ⑵评估在建工程的抵押价值时，在建工程发评估在建工程的抵押价值时，包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。拖欠的数额。
解读《房地产抵押估价指导意见》解读《房地产抵押估价指导意见》
一、《房地产抵押估价指导意见》的四“明确” 房地产抵押估价指导意见》的四“明确” 1.明确了房地产抵押价值与市场价值的关系 1.明确了房地产抵押价值与市场价值的关系房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款。法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额，建筑工程价款、已抵押担保的债款数额，以及其他法定优先受偿款。其他法定优先受偿款。
估价报告应用有效期从估价报告出具之日 9. 估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应估价对象的市场价格将有较大变化的，当缩短估价报告应用有效期。当缩短估价报告应用有效期。 10.房地产抵押估价报告要有至少二名专职注 10. 册房地产估价师签字签字。册房地产估价师签字。

浅析破产清算中建设工程款优先受偿权

浅析破产清算中建设工程款优先受偿权建筑业是我国支柱产业，为保护建筑业健康发展，特别是维护农民工等各方当事人的合法权益，更好地服务和保障社会经济健康发展。

为此我国法律对建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿做了特别规定，该规定确定了建设工程价款优先受偿权制度。

破产法领域别除权相关理论通常认为，别除权是指债权人因其债权设有物权担保或享有特别优先权，而在破产程序中就债务人特定财产享有的优先受偿权利。

因建设工程款具有法定的优先性而优先受偿，满足别除权的相关特征及条件，当债务人宣告破产后，建设工程价款权利人享有就该工程价款不依照破产清算程序而优先获得清偿和满足的权利。

建设工程价款优先受偿权的性质分析建设工程价款优先受偿权是《合同法》第二百八十六条规定的特殊优先权，具有法定性，其法定性主要体现在建设工程价款优先受偿权与抵押权、质权及其他债权的顺位上。

其在性质上属于一种法定优先权，这种法定优先权是由法律直接规定的，具有法定性，无需当事人之间事先约定，亦不需登记公示，所以在效力上应优先于意定的抵押权。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对此亦明确规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

建设工程价款优先受偿权的法律规定（１）我国《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。

（２）最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。

房地产抵押评估指导意见

房地产抵押评估指导意见中华人民共和国建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会二○○六年一月十三日第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。

第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。

第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。

第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。

第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。

第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。

第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。

房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。

第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。

估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

执行异议申请(优先受偿)

执行异议书
异议人：
地址：
法定代表人：
被异议人：
地址：
法定代表人：
申请事项：
请求**市中级人民法院在****与****借款纠纷一案执行中，裁定异议人享有工程款优先受偿权，涉案房产处理后，应首先偿付申请人元及相应利息至实际支付之日止。

事实与理由：
2009年5月，异议人与****签订了《消防施工合同》（以下简称“消防合同”）。

该消防工程由异议人进行承包，于年月日施工完毕，并于年月日通过消防工程竣工验收。

消防合同约定，合同总价款为￥元，截止到年月日**公司仍拖欠异议人工程款及利息合计￥元。

根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，异议人在年月日向**公司提出了工程款优先权确认，**公司给予了回复并认同异议人对“****”消防工程项目享有建设工程价款优先受偿权。

贵院受理****申请执行对**公司借款纠纷一案，申请人鉴于被执
行财产涉及多家申请人，兹就案款执行顺序问题现提出工程款优先受偿异议申请，请贵院在执行中依法裁定。

申请人：
年月日。

工程款优先受偿起诉状

工程款优先受偿起诉状人民法院起诉状原告：XXX公司被告：XXX工程队案由：工程款优先受偿请求根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，我公司为保障自身合法权益，特向贵庭提起以下起诉状。

一、案情概述作为被告方，XXX工程队于XX年XX月开始承揽我公司的工程项目，合同金额为XXX人民币。

合同约定，工程队应在工程完工后的XX天内将工程款付清。

然而，在我公司支付全部工程款后，工程队却未按照约定履行合同，导致我公司遭受巨大经济损失。

二、事实与理由据我公司掌握的证据和相关合同约定，以下事实和理由支持我公司的起诉请求：1. 工程款优先受偿的法律依据根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条的规定，建设工程中，工程款享有优先受偿权。

合同中约定，工程队应在工程完工后的XX天内支付全部工程款。

然而，工程队未履行约定，对我公司的权益造成了严重侵害。

2. 工程队违约的事实证明我公司提供相关证据证明了工程队的违约行为。

包括但不限于施工进度滞后、未按时完成工程、未按照约定质量标准进行施工等。

这些违约行为直接导致我公司无法按时收回投资，并给我公司造成了重大经济损失。

3. 经济损失的计算我公司在本案中所遭受的经济损失已由专业评估机构进行详细评估，并按照市场价值进行了合理计算。

据评估报告，我公司因工程队的违约行为而遭受的直接经济损失为XXX人民币。

作为违约方，工程队应承担相应的赔偿责任。

三、请求与依据基于以上事实和理由，我公司特向贵庭提出以下请求，并提供相应的法律依据：1. 判决被告工程队支付我公司经济损失XXX人民币；2. 被告承担本案的诉讼费用。

四、证据清单我公司拥有以下证据来支持本案的事实与理由：1. 工程合同及相关附件的复印件；2. 工程进度管理记录；3. 交付验收报告；4. 经济损失评估报告；5. 其他相关证据。

五、代理人意见本案我公司特委托律师事务所担任我公司的代理人，监督案件的各项进程，并代表我公司进行相关事务处理。

工程款优先受偿权起诉状

工程款优先受偿权起诉状原告：[原告姓名]被告：[被告姓名]尊敬的法院：本案系我作为原告向法院提起的工程款优先受偿权维权诉讼。

现将有关事实和理由如下：一、案件背景：1. 原告为一家从事工程施工的企业，具备施工相应的资质和经验。

被告则为委托原告进行工程施工的业主。

2. 根据原告与被告之间签订的工程施工合同，双方约定了工程款支付的方式和时间。

3. 在施工过程中，原告按照合同约定完成了工程，并向被告提供了相应的工程施工服务。

4. 然而，被告未按时支付工程款项，严重违反了双方签订的合同约定。

二、事实依据：1. 原告根据工程施工合同约定，按照合同规定的质量和工期完成了所承担的工程项目。

2. 工程验收合格后，被告应当及时支付工程款项。

然而，被告未按时支付工程款，已经严重影响了原告正常经营和开展工作的能力。

3. 原告多次催讨工程款，但被告以各种理由推诿或拒绝支付。

4. 根据相关法律规定，工程款优先受偿权是确保工程建设参与者正当权益的一项制度，原告作为工程建设参与者，应当享有工程款优先受偿的权益。

5. 根据我国《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国建设工程质量管理条例》，被告应当按照合同约定的时间和金额向原告支付工程款。

三、诉讼请求：1. 判令被告支付原告的工程款项，金额为[具体数额]。

2. 将被告的拖欠工程款项作为原告的工程款优先受偿权进行保全。

3. 负担诉讼费用和其他相关费用的责任由被告承担。

四、证据清单：1. 原告与被告之间签订的工程施工合同及其附件。

2. 原告提供的工程施工进度及验收报告。

3. 原告与被告之间往来信函及付款要求记录。

4. 其他与本案有关的证据。

五、法律依据：1. 《中华人民共和国合同法》：第十七条、第三十九条、第七十四条2. 《中华人民共和国建设工程质量管理条例》：第三十六条六、诉讼代理人意见：1. 本人担任原告的诉讼代理人，代表原告向法院提交本起诉状。

2. 依据上述事实和证据，请求法院依法支持原告的诉讼请求，并保护原告的合法权益。