上海万科城花新园住宅项目营销策略汇报
万科国际城营销策划报告
创造价值 实现价值 提升价值
2、中环周边重点板块观察 观察一：【长宁古北】
百万重塑 整体规划
板块为一整体，涉外专区，同类产品，高层级规划，针对同类人群，产业支撑
古北专区
180㎡以上
区域统一整体规划
虹桥开发区
07年1-8月
【产品面积舒适，近200㎡为主力面积】 【主力产品供应、成交占整个区域的60-70%以上】 【两个主销项目，月均去化可以达到50套的高销量】 【和记黄埔的项目御翠豪庭8月开盘，推出155套房 源，目前销售率为96%，月去化70套】
长风、长征 5 长宁古北
6
11 浦东张江
闵行古美
7
10 9 浦东北蔡
徐汇滨江 8 浦东三林
【前期先导特定板块属性定位思路】：长宁古北、浦东碧云 【世博的辐射带动 】：徐汇滨江、浦东三林 【将中环概念作为项目推广、开发要点 】：闵行古美
发现价值
世博格局分析
中环格局分析
万科浦南规划
机会点总结
创造 价值
2、大户型产品成交特性分析
07〃（1-9） 150-200㎡ 供应(万帄米) 成交(万帄米) 成交价格 供需比 150㎡ 供应(万帄米) 成交(万帄米) 成交价格 供需比 三林 1.98 2.39 11191 1：1.21 22.3 30.1 9747 1：1.35 0 0.22
周康
5551
6085 1：1.65
（二）、宏观政策
总书记胡锦涛十七大报告 ——创造条件让更多群众拥有财产性收入
鼓励个人财产性收入，对投资持鼓励态度
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
真正的市场化运作
《中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
万科城市花园阶段推广策略101020
因此，无论从地段、片区、人群上，万科城花与五一广场是等值的
这里是五一商圈模式的再现！！
城花“即得价 值”
涉外、一师两大高校， 周边十万强力消费人群； 16-58㎡小铺，创意LOFT设 计，买一层得两层； 高端街区，业态丰富，经 营业绩有保障； 万科大品牌力作，物业、 管理有保障，放心经营
+
城花“预期价 值”
万科城市花园，启动新中心价值引擎！ 一条路与一个广场造就的财富神话！ 三年翻300%，这就是中心价值！ 关于房事的一点资本抗震指南 与时间赛跑的人、事、和房子 长沙发现“现金母牛”
谁是拯救资产的升值推手？
黄金价值板块亟待远见者！！
THANKS
万科城市花园芒果街coolpark，即将盛大开盘！
备选：
中心商业，五一向西
向西，下一个五一商圈！
【软文炒作】
五一广场繁华之后，下一个城市价值蓝筹板在哪？
——万科城市花园统领长沙新中心价值地
万科亮剑大河西，为何选择先导区？
——万科城市花园打造先导区首席投资价值体
万科城市花园，加速城市价值变局！
——万科城市花园打造先导区首席投资价值体
万科城市花园，运筹长沙城市价值新版图
——万科城市花园统领长沙新中心价值地
万科河西第一盘，长沙财富添新极
——万科城市花园新城市中心的财富大势
ห้องสมุดไป่ตู้
长沙新浦东，财富原始股
——万科城市花园长沙新中心预见财富大势
【网络话题】
俗话说的好：趁年轻，占中心，发大财，那是早晚的事！
国五条横空出世，投资商铺才是王道！ 投资牛人预言：今天的黄兴路步行街，将是明天的城花芒果街！ 梅溪湖明年蓄水，新中心蓄势待发！ 有眼光的人才能赢未来！ 商铺投资：三年翻三番！ 五一广场拆了，但是先导区却有了翻版！ 五一广场搬到先导区啦！！ 一条五一路，两个五一广场
万科上海万科城花新园住宅项目营销计划
150<m<=170 5 2 24 25 9 0
m>170 0 3 2 0 2 4
市场可售房源房型分布
项目名称 古北新城二期
万源城 贝尚湾 中大九里德 碧林湾三期 新虹桥雅苑
一房 ─ ─ 98 ─ 46 44
二房 30 83 235 61 183 229
三房 61 421 9 61 8 46
四房 ─ 1 24 25 1 ─
0.00%
130<m<=150 35 0 38 5 15 12
150<m<=170 10 1 0 6 4 0
m>170 0 23 0 0 2 0
3.2012年竞品情况回顾
目前竞品市场中，可售余量集中在以万源城、贝尚湾和碧林湾三期为代表的70~90M²的两房和小三 房首置刚需房源，同时古北新城也有一定量97M²的三房，新虹桥雅苑也有较多100M²左右的大两 房
关键字：调控、刚需、价格
市场情况分析
1.整体市场 2.竞品市场
2.2012年闵行市场回顾
现象3：受大势影响，2012年，闵行区区域月度整体成交价格呈下行趋势，春节后的1~1.5个月同 样是市场年度“起市”时间点，也是年度第一个“时间窗口”。
200000
2012年闵行区公寓月度供需走势
30000
150000
0
17
85~95M²的小三房和
454
55
95~110M²的三房为
142
0
去化主力
23
2
15
29
15
52
110<m<=130 14 6 0 10 0 6
四房
12年去化 套数
去化率
万科_上海万科城花新园品牌策略终稿_169PPT_白羊广告
将要上市 楼盘
万科千墅
07年潜在 供应
公寓：44.8万㎡
奥林匹克三期 公寓：84.4万㎡
天安豪园 公寓：57万㎡
万源城
七宝板块：已被证实的可靠
离尘不离城 外环线外成熟的生活聚居区
国际化生活聚居区 上海最早与徐家汇、古北三足鼎立的台商聚居点，现已逐步形成了一个
中国台湾、韩国、日本、新加坡等数十个国家和地区的人士聚居的国际化社 区。 西南商业旗舰 七宝又一大型商业项目汇恒中心有望年后建成，加上七宝乐购、星钻城、 龙城以及进入前期开发的漕宝路南侧、七莘路以东的七宝地铁商业中心，七 宝的商业格局将基本建成，其上海西南商业旗舰的功能定位也将初具规模。
竞争生态之奥园
项目概况
案名:上海奥林匹克花园 地址:沪松公路1100号 总建面: 52.4万 容积率:1.27 产品形态:6层多层，8-16层小高层 装修标准: 800-1000元/平米 成交均价: 7600
二期 一期
竞争生态之奥园
规划定位:打造国际高尚人文运动社区。
产品创新——新技术、新材料、新工艺的应用。设想中将采用环保节能的地 热或水自然循 环系统；中央空调、百叶窗遮阳系统国际领先技术；空中天桥、空中楼阁、空中花园等。 景观规划——切合运动特色，强调景观参与性，层次更加丰富。 建筑规划——须满足规划控制规范，90平米以下74%以上。目前公布的是多层、小高层、 高层电梯公寓，也有销售员透露可能是小高层、高层+Townhouse，待证实。
外环线以西、漕宝路以北、 西接七莘路，全长4.61公里，
吴中路以南。
属于古美生活板块
日常生活配套齐全，公共 交通便利。但是区域内没 有大型买场。
依傍南方商城等大型商业， 周边联华超市、华联超市、 农贸市场、实验中学、古美 社区卫生服务中心、东苑休 闲广场等各类休闲生活设施 相当齐全，生活氛围浓厚。
万科的营销策略
万科的营销策略万科作为中国房地产业的领军企业之一，一直以来都有着强大的营销策略。
以下是万科的营销策略。
第一，以客户为中心。
万科的营销策略始终以客户的需求和满意度为核心。
他们通过深入调研和市场分析，了解客户的购房需求和偏好，以此为基础开发出符合客户需求的产品。
同时，万科注重与客户的沟通和反馈，通过客户关系管理系统建立客户档案，跟进客户需求变化，并提供个性化的服务。
第二，差异化的产品定位。
万科在市场竞争中注重与其他竞争对手的区别化，通过独特的产品定位来吸引消费者的注意。
他们注重产品的品质和特色，并通过创新的设计和规划，在市场中创造独特的竞争优势。
例如，他们推出了“绿城”、“花园式”、“大平层”等产品系列，满足市场不同消费群体的需求。
第三，多渠道的销售模式。
万科通过多渠道的销售模式，将产品推广到更广泛的市场。
除了传统的销售渠道如房地产展示中心和销售代理商，万科还通过互联网和手机应用等新媒体渠道进行销售和宣传。
他们利用互联网平台，建立了全球最大的物业交易平台“万房”，为客户提供便利的购房体验。
第四，市场营销活动。
万科通过各种市场营销活动增强品牌知名度和形象。
他们经常组织各种促销活动如优惠购房、赠送礼品等，吸引客户前来购房。
此外，他们还会举办各种社区活动如健康跑、艺术展览等，提高社区居民的满意度和忠诚度。
第五，品牌建设和口碑营销。
万科注重品牌建设，通过精心策划和管理来塑造企业形象。
他们力求成为可靠、值得信赖的品牌，提供优质的产品和服务。
同时，万科注重口碑营销，通过客户的口碑和推荐来增加销售和市场份额。
综上所述，万科的营销策略以客户为中心，注重差异化的产品定位，采用多渠道的销售模式，开展市场营销活动，进行品牌建设和口碑营销。
这些策略的运用使万科在竞争激烈的房地产市场中保持了领先地位。
万科集团营销策略的标准化【含全套案例】
万科集团营销策略的标准化【含全套案例】内容提要项⽬营销策略⼤纲⼯作流程及推导逻辑。
营销策略⼤纲基本要求营销策略⼤纲范例分析营销策略⼤纲操作注意事项⽬前的项⽬操作流程营销策略⼤纲的推导逻辑全⾯了解项⽬定位报告内各项内容,梳理出营销诉求点。
带着市场、竞争关系、客户需求、推⼴思路综合考虑、评估项⽬核⼼机会和卖点，形成营销推⼴定位、原则、表现标准，即营销策略⼤纲。
策略⼤纲：⽬的和内容从项⽬前期资料（定位报告、产品深化建议等）中寻找适合向⽬标客户传播的元素，将其转化为营销语⾔。
提炼贯穿项⽬始终的准确、独特⽽且清晰的品牌形象，并适度延展。
确⽴项⽬长期⼀致的推⼴原则和总精神。
搭建项⽬传播主要资源、渠道平台和话语体系。
因此，根据对前期项⽬产品定位、市场调研、客户细分的结论的解读，营销策略包括：对谁说：⽬标对象的分析和描述；说什么：项⽬品牌DNA，DNA的主要表现（案名、LOGO、SLOGAN）、VI⼿册怎么说：推⼴原则、营销推⼴策略、话语体系、主要资源和⼯具策略⼤纲的基本构架市场分析产品分析－－基础分析消费者分析品牌策略－－品牌DNA（项⽬营销定位）传播策略－－原则、策略、话语体系、资源渠道视觉表现－－ VI⼿册及延展策略⼤纲的基本内容组成市场分析－－⼤市场环境、版块分析、竞品分析－结论：市场定位是什么？产品分析－－项⽬规划、产品等－结论：项⽬核⼼产品⼒有哪些？消费者分析－－⽬标客户物理、精神和需求描摹－结论：⽬标客户定位（是谁？）、客户地图（在哪⾥？）、客户核⼼需求（要什么？）。
品牌策略（项⽬营销定位）－－据以上分析，什么是项⽬可贯穿始终的独特的最吸引⽬标客户的东西？－结论：品牌DNA传播策略－－推⼴原则、主要策略、话语体系(各阶段说什么)、主要资源渠道有哪些、营销费⽤的年度铺排视觉表现－－ VI⼿册及延展营销策略⼤纲基本要求逻辑性：在市场、项⽬、客户的研判和把握的基础，推导出项⽬DNA；DNA的表现，营销策略的制订、资源渠道的选择等都是基于前期分析得出的结论，并围绕客户和DNA展开，⽽不是跳跃性的主观臆断。
万科城花新园满意度提升方案
满意度考评失分项解析
考评失分项比例
1% 7% 48% 38%
最不满意 态度不热情
条款解释
6%
交付品牌、标准 不利因素
对于11年，我们发现失分的样本主要是体现在条款解释、与不利因素上。 通过数据的结果，可能仅仅是体现最终的排名，但是却是真实的映射出，却是 我们服务意识的不到位，所以，在12年，我们必须在最短的时间内做大跨度的提
实施细节<硬件>
很多时候，客户更看重的是人文上的关怀，细节上的
处理。这就需要项目公司的多多配合，使软件和硬件得
到同步协调。
实施细节<硬件>
硬件提升
现场糖果、咖啡持续供应，根据季节不同，增设鲜花；
考核挂钩，制度先行
总体方案<城花新园>：
结合人员管控、销售执行、客服满意度，三个方面，故拟在12年对销售人员的考核机制作全 新的调整，将所需达到的绩效目标拆分至相应的考核科目内，其中“销售指标”，“资金回笼”
增加每日晚会审核工作；由案场专案对当天每一组来访客户进行检查；主要检查内容为1、
“客户满意度调研表”是否让客户填写完整；2、明源“短信”是否发送；3、接待过程是否遇到客户提 出的问题无法解答的；确认后当天回复；4、是否确认过合同模板
叁、签约环节：增加销售人员签约环节流程演练培训；每一个关于满意度调研会涉及到的环节不得遗
实施细节<软件>
来电
来访
回访
维系
奖惩
监管
加分动作三部曲
NO.3群策群力 NO.2人员补强 NO.1提升荣誉感
实施细节<加分动作-NO1>
壹、来电环节：增加来听接听完毕前客户为销售人员本次来电接听做出反馈---是否满意
上海万科Vcity营销案例完整篇
时间
2012年 2013年
事件
集团拿下地块，规划设计方案 规划设计方案确定，2013年开始建设
2013年4月13日
V.city公开示范，盛世开启
2013年6月9日
现场售楼处开始接待
2013年6月11日
首次开盘,现场人气火爆
时间
2013年6月11日 2013年6月28日 2013年7月20日
事件
首日在售房源，共推出600套房源，均 价18000元/㎡，当日售罄。
14
产品监测小结
PART 2
营销监测 17.客户分析 18.形象定位 19.现场营造 20.推售节奏 21.价格策略 22.渠道策略 23.媒体策略 24.活劢策略 25.广告创意
营销监测小结
PART 3 2
目录
Part 1 项目概况 Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏及价格走势 Part 4 现场营造 Part 5 活劢策略 Part 6 广告策略 Part 7 总结不启示
媒体整合策略：客户地图精准
重点投放沿线地铁广告；不搜房网形成戓略联盟。
得
向V.city学习！
失
可以做得更好！
项目之于配套匮乏,靠自带！
产品体量比较大，自带配套尚未完全投入使用，周边配套急于完善。
客户来源，定向单一！
客户大部分为典型首置及首改型，由于交通的丌便利，自驾客户占半数以上。
交通为最大软肋！
万科城V.city选址闵行马桥，最近的地铁车站5号线北桥站距离项目2公里以 上，选择公共交通出行的只能公交转轨交。
4
项目概况
5
形象定位
案名：V.city
1. 上海万科项目团队管理 2. 我的“V”生活
万科营销方案
万科营销方案万科营销方案引言万科是中国房地产领域的知名企业，成立于1984年，总部位于深圳。
该公司在全国范围内开展了大量的住宅、商业和物业开发项目。
为了有效推广和销售这些房地产项目，万科采用了一系列的营销方案。
目标万科的营销方案的目标是吸引潜在客户，并最终促使他们购买万科的房地产产品。
通过策划和执行一系列市场活动，万科旨在提高品牌知名度、吸引客户、激发购买欲望，并最终实现销售目标。
市场调研在制定营销方案之前，万科进行了广泛的市场调研。
调研主要包括以下内容：1. 目标客户：万科明确了他们的目标客户是年轻的家庭和中等收入阶层的人群。
他们的市场调研帮助他们了解目标客户的需求、喜好和购房偏好，以便针对性地制定营销方案。
2. 竞争对手：万科进行了对竞争对手的深入分析，了解了他们的产品、定价和营销策略。
这有助于万科制定与竞争对手差异化的营销方案。
3. 大环境：万科还对整体的房地产市场进行了研究，了解了市场趋势、政策变化和经济环境等因素对房地产行业的影响。
营销策略基于市场调研的结果，万科制定了以下营销策略：多渠道宣传万科通过多种渠道进行宣传，包括广告、户外媒体、网络媒体等。
他们利用各种媒介向目标客户展示他们的产品和品牌形象。
品牌定位万科注重品牌建设，通过统一的品牌形象和宣传语，使消费者对万科有清晰的认知和印象。
他们在宣传中强调安全、可靠和高品质的产品特点，从而树立起万科在客户心目中的形象。
促销活动万科定期举办各种促销活动，包括购房嘉年华、优惠折扣、购房礼品等。
这些促销活动旨在吸引客户并提供实质性的优惠，以刺激购房意愿。
社区活动万科积极参与社区活动，与当地居民建立良好的关系。
他们组织开展各种社区活动，如文化节、健身活动等，以增加与潜在客户的接触，同时提高品牌形象和知名度。
营销执行万科的营销执行主要包括以下几个方面：团队建设万科建立了一支专业的营销团队，团队成员具备丰富的房地产销售经验，并且对市场趋势有着深入的了解。
某地产上海某地产城花新园营销策划报告策源
某地产上海某地产城花新园营销策划报告策源1. 研究背景1.1 市场概况某地产公司旗下的上海某地产城花新园项目位于上海市某区，是一座综合性的住宅项目。
该区域的房地产市场竞争激烈，各大开发商纷纷争相入驻。
在当前市场形势下，某地产公司希望通过有效的营销策略，提高项目的知名度和销售额。
1.2 竞争分析为了更好地制定营销策略，我们对当地的竞争对手进行了深入分析。
某地产城花新园的主要竞争对手包括：•竞争对手1：上海某房地产集团 A 公司A 公司是一家领先的房地产开发商，拥有多个在上海市区的住宅项目。
他们在市场上的知名度较高，并拥有庞大的销售团队和客户资源。
•竞争对手2：上海某房地产集团 B 公司B 公司是另一家知名的房地产开发商，他们在上海市区也拥有多个项目。
该公司以高品质的产品和服务而著称，吸引了大量购房者的关注。
•竞争对手3：上海某房地产开发有限公司该公司是一家新兴的房地产开发商，虽然知名度相对较低，但他们提供了一些独特的优惠政策和购房福利，吸引了某些购房者的关注。
通过对竞争对手的分析，我们可以了解到目标市场的需求和竞争环境，从而制定出适合的营销策略。
2. 目标市场分析某地产城花新园项目的目标市场主要包括以下几个方面：2.1 年龄层次根据市场调研结果显示，目标市场主要集中在25岁至40岁之间的年轻人群体。
这一年龄段的人群在购房需求上较为迫切，他们普遍具有一定的购买力，并且对于生活品质和居住环境有较高的要求。
2.2 职业分布在目标市场中，职业分布比较多元化。
包括白领、中小型企业主、科技行业从业者等不同职业群体。
这些群体普遍具有较高的收入水平和消费能力，对于舒适宜居的住宅需求较强。
2.3 车辆拥有情况目标市场中，大部分购房者拥有汽车，并且对停车位的需求较高。
因此，项目应充分考虑到停车位的规划和配套设施，提供便捷的停车服务。
3. 营销策略基于对市场背景和目标市场的分析，我们提出以下营销策略：3.1 品牌塑造•通过各种渠道推广公司品牌，提高品牌知名度；•在项目展示中心打造出现代、高档的氛围和装修风格，展示公司对品质的追求；•出版公司宣传手册、宣传片等宣传材料，向外界传递公司的理念和实力。
万科营销策略
万科营销策略万科是中国领先的房地产开发企业之一，在竞争激烈的房地产市场中保持了强劲的竞争力，其中之一就是其有效的营销策略。
以下是万科营销策略的主要方面：1. 品牌建设：万科注重品牌建设，通过持续的广告宣传和市场推广活动来提高品牌知名度，并塑造积极正面的形象。
他们通过在电视、报纸、网站、户外广告等渠道进行广告投放，让消费者对万科的产品和服务有更深入的了解和认识。
2. 产品差异化：万科在市场上提供多种类型的产品，包括住宅、商业地产、写字楼等，以满足不同消费者的需求。
他们注重产品的品质和设计，并与知名设计师和建筑师合作，打造出富有竞争力的产品。
3. 价格策略：万科在房地产市场中实行灵活的定价策略，根据市场需求和竞争情况进行调整。
他们通过合理定价，吸引消费者关注，并采取促销活动，如优惠折扣和赠品，来增加销量。
4. 渠道拓展：万科通过多种渠道进行销售，包括线上和线下。
他们在全国范围内设立了多家销售中心和体验中心，以便消费者了解和体验产品。
此外，他们还与各大地产中介机构合作，通过代理销售来扩大销售渠道。
5. 客户关系管理：万科注重与客户的沟通和互动，通过建立客户关系管理系统，不断跟踪客户需求，提供个性化的服务。
他们通过定期举办客户活动和培训课程，加强客户与企业之间的互动关系，并提高客户的忠诚度。
6. 社会责任：万科积极履行社会责任，通过开展公益活动来提升企业形象和吸引消费者关注。
他们参与慈善捐赠、环保项目和社区建设等活动，以回馈社会，赢得公众的认可和支持。
总而言之，万科通过品牌建设、产品差异化、价格策略、渠道拓展、客户关系管理和社会责任等多种手段来实施其营销策略。
这些策略帮助万科在激烈的竞争中保持竞争优势，吸引消费者关注并获得成功。
上海万科房产策划方案
上海万科房产策划方案一、工地开放活动目的工地开放活动是万科“以客户为导向”客户服务理念的具体体现。
在客户购买房屋至房屋交付的这段等待时期内，加强万科与客户之间的沟通和感情培养。
通过工地开放活动，让客户了解房屋在各阶段的施工工艺，消除客户对隐秘工程的疑虑，以求让客户在万科“住得安心”。
工地开放活动后的客户反馈，也将指导缺陷问题的整改，促进万科进一步完善产品和服务。
本操作指引就工地开放活动的重要时间节点的各项准备要素进行标准化，从而固化工地开放活动的流程，为客户提供高质量的服务。
二、工地开放活动概要1、工地开放活动频次要求在房屋正式交付前，毛坯房项目至少举办1次工地开放活动，装修房至少举办2次工地开放活动。
说明：2007年12月1日前已经开工的项目，可根据项目实际情况安排工地开放活动，但在交付前必须开放一次；2007年12月1日以后开工的项目必须严格执行本指引要求。
2、工地开放活动时间节点（工地开放活动节点均应列入VPM系统）3、工地开放活动开放范围毛坯房、装修房的工地开放活动都必须开放所有房源4、工地开放活动概述以事业部为单位提前对工地开放活动的开放区域进行自查后，邀请客户至项目现场参观，由专业工程师进行讲解，使客户了解房屋的节能配置、工业化生产施工流程等情况；并由专人带领客户参观其购买的房屋。
对于在参观过程中无法看到的内部构造等，可在参观后时与客户进行交流。
三、工地开放活动操作流程（一）召开工地开放活动准备会在举办工地开放活动2个月前，由客户关系中心牵头，召集事业部及总包施工单位召开工地开放活动准备会，会议明确以下事项：1、工地开放活动的具体时间安排：●原则上安排在周末或节假日，考虑到降低对工程进度的影响，工地开放活动不宜跨周，建议利用一个周末三天时间集中举行，具体的时间安排需要根据项目的实际情况进行调整。
●工地开放活动每天的客户接待量可根据各项目实际接待能力进行安排。
2、工地开放活动开放的具体内容：●施工过程中的工地开放活动建议让客户看到如下内容：●局部预留裸露的主体结构（比如PC外墙、楼梯、阳台等）●保温隔热材料、设备管线铺设情况●地板、墙面及天花吊顶等内部构造3、确定工地开放活动接待场地明确工地看放活动当日进行客户接待以及客户休息的室内场地，由事业部负责落实接待场地的装修和布置。
解读万科城花新园
解读万科城花新园项目优势：一：环境：虹桥交通枢纽的建成将大大提高周边地区的商业配套和生活居住的整体环境。
二：配套：属于闵行区生活配套最成熟的板块之一七宝板块。
七宝乐购、巴黎春天、家乐福、星钻城、汇宝广场，优享大量的商场、超市、餐饮、银行等商业网点，学校、医院、健身体育设施也比较齐全。
三：交通：轨道交通九号线中春路站，私家车出行：周边主要干道有中春路、沪松公路、七莘路,沪青平高架可快速与市区、虹桥机场联系；通过外环线可便捷地与沪宁、沪杭高速公路及浦东国际机场联系。
四：品牌：1万科企业：中国地产500强，排名第一。
是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2物业服务：口碑良好的万科物业，“全心全意全为您”服务宗旨，是国家一级资质的物业管理企业。
五：产品：100平米3G住宅，将户型设计、精装设计和生态技术融合。
卓越收纳系统：入户多功能玄关柜、厨房U型存储格局、升降式储物柜、充分利用死角空间、卫浴多功能收纳柜组合、卧室大尺度衣物柜。
品质精装系统：酒店式大堂、电梯厅，入户门密码锁，实木复合地板，户内门实木贴皮，卫生间防雾功能镜面、灯具，西门子厨房四件套，卫生间铺设大理石，科勒五级旋风座便器，摩恩龙头、热带雨林花洒高级配件。
生态科技系统：水循环地暖系统、自平衡式新风系统、日立中央空调、卧室双窗设计、太阳能辅助供热系统、直饮水系统、垃圾粉碎机。
六：营销：从项目整合推广，营销企划，现场销售接待到售后服务做的非常全面、专业。
项目广告：七宝七莘路路牌广告，标语“万科城花新园，3G住宅开篇之作”；六月上海搜房网广告；中春路高炮广告；项目立面巨幅广告；售楼处现场：功能区分明显，售楼处增加儿童游乐区，体现万科项目接待的人性化和亲和力；样板区域增加建材体验区，客户可以直观清楚的了解到万科的品质特点；沙盘区增加万科阳光宣言：红线内外的不利因素告知，以君子之诚，善待客户；客户满意度：万科在现场销售和售后服务上非常注重客户满意度。
每个项目都会定期做成交客户满意度调查。
万科城市花园全程营销
万科城市花园全程营销万科城市花园与全程营销在中国的许多城市，提起房地产总让人想起"万科"这个着名的房地产企业。
提起"万科"，总让人想到"城市花园"。
万科集团在深圳、上海、北京、沈阳、天津等城市开发的商品住宅小区，均以"城市花园"命名。
"城市花园"以规划设计注重人性化、房型好、环境好，开发规模较大、社区成熟度高，售后的物业管理周到等特点，得到当地市场的追捧、政府的认可及同行的瞩目。
"万科城市花园"在各开发城市，乃至在国家建设部都享有较高的知名度。
万科集团在每个城市开发万科城市花园，均是按系统工程来操作的，开发商依照自己成熟的流程，在投资分析、规划设计、工程建设、项目包装、营销策略、销售推广、物业管理、品牌塑造等八个流程中，从市场出发，从满足消费者需求方面着手，细致入微，点滴不漏，每个流程都体现了现代营销思想意识，可谓房地产全程营销的典范。
以下仅从规划设计、工程建设、市场营销、物业管理及品牌塑造等几个方面介绍万科城市花园的全程营销实战经验。
一、规划设计规划设计是一门科学技术，对房地产开发企业来说，属于第一生产力。
对""意识和"以人为本"思想的追求，是万科在规划设计方面形成核心能力的原动力。
万科是在1988年以高价竞拍获得土地，进入房地产行业的。
土地成本过高，迫使万科加大规划设计的科技含量，走高附加值的"住宅"道路；另一方面，中国在改革开放以前，"以人为本"长期停留在温饱问题上，对人们更高层次的需求及其多样化，缺乏深入研究和必要的尊重，这为万科在规划设计上追求和贯彻"以人为本"思想留出了空间。
1．概念领先。
大规模住宅社区的开发，往往是"一次规划、分期开发"。
项目周期长，对市场变化的适应能力相对较弱，这就要求"一次规划"在设计概念上具有创新意识和领先优势。
万科楼盘的营销策划方案
万科楼盘的营销策划方案一、背景及目标万科作为中国知名的房地产开发企业，具有卓越的品牌影响力和业绩。
为了进一步提升自身的市场份额和品牌声誉，万科计划推出一系列楼盘，通过有效的营销策划来推广和销售。
1.1 背景介绍从事房地产行业多年，万科在市场竞争中积累了丰富的经验和资源，并建立了良好的品牌形象。
然而，随着产业结构的变革和市场环境的不断变化，万科需要制定新的营销策划方案，以应对激烈的竞争和不断变化的消费者需求。
1.2 目标设定基于市场调研和分析，万科楼盘营销策划的主要目标如下：- 提升品牌知名度：通过差异化营销策略和创新的推广方式，提高品牌知名度和认可度，树立万科楼盘的潜力和优势。
- 增加销售额：通过销售促进活动和优惠政策，吸引更多的潜在买家，并提高成交率，实现销售额和利润的增长。
- 建立长期客户关系：通过提供高品质的产品和优质的售后服务，建立稳定和长期的客户关系，以增强用户黏性和口碑传播效应。
二、市场分析2.1 市场概况目标市场的规模、结构和潜力是制定营销策划方案的核心。
通过市场调研和数据分析，万科楼盘的主要目标市场如下：- 一二线城市：由于城市化进程的加快和城市发展的需求，一二线城市是万科楼盘的主要销售和发展目标，因为这些地区有更高的购房需求和购买力。
-稳定收入人群：稳定收入人群是万科楼盘的主要购房人群，他们关注生活品质和居住环境，并有能力购买高品质的房产。
2.2 竞争分析在市场中，存在许多竞争对手。
了解竞争对手的优势和劣势是制定营销策划方案的重要依据。
市场竞争分析的主要内容如下：- 公司规模：万科作为中国最大的房地产开发企业之一，具有强大的资金实力和专业的开发经验，具备一定的竞争优势。
- 品牌影响力：万科品牌在市场上具有较强的知名度和影响力，能够吸引一定数量的潜在买家。
- 产品质量：万科楼盘一直以高品质和创新性的产品而著称。
但随着市场的竞争激烈化，产品质量的提升和创新变得更为迫切。
三、策略和推广活动3.1 差异化营销策略与竞争对手相比，差异化营销策略是万科楼盘在市场中脱颖而出的关键。
上海万科朗润园、城花新园案例剖析
高起点设计
景观与绿化
• 现代日式园林风格 强调人与自然的亲近与和谐，创造
尺度宜人的共享空间。
• 丰富的景观空间 从人与街区、道路、广场、 河川、庭院、树木、游戏 场七大元素互动的空间关 系衍生出：
三种景观道路 五个主题广场 七个组团庭院
高起点设计
景观与绿化
植物品种丰富，超过120种。 景观层次错落，多功能配植 30余种保健植物 朗润园小区绿化率40% 小区乔木密度大于3棵/100 m2 绿地，人均公共绿地面积5.14 m2
屋顶：
2.5cm欧文斯科宁的XPS外保温 佛甲草屋顶绿化 传热系数0.7W/m2·K
屋顶绿化（佛甲草）
40厚 钢 筋 砼 面 层 1： 8加 气 砼 找 坡
25厚 XPS保 温 板 4厚 APP防 水 卷 材 C20细 石 砼 找 坡 1% 及 150圆 弧 2.0厚 JS防 水 涂 料 结构楼板
25
高度的舒适性
变压止逆烟道
每户业主均安装了变压式止逆烟道 通过烟道体、文丘里板、导流弯、止逆阀的有机组织 配合动气动力学的合理诠释，结合为一种具实际效果的烟道产品 解决了住户因烟道内烟气倒灌和串味而带来的烦恼
高度的舒适性
隔音设计
采用双重密封钢质隔音进户门，隔声性能达到30dB
铝合金门窗隔音保温效果优异，隔声达到30dB
北入口有2纵列景观树，南入口有4纵列景观树。
• 人车分流
全地车库； 交叉口设置减速坡，并变化铺地； 减速带与人行道衔接处做成坡道； 枝状或单向车道宽度4米，道路一侧设人行道。 显著降低了车辆噪音和扬尘，受到业主好评 “本市最适合童居小区”榜首
满足4.1.15 选址和住区出入口的设置方便居 民充分利用公共交通网络。住区出入口到达公 共交通站点的步行距离不超过500m。