东原地产住宅产品设计 核心筒研究pptx

产品面积
客户定位
业态
刚需板块
3.5外区域 （光谷除外）
2.0-3.0
刚改板块
三环周边+ 光谷片区
2.0-4.0
98、106 98、106
127
落巢 安居 增居
高层 高层、小高层
核心筒分类
• 34层2T4 • 34层2T6
• 18层2T2／34层2T2 • 18层2T3／34层2T3 • 18层2T4／34层2T4
1
技术研究范围
% 核心筒研究范围
本次研究范围:
此次研究分两种维度进行分析。按消防等级划分，可分为18F和34F；按组成形式划分，可分为传统式和分离式。
高度
梯户数
梯数
核心筒
示例
18F h＜54m
2T2
2部电梯+1部疏散楼梯
传统式
2T4
2部电梯+1部疏散楼梯
分离式
2T2
传统式
34F
2T3
2部电梯+2部疏散楼梯 （或剪刀梯）
疏散口数量（防火规5.5.25条， 5.5.26条）
（1） 27m以下：1部楼梯（疏散距离＜15m）。 （2） 27m~54m：1部楼梯（疏散距离＜10m；且楼梯在屋面连接）。 （3） 54m以上：2部楼梯。
前室面积（防火规范6.4.3条；5.5.27条）
（1）前室面积4.5m2。 （2）二合一前室面积6.0m2。 （3）三合一前室面积12.0m2 ，且进深大于2.4m。
54＜h＜100m 2T4
分离式
3T6
3部电梯+2部疏散楼梯
1 核心筒组成及规范
|核心筒组成|
核 心 筒 = 楼 梯 + 电 梯 + 前 室 + 设备管井
分离式核心筒
普通楼梯
=
+
普通电梯
普通前室
+ + 消防电梯
合用前室
传统式核心筒
剪刀楼梯
水井 电井 风井 消防栓 电表箱
1 核心筒组成及规范
|相关规范|
1 核心筒组成及规范
|面积计算规则|
核心筒面积计算规则分为两种：01.按照墙中轴线计算的规划面积计算原则； 02.按照装饰面层计算的消防审查计算原则。
为满足消防审查，在设计前室时应在规范规定最小尺寸基础上考虑装饰面层厚度，适当增加前室的开间和进深。
2500mm
2500mm
传统核心筒
分离式核心筒
结论：根据消防验收规定，核心筒设计时需预留装修面层厚度50mm，除去面层厚度，其前室短边净尺寸需满足不小于2400mm.
1 产品落位│客户维度分类
客户
落巢 安居 增居
面积（㎡）
95~110 95-110 120-144
分类标准时将综合考虑板块的单价段和面积段
户型
三室一卫/三室两卫 三室一卫/三室两卫 3+1室两卫/四室两卫
核心筒分类
武汉单价（元/平）
34层2T4/34层2T6
18层2T3/18层2T4 34层2t3/34层2T4
• 高层
核心筒分类
• 34层2T4 • 34层2T6
刚改-改善过渡片区
• 三环周边+光谷片区 • 安居+增居
• 高层、小高层
• 18层2T2／34层2T2 • 18层2T3／34层2T3 • 18层2T4／34层2T4
1 产品落位│投资维度分类
投资分类 区域
容积率
武汉阅系产品对应的地块位于三环周边至外环区域
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
8582 2015年
近5年武汉市场量价变化
20000
9168
9336
9485
12125
15000 10000
5000
2016年 供应量
2017年 成交量
2018年
0 2019年1-9月
成交均价
市场量价以刚需产品为主力，对应我司“阅”系列产品
备注：上图武汉数据为房管局备案口径，均价不含精装部分，刚需市场含精装实际成交均价在9000-18000之间
以刚需土地供应为主，对应我司“阅”系产品
2019年武汉三环外土地供应容积率分布
15%
6% 2% 11%
66%
0.9-1 1.0-2.0 2.0-3.0 3.0-4.0 4.0-5.0
注：武汉三环内新供应土地大多对标“阅”系
1 城市市场量价走势
武汉：市场容量稳居全国前三保持2000万方以上，市场均价稳定增长，同比增长约15%
电梯数量（住设规6.4条）
（1） 7层及以上或入住高度＞16m时设1台。 （2） 12层~18层设1~2台（设1台时，12层以上，每5层设一条连 接通道）。 （3） 18层以上设2台。
参考规范：
《建筑设计防火规范 》 GB50016-2014（以下简称防火规）
《住宅设计规范》
GB50096-2011（以下简称住设规）
11.9
2018年
20.00 15.00 10.00 5.00 0.00
注：数据来源于各地统计局，2016年全国范围内的二孩政策放开后，2017年我国二孩数量首次反超一孩，但目前生育堆积效应业已消退 （2017年：武汉出生人口二孩占比42.18%）
1 城市土地供应
武汉三环外新供应土地容积率以2.0-3.0为主，产品形态以2T3,2T4,2T6高层+2T2洋房形态为主
疏散口形式（防火规5.5.27条； 5.5.28条）
（1） 21m以下：敞开楼梯间（设电梯时，户门采用乙级防火门）。 （2） 21~33m：敞开楼梯间（户门采用乙级防火门）。 （3） 33m以上：防烟楼梯间。 （4） 54m以上：剪刀梯（疏散距离＜10m）
消防电梯（防火规范7.3.1条）
（1） 33m以上住宅。
7000-12000（含） 12000-20000（含）
18层2T2/18层2T3/18层2T4 34层2T2/34层2T4/34层2T3
12000-20000（含）
1 产品落位│区域维度分类
wenku.baidu.com
区域属性
典型片区 客群组合
物业形态组合
（依据限高及容积率不同会有所差异）
典型刚需片区
• 3.5环外区域（光谷除外） • 落巢
以刚需板块客群为前提，产品聚焦“阅”系列
2018年底武汉常住人口及增量
1200
18.81
20
18
1000
16
800
14
12
600
1108
10 8
400
6
200
4
2
0
0
武汉
常住人口（万人）
近年来武汉出生人口概况
25
20
15
12.9
10
5
0 2015年
15.6 11.5
2016年
2017年
武汉出生人口（万人）
DO WELL
东原地产住宅产品设计 ——核心筒专项研究
April.2020
CONTENT
一．市场支撑以及产品落位 二．产品搜集及竞品对标 三．产品策略输出及解读 四．核心筒选型应用
1
市场支撑及产品分类选择
1 城市人口概况
武汉产业吸附力及城市活力强，外来青年人口持续净流入——刚需客户置业基数大，未来以刚需客户为主