加油站土地评估收益法上市公司备案版
运用收益法对加油站评估的过程和体会
运用收益法对加油站评估的过程和体会
在进行加油站评估时，我们可以运用收益法进行分析。
首先，我们需要收集加油站的历史经营数据，包括销售收入、成本、运营费用等。
然后，我们可以使用现值方法计算未来收益的现值，并将其减去加油站的净资产价值，得出加油站的净收益。
在进行这个过程中，我们需要考虑到一些重要的因素，例如加油站的地理位置、周围竞争加油站的数量、人口密度等。
这些因素会影响加油站的销售收入和未来的收益。
在我的实践中，我发现收益法是评估加油站的有效方法之一。
通过分析历史数据并考虑到未来的趋势，我们可以得出一个相对准确的加油站价值。
同时，这种方法也可以帮助我们找出加油站经营中的优势和劣势，进而做出有针对性的改进。
总之，收益法是加油站评估中重要的工具之一，它可以帮助我们更好地了解加油站的价值和经营情况，为我们的决策提供有力的依据。
- 1 -。
加油站土地估价方法
加油站土地估价方法1抵押、作价入股目的的评估中的价格定义和评估方法的选择据前述，在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性的评估中，我们主张不剥离垄断地租或特许经营权价值，因此在土地价格定义除了估价对象宗地的权力情形、用途、容积率、使用年期、开发程度、估价基准日等六大基本要素外，应将加油站的特许经营权因素纳入宗地的价格定义中，并应在土地估价结果一览表中“土地估价结果的限定条件”“其它需要说明的事项”予以披露和说明。
在评估方法选择上考虑目前我国加油站土地交易案例很缺乏的事实，方法上一般可选取收益还原法和基准地价系数修正法，在城冷静级范围之外的农村偏远地区，也可选取本钱接近法。
基准地价系数修正法和本钱接近法在具体评估修正中应加上特许经营权价值，特许经营权价值可用取得特许经营权的费用来替代。
当然由于在我国目前特许经营权费与垄断地租有较大差别，因此在评估结果确定上应以收益还原法测算结果为主导。
2基准地价系数修正法在加油站土地评估中的应用基准地价是土地评估中比较常用的一种方法，但目前我国各地基准地价基本上只是有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其修正体系，很少细分到有加油站特殊商服用地基准地价及其修正体系，由于影响加油站用地收益的因素较一般商服用地（如商场、店铺）影响因素差别很大，有些影响因素甚至作用完全是相反的，如聚集规模，对一般商服用地看，聚集规模越大，商服用地价越高，如成都市春熙商圈，而对加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地价越低。
因此必需在评估中必需充分了解加油站特点，才略正确把握其价格的影响因素和影响关系。
一般商服用地的区位条件紧要包含商业区级别、商业聚集规模、公交便捷度、交通停滞度、临街宽度等，而加油站则不同，加油站的经营收益紧要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能由于所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别，综合一点，影响加油站的区位条件紧要就是交通条件或者说位置，因此在加油站土地基准地价系数修正法中不宜采用一般商服基准地价修正体系，而应依据加油站的特点订立加油站特数修正体系。
加油站值多少钱？看看评估师的算法
加油站值多少钱？看看评估师的算法摘要：长期以来，我国城市加油站用地主要是划拨方式供给，缺乏市场交易实例。
随着土地使用制度改革的不断深入，加油站房地产估价在理论上、方法上都值得深入探讨。
本文结合加油站房地产估价实例，从理论上简单分析了加油站房地产及以收益为基础评估其价格的特点和技术要点，介绍了收益法评估加油站房地产价格实务中的一些做法和经验。
随着城市交通的发展，城市加油站与人们的日常生活和经济活动的联系越来越密切，加油站房地产价格已成为房地产估价领域中一个值得探讨的课题。
我国目前加油站市场交易案例还不多见，加油站估价一般难以采用市场比较法，在采用收益法评估城市加油站房地产的价格时，由于加油站的收益除受区位条件的影响外，经营管理水平等因素对其收益的影响也很大，使得加油站价格的评估一定要设法弄清其客观的收益、成本和有关费用标准，才能科学、合理地评估加油站房地产的价格。
本文结合加油站地价、房地产价格评估的实例，就采用收益法评估加油站房地产价格的方法作一些探讨。
一、加油站房地产估价的一般特点加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。
1、位置极其重要并且分布离散性较强加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。
因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。
可以说，加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。
另外，不象其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性较强。
加油站用地评估方法
加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
加油站土地拍卖评估方法
对加油站土地进行实地勘查，了解土地 的地理位置、地质条件、周边环境等基
本情况。
价值评估
根据土地的实际情况和市场行情，采 用适当的评估方法对土地价值进行评
估。
资料收集
收集加油站土地的相关资料，包括但 不限于土地规划、建设许可、环保要 求等。
结果公示
将评估结果进行公示，接受社会监督 和反馈。
03
加油站土地拍卖评 估方法
目 录
• 引言 • 引言 • 加油站土地拍卖评估方法概述 • 加油站土地拍卖评估的考虑因素 • 加油站土地拍卖评估方法的具体
应用 • 加油站土地拍卖评估的注意事项
01
引言
直接比较法
通过选取与待评估加油站土地相似的 近期成交案例，进行比较分析和修正 ，得出评估值。
关键因素比较：土地用途、地段等级 、面积规模、基础设施站土地的近期交易价格来评估待拍卖土地价值的方法。
详细描述
该方法首先选取一定数量的类似加油站土地作为比较对象，收集这些土地的近期交易价格、交易日期 、交易条件等信息。然后，分析比较这些土地与待拍卖土地的相似性和差异性，根据这些因素对比较 对象进行修正，得出待拍卖土地的市场价值。
况、市场需求等因素。
成本逼近法
总结词
成本逼近法是一种通过估算加油站土地的开发成本来推算其价值的方法。
详细描述
该方法首先估算待拍卖土地的开发成本，包括土地取得成本、基础设施配套费用、税费 等。然后，根据土地的开发程度和未来开发潜力等因素，对开发成本进行调整，得出待 拍卖土地的价值。在估算开发成本时，需要考虑土地所在地区的经济状况、政策法规等
05
加油站土地拍卖评估的注 意事项
法律法规的遵守
遵守土地管理法律法规
加油站用地评估方法
加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
加油站评估
加油站房地产价值评估加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。
它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。
其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。
也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。
加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。
加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。
采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。
一、收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。
其年收益测算可以采用以下两种方法：1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。
经营成本则可以从过去经营状况来计算。
评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。
即：加油站房地产价值=加油站整体资产价值- 特许经营权无形资产价值- 加油站配套机器设备价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。
二、成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值 +加油站房产价值。
加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用
加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时，适宜首先采用收益还原法评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值、机器设备的价值、房产价值，余下作为加油站土地使用权价值。
即：加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值-房产价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值加油站配套机器设备=配套机器设备重置价格－折旧总额＝配套机器设备重置价格－年折旧费×已使用年限房产价值=房屋重置价格－折旧总额＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限⑴待估宗地区域加油站经营状况根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位置，营业收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。
通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：周边类似加油站近三年财务指标表⑵该加油站年正常净收益预测通过对周边类似加油站2008年—2010年各项经营指标的分析, 近三年各项财务指标在逐步稳步上升，假定该加油站在未来40年内各项财务指标都按目前近三年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站未来40年内年净利润水平。
加油站土地评估
加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
资产评估机构备案表范本
资产评估机构备案表（范本）注：1.2.有法人合伙人（股东）的，在全体合伙人（股东）签名处盖法人公章即可。
资产评估机构合伙人（股东）信息汇总表（范本）注：其他专业领域的评估师是指根据国务院有关文件确定的评估专业资格人员，“其他专业领域的评估师资格名称”栏目中请填写房地产估价师、土地估价师、矿业权评估师等，“其他专业领域的评估师资格证书编号”栏目中请填写对应证书的编号。
其他附件中涉及上述两项栏目的，填写方式相同，不再另行备注。
资产评估机构合伙人（股东）简历（范本）总经理、总经理助理、部门经理、项目经理及其他职务；2. “学习及工作的主要经历”栏请从高等教育阶段填起；3.“签署或参与的主要评估项目”栏填写最近3年签署或参与的主要项目名称、时间并注明签署或参与情况；4.“有无不良执业记录”栏请填写因评估执业行为受到行政处罚、行业自律惩戒情况；5.部分栏目中无相关信息的，请在对应栏目中填写“无”；6.申请人有额外需要说明的事项，可另附说明。
资产评估机构法人合伙人（股东）信息表（范本）资产评估专业人员情况汇总表（范本）2.执业时间栏目请填累计执业时长；3.本表所称评估师以外的专业人员是指评估师以外的，根据《办法》的要求，由资产评估机构自主评价认定的具有资产评估专业知识及实际经验的其他资产评估从业人员；4.有关栏目填写不下时，可附纸填写。
资产评估师转所表（范本）注资产评估师（珠宝）转所由中国资产评估协会直接办理。
资产评估机构设立分支机构备案表（范本）资产评估机构分支机构负责人简历（范本）1.“职务”栏请填写分所所长、分公司经理等；2.“学习及工作的主要经历”栏请从高等教育阶段填起；3.“签署或参与的主要评估项目”栏填写最近3年签署或参与的主要项目名称、时间并注明签署或参与情况；4.“有无不良执业记录”栏请填写因评估执业行为受到行政处罚或行业自律惩戒情况。
资产评估机构变更事项备案表（范本）址”；2.“被吸收合并方名称”等相关项目，仅在机构发生“吸收合并”时填写；3.合伙人（股东）发生变化，变更前后全体股东全部填写；4.应当按照本通知要求随表附上变更事项相关的材料；5.有关栏目填写不下时，可多张填写，并在每页签章。
加油站项目土地评估技术过程
支 1.30 1.25 1.04 1.10 1.05 1.02 1.00 路 由于估价对象临X021线，属综合型主干道，临街深度大于18米， 根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“临 街深度修正系数表”，确定其临街深度修正系数为1.00。 ②宗地面积修正系数 估价对象评估土地面积为1681.0平方米，根据《某县城区和乡镇集 镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地面积状况修正系数表”确
生活次干 综合型主 生活型主 交通型次 临道路状况 道或交通 干道 干道 干道 型主干道 距公交站点 距离 交通 条件 客运码头 距火车站距 离 距长途汽车 站距离 供水保证率 <100 <500 <500 <400 100 100-200 500-800 500-800 400-700 100-98 200-350 800-1200 800-1200 700-1100 98-95 350-500 12002000 12001500 11001400 95-90
较劣 200-500 m2 0.98 500-1000 m2 0.97
劣 <200 m2 0.96 <500 m2 0.94 <2000 m2
2000-5000 m2
工矿仓 1.05 1.03 1.00 0.96 0.94 储 ③宗地形状修正系数 估价对象宗地形状规则，根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地 价成果更新技术报告》中“宗地形状修正系数表”确定估价对象宗地形状 修正系数为Kv＝1.04。 宗地形状修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 指标标准 说明 商服用地 住宅用地 形状规 则 1.04 1.05 形状较 为规则 1.02 1.03 对土地利 形状不规 用无不良 则，对土地 影响 利用不合理 1.00 1.00 1.00 0.98 0.97 0.96 形状不规 则，对土地 利用产生严 重影响 0.96 0.95 0.94
土地评估方法——市场比较法和收益法比较分析
土地评估方法——市场比较法和收益法比较分析一、市场比较法市场比较法是土地评估中常用的一种方法，它通过比较类似土地在市场上的交易价格来确定目标土地的价值。
下面将详细介绍市场比较法的步骤和应用。
1. 数据采集首先，需要采集相关的土地交易数据。
这些数据可以来自房地产市场报告、土地交易平台、政府土地部门等渠道。
采集的数据应包括土地的面积、位置、用途、成交价格等信息。
2. 选择比较对象根据目标土地的特征，选择与之相似的土地进行比较。
相似性可以从土地的位置、用途、规模等方面考虑。
选择的比较对象应具有可比性，以确保比较结果的准确性。
3. 数据调整由于比较对象与目标土地可能存在差异，需要进行数据调整以消除这些差异。
常见的调整因素包括土地面积、用途差异、地形等。
通过对照较对象的数据进行调整，可以更准确地反映目标土地的价值。
4. 价格分析在完成数据调整后，需要对照较对象的交易价格进行分析。
可以计算平均价格、中位数价格等指标，以确定目标土地的市场价值。
此外，还可以考虑其他因素，如市场趋势、供需关系等。
二、收益法收益法是另一种常用的土地评估方法，它基于土地所能产生的收益来确定其价值。
下面将详细介绍收益法的步骤和应用。
1. 收益预测首先，需要对目标土地的收益进行预测。
这可以通过考虑土地的用途、市场需求、租金水平等因素来进行。
收益预测可以采用多种方法，如租金收益法、开辟潜力法等。
2. 收益折现由于未来收益存在不确定性，需要将未来的收益折现到现值。
这可以通过确定适当的折现率来完成。
折现率可以根据市场利率、风险水平等因素确定。
3. 土地价值计算在完成收益折现后，可以计算目标土地的现值。
将折现后的未来收益与土地的使用寿命相乘，可以得到土地的市场价值。
三、比较分析市场比较法和收益法在土地评估中往往被同时应用，以获得更准确的结果。
比较分析可以通过对两种方法得出的土地价值进行比较来完成。
1. 价值对照将市场比较法和收益法得出的土地价值进行比较。
土地估价报告备案系统
土地估价报告备案系统目录1. 土地估价报告备案系统简介1.1 系统概述1.2 功能特点1.3 使用范围2. 系统优势2.1 提高效率2.2 提升准确性2.3 信息共享3. 使用流程3.1 申请备案3.2 填写估价报告3.3 提交审核3.4 完成备案4. 注意事项4.1 准确填写信息4.2 遵守规定流程4.3 保护个人信息5. 结语1. 土地估价报告备案系统简介1.1 系统概述土地估价报告备案系统是一个用于管理和审核土地估价报告的平台，旨在提高土地估价报告的准确性和透明度。
通过系统，用户可以方便地提交、查看和审核土地估价报告。
1.2 功能特点- 提供在线提交土地估价报告的功能；- 自动审核报告内容，减少人为错误；- 实时更新备案状态，方便用户查询。
1.3 使用范围土地估价报告备案系统适用于各类土地估价机构和相关部门，帮助其规范土地估价报告的备案流程，提高工作效率。
2. 系统优势2.1 提高效率通过土地估价报告备案系统，用户可以在系统内完成报告的提交和审核，避免了繁琐的人工操作，节省了时间和人力成本。
2.2 提升准确性系统具有自动审核功能，能够准确检测报告中的错误和矛盾，大大提高了报告的准确性和可靠性。
2.3 信息共享系统可以实现报告信息的实时共享，不同部门间可以即时查看和审核报告内容，促进信息流通和协作。
3. 使用流程3.1 申请备案用户首先需要注册并登录系统，然后填写相应的申请表格并上传土地估价报告。
3.2 填写估价报告用户需按系统要求填写完整的估价报告内容，确保信息准确、清晰。
3.3 提交审核提交完成后，系统将自动审核报告内容，如有错误或缺漏将提示用户进行修改。
3.4 完成备案经过审核无误后，系统将完成备案并生成备案凭证，用户可随时下载查看。
4. 注意事项4.1 准确填写信息在填写估价报告时，用户应仔细核对每一项信息，确保准确性和完整性。
4.2 遵守规定流程用户在使用系统时应遵守相关规定和流程，不得违规操作或篡改报告内容。
加油站土地拍卖评估方法资料
基准地价系数修正法
评
估 方
收益还原法
法
成本逼近法
扣除特许经营权费
存在问题
拍卖目的中，权益不可分割 不动产价值的本质是不动产权益（包括权利、利益、收益），单一对象权益价值是
不可分割单独存在的。拍卖目的中，加油站土地离开了特许经营权就不是加油站了， 为此单一加油站土地与特许经营权是不可分割的。
特许经营权费≠垄断地租 特许经营权是否等同于垄断地租要看市场是否充分竞争。在中国，中石油、中石化
年折旧费 房屋耐用年限 < 土地使用权剩余年期： 年折旧费 = 房屋重置价格*（1-残值率）/耐用年限 房屋耐用年限 > 土地使用权剩余年期：
年折旧费 = 房屋重置价格/房屋可使用年限 拍卖时房屋未建成，房屋尚未到耐用年限写且均为新置无需折旧
房屋现值 = 房屋重置单价*建筑面积
加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-配套机器设备价值-房屋现值
剩余使用年限=40年 拍卖时无房屋建成，假设建成房屋耐用50年>土地使用权剩余年限40年，剩余使用年
限取40年。
还原率（实例法） 选取类似实例，调查搜集近期发生实例的交易价格、净收益等资料，选用相应的收益法
计算公式V＝a/r，反求出还原率r=a/v. 将周边类似加油站实例还原率与当地社会平均水平比较得出估价对象的还原率。
收益还原法
1. 年正常净收益 年正常净收益=销售收入-营业成本-营业税金-各类费用
评估要点 根据周边类似加油站（稳定经营）历史经营情况推算单位面积净收益。 比较当地市场平均情况
收益还原法
2.加油站整体资产价值（收益还原法） P - 加油站整体资产价值；a - 年正常净收益； r – 还原率；n – 剩余使用年限
经营收益法在加油加气站土地评估中的应用
53在《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）中将加油、加气等用途的土地在一级类商服用地二级类零售商业用地，但加油、加气站用地由于数量的有限性、竞争不足、交易稀少、用途受限等特征，在评估过程中与普通的商铺、商场、超市等零售商业用地有着明显的不同。
一般而言在市场中可以搜寻到较少的可比实例，但其价格与普通商业用地价格明显偏高，特殊者更有高出近5倍的情形。
土地评估中的经营收益法自然将成为能反应价值的重要方法。
一、加油加气站用地的特点1.用地取得方式及布局因此加油加气站在一级市场中应以招标、拍卖或者挂牌等方式取得。
加油站的选址一般按照经济性、环保安全、方便使用、节约用地、与道路交通相协调的原则进行布设。
加油加气站的目的应以方便使用为原则，所以其选址应在车流量大而集中的地方，一般需要一定的距离，位置分布有较强的分散性。
《汽车加油加气站设计与施工规范》（GB50156-2012）对其站址的选择进行了规范性约束。
加油加气站的站址选择，应符合城乡规划、环境保护和防火安全的要求，并应选在交通便利的地方；在城市建成区不宜建一级加油站、一级加气站、一级加油加气合建站、CNG加气母站，在城市中心区不应建一级加油站、一级加气站、一级加油加气合建站、加气母站，城市建成区内的加油加气站，宜靠近城市道路，但不宜选在城市干道的交叉路口附近，加油站、加油加气合建站的汽油设备与站外建（构）筑物的安全间距有相应的约束。
2.行业存在垄断利润根据原国家经济贸易委员会《关于规范加油站特许经营的若干意见》（2002年8月26日），在我国现阶段加油站经营采用特许经营制，加油站特许人为中石油公司、中石化公司及其授权的子公司。
这些政策决定了加油站的经营存在垄断性，外部资金难以进入，行业利润率具有保护性、唯一性、排他性，行业回报率高于社会平均资本化率。
二、加气站土地价格评估1.加油加气站用地价格影响因素临路条件、经过车辆的类型、车流量、规划因素、市场因素、油品的供给、地形等应是该类用地影响较大的因素。
关于加油站、停车库土地评估方法的最佳选择
关于加油站、停车库土地评估方法的最佳选择一、有收益的土地评估的常用方法1、首选方法——收益法的原理：运用适当的资本化率，将待估物业预期的未来各期正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。
即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年纯收益，那么，以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。
收益法的计算公式为：L = (A/r)*[1-1/(1+r)n]式中：L ——土地的价格A ——土地的年纯收益r ——土地的资本化率n ——土地的使用年限。
2、次选方法——市场比较法原理：将估价对象与近期已经发生了交易的类似房地产（此处指土地）加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产（此处指土地）的已知价格,修正得出估价对象价格的一种方法。
市场比较法计算公式为：比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数；估价对象价格=三个比准价格的算术平均值。
二、收益法的缺陷及改进我们知道，使用收益法的理想状态是——有稳定的、确定的现金收入流量和稳定的还原利率。
但是，在目前条件下，要找到确定的现金收入流量、稳定的还原利率，都是非常困难的事情。
所以，这种方法明显不足。
那么，如果能够找到替代的方法，将会有意想不到的效果。
再看市场比较法，由于其使用前提是必须有相对完善的市场、正常交易的案例，这样就可以进行方便的对比分析，从而确定估价对象的价格水平。
现在的问题是，在评估停车库、加油站的土地时，现金收益流量是很难确定的，还原利率也难以确定，因此必须用替代方法。
刚好，市场比较法的前提条件又是成立的——目前深圳市属于市场化出让的加油站、停车库土地的案例分别已经达到3宗以上，正常交易的市场化条件已经基本具备，将很顺利的解决市场比较法的案例选择问题，结果的确定将是很有效果的、很有说服力的。
土地估价报告备案系统操作
土地估价报告备案系统应用培训资料(估价机构)目录一、土地估价报告备案系统产生的背景二、土地估价报告备案系统的运转对土地估价机构的意义三、土地估价报告备案系统(土地估价机构)简单介绍四、土地估价报告备案系统估价机构上报的内容及流程五、土地估价报告备案系统对需要备案的土地估价报告的要求六、土地估价报告备案系统的实际操作土地估价报告备案系统应用培训资料(估价机构)一、土地估价报告备案系统产生的背景为进一步加强土地估价行业管理，规范土地估价中介机构和从业人员行为，维护土地市场秩序，国土资源部下发《国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》(国土资厅发[2012]35号)，要求土地估价中介机构完成的土地估价报告一律实行电子化备案。
土地估价报告备案系统就是实行土地估价报告电子化备案的操作平台。
该操作平台的产生是基于以下原因：1、行业主管部门及行业自律组织对各评估机构的从业情况不了解，因此无法详尽了解土地估价行业的整体发展情况、土地估价机构的从业状况、土地估价报告的质量状况、土地估价报告的应用状况、土地估价技术的发展状况。
这些均限制了行业主管部门及行业自律组织对估价行业的管理。
2、土地估价行业内确实存在报告不备案、不出具技术报告、不保存报告档案、故意高估或低估、恶意压价等不良行为，估价机构不注重自身建设、注册估价师有弄虚作假等现象。
实施土地估价报告备案系统能够促使评估机构注重自身建设，加强对评估报告的质量管理和档案管理，杜绝弄虚作假的情况。
上述问题的解决需要有一个技术平台的支持。
就像通过土地市场动态监测监管系统了解土地市场的整体状况、通过城市地价动态监测系统了解全国城市地价变动状况一样；要了解土地估价行业的发展状况，也需要一个技术平台的支持，土地估价报告备案系统就是基于上述需要而建立的。
二、土地估价报告备案系统的运转的目的1、可以有效的提高土地估价报告的权威性，提高社会对土地估价行业的认可程度。
上市公司一宗国有工业土地使用权价值评估方法
上市公司一宗国有工业土地使用权价值评估方法一、评估方法根据城镇土地估价规程，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合待估宗地的具体特点及估价目的等，选择适当的评估方法。
评估人员根据现场勘查情况，按照城镇土地估价规程的要求，结合评估对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定本次评估选用市场法和成本法对无形资产—土地使用权进行评估。
(一)市场法由于待估宗地所在区域可以选择到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的市场交易案例，适宜采用市场比较法评估。
市场比较法计算公式：公式：V=VBABCD式中：V-----估价宗地价格；VB ---比较实例价格；A-----待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；B-----待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；C----- 待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例区域因素条件指数；D----- 待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例个别因素条件指数。
(二)成本法由于待估宗地所在区域近期有土地征收案例，当地政府及相关部门公布了有关征地补偿标准文件，成本构成清晰、取费依据充分，故可采用成本逼近法评估。
成本逼近法的基本计算公式如下：V＝Ea＋Ed＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3式中：V-----估价价格；Ea-----土地取得费及税费；Ed-----土地开发费；R1-----利息；R2-----利润；R3-----土地增值。
(三)收益还原法不选用收益还原法的理由：因待估宗地目前为空地，尚未对外租赁经营或产生收益，故不适宜采用收益还原法进行评估。
(四)剩余法不选用剩余法的理由：因待估宗地目前尚未进行建设，对未来开发建设规划不明确，不能合理确定开发后房地产价值与开发成本等参数，无法采用剩余法进行评估。
(五)基准地价系数修正法不选用基准地价系数修正法的理由：考虑XX市基准地价基准日为2005 年7 月1 日(基准日为2009 年7 月1 日基准地价国土局尚未有正式的公布使用文件)，距估价基准日2013 年3 月31 日超过7 年，相差时间较长，不宜使用此种方法。
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◆收益还原法的评估测算过程：收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的 基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时 日收益总和的一种方法。
根据委托方提供的资料及估价人员的调查，估价对象 位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。
三利大街南 北贯穿高阳县，为该县中心主干道；保沧路向东直达河间，向西连接宏润大街， 沿宏润大街向北可达保定，向南可直通保沧高速。
高阳县宏观经济平稳，估价 对象所临道路车流量稳定，估价对象年销售量稳定，考虑到估价对象为*****下 属加油站，油量供应稳定，供应价格稳定，对于加油站而言，其毛利率是固定 的。
故本次估价设定未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变，有限年期的 土地使用权价格计算公式为：P=a÷r×[1-1/(1+r)n] 其中：P——土地价格a——土地年纯收益 r——土地还原利率 n——估价对象土地使用年期 1、最高最佳利用方式分析估价对象位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。
三利大街南北贯穿高阳县，为该县中心主干道；保沧路向东直达河间，向西连接宏润大街，沿宏润大街向北可达保定，向南可直通保沧高速。
该站站前保沧路为双向四车道，中间无隔离带，沿路开口 60 米，进出口宽度均为 18 米，过往车流量大，地理位置优越。
经当地国土资源局、规划局及相关经贸部门核准，评估对象符合城区和公路沿线加油站发展布局规划，用地手续和建设手续合法，现状利用方式符合最高最佳利用方式，有利于作为加油站用地的最佳功能发挥。
2、加油站年房地客观总收益的测算加油站作为一种特殊用途的土地，不像其他商业用地往往沿街分布或成片 聚集，加油站之间一般都有一定距离的间隔，位置分布离散性较强。
故加油站 同一供需区的划定不能简单根据土地级别，应依据当地城区和公路沿线加油站 发展布局规划，并在此基础上根据其坐落位置的临路条件和交通车流量等进行 细分。
依据委托方提供的该加油站 2015 年的经营状况、运营费用、成本和收益 情况，结合估价对象所在区域的经济状况及经济发展态势，评估人员对加油站 未来的年客观收益情况作了合理的分析、预测。
加油站年房地客观总收益=年销售收入-年销售成本-年运营费用-年设备折 旧-年经营利润-年营业税金及附加。
A．经营总收益的测算 高阳县近年来经济平稳，估价对象加油站位于高阳县保沧路与三利大街丁 字交叉口西北角，土地为三角形。
三利大街南北贯穿高阳县，为该县中心主干 道；保沧路向东直达河间，向西连接宏润大街，沿宏润大街向北可达保定，向 南可直通保沧高速。
该站站前保沧路为双向四车道，中间无隔离带，可以双向 加油，过往车流量大，因此油品的销量有保证。
根据委托方提供的*****保定 71 站（高阳三利（71））2015 年销售资料， 估价对象 2015 年汽油销售量为 2289.645 吨，柴油销售量为 1844.098 吨，累 计总销售量为 4133.742 吨。
根据委托方提供的资料及估价人员的了解，由于 估计对象所在区域车流量稳定，预计未来估价对象销售量也比较稳定。
根据委托方提供的*****保定 71 站（高阳三利（71））2015 年销售资料，估 价 对 象 2015 年 销 售 总 额 为 24459079.07 元 。
2015 年 销 售 成 本 为 23617981.89 元。
B．运营费用的测算年运营费用主要指加油站为获得收益所投入的必要劳动费用和资本费用。
主要包含劳动力工资，加油设备及员工工作用水、用电费用，加油设备正常运 转和相关设施修理的费用，加油站正常运作所需的办公用品以及管理人员的业 务管理费用等。
该站由该站由石家庄高庄油库供油，资源配给有保障，运距 48 公里，运 输方便。
站内设置大庆石化建设公司 30mm³F 型单层罐（埋地油罐）5 具，双 枪双油品潜油泵型加油机 4 台，设卸油油气回收系统和加油油气回收系统。
另 外，该加油站的标准人员配备为 8 人。
（1）油（气）损耗费：与主营业务相关性较大，根据估价人员调查了解***** 规定油（气）损耗控制在 0.2%，本次估计确定油（气）损耗费为销售收入的 0.2%；（2）水电费：水电费与主营业务相关性不大，年费用支出基本稳定，本 次估价取 2015 年水电费；（3）人员工资及福利费：*****标准加油站按其面积规模，对人员的配备有 固定标准，本加油站预计配备人员 8 人；（4）折旧及摊销：加油站建站之初的投入可以满足未来的经营需要，后 期不需要其他投入，只需要考虑维护费用；（5）修理费和取暖费：与主营业务相关性不大，年费用支出比较稳定，本次估价取 2015 年修理费和其他费用； （6）财务费：财务费用指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用。
序号运营费用计算表 醒目名称合计金额单位：元1油（气）损耗费2水电费3人员工资及福利4修理费5财务费6取暖费7运营费用总计C．设备折旧费的测算根据估价人员的调查估价对象主要设备见下表。
48918.15814 27076.00 81545.37 35910.26 6896.03 33728.32234074.13814序号 123 4 5 6 7 8910 11名称 储罐液位仪 双枪双油品潜油泵型加油机 工艺管道 液位仪控制器 防静电装置锅炉 变压器电力铠装电缆发电机 电力管道规格单位 数量30mm³F 型单 具5层罐(TLS－2 触摸 台1式控制台)CS46J2220G 台 4套1(TLS－2 触摸 套1式控制台)定制套1WJN-D30台1DTZY19C-G 台 1铝线YJV22-1kv m 3005x6常易牌 CY25 台 1m原值（元） 276,6677,228144,900 180,000 10,2005,000 18,100 6,0007,5005,200 12,000设备折旧费指加油站设备正常运转期间每年的价值折扣，主要包括油泵、储油罐、电气消防等设备的折旧。
设备年折旧费=设备原值×（1-残值率）/使用年限。
其中，主要工艺设备中储油罐的折旧年限为 20 年，加油机、油泵折旧年限为 20 年。
主要工艺管线的折旧年限为 20 年；主要电气工程的折旧年限为15 年；管理系统设备和监控设备折旧年限为 8 年；给排水工程、消防工程中的设备以及采暖设备折旧年限为 15 年；通风设备折旧年限为 5 年；空调设备折旧年限为 8 年。
所有设备的残值率均为 0%。
加油站设备各年的折旧情况如下表：设备折旧计算表金额单位：元序号 1 234 5 6 7 8 9 10 11名称 储罐 液位仪双枪双油品潜油泵型加油 机工艺管道 液位仪控制器 防静电装置锅炉 变压器 电力铠装电缆 发电机 电力管道原值（元） 276,667 7,228144,900180,000 10,200 5,000 18,100 6,000 7,500 5,200 12,000故设备年折旧费为 34706.42 元。
D．经营利润的测算折旧年限（年） 年折旧费（元）2013833.3520361.40207245.00209000.0015680.0015333.33151206.6715400.0015500.0015346.6715800.0034706.42经营利润指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润，可以年运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。
流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。
年平均流动资金=年平均进货成本/年平均需进货次数年平均进货成本=年平均销售油量×平均进货价年平均需进货次数=年销售油量/储油能力根据委托方提供的相关资料，该加油站设有 5 个储油罐，每个油罐储存量为 30 立方米。
同时，评估人员根据 93#、97#汽油、0#柴油的销售量以及其各自密度计算出该加油站的最大储油能力为 90 吨。
目前保定市高阳县普通商业行业利润率在 9%-12%，而加油站行业的年均投资收益率为 10%，故本次评估取 10%为其商业经营利润率。
相关数据的测算详见下表：经营利润测算表序号项目 \ 年份2015金额单位：元备注1 年进货成本 2 年销量（吨） 3 储油能力（吨） 4 需进货次数（次） 5 年均流动资金 6 年运营费用 7 商业经营利润率 8 经营利润 E.营业税金及附加23617981.893,162.574133.7423,622.5090.0090.0046=（2）÷（3）513434.39=（1）÷（4）234074.138144%29900.34 =【（5）+（6）】×（7）成品油零售加油站销售税金主要包括“两税一费”和地方教育费附加等，根根 据有关规定，当地城建税及教育附加税率共计 12%，以增值税为计算依据。
根 据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《成品油零售加油站增值税征收管理 办法》，纳税人销售成品油应纳增值税税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后 的余额，增值税税率为 17%。
估价对象增值税=（成品油年应税销售额-成品油购进成本）×17% =（24459079.07-23617981.89）×17% =142986.52 元估价对象营业税金及附加=增值税×12%=142986.5206×12%=17158.38 元综上，加油站年房地客观总收益=年销售收入-年销售成本-年运营费用-年设备折旧-年经营利润-年营业税金及附加，详见下表：序号房地客观总收益测算表 项目名称金额单位：元元1年销售收入24459079.072年销售成本23617981.893运营费用总计234074.138144设备折旧费34706.425经营利润29900.346营业税金及附加17158.387房地客观总收益3、加油站房地出租年总费用测算525257.9019加油站内设油罐区、加油区、站房及其他配套设施，主要包含站房、罩棚、加油罐区、加油岛、围墙以及硬化路面。
站房一层，结构为砖混结构，外墙墙体采用 370mm 厚烧结普通砖（非粘 土）并采用外保温节能技术，保温层为 50 厚 EPS 保温板；内墙墙体采用 240mm 厚烧结普通砖（非粘土）。
建筑工程耐火等级为二级，耐久年限为 50 年，屋 面防水等级为二级。
站房内设：便利店、男卫生间、女卫生间、盥洗室、储藏 间、综合办公室、发电间、配电间、设备间、餐厅活动室、休息室、淋浴间。
加油站罩棚 26m×22m×7.9m，采用螺栓球网架结构，由专业公司制作并安 装。