宝山淞南镇商业项目定位报告-内容详实

KFC、宝江宾馆、安踏专卖、振莱酒楼、和尔美鞋服饰市场、中国以东营业厅、欧卡咖啡、黄山茶叶、琦美美发、家得利超 市、大昌商业广场
克里丝汀、宝山烟草、鹏卢书店、思艺足道、外贸专卖、屈臣氏饮品、华氏大药房、远东车行 万达奴专卖店、上海家兴装潢、中国联通营业厅、召洋房产、足部保健、万肯房产 电池连锁店、邻联房产 电动车专卖、小陈车行、棋牌室
14
可的、干洗连锁、扦脚、茶室
15
喜从天降、沐浴棋牌、移动专卖、光明便利
16
越轩美发、益德网络、棋牌室、物业公司
17
理发店、农夫山泉、可可立棋牌室、进明饮食店、光明便利
18
国启房产、丽丽服饰、来伊份、保健品专卖、淞良浴室、家具城、娟娟羊毛店、小吃店、川香楼、钱源网吧、百货大卖场、 比比馒头
三枪专卖、皮鞋店、水站、鞋店、一德药房、沪丰药房、靓衣坊、逸香、地利通讯、小乐鱼餐饮、联华、华轶百货、五金店、
过50％，住宅中90平方 米以下比例不得低70 ％
楼板价2365元/平 方米，使用年限
50年，目前已推 出第一期。
4 逸居时代
其他地块
淞南路东侧，建 配龙北侧
——
居住
42386 59340
1.4 上海昂立房地产 开发有限公司
商办 4000 —— ——
——
04年12月
06年9月
楼板价2372元/ 总价2600万元 平方米，目前已
淞南镇未来商业供应及影响
编号
地块 名称
1 逸仙路地块
2
长江南路地块 （本项目）
3 淞良路地块
地块 位置
地块 性质
逸仙路西侧、长江 长江南路东侧、淞发路
南路北侧、
北侧
居住
居住、商办
淞良路东侧、南 泗
塘河北侧
商办
占地
建筑 面积
137235 219576
25532 38298
8687 16505
容积率
开工建设
综合上表分析：
预计未来3年内区域住宅供应量约在30万平方米左右，而商业供应量约 在5万 平方米左右，结合目前市场商业供应，总量在11万平方米左右，结合人 口状况，人均商业面积在1.2平方米左右，已接近国际标准人均1.5平方米； 上表中1号地块及本项目地块均属于70/90政策范围之内，因而预计区将 于2009年前后90平方米以下的供应量达到高峰，预计供应套数将达1850 套左右； 区域未来商业体量供应相对充足， 未来区域大体量的住宅供应将有限提升区域的消费群质量
8
541（宝杨路汽车站-凉城新村）/810（呼玛新村-玉田支路）
9
751（淞南镇-虹镇老街）/232（淞南新村-北区汽车站）
10
232（淞南新村-北区汽车站）
公共建筑分布
吴淞煤气制气公司
宝钢不锈钢公司
邮局
邮局
$ 工行
淞南残疾人服务中心 $ 农行
淞南镇文化中心
宝钢文体中心
淞南职介所
பைடு நூலகம்国际集装箱修理
淞南地段医院
项目以休闲娱乐为主，提供具有特色的 休闲娱乐场所，填补区域消费业态中的 不足
创造在区域市场的知名度
邻里中心
避免大卖场直接威胁， 差异化、互补式竞争
定位释义： 项目的功能性在于使得周边居民将“必须型、日常型消费”转换为“想要型、享受 型消费”，项目“功能性”能产生作用是以项目的有特色（商业规划特色等）的“邻 休闲的规划”为依托的。 “必须型消费”目的在于满足日常生活所需，故此在消费者的居住区域就能满足； “想要型、享受型消费”的消费必须是居住区域内不能满足的消费，这样消费者才能 进行主动的居住区域外的消费，从而扩大了我项目商业辐射力度。
19
水果店、沙县小吃、银利百货、华轶工贸
20
汽车美容、洪斌饮食楼、好运大药房、宏鼎楼、鲜花店
业态分析
种类 便利店类 中大型超市类 通讯产品类 专业卖场类 超市卖场类 快餐食品类
数量 16 4 4 4 28 34
中大型餐饮类 11
餐饮类
45
比例 9.20% 2.30% 2.30% 2.30% 16% 19.54% 6.32%
业种业态建议
项目业态类别划分 从商业消费者的行为切入，
辐射半径小
自来水公 司
$ 建行
加油站
$ 工行
宝山职校
$ 建行
$ 上行
东方剑桥幼儿园
住宅分布
新城尚景 淞南一村 淞南二村
淞南五村 淞南六村
鹏程花苑
淞南三村
万临家园
长宏新苑 逸居时代
新梅淞南苑
鎏园
总结 项目所处长江南路段相对商业价值较低，公共交通外向扩展差， 难以导入外来的消费群体，同时周边公共交通条件及人车流状况导 致未来项目运营需投入较大的宣传引导力度； 周边多为厂房、仓库及集装箱堆场，商业氛围差，而未来的世纪 联华大卖场将对区域商业环境起到一定的改善作用； 区域人口成长性较差，消费群有限，商业项目成功与否取决于周 边居民在住所附近的购物几率及消费者对周边业种业态供应现状的 不满，同时必须考虑区域空巢时段与归巢时段消费的不对称业态。
注：(1)按保守估计计算，边缘交易区忽略不计 (2)由于区域的房价水平与市区存在一定差距，因而其人均零售开支及每平方米营业额 值偏高，导致商业面积最终值偏高）根据以上分析区域人口的消费能力可支撑区域内约 10万平方米（偏高值）的商业体量，而根据前文分析，3年内区域区域商业体量供应即达 11万平方米，因而，总体而言未来淞南的商业供应体量偏大，最终的取决因素将是商业 项目的准确定位及新社区及人口的导入进程。
5550
4546
13638
人口构成
地区 外来人口占总人口比重（%） 少年儿童系数（%） 老年人系数（%）
淞南镇
20.53
11.24
12.62
淞南是一个以动迁导入人口为主的新兴区域，外来人口占据一定的人口 比例，同时人口年龄结构呈现幼小化及老龄化，存在中高端消费能力较弱 的劣势； 据现有居住小区、新建商品房及未来供应情况，未来3年中淞南镇人口将 达到93000人左右，整体人口导入水平较弱，且人口密度水平低，制约了 区域大型商业项目的发展。
湘腾淞南商业项目简报
目录
区域商业市场研究
淞南镇现存商业分析 现存商业格局对本项目的影响 淞南镇人口分析 淞南镇未来商业供应及影响
产品初步定位及建议
周边环境分析 区域商业体量风险性评估 产品定位 业种业态建议
区域商业市场研究
淞南镇现存商业分析
商业分布
服装类
14
百货类
6
百货零售类 20
酒店旅馆类
3
其他类
20
新建商业
1
比例 9% 6.32% 2.30% 6.90% 1.15% 25.29%
8.05%
3.45% 11.49% 1.72% 11.49% 0.57%
代表品牌 豪杰KTV 可可立棋牌室 欧卡咖啡 艺宣美发 东方网点
安踏专卖 和尔美服饰市场
上海凯星宾馆 鹏卢书店
周边商业形态较为单一，不能满足居民更便利、更丰富、更高层次的消费需求。
竞争项目分析——大昌商业广场
基本情况 •地址：长江南路597号 •体量：4800平方米（1期） •面积：门面房（长江南路线）50平方米；商场内：12-30平方米 •套数：142套 •开业时间：2007年3月28日
店铺情况 •进深：11-12米 •面宽：5米 •层高：3.6米 •租金：商场内：4.6元/平方米/天；门面房：8元/平方米/天 •招租完成情况：50%（截至2007.3.1）
产品定位
商业市场现状
居民需求现状
区域现有商业覆盖率低，分布 分散，档次较低，业态单一， 基本为日常生活必需消费型和 餐饮类
区域居民对大型商业场所的需 求
有市场 空白
有现实 需求
形成商业项 目立项基础 和定位依据
项目商业发展条件
人口及消费状况 道路及交通状况
功能型的邻里休闲中心
功能型
休闲中心
特色业态使消费者产生“主动” 消费
1.6
1.5
1.9
开发商 名称
浦东新区房地产开 发
有限公司
上海湘腾房地产发 展有限公司
上海大昌房地产 开发有限公司
成交 时间
06年9月
06年9月
05年7月
备注
楼板价4008元/平方 米，预计2007年下 半年动工，其中90 平方米以下比例不
得低于70 ％
楼板价2689元/平方米， 预计2007年下半年动 工，其中住宅比例不超
11
长江食品店、新长江酒楼、锦亭家常菜、锦家面馆、寿州新三味、棋牌室、宝山烟草、快客、东北菜、五金交电、阿三饭店
12
淞南家具城、小李时装店、国益五金商店、光明便利、振发五金店、伍缘便利、永久牌助动车、冰魄酷吧、所格美发、东方 网点
13
良友金伴、联华超市、好德便利、本山大酒店、阿华综合商店、中介、龙虾王、园能园酒家、三黄鸡、大成大师傅、足浴、 吴煤旅馆、祥云餐馆、琴琴理发店、上海凯星宾馆、淞物楼
区域商业体量风险性评估
针对区域人口，利用哈夫商圈模型推导项目所属区域未来3年内对商业的需求量：
3年内淞南镇人口数：约93000人 人口密度：约5842人/km2 销售额=购物概率×人口×人均零售开支 商业面积=销售额÷单位面积营业额 人均零售开支取5280.23元/人/年 （数据来源：仲量联行报告） 平均每平米营业额取1454元/月 （数据来源：仲量联行报告） 主要交易区域人口数： 0.79km2×5842人/km2=4615人
产品初步定位及建议
周边环境分析
公交站点分布及走向
编号
公交车线路
1
713（淞南新村-长岭路）/541（宝杨路汽车站-凉城新村）
2
541（宝杨路汽车站-凉城新村）
3
751（淞南镇-虹镇老街） /713（淞南新村-长岭路）/810（呼玛新村-玉田支路）/502（淞南十村-上海火车站）
4
52（花园路-吴淞煤气厂）/552（花园路-罗南镇）/232（淞南新村-北区汽车站）
其他 •商业统一规划，统一招商 •物业费：5元/月/平方米；保安保洁费：200元/年；广告宣传费：250 元/年
现况
现存商业格局对本项目的影响
现有商业特点：分散、低档、单一
市场空白和需求的矛盾
消费力局限及消费外流
项目商业定位及业态的审慎选择
淞南镇人口分析
现有人口
地区名称 淞南镇
常住人口数量 7.97万人
大昌商业广场
11.49
0.57
1.72
16
11.49
25.29
25.86 8.05
超市卖场类 餐饮类 服务类 休闲娱乐类 百货零售类 酒店旅馆类 其他类 新建商业
淞南整体商业以餐饮类和休闲类为主，比例均达到25%以上； 淞南镇整体商业模式较传统，缺少大型商业或者主力商业支撑，周边商业密集 度较低，难以形成集聚效应，对周边居民的日常生活、购物消费等造成不便； 淞南镇商业分布基本以社区分布为准，以生活配套型商业居多，现有商业普遍 存在档次低、形象差的现象；
人口密度 5842人/平方公里
流动人口 1.64万人
未来新增人口
新建住宅 万临家园 新梅淞南苑
鎏园 新城尚景
其他 总计
交房时间 2006.12 2007.9 2008.3 2006.12
—— ——
总户数（单位：户） 预计人口（单位：人）
568
1704
900
2700
506
1518
722
2166
1850
5
728（宝杨路汽车站-共和新路长江西路）/53（共和新路-海江新村）/849（骊山路-东林 路）/52（花园路-吴淞煤气厂）/华宝专线
6
322/728（宝杨路汽车站-共和新路长江西路）/849（骊山路-东林路）/53（共和新路-海 江新村）
7
810（呼玛新村-玉田支路）/541（宝杨路汽车站-凉城新村）
25.86%
药房类
5
2.87%
中介类 服务类
9
5%
14 8.05%
代表品牌 好德/可的 联华/家得利 移动营业厅/联通营业厅 永乐/建配龙
kfc/来伊份 小尾羊火锅/斗牛士
华氏大药店/一德药房 召洋房产/鸿发房产
种类 足浴KTV类
棋牌室 休闲茶/咖啡吧
美容美发类 网吧
休闲娱乐类
数量 15 11 4 12 2 44
边缘交易区 （其他区域）
次要交易区 （淞南区域）
主要交易区 （步行5分钟）
则，
区域
人口
主要交易 地带
次要交易 地带
总计
半径500m， 步行5分钟
淞南区域
——
4615人 93000人
——
购物概 率 95%
25% ——
销售额 23149848元 147318417元 170467265元
商业面积 15921 m2 84433 m2 100354 m2
编号 1 2 3
4
5
6
7 8 9 10
业态分布 建配龙、永乐生活电器、可的超市 足浴、伍缘超市、足部保健、康乾大药房、快客、室内装饰公司、美容美发
家具店、小谷车行、金兰美发 好德、可的、诚宽美容美发、重庆鸡公煲、避风塘、民爱房产、鸿房房产、良友金伴、晨光文具、利星商场、来一份、艺宣
美容美发、火锅店、红和美发、诚信服饰、艺苑餐厅、川香馆、大福星食品 豪杰KTV、羊鸭狗火锅家常菜、联华、美云服饰、百货特卖场