关于房地产司法鉴定调查问卷统计分析(doc 11页)

关于房地产司法鉴定调查问卷统计分析(doc 11页)

房地产司法鉴定估价问题研究

——房地产司法鉴定调查问卷统计分析

一、问卷调查来源

依据房地产司法鉴定估价规范研究课题组工作分工及工作计划，课题组长崔太平博士组织设计了针对司法鉴定估价机构的调查问卷，于2009年5月完成问卷收集。

本次调查主要针对四川省的二级以上具有司法鉴定资格的房地产评估机构。机构的选取由成都市房地产评估协会、四川省高级人民法院、成都市中院从近5年从事司法鉴定估价的机构中选取，选取机构从事业务量达到了司法鉴定项目的90％以上，选取机构代表了四川省从事司法鉴定估价机构的整体情况。

本次调查问卷共发出30份，收回有效问卷25份。在收回的有效问卷中一级评估机构7家，二级评估机构18家，分别占统计总体的28%与72%；25份有效问卷中，其中有22份来自于成都市当地评估机构，占统计总体的88%。本次统计总体特指调查机构25份有效回收问卷。

二、问卷调查结果

通过对25份调查问卷的统计分析、归纳，揭示出了统计结果的四大方面内

容：第一、房地产司法鉴定的现状；第二、房地产司法鉴定估价类型划分；第三，房地产司法鉴定在各种类型划分下的技术路线选取；第四，房地产司法鉴定估价机构的期望及建议。

（一）房地产司法鉴定的现状

估价程序：是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。一个完整的房地产司法鉴定基本程序是：①获取估价业务；②受理估价委托；③制定估价作业方案④搜集估价所需资料；⑤实地查看估价对象；⑥分析估价对象价值；⑦测算估价对象价值；⑧判断估价对象价值；

⑨撰写估价报告等程序。在以上估价程序中问题最严重的受理估价委托、搜集估价所需资料、实地查看估价对象、制定估价作业方案四方面。

1.受理估价委托阶段：房地产司法鉴定委托书基本不规范，其中有极大部分为委托方按照自己意愿填写，甚至有法院不愿与房地产司法鉴定机构签订书面委托合同。

2.资料搜集和现场查看阶段：诉讼当事人极为不配合，抵触情绪明显，造成司法鉴定估价后续工作难以开展。在现场查看前，估价机构对基础资料难以搜集或搜集不完整已成为普遍现象。在现场查看时当事人或法官不陪同现场查看或即便陪同而不愿在现场查看表上签字确认已成为常例。

3.制定估价作业方案阶段：估价人员进场现场查看后，在制定作业方案时常发现估价范围不明确、产权登记与实际面积不符、房屋登记用途与土地登记用途不一致、权属资料与实物不能一一对应、产权不清等。由于当事人的不配合、消极态度，以致估价人员很难开展鉴定对象档案查询，以及面积测绘等基本事项工作。

4.诉讼当事人擅自与估价机构接触，不接受估价结果现象占有相当大的比重，诉讼当事人不及时出庭也屡见不鲜。

5.诉讼当事人的不配合、现场工作受到限制、估价对象存在重大权属瑕疵是目前房地产司法鉴定估价无法实施的主要原因。

6.房地产估价师出庭就估价报告接受询问的比率依然较高。尽管主要比率集中在5%以下，但相对于抵押评估等其他类型评估，该比例仍处于高位。

7.在法院二审和再审程序中的房地产鉴定估价，对鉴定机构的选择随意性较大，缺乏规范性和标准型。甚至有16%的比例认为另选机构，不在意起资质高低，“从而出现受托估价机构的资质不符合相关规定。法院委托的房地产估价机构，其资质并不符合部门规章的规定，建设部《房地产估价机构管理办法》规定，一级和二级资质的机构才可以接受法院委托的估价，但是实际情况中，却又一些三级资质机构接受了法院的估价委托。”（引用内容）

（二）房地产司法鉴定估价类型划分

由于各种类型的房地产都有可能涉及司法鉴定评估，因而依据不同的划分标准其类型也多种多样。

1.根据估价对象的不同划分：常遇见的类型有实体存在并可实施现场查看、实体存在但不能实施现场查看、实体存在但不能实施现场查看、隐蔽工程、规划调整或未严格执行等缺陷造成的价值减损。在此种类型划分中也会遇见少量的公共设施面积分割、租约限制、在建工程等类型。

2.根据统计调查数据显示，目前尚未出现根据法发〔2008〕11号最高人民法院《新民事案件案由规定》,依据案由划分估价类型。

3. 根据时点不同划分：有估价时点为过去、现在、未来（预测房地产未来

双方签字、盖章加以确认，在评估报告给予披露。依据调查统计数据分析，大部分司法鉴定机构采用此种技术路线。

D.结合相关图纸、概预算等资料进行测算。

3.隐蔽工程

A．采用成本法，要求委托方提供设计图、施工图、竣工图、决算资料等，并聘请专业人员支持。此种技术路线为多数司法鉴定机构所采用。

B．根据施工图、预决算书等作期日调整。

C．当事人提供工程资料，并对隐蔽工程作书面说明和确认，在征得当事人同意的情况下打开隐蔽工程。

4.规划调整或未严格执行等缺陷造成的价值减损

A．规划调整前后的差价即为价值减损额度。该技术路线为大多数鉴定机构所采用。

B．无缺陷估价对象与有缺陷估价对象的差价即为价值减损额度。

C．按委托书要求的规划条件进行鉴定。

D．规划调整后的价值减去现状价值，求得价值减损。

（四）房地产司法鉴定估价机构的期望及建议

1.诉讼当事人的配合义务

根据调查结果，司法鉴定机构在诉讼当事人应向法院如实提供资料并对真实性负责、配合机构现场查看、配合法院及鉴定机构对权属资料查档方面有强烈的愿望。也期望诉讼当事人能在现场查看后在查看表上签字，在现场查看中如实回答估价人员提出的问题。此项调查也应证了目前房地产司法鉴定中诉讼当事人

极为不配合的现状。

2.法院的配合义务

通过调查统计，认为法院配合的义务主要分布在签订委托、搜集资料、现场查看、配合司法鉴定机构权属查档等几大方面。

A．委托阶段的配合义务

100%的司法鉴定机构强烈要求在从事司法鉴定工作前与法院签订司法鉴定委托书，同时也急切期望尽快统一规范司法鉴定估价委托书。在委托书的内容设计上应当包括估价范围、估价时点、估价目的。

B．资料收集阶段的配合义务

通过调查统计，90%以上的鉴定机构认为法院在负责向诉讼当事人搜集资料并转交给评估方、提供资料移交资料清单方面负有义务。其次还有向诉讼当事人发出鉴定风险告知书的义务。

C．现场查看阶段的配合义务

配合司法鉴定机构进行现场查看并签字。

D．配合司法鉴定机构进行权属查档

96%的司法鉴定机构希望法院能协助机构搜集基础资料并完成查档工作。

E．其他方面的配合义务

a.确认诉讼事实、界定估价对象、时间进度、收费进度等等；

b.支付司法鉴定费（被调查机构中反映较多）；

c.甄别资料真实性；

d.完善估价委托，出具报告后及时结清评估费；

e.提供估价实详细资料、协助催收鉴定费等。

3.怎样区分资料来源的建议

在调查总体中（25份）有72%的鉴定机构认为“当事人在提供的资料清