毕马威：2017年美国房地产市场展望调查

2017年美国经营性房企发展趋势分析报告

2017年美国经营性房企发展趋势分析报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）2017年10月正文目录1 Redfin——美国房地产经纪行业的变革者 (4)1.1公司简介：Redfin是一家技术驱动型房地产经纪公司 (4)1.2发展历程：行业先瞻，砥砺前行 (6)1.2.1房地产经纪行业发展历史：不断优化，趋势明显 (6)1.2.2 Redfin的发展历程：不忘初心，砥砺前行 (9)1.3商业模式：Redfin是在线媒体和经纪公司的结合体 (11)1.3.1 Redfin是传统经纪行业的变革者 (11)1.3.2业务趋势：面朝大海，春暖花开 (13)1.4财务分析：营收高增，亏损收窄 (16)1.5估值预测 (18)2 CBRE---商业地产综合服务商龙头 (19)2.1公司简介：商业地产综合服务龙头 (19)2.2商业模式：业务广泛，并购扩张 (21)2.2.1业务具有广泛性，是未来发展的基石 (21)2.2.2资源整合不断扩大企业规模 (22)2.3业务概况：全球布局，美洲业务收入占比最高 (22)2.4财务分析：营收稳增，业绩向好 (24)2.5附利润表 (27)3 D.R. Horton---美国的建造者 (27)3.1公司简介：美国的四大房产公司之一 (27)3.2发展历程：激进冒进，屡遇机遇 (28)3.2.1美国房价历史 (28)3.2.2 D.R. Horton发展历史 (29)3.3公司战略：并购扩张，风险控制 (31)3.4财务分析：小幅波动，稳定增长 (34)3.5附利润表 (37)4 Spirit Realty Capital---单一租户地产REITS (37)4.1公司简介：一家自我管理的REITS (37)4.2业务介绍：单一租户地产包租婆 (38)4.2.1什么是REITs (38)4.2.2什么单一租户的商业地产（Single Tenant Property） (39)4.2.3 SRC主要业务 (39)4.3运营现状：分散性强，降低业务风险 (39)4.4财务分析：营收小增，业绩波动 (43)4.5附利润表 (46)5 Terreno Realty Corp---工业房地产REITs (46)5.1公司简介：一家工业房地产REITs (46)5.2业务情况：专注工业，聚焦沿海 (47)5.3公司战略：市场驱动，稳健经营 (49)图目录图1：Redfin公司简介图 (5)图2：房地产经纪业务全览图 (6)图3：美国房产经纪第一阶段特征 (7)图4：美国房产经纪第二阶段特征 (8)图5：以MOVE为代表的分类信息网站模式 (8)图6：Redfin一站式服务模式 (9)图7：Redfin历年经纪业务成交量 (10)图8：房地产经纪业务不同商业模式间对比 (11)图9：Redfin分工模式与传统个人经纪模式对比 (12)图10：Redfin是在线媒体和经纪公司的深度结合体 (13)图11：Redfin在线平台每季度平均月活量 (13)图12：Redfin在线平台月活量月转化率 (14)图13：Redfin经纪业务季度成交量（千美元） (14)图14：Redfin经经纪业务成交单笔收入（美元） (15)图15：Redfin经纪业务市场占有率逐年提升 (15)图16：Redfin每季度top10区域市场收入贡献率 (16)图17：Redfin收入快速增长 (17)图18：Redfin亏损逐步收窄 (17)图19：CBRE七大业务线 (21)图20：CBRE美洲营收占比变化情况 (23)图21：CBRE EMEA营收占比变化情况 (23)图22：CBRE近五年各业务板块营业收入增长情况（百万美元） (24)图23：CBRE近五年归母净利润增长情况（百万美元） (25)图24：CBRE近五年营业收入增长情况（百万美元） (25)图25：CBRE近五年营业利润率变化情况（%） (26)图26：CBRE近五年净利润率变化情况（%） (26)图27：美国房价百年历史图 (28)图28：D.R. Horton美国业务分布情况 (30)图29：D.R. Horton库存投资回报率变化情况 (32)图30：D.R. Horton房屋价格分类情况 (33)图31：D.R. Horton四大品牌 (33)图32：D.R. Horton近五年营业收入变化情况（百万美元） (35)图33：D.R. Horton近五年归母净利润变化情况（百万美元） (35)图34：D.R. Horton近五年毛利率和净利率情况 (36)图35：D.R. Horton近五年ROE变化情况 (36)图36：单一租户商业地产的典型例子 (39)图37：SRC营业收入情况（万美元） (44)图38：SRC净利润情况（万美元） (44)图39：SRC近年FFO数据 (45)图40：SRC近年AFFO数据 (45)图41：Terreno全国市场布局 (48)表目录表1：Redfin历年融资进展及估值 (10)表2：Redfin发展历程 (11)表3：Redfin收入细化表格 (18)表4：Redfin盈利预测 (19)表5：CBRE市值规模 (20)表6：CBRE估值指标 (20)表7：CBRE成长能力指标 (20)表8：CBRE发展历程 (20)表9：CBRE利润表 (27)表10：D.R. Horton市值规模 (28)表11：D.R. Horton估值指标 (28)表12：D.R. Horton成长能力指标 (28)表13：D.R. Horton美国业务分布情况 (30)表14：D.R. Horton发展历程 (30)表15：DR. Horton在快速扩张期的并购事件 (30)表16：D.R. Horton利润表 (37)表17：SRC公司规模情况 (37)表18：SRC估值指标 (38)表19：SRC成长能力指标 (38)表20：SRC公司发展历程 (38)表21：SRC出租房地产情况（截止2017.6.30） (40)表22：SRC租户多样性 (40)表23：SRC租户产业的多样性 (40)表24：SRC租户细分行业的多样性 (41)表25：SRC地产位置的多样性 (42)表26：SRC租约到期时间表 (42)表27：SRC利润表 (46)表28：Terreno规模情况 (46)表29：Terreno估值指标 (47)表30：Terreno成长能力指标 (47)表31：Terreno业务量发展历史表 (47)表32：Terreno 2017/06/30 物业出租率 (48)表33：Terreno租户分散 (49)表34：Terreno租户租约到期时间表 (49)1 Redfin——美国房地产经纪行业的变革者1.1公司简介：Redfin是一家技术驱动型房地产经纪公司Redfin是一家在线房地产经纪公司，致力于用技术改善交易体验和降低交易成本，拥有最受欢迎的经纪人网站，拥有自己的经纪人雇员，提供优质、连贯的一站式经纪服务，并开始涉足抵押贷款等房地产交易延伸业务，正试图打造全数字化的闭环服务。

美国房地产2017年加快复苏惊现一匹“大黑马”

9年第三季度以来的最高水平。ATTOM数据解决方案公司的调查分析了公开记录的销售房屋的房价中位数，以及美国劳工部公布的平均薪资水平，涵盖美国447个县，涉及人口超过1.84亿。ATTOM数据解决方案
公司高级副总裁DarenBlomquist表示，“房价快速上涨但薪资增长停滞削弱了此轮房地产市场复苏中人们的承受力。贷款率近期的上涨在第四季度继续加速。除非薪资增长跟上房价增长的节奏，或者是购房者打
，承受能力对很多人来说是一个担忧。2016年美国房价仅实现个位数增长说明一些美国家庭在卖掉了自己的房子。”投资者已经重回房地产市场，房价在快速上涨。很多购房者已经难以承受高房价，这一趋势将会在201
7年持续。根据房屋调查机构ATTOM数据解决方案公司的调查，2016年第四季度，29%美国各县房地产市场承受水平要低于历史水平，较第三季度上涨24%，较去年同期增长13%。近期的承受水平比例是200
复苏在持续加速，其中太平洋西北部沿岸地区的复苏势头最为迅猛。房地产网站Zillow对全美35个最大都市区的调查研究发现，美国房地产公司股票的总市值在2016年上涨至29.6万亿美元，较去年上涨1.6
万亿美元，涨幅近6%。新闻配图在全美所有大型都市区中，俄勒冈州的波特兰是全美今年涨幅最大的城市，波特兰2016年涨幅达到13%，之后是西雅图和达拉斯。洛杉矶是全美最值钱的都会区，价值达到2.5万亿美
据《今日美国》报道，经济学家表示，由于就业和收入增长稳定，供应危机得到缓解，美国住房市场预计将在明年实现适度增长，不过抵押贷款利率的上升可能会削弱这种增长。美国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家
劳伦斯（LawrenceYun）指出，2017年的成屋销售预计将增长2%，达到经济衰退以来的最高水平550万套。但是，这个数字低于今年美国人口3.3%的增长率和575万人的增长数字。美国房地产市场的

2017年美国房地产市场持续升温,土地投资价值更高

2017年美国房地产市场持续升温，土地投资价值更高2017年人民币一路贬值，进一步刺激了中国高净值人士及投资机构的海外资产部署。

在各类海外投资产品中，美国地产投资备受投资者追捧，不但拥有强势美元货币作为支撑，而且在持续复苏的市场基础上，产生安全稳健的投资回报。

北美土地投资服务中心预测，美国房地产市场在去年表现不俗，2017年将持续呈现上行趋势，是投资者配置美国房地产资产的良好时机。

此外，美国全国房地产经纪人协会，抵押贷款银行协会，房利美和房地美等行业机构都预测2017年美国的房屋价格和销量都将持续升温。

根据房地产经纪人网站 () 最新预测，虽然购房者今年会面对一些不利因素，但美国房市整体发展前景仍然光明。

以下为对市场趋势的的几项预测。

1、2017年首次购房者将占据整体房屋买家的大半在人口及经济稳定增长的基础上，预计首次购房者将在2017年进入房屋市场并占据整体购房者一半以上。

调查显示，去年计划置业的潜在购房者中有33%为首次购房者，今年则上升至52%。

由于房屋市场的复苏持续加速及住宅需求的增加，新屋销售量预期将上升10%。

新屋开工当中独栋别墅及公寓房总兴建量达126.5万。

2、千禧一代和婴儿潮一代进入置业大军千禧一代进入30岁，开始组建家庭安顿下来，婴儿潮一代中60多岁人群到了退休年龄，开始考虑搬迁，这两代人将进军房屋市场。

分析预计，千禧一代和婴儿潮一代将分别构成2017年置业大军的33%和30%，并带动房屋市场未来10年的房屋需求。

3、房屋库存减少，房屋售出时间缩短分析，当前美国首100大都会区市场的房屋库存量年同比平均下降11%，预测今年房屋供应将持续紧缺。

这些市场的房屋在市面上的平均售出时间仅为68天，较全美平均水平短11天。

4、房屋负担能力及借贷资格预期将取代库存短缺，成为置业的最大障碍2016年，40%的置业人士表示库存紧缺是他们置业的最大障碍，但根据预期，该障碍今年将可能被房屋负担能力及借贷资格问题所取代，原因是今年更多首次置业人士将进入房屋市场。

美国多单元商业地产2017整体火热三大主城市回报不一

美国多单元商业地产2017整体火热三大主城市回报不一2016年，美国多单元房商业地产市场整体火热，租金较上一年增长2.5%，全国平均的多单元房投资回报率（Cap Rate）为4.3%。

2017年，市场延续了2016年的火热势头，随着美国经济的整体复苏而持续走强。

今天，外国买房网分析了个人投资者最热衷的商业地产投资项目——多单元房投资，对比了美国三大城市纽约、洛杉矶以及芝加哥的多单元房投资市场，为大家的投资提供参考。

1.纽约纽约的多单元房回报率区间在3.3% - 4.3%，房屋空置率在3.85%，多单元房平均租金为$3,397。

根据房地美预测，纽约的房屋空置率会在短期以内进一步上升，达到4%。

尽管纽约是美国，乃至世界最大的都市，但其就业率上升缓慢。

但不管怎样，作为世界的经济贸易中心，纽约市场依旧是供小于求，并且稳定地吸引着国际投资者。

2.洛杉矶洛杉矶多单元房回报率区间在3.6% - 4.25%，房屋空置率在3.75%，多单元房平均房租为$1,910。

个人投资者在Pasadena、Long Beach、North Hollywood地区非常活跃，尤其是在1970年以前建造的多单元房在回报率上对个人投资者来说有很大吸引力。

总体来说，洛杉矶地区的基础建设发展迅速和就业率的稳步上升会对区域购买力造成正面影响，在未来一段时间内，购买力的增长会使多单元房市场持续火热。

值得注意的是，贸易行业的不稳定性以及非常高的商业和生活成本会限制洛杉矶市场未来的发展。

3.芝加哥芝加哥的多单元房回报率区间在4.2% - 5.2%，房屋空置率在5.5%，多单元房平均房租为$1,305。

在芝加哥地区，投资额度在100万至1000万美金的当地个人投资者非常活跃。

卢普区以北的一些优质项目的投资回报率可达到5.5%以上，这些有限的优质资源不断地刺激着投资者互相竞争，以获取配置到优质资产的机会。

芝加哥地区的空房率因为供给增加而有所上升，但这不会对市场造成很大影响，芝加哥的多单元房投资市场依然充斥优质的投资机会。

【北美购房网】专家预测下半年美国房地产趋势

【北美购房网】专家预测2107年下半年美国房地产趋势美国房屋市场供应短缺的问题似乎越来越严重了。

婴儿潮时期出生的人占了这个国家爱大多数的住房。

针对长期居民的房产税免除，让年纪较大的美国人选择不卖房。

与此同时，房屋建筑进展缓慢，年轻人愈加感觉自己被房地产市场冷落了。

美国历史上规模最大的两代人之间的冲突一触即发。

在今年年初的时候，专家预计价格增长将放缓，库存将会下降，抵押贷款利率将会上升。

到目前为止，事情并没有完全像预期的那样发展。

现在2017年已经过半了，让我们来看看美国房市现在的情况和接下来的发展趋势。

1. 美国房屋库存将持续紧张根据美国房地产经纪人协会(NAR) 公布的数据，6月季调后房地产销售数据为552万户，比5月环比下降1.8%。

NAR首席经济学家Lawrence Yun 称，住房供应面的短缺为住宅价格的攀升“火上浇油”，导致更多美国人买不到属于自己的房产。

房屋库存紧张是影响美国房地产市场的一个重要的潜在因素。

它不仅让房屋价格快速上涨，也使刚上市不久的房源以前所未有的速度被出售。

房地产专家Svenja Gudell 表示：“现在每个人都在讨论库存紧张的问题，但我认为我们可以把目前的状况直接称为库存危机。

我们没有建造足够的住房。

”根据数据显示，目前待售房屋的数量大约相当于1994年的水平。

问题是，现在美国生活的人比23年前增长了6300万之多。

当然库存危机并没有发生在高端市场。

通常来说，高端市场的买家会拥有更多的选择，因为豪华住宅一般需要更长的时间才能出售，而且建筑商正专注于这一领域。

当然地区差异也是存在的，比如在沿海地区豪华住宅的供应也是尤为稀缺。

2. 需求旺盛将继续推高价格根据CoreLogic 最新的房屋价格指数，由于库存不足和需求旺盛，6月份全国房价上涨了6.7%。

旺盛的需求估计不会很快消失，这是受两个因素的影响：政策和千禧一代。

“特朗普政府的政策过分强调需求，却不强调供给。

”房地产专家Ralph McLaughlin 说道，“推高需求的政策只会让美国房产的价格增长的趋势变得更糟。

【北美购房网】2017年美国投资房地产市场8大趋势!

【北美购房网】2017年美国投资房地产市场8大趋势！1、市场持续复苏，房价继续上涨按照中国人的习惯，买房时的第一个问题就是房价会否上涨，答案是“会”。

在30份报告中，几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。

据美国最大的地产平台数据，2016年全美房价上涨了4.8%，并预测2017房价将上涨3.6%。

而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些，它预计房价将在2017年9月时，再上涨5.2%。

Zillow对110多位经济学家和地产专家做的调查，对2016-2021年的美国房价做预测。

其中悲观者预测，认为美国未来5年房价将上涨10.2%；乐观者预测，认为未来5年房价将上涨30.8%；两者之间的，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨21.4%。

即便是悲观预测，美国房价也将在今年达到2007金融危机前的最高点，房价还有上涨空间吗？但是，不要被表面数字蒙骗。

CBS商业分析师施莱辛格认为，若算上通胀，10年前20万美元的房子，如今要27.6万。

由公开数据可知，2007年的房价显著高于2016年的水平，因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离，各大机构认为2017年上涨空间依然存在。

2、获得房屋抵押贷款更容易2017年另一大变化，就是购房贷款将会放松，更多的人能够达到购房门槛。

美国地产网站Redfin认为，2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度，让买家能利用更多杠杆，买到价格更高的房屋。

美国抵押银行家协会的可获信贷指数，是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标，指数越高，获得贷款越容易，反之越难。

2016年11月，该指数已高达8年来最高值174.1，进入最容易获得抵押贷款时期，许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款。

当然，对于外国买家来说也是一大利好，目前一些国家限制外国人买房贷款，而美国却敞开了抵押贷款的大门，无疑更利于投资者融资。

3、抵押贷款利率将略有提高，月供变多包括NAR, Zillow, MBA等多家机构都认为，2017年的30年期固定利率抵押贷款利率，将维持在4.5-5%，高于过去5年4%以下的水平。

【北美购房网】纽约房地产2017第二季度市场报告

【北美购房网】纽约房地产2017第二季度市场报告纽约2017年第二季度房地产市场报告新鲜出炉，我们主要来关注布鲁克林、曼哈顿和皇后区这三个区域的市场变化。

一、布鲁克林：Source：Douglas Elliman布鲁克林地区整体来说，房价上涨迅猛，创历史新高，销售量也不断突破新高。

布鲁克林地区2017年Q2房地产中位价年度同比增长20.6%，达到795,000。

这也意味着这是第四个连续创新高的季度增长，同时也是连续第四个季度房产中位价高于700,000. 均价年度同比上涨22.1%，达到997,654, 这也创下了年度第三个记录。

Source：Douglas Elliman所有房型的中位价连年走高，condo的中位价年度同比增长16.3%，至900,000，co-op的中位价年度同比增长8.4%，至423,000，豪华型住房的销量占总销量的10%，中位价上涨32.6%，至2,520,168。

新房市场份额占比持续增长，将近去年的两倍，达到41.2%。

Source：Douglas Elliman新房市场的中位价年度同比上涨41.7%，达到990,000. 销售量同年环比上涨50.7%，共计2,845套。

随着销售量的不断增加，库存量逐渐减少，同比减少15.5%，存量房共计2,257套。

那么可想而知，报告指出在供求关系不平衡的情况下，布鲁克林房地产市场发展速度达到历史最快。

二、曼哈顿：Source：Douglas Elliman曼哈顿2017第二季度总体成交量同比上涨15.2%，达到3,152套，为近两年来成交量最高。

其中，二手房市场的销售量占比最大，同比增长16.4%，新房市场交易量同比上涨10.1%，占比总成交量17.6%。

中位价和均价均创28年来历史新高。

中位价同比增长7.3%，至1,189,011，均价同比增长7.9%，至2,189,037. 新房中位价同比增长22.8%，至3,306,656. 豪华型住房市场占比总销售量10%，起始价位4,875,000，同比上涨12.7%。

【北美购房网】美国外国投资委员会和房地产

【北美购房网】美国外国投资委员会和房地产TAKEAWAYS/摘要U.S. Senators request GAO evaluate viability of CFIUSprocedures in assessing national security concernsarising from foreign acquisition of U.S. real estate.美国参议员请求美国审计总局就美国外国投资委员会针对美国房地产行业外资收购项目中产生的国家安全问题的评定程序的可行性进行评估。

Rise of investments by Chinese buyers whoseaffiliations are unclear fuels interest.关联关系不明确的中国买方的投资额上涨引起了关注。

GAO review may lead to proposed legislation increasingCFIUS scrutiny.美国审计总局的审查可能促生提高美国外国投资委员会监管力度的拟议立法。

The expanding influx of foreign investments in U.S. real estate has drawn the attention of three key U.S. Senators amid national security concerns. Senators Ron Wyden(D-OR), ranking member of the Senate Finance Committee; ClaireMcCaskill(D-MO), ranking member of the Senate Homeland and Security and Government Affairs Committee; and Sherrod Brown (D-OH), ranking member of the Senate Committee on Banking, House and Urban Affairs, wrote a letter to the Government Accountability Office on May 16, 2017 (the Letter) requesting a review of how the Committee on Foreign Investment in the United States (CFIUS) examines real estate transactions, with a particular concern regarding Chinese investment. It appears the GAO has accepted the request and will commence its review.不断涌入美国房地产市场的外商投资引起了三位重要的美国参议员对于国家安全问题的关切。

【总结】2017年美国房市的概况

【总结】2017年美国房市的概况
小编为您整理了2017年美国房市的概况。

2017年关于美国房市的新闻中，库存紧缺成为基调。

下面我们通过几张图来看一下两者之间的紧密联系。

2005年以来库存最低纪录
第一张图可以看出目前美国房产市场上的库存是2005年以来最低的，只有约4个月的供应量，而正常市场的供应量应该在6个月左右。

数据来源：全美房地产经纪人协会
低总价房屋库存最少
第二张图中以100为房价中位数，可以看出图中高亮部分，即50-125区间
的房屋库存最少，也就是说“可以负担”的价格区间房屋只有不到3个月的供应量。

数据来源：Corelogic
房屋销售速度堪比火箭
当住房市场面临较低的库存时，房屋销售速度自然加快。

下面有两张图，第一张显示在30天内售出的房屋数量不断攀升，已达到历史最高的17%；第二张显示售出时间超过180天的房屋数量持续减少，相比次贷危机时的比例，已经下降了50%。

数据来源：Corelogic
低端房屋市场增幅大
库存越小，对房屋价格上升的影响就越大。

低端房屋库存的极度紧缺，给低端房屋房价带来了不成比例的上升。

通过比较前20名市场的低端房屋价格和高端房屋价格，可以发现低价房的增幅已经超过了高价房。

数据来源：Corelogic。

美国房地产2017仍将充满挑战

外国买房网美国房地产2017仍将充满挑战2016年美国房产市场的完美落幕，给2017年奠定了良好的基础。

在整个房地产市场轮回中，这仍将是机会与挑战并存的一年。

整体经济的复苏和人口的增长和迁徙将对房地产市场的走向起到决定性的影响。

另外，利率上升的预期影响范围从无影响到可能导致资金流入，最终会使这些资本流向不同种类的资产投资中。

1、上升中的利率2016年底，随着美联储的加息，市场有能力接受有节奏的利率上升带来对复苏的负面影响。

这同时也预示了市场“回到正常化”的趋势和需求。

很多受访者坚持认为，如果政府持续继续升高利率，也不会影响到市场的发展，因为高的需求和上升的租金可以绝大部分对冲掉升高利率带来的不利。

反而，最关键的风险，是美联储升高利率的实际和节奏的把控。

2、行业盈利能力前景继续改善。

多数受访的业内人士对与2014年，通过自己的能力实现盈利感到更为乐观。

在2010年,只有18%的受访者觉得盈利的前景处于一个好的水平。

过去的几年这个比率一直在稳步提高。

按照最近一期的市场调查，有68%的受访者认为2014年盈利的前景会更好。

从业者信心的大幅提高，对于房地产行业持续复苏起到了决定性的作用。

3、基本面的改善随着市场进入复苏阶段的信号越来越明显，投资者会看到投资回报随着占有率和租金水平的不断提高而明显升高。

这也标明，投资者的注意力会逐渐从对资本率的关注逐渐转移到资产长期升值的关注上来。

4、市场上充沛的可流动资本无论是从借贷方还是投资方来看，2017年市场上可流动的资本会大幅增加。

外国买房网总之，市场基本面慢慢改善，实际收入增长会在未来两年内发生。

预计利率将持续上升，市场将开始看改善现金流驱动的回报。

这种转变从回报率压缩到基本层面的成果将会增加强调资产的合理分配。

【北美购房网】十分钟带您解读2017年《美国房产国外买家报告》

【北美购房网】十分钟带您解读2017年《美国房产国外买家报告》美国房地产经纪人协会(NAR) 7月18日发布了最新的外国买家购买全美住宅房产的调研报告——2017年《美国住宅房产国外买家报告》，这份报告收集了从2016年4月到2017年3月之间的国外买家房产购买数据。

小乐在昨天的文章《涨幅49%！买疯了，外国买家在美购房金额超1510亿美元》中为简单解读了去年外国买家在美国疯狂扫房的原因。

今天小乐将用报告中的图表为大家更详细地来解读这份报告。

外国买家在美国购房交易额过去的一年期间，外国买家在美国购房的成交额达到了1530亿美元，相比去年的1026亿美元上涨幅度高达49%。

而外国买家的成交额占了美国总体成交额的10%（去年为8%），达到了历史新高。

中国买家依旧是美国购房的主力军，购房总成交额达到了317亿美元，相比去年的273亿美元上涨了16%。

紧随其后进入榜单前五名的还有：加拿大（190亿美金）、英国（95亿美金）、墨西哥（93亿）和印度（78亿）。

尽管中国买家在交易总额上连续保持四年第一，但调查发现，加拿大买家的增长速度是最快的。

加拿大买家的交易总额从去年的89亿美元增长到了190亿美元，上涨幅度为历史新高的113%。

注：本报告所注明的中国地区包含中国大陆及港澳台地区。

外国买家在美国购房成交数近一年时间以来，外国买家在美国购买的房屋数量达到了28.4万套，相比去年的21.5万套上涨了幅度高达32%。

而外国买家的购房数量占了美国房屋总数的5%（去年为4%）。

在美国的购房数量方面，中国同样以40,572套的成交数位居第一位，加拿大、墨西哥、印度和英国分列前五位。

外国买家在美国购房的单价外国买家在美国购买房产的平均价为53.7万美元，远超美国平均水平（27.8万美元）。

在购房的平均价方面，中国以78.2万美元的价格遥遥领先。

近两年来，中国人的购房数量大幅度上升，而购房的均价却一直在下降，这说明了有更多的普通买家进入到这个市场中。

2017年美国房价大数据

外国买房网 2017年美国房价大数据分析随着新的一年的开始，很多行业的发展都会有所改变，美国的房地产市场行业也不例外。

去年一整年，整体房市状况都不错，房价上涨了4.8%，而市调机构针对超过100名经济和住房专家进行访查后预估，房价可能在2017年增长3.6% ，也就是，房价持续增长，但比去年放缓。

除了美国房价持续以稍缓的幅度成长外，美国房地产市场今年将会有以下几种现象：第一、房市仍会循着周期运作。

在薪资与工作成长加速之下，2017年将会在利率上扬带头下开始新一波的周期。

许多人预期，新总统川普团队将会放宽贷款限制，这将使贷款人更容易发行抵押贷款，但是在就职典礼日之前没有什么是确定的。

第二、利率将上升。

为了适当地遵循通货膨胀率和支持积极运作的经济，利率势必要上升，年底前增加一个完整的百分点；2016年12月14日，联准会利率上调25个基点，预计到2017年年底将再次增加利率三次。

CUNA Mutual Group首席经济学家里克说，这将压制一些首次购房者，但是对总体经济增长的负面影响相对较小。

外国买房网第三、城市的居住密度将增加，导致更多人到郊区买房。

Zillow的首席经济学家Svenja Gudell说：“当他们寻找新的家园时，他们需要他们能负担得起的东西。

”Zillow 预测，城市发展将继续集中在公共交通的关键要道。

第四、新开工将缓解房市需求。

可用房屋的库存量低，往往在经济衰退后导致房价急剧上涨，但明年，这种压力可望缓解；全国房地产商协会预计2017年房屋开工量为124万单位，高于2016年预计的116万单位。

第五、豪华住宅发展仍然在整个美国期望。

但随着需求减缓，价格可能不会以与过去几年相同的速度增长。

此外，租金负担能力会改善，但仍然艰难；根据Zillow的数据，租赁率预计将在2017年放缓，但重要的，许多地区如纽约和旧金山等主要城市，已经被认定是高租金地带，许多租户负担不起。

【北美购房网】2017下半年美国房地产市场趋势分析

【北美购房网】2017下半年美国房地产市场趋势分析近日，美国权威机构在去年相关数据以及2017年第一季度数据的基础上，对2017下半年美国房产市场的发展趋势做出了分析，我们一起来看看吧。

1.购房者构成：“千禧一代”和“婴儿潮一代”继续主导市场。

预计未来十年内，“千禧一代”和“婴儿潮一代”都将是市场主力。

数据显示，由于选举之后利率上升，预计“千禧一代”在整个购房者的所占比例会降至33%，而“婴儿潮一代”对按揭贷款购房依赖程度较小，预计未来份额会上升至30%。

2.购房方向：中西部城市仍是热门。

数据显示，千禧一代在中西部城市的购房量平均占市场的42%，远超全国整体水平——38%，其中以威斯康星州的麦迪逊、俄亥俄州的哥伦布、内布拉斯加州的奥马哈、爱荷华州的得梅因和明尼阿波里斯市购房数据最为靠前。

3.供应量：房屋市场供应量减少。

在美国Top 100的城市中，存量房比去年同期降低了11%，库存不足的情况在未来仍将持续。

房产从进入市场到售出的平均周期约为68天，比全国平均水平快了11天。

4.市场行情：房价上涨减慢。

从全国范围内来看，预计房价同期增幅减少到3.9%。

100个城市中将有26个城市房地产市场的房价增长速度至少为1%，46个城市房地产市场房价增长速度小于1%。

5.市场预测：西海岸房价将继续上涨。

今年中西部房地产市场房价适宜，但在房价已经很昂贵的西海岸，房价将继续上涨。

以加州（特别是北加州）为龙头，重要就业增长地区一直延续到波特兰、西雅图、丹佛、凤凰城和图森，随着就业增长，人口也会跟着增长，所以房屋需求增加，超过市场库存，从而导致房价更高。

因此，大多数西部房地产市场的表现会超过东部。

6.房屋租赁：租金仍将上涨。

在租赁市场方面，五类商业地产板块表现差异较大。

出租公寓和酒店已经踏入放缓期，表现为市场空置率上升，租金年增长率放缓。

而写字楼、工业和零售物业仍处于扩张期，表现为市场空置率下降或保持平稳，租金年增长率上升或者保持平稳。

2017年世界各国房地产专题市场调研分析报告

2017年世界各国房地产专题市场调研分析报告目录第一节综述 (4)第二节各国案例 (6)一、美国案例 (6)二、日本案例 (11)三、荷兰案例 (16)四、澳大利亚案例 (19)五、加拿大案例 (21)第三节家电产业投资分析 (24)图表目录图表1：美国适龄购房人群比重在90年代迅速下降 (6)图表2：美国房价在90年代迎来牛市 (6)图表3：美国房屋销量在90年代迎来牛市 (7)图表4：美国住房自有率迅速上升 (8)图表5：美国按揭贷款收益率并不高(%) (9)图表6：美国按揭贷款和资产证券化迅速发展 (10)图表7：日本适龄购房人群比重1975年之后持续下行 (11)图表8：日本房地产基本面80年代中后期快速向上 (11)图表9：日本按揭贷款余额占比 (13)图表10：日本90年代中期之后公营机构按揭支持力度不断下降 (13)图表11：日本总按揭贷款余额90年代增速明显下滑 (14)图表12：日本JHLC和持牌银行是其最主要的住房金融机构 (14)图表13：日本90年代之后持牌银行成为按揭贷款主力 (15)图表14：日本国内持牌银行按揭贷款80年代中后期快速增长 (15)图表15：荷兰适龄购房人群1990年之后持续减少 (16)图表16：荷兰房地产基本面1990年之后持续向上 (17)图表17：荷兰按揭贷款1990年之后持续增加 (17)图表18：荷兰住房按揭贷款余额市场不同机构份额（%） (18)图表19：澳大利亚适龄购房人群占比1990年之后持续减少 (19)图表20：澳大利亚房地产基本面1990年之后持续向上 (19)图表21：澳大利亚按揭贷款1990年之后持续增加 (20)图表22：加拿大适龄购房人群占比1990年之后持续减少 (22)图表23：加拿大房地产基本面1990年之后持续向上 (22)图表24：加拿大按揭贷款迅速发展 (23)第一节综述房地产本质是货币现象，是社会财富在不同资产之间重新配置的最终体现，更多的可能不是增量概念，是存量重新配置概念。

2016美国REITs市场回顾和2017年展望

2016年美国REIT市场回顾和2017年展望报告综述•2016年的回顾和2017年的展望•过去几年，随着美国经济的增长和经济危机后人们信心的回归，使得美国房产市场和REITS市场都经历了令人影响深刻的涨幅；•本文就2016年的市场表现，从宏观方面、房产市场和REITS市场具体情况，由上到下三方面对过去一年的表现进行汇总，并在此基础上做出了对于2017年的展望和预测；•本文观点：根据2016年的各种表现，我们认为美国房产市场虽然经历了九年的恢复，似乎到达了经济危机前的水平，一些经济指标似乎也预示着这个周期已经完成；但是根据同时期历史的情况来看，此时的经济更有底气，而且文章也论述了经济仍有很大的上涨空间，且还有美国新一代领导人特朗普新政策的实施情况、利率提升、全球经济疲软等一系列的变量综合考虑，2017年的REITS市场仍然值得期待，但与之前的不同，此时应该更注重于成长行业和未来涨幅空间较大的地区，规避风险，达到投资收益目的。

•美国就业人口仍然有上涨空间•美国就业人口失业率现在只有4.8%的水平，特别是在过去几年降低了很多，达到了一个历史相对低的水平，但这不能说明美国就业的未来没有了上涨空间。

如果我们从另一个统计数据来看，观察美国就业人口占总人口的比例，该数据在近些年还在减少。

原因是美国有几百万人已经离开了工作群体并不再寻找工作。

所以虽然失业率显示美国就业情况良好，但是就业总人口比例更能显示美国现在的就业情况，说明美国就业仍然有很大的上涨空间。

•美国房地产建设量低于历史平均水平•美国房地产的建设量，虽然近几年持续增加，但是距离历史平均水平仍有一段距离；•现在商业地产和居民住宅的建设量达到了20世纪90年代水平，但是同比人口数量和经济规模，这样的对等并没有意味着建设上涨的周期即将结束；•从商业地产来看，它的设备使用率仅仅只有75%，低于历史平均水平。

对比前一个经济危机的80%，此时的经济完全不能用过热来形容，上涨的空间仍然很足。

2017年美国经营性房企研究报告

2017年美国经营性房企研究报告2017年9月目录一、Redfin：美国房地产经纪行业的变革者 (6)1、公司简介：Redfin是一家技术驱动型房地产经纪公司 (6)2、发展历程：行业先瞻，砥砺前行 (7)（1）房地产经纪行业发展历史：不断优化，趋势明显 (7)（2）Redfin的发展历程：不忘初心，砥砺前行 (11)3、商业模式：Redfin是在线媒体和经纪公司的结合体 (13)（1）Redfin是传统经纪行业的变革者 (13)（2）业务趋势：面朝大海，春暖花开 (15)4、财务分析：营收高增，亏损收窄 (18)5、估值预测 (20)二、CBRE：商业地产综合服务商龙头 (22)1、公司简介：商业地产综合服务龙头 (22)2、商业模式：业务广泛，并购扩张 (23)（1）业务具有广泛性，是未来发展的基石 (23)（2）资源整合不断扩大企业规模 (24)3、业务概况：全球布局，美洲业务收入占比最高 (25)（1）美洲业务收入占比最高 (25)（2）欧洲、中东和非洲（EMEA） (26)（3）亚太地区 (26)（4）投资管理服务 (26)（5）发展性服务 (27)4、财务分析：营收稳增，业绩向好 (28)5、利润表 (29)三、D.R. Horton：美国的建造者 (29)1、公司简介：美国的四大房产公司之一 (29)2、发展历程：激进冒进，屡遇机遇 (30)（1）美国房价历史 (30)2、2D.R. Horton发展历史 (32)3、公司战略：并购扩张，风险控制 (34)（1）通过并购带来的规模效应 (34)（2）成本节约 (34)（3）风险控制 (35)（4）因地制宜，客户细分，多元化发展 (35)4、财务分析：小幅波动，稳定增长 (36)5、利润表 (38)四、Spirit Realty Capital：单一租户地产REITS (38)1、公司简介：一家自我管理的REITS (38)2、业务介绍：单一租户地产包租婆 (39)（1）什么是REITs (39)（2）什么单一租户的商业地产（Single Tenant Property） (40)（3）SRC 主要业务 (41)3、运营现状：分散性强，降低业务风险 (42)4、财务分析：营收小增，业绩波动 (45)5、利润表 (46)五、Terreno Realty Corp：工业房地产REITs (47)1、公司简介：一家工业房地产REITs (47)2、业务情况：专注工业，聚焦沿海 (48)3、公司战略：市场驱动，稳健经营 (50)（1）投资策略 (50)（2）经营策略 (51)（3）市场策略 (51)（4）严格的管理方式 (52)（5）保守的杠杆 (52)4、财务分析: 业绩快速增长，盈利能力提升 (52)5、利润表 (54)本报告主要探讨了美国主流的、典型的经营性房企的发展战略、业务模式、财务指标和估值体系。

【北美购房网】多伦多地产局发布2017年地产展望报告

【北美购房网】多伦多地产局发布2017年地产展望报告2016年11月, IPSOS 代表多伦多地产局出具了一份消费者房产调查，并对大多伦多地区的住房人口购买力，消费力，购房行为和趋势做了统计和分析。

根据多伦多地产局MLS系统的销量数据，预测2017年的交易量在104500至115500之间。

总体来看，2017年多伦多市场依旧保持房源短缺的状态。

从平均价格上来看，2017年的价格预测区间会在80万加币至85万加币，估算的房屋增长率的区间在10%-16% 左右。

接下来，我们根据这份报告来分析几个重要的数据：劳动力市场水平---失业率如下图所示，从失业率统计来看，近几年大多地区的失业率都处在一个下降的趋势，劳动力市场人才供应紧缩使得收入增加。

同时收入和收入增长情况直接影响了房地产市场的价格和走势。

IPSOS 的调查发现，固定利率是大多数地区人民普遍欢迎的购房贷款方式，有60%的房屋购买者倾向于适用固定利率的贷款模式完成购房流程。

同时，最常使用的期限是5年期固定，最受欢迎的利率区间在2.0%-2.99%。

说完贷款再来看一下首付款，最受欢迎的首付款比例在20%-24.9%。

从物业类型上来看，2017年，预计有48%的大多伦多地区购买者希望购买独栋别墅作为首选物业类型。

多伦多市内的这一比例为37%，原因在于市中心的独立屋房源的紧缺和非常高的价格水平。

这两年物业种类的偏好程度也发生了一些变化。

公寓的购买信心提升，独立屋的偏好程度依旧明显。

将近有14%的购房者预计2017年花费100万加币或以上的预算用于购买他们的房屋，由此可以看到多伦多地区的房屋价格水平和预期水平也在不断增高。

总体来看，市场对于2017年多伦多房屋整体的趋势还是稳中求涨的状态，刚需买家（首次置业者）依旧占领将近一半的房屋市场需求，他们支撑了多伦多房产市场长期环境很大的信心。

2017年美国房价持续强劲美国购房需有所取舍

2017年美国房价持续强劲美国购房需有所取舍近日，据美国房地产经纪人协会（NAR）公布的报告显示，2017年美国现房销售量将增长3.5%，可望达到564万单；在2018年，现房销售量将继续增长2.8%，有望达到580万单。

NAR首席经济师Lawrence Yun说：“随着美国股市创新高，自2010年以来新增就业达到1600万，以及消费者信心增长等因素，美国人购房的经济能力也获得增长。

但是，在许多地区，房价的增长仍高出收入的增长。

”报告指出，目前新建房的数量仍赶不上市场需求。

预计今年新建房销售量将增长10.7%，可望达到62万套，高于2016年的56万套。

2018年，新建房销售可能再增长8%，达到67万套。

通常，新建房的售价高于现有住房，因为新建房的成本更高，其中包括土地及劳工短缺、原材料成本提高、融资要求更高等因素。

网站高级经济师Joseph Kirchner说，面对市场房屋短期、售价提高，“最终，买家将不得不在购房时，放低对通勤时间及其它方面的要求。

同时，建商主要把精力和资金投入中等到高价位的新建房市场，这种供求的不平衡将使收入不富裕的家庭或个人，更难买到称心的房产”。

在部分房地产过热的地区，由于房屋供应短缺，房价呈现两位数增长。

由于买方抢购，西雅图部分地区的房屋增长价格已经被哄抬到超过30%。

一些打算卖掉现有住房，再买入新房产的人，由于当地房价增长过高和过快，使他们在目前难以满足自己的需求。

房地产经纪人Chris Bajuk说：“市场需求强劲，供应不足，这种状况很疯狂。

”市场调研还发现，目前更多美国家庭选择省吃俭用、减少度假等方式，把更多存款和收入用于购房方面。

有时，人们购房的资金占去个人收入和存款的一半以上，这在之前是少见的。

有的买家为获得面积更大一点的住房，不得不选择在距离城市和工作更远的郊外购房；有的人选择缩小住房面积，但距离城市更近的地方居住。

Bajuk说，房产热销让人们不得不根据自己的需求，不断调整取舍。

美国房产入市需充分准备专家建议观望

美国房产入市需充分准备专家建议观望美国房价中位数保持连续62个月同比上扬，房产市场热度不减，川普总统（National Homeownership Month）。

也在周三（5月31日）将6月定为“全美房主月”不过，有专家提醒，购房者要做好财务上的充分准备，不要急于进入房产市场。

6月1日，美国住房和城市发展部部长本?卡森（Ben Carson）召开论坛会，宣布“全美房主月”的开始。

“今天标志着国家房屋月的开始，这是我们用来纪念拥有永恒价值的房产的时刻，同时我们也在努力工作，确保勤奋、有信誉的美国人能够拥有自己的房屋。

”卡森指出，对于每一个人来说，拥有房屋的重要性不言而喻，它代表着“安全、踏实、??是亲人居住的场所、抚养家庭的地方。

”经济危机时期，美国的房屋拥有率创下历史新低，但之后正在稳步提升。

在2017年第一季度，美国的平均房屋销售量与去年同期相比增加1%，就业率增长1.6%，房价也同时增长了6%—7%，对于很多大城市来说，房产市场已经现供不应求的状况。

美国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun预测，在未来的几年里，“房屋的价格还将继续增长，也许不会像近几年这样迅猛的增长，但是基本来说每两年房价将上涨4%。

”他表示，购买房屋是一笔很大的支出，所以购房者“应该在财政上保持从容”，虽然房价在上涨，但增长速度不快，因此，“如果买房者已经在财政上做好了准备，他们就可以去买房，如果他们还没准备好，则应该多花些时间积累首付所需要的费用。

”一旦买房者在财务上准备好后，纽约市邻里中心（Center for New York City Neighborhoods）的执行董事皮尔（Christie Peale）建议，买房者可以寻找美国住房部认证房产咨询机构（HUD Approved Housing Counseling Agencies）做咨询。

“这些机构会帮助买房者做购房计划，他们会看购房者的信用额、存款情况，看购房者想要住哪、想花多少钱和收入情况。