物业管理业务外包管理办法

1、目的

规范供方的选择及操作办法，提高业务专项管理水平，推进集约化工作进程。

2、适用范围

适用于各管理处、部门。

3、职责

无

4、过程控制及方法

4.1外包业务范围和形式

，外部资源较多的业务包括：清洁绿化、园林、外墙清洗、消杀、电梯保养、消防系统保养、供配电系统保养及其它设备设施保养，安全管理等。

，即由供方提供项目范围内的某类公共服务整体业务，如清洁外包。

，即将某类公共服务业务进行细分，或根据业务的不同阶段拆解的外包，如设备管理业务中的电梯保养分包，或把开盘前的清洁开荒分包。

4.2选择外包的原由及控制流程

，着重从以下几方面考虑：

，需要避免或处理紧急情况（如部分重要设备的维修养护）。

，引进专业公司进行规模化、集约化操作。

4.2.2 外包选择流程

A组织是否健全、合法并能独立承担民事责任，是否有足够的经验；

B供方专业技术能力是否满足项目要求；

C是否有足够的专业人员支持本项目的完成；

D供方项目经理的能力是否满足项目要求；

E供方的专业服务是否及时、配套；

F供方是否拥有必要的设备、工具和设施以满足运作；

G供方激励员工的方法和生产率计量的方法是否合理；

H评估供方承担风险的能力确信其能对任何责任事故完全能履行义务。，需要选择供方目前正在履约的一些项目进行现场考察。

，并收集整理相关资料按公司规定的流程进行报批，并签订合同。

，对合格供方每年进行一次评估以确定其资格。具体详见《采购管理程序》

，对不续签合同和续签合同的供方均需进行全面的履约效果评估。经过评估合格的供方能与其续签合同。

，以及某项业务全面外包（如清洁）需要按《招投标管理办法》规定的程序选择供方。

4.4外包费用测算方法

,并与过去两年服务标准对比提升程度而产生的费用。

；

，计算自营的最小成本支出；

，确定外包费用；

4.5 外包合同

，合同评审详见《合同（协议）、管理程序》。

，以及对供方的监控处罚办法，以及供方提供的一些作业说明书等内容，也应作为合同的附件与合同具有同等的法律效力。

4.6 外包监控办法

，监控包括管理处和公司两个层级。管理处根据小区的实际情况，指定一名或一名以上的专人负责对某项业务外包的服务质量的监控。

，检查内容包括：服务质量、人员礼仪、工具材料、水电消耗（我方承担相关费用的）。对不符合要求的现象提出整改要求，如供方未按要求整改或未执行合同条款，按合同附件处罚标准进行处罚。

，每半年对设备设施类外包方进行评估，内容包括对各项检查中集中反映的问题、供方曾经出现过的较严重的问题及改善情况、顾客的意见、各服务供方的服务质量对比、现场抽查情况、目前存在的问题等。

，由管理处有关人员组织对供方人员进行培训并考核，培训记录应予以保存。，顾客意见调查，外部质量机构的监督检查，政府各类评比活动等，也是对供方进行监控的一种方式，也应作为对供方进行月度或季度考核的参考。

4.6.6.1日常检查发现问题及时沟通反馈

4.6.6.2管理处每周召开与相关服务供方沟通会。参加人员管理处经理、业务主

管、管理处监控人员、供方现场负责人，客户助理可选参加。

4.6.6.3品质管理部每月与相关服务供方进行沟通，参加人员管理处经理、品质

管理部相关人员、供方公司中高层领导。会议可采取集中会议形式或与

相关供方负责人现场沟通，但至少保证每季度一次集中会议沟通。

4.6.6.4供方就现场问题及困难可直接反馈物业公司品质管理部

4.7 外包工作其他注意事项

，要提前考虑现有人员的安排和分流工作，以及业主对服务外包的态度，提前进行必要的沟通和宣传。

，注意将相关成本都考虑全面，包括管理成本、培训成本等。

，会有磨合期现象存在，应本着合作共赢，善待合作伙伴的态度，保证服务工作的正常进行。同时，需建立足够的风险防范能力。当供方确不能满足要求时，应提前进行安排和防范。