房产面积测算讲解

• （二）计算全部建筑面积的范围
• a. 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑 面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
• b．房屋内的夹层、插层、技术层、及其梯间、 电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面 积。
• c．穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅， 均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分， 层高在2．20m以上的，按其水平投影计算面积。
对应于房屋面积误差的边长测量 误差限差 表5-4
房屋 面积 的精 度等
级
边长测量的中误差 m
边长测量误差的 限差 m
限差计算举例
D=
D=
D=
D=
10.00 22.36 31.62 50.00
一级 ±（0.007+0.0002D）±（0.014+0.0004D） 0.02 0.02 0.03 0.03 二级 ±(0.014+0.0007D) ±(0.028+0.0014D) 0.04 0.06 0.07 0.10 三级 ±(0.028+0.002D) ±(0.056+0.004D) 0.10 0.15 0.18 0.26
房屋面积的 精度等级
房屋面积中误差
房屋面积误差的限差
一级
0.01√S+0.0003S 0.02√S+0.0006S
二级
0.02√S+0.001S
0.04√S+0.002S
三级
0.04√S+0.003S
0.08√S+0.006S
注：S为房产面积，m2
房屋面积的限差比较 表5-2
房屋面积
一级精度
二级精度
• 1．玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水 平投影面积计算。
• m. 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱 外围水平投影面积计算。
• n．依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层， 有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外 围水平面积计算。
• o．有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸 缩缝面积计算建筑面积。
• 4. 房屋的产权面积
• 产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑 面积。
• 5、房屋共有建筑面积 • 房屋共有建筑面积系指由多个产权主共
同占有或共同使用的建筑面积。
• 6、房屋的占地面积 • 房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括柱、廊、
门、阳台）外围水平面积。 • 7、房屋用地面积 • 房屋用地面积是指房屋占用和使用的全部土地
第五章
房产面积测算
第三节 概述
• 房产面积测算为房地产产权产籍管理、
核发权证、房地产开发等提供必不可少
的资料；同时，也为房地产税费的征收、 城镇规划和建设提供重要的依据。
• 一、一般规定
• （一）房产面积测算的内容
• 房屋面积测算均指水平面积的测 算。房屋面积测算包括房屋建筑 面积测算、使用面积测算、产权 面积测算、共有建筑面积的测算 与分摊。
• 1.房屋的建筑面积
• 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外 围水平投影面积，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有有 上盖，结构牢固，层高在2.20米以 上（含2.20米，以下同）的永久性 建筑。
• 2. 房屋的套内建筑面积 （由以
下三部分组成）
• A)套内使用面积：为套内房屋使用 空间的净面积，按水平投影面积计 算。一般根据内墙面之间的水平距 离计算，内墙面的装饰厚度应计入 使用面积。
• S=B×L×J
• 式中：S为建筑面积（m2）；
•
B、L为外围水平投影宽度和长度；
•
J为折减系数（无折减系数时，J=1）。
• 3、尺寸界限要合理
• ⑴外围尺寸不包括主墙外的艺术形体及 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、 装饰性的玻璃幕墙、垛、台阶、无柱雨 篷等。
• ⑵同一房屋需分别计算面积时，其分界 墙柱应注入主建筑物内。室外雨篷、挑 阳台、挑（檐）廊等，其两侧边长尺寸 应是与主体建筑分界的外墙边线开始计 算。
• h. 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖 和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。
• i．房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围 水平投影面积计算。
• j．地下室、半地下室及其相应出入口，层高 在2．20m以上，按其外墙(不包括采光井、防 潮层及保护墙)外围水平面积计算。
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• k．有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱 或围护结构的外围水平投影面积计算。
• 5-3表中列出了不同测算面积所允许的面积 测算中误差。
• 有特殊要求的用户和城市商业中心黄金地段 可采用一级精度。
• 对新建商品房（及以前未测算的）建筑面积 测算精度采用二级精度要求。
• 对其他房产建筑面积测算采用三级中误差。
测算面积所允许的面积测算 中误差 表5-3
面积 20 40 50 60 70 80 90 100 150 180 200
• 六、非垂直墙体。对倾斜、弧状等 非垂直墙体的房屋，层高2.2米以上 的部位计算建筑面积。房屋墙体向 外倾斜，超出底板外沿的，以底板 投影计算建筑面积。
• 七、楼梯下方空间。楼梯已计算建 筑面积的，其下方空间不论是否可 以利用，均不再计算建筑面积。
• 四、房屋建筑面积测算规则
• （一）计算建筑面积的房屋原则上应具备的条 件
• 1、应具有上盖； • 2、应有围护物； • 3、层高在2.20m或2.20m以上； • 4、结构牢固，属永久性的建筑物； • 5、可作为人们生产或生活的场所； • 6、具有明确的归属； • 7、建筑物的构成具有合法性。
• j．与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
• 房产面积测量出新规 建筑面积计算 更明确
• 建设部进一步明确了如下几种情况建筑面积的 计算规定：
• 一、房屋层高。计算建筑面积的房屋，其层高 均应在2.2米以上（包含2.2米，以下相同）。
• 二、外墙墙体。同一楼层外墙，既有主墙，又 有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙 的厚度按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不 同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕 墙参照玻璃幕墙的有关规定处理。
200
0.40
1/500
0.97
1/206
2.33
1/86
300
0.52
1/577
1.29
1/233
3.19
1/94
1000
1.23
1/813
3.26
1/307
8.52
1/117
• 根据《规范》中的规定，房屋面积的精度分 为3级，根据实践和实际的要求，一般采用2 个精度等级，即采用二级、三级精度标准。
面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面 积、院落用地面积和共用土地的分摊面积等全 部使用面积。
• 8、房产面积测算的一般要求有：
• ⑴房地产面积的测算，均指水平投影面积的测 算；
• ⑵各类面积的测算，必须独立测算两次，其较 差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果；
• ⑶边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单 位，取至0.01m2；共有建筑面积分摊系数至少 保留五位小数；
• （三）计算一半建筑面积的范围
• a．与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按 其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
• b．独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属 永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半 计算。
• c．未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围 水平投影面积的一半计算。
• d．无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面 积的一半计算。
• ⑷量距应使用鉴定合格的卷尺或其他能达到相 应精度的仪器或工具。
• 二、房屋建筑面积测算基本精度
• 房屋建筑面积测算一律以中误差作 为评定精度的标准，以2倍中误差作 为房屋建筑面积测算的最大限差。 我国房产面积的精度分为3个等级， 各级房产面积测算的限差和中误差 不得超过表5-1中计算的结果。
房屋面积测算的中误差与限差 表5-1
• 三、斜面结构屋顶。房屋屋顶为斜面结 构，即坡屋顶的，层高2.2米以上部位计 算建筑面积。
• 四、不规则围护物。阳台、挑廊、架空 通廊的外围水平投影超过其底板外沿的， 以底板水平投影计算建筑面积。
• 五、变形缝。与室内任意一边相通，具 备房屋的一般条件，并能正常利用的伸 缩缝、沉降缝均应计算建筑面积。
• 借墙是指甲方利用乙方的墙体作为承重墙建造 自己的房屋，其墙体面积则计入乙方房屋建筑 面积。
• 4、共有、共用部位要调查清楚
• 共有、共用部位是指为整幢楼服务的，由多个 产权人共同占有和使用的建筑面积。
• 5、各种面积计算必须独立测算两次，其 较差应在规定的限差内，取中数作为最 后结果 。最后面积以m2为单位，取至 0.01m2。
• B)套内墙体面积：套内使用空间周 围的维护或承重墙体，有共用墙及 非共用墙两种。
• 套之间的分隔墙，套与公共建筑之 间的分隔墙以及外墙（包括山墙） 均为共用墙，共用墙墙体水平投影 面积一半计入套内墙体面积。
• C）阳台建筑面积：按阳台底板水平 投影面积计算，封闭的全部计算建 筑面积，不封闭的计算一半建筑面 积，没有顶盖的阳台不计算建筑面 积。
• d．房屋的天面、挑台、天面上的花园、 泳池。
• e．建筑物内的操作平台、上料平台及利 用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
• f. 骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通 行的部分。
• s．利用引桥、高架路、高架桥、路面作 为顶盖建造的房屋。
• h．活动房屋、临时房屋、简易房屋。
• i．独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人 防干、支线。
• e．有顶盖不封闭的永久性的架空通廊， 按外围水平投影面积的一半计算。
• （四）不计算房屋面积的范围
• a．层高小于2.20m以下的夹层、插层、 技术层和层高小于2．20m的地下室和半 地下室等。
• b．突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、 装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、 无柱雨篷等。
• c．房屋之间无上盖的架空通廊。
三级精度
m2
限差，m2 相对误差 限差，m2 相对误差 限差，m2 相对误差
80
0.23
1/348
0.52
1/154
1.20
1/67
100
0.26
1/385
0.60
1/167
1.40
1/71
120
0.29
1/414
0.68
1/176
1.60
1/75
150
0.33
1/455
0.79
1/190
1.88
1/80
0.02 0.04
0.02 0.05
0.03 0.07
三级 ±(0.02+0.0015D) ±(0.04+0.003D) 0.07 0.11 0.14 0.19
• 三、房屋建筑面积测算要求
• 1、房屋边长丈量采用经检定合格的钢卷尺或 手持测距仪两次丈量结果取中数，量至厘米。
• 2、计算公式要正确
• 一般规则图形外围水平面积，可用下式表示
一级 0.05 0.08 0.09 0.10 0.10 0.11 0.12 0.13 0.17 0.19 0.20
二级 0.10 0.16 0.19 0.21 0.23 0.25 0.28 0.30 0.40 0.45 0.48
三级 0.23 0.37 0.43 0.48 0.54 0.59 0.64 0.70 0.94 1.08 1.17
• 3. 房屋的共有建筑面积 （由两部分
组成）
• （1）本幢楼内共有的电梯井、管道井、
• 楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、 过道、地下室、值班警卫室等；以及为整幢服 务的公共用房和管理用房的建筑面积；
• （2）套（单元）与公共建筑之间的分隔墙， 以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半 的建筑面积。
• d．楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、 垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算。
• e．房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机 房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的 部位，按其外围水平投影面积计算。
• f. 挑楼，全封闭的阳台按其外围水平投 影面积计算。
• g．属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层 水平投影面积计算。
• ⑶墙体厚度应以实量为准。
• 墙体可分为自有墙、共有墙和借墙3种。
• 套内使用空间的分隔墙（不与邻户相接的墙体） 称为自有墙。墙体面积全部（100%）计入套内。
• 套与套之间的分隔墙（与邻户相接的墙体）及 套与公共楼梯间、过道（走廊）之间的分隔墙 以及外墙（包括两侧山墙）称为共有墙。墙体 的一半（50%）计入套内，外墙的另一半作为 共用面积按比例进行分摊。
不利情况下房屋面积测量中的边长 测量误差 表5-5
房屋 面积 的精 度等
级
边长测量的中误差 m
限差计算举例
边长测量误差的 限差 m
D=
D=
10.00 22.36
D=
D=
31.62 50.00
一级
± （0.005+0.00015D）
±（0.01+0.0003D）
0.01
二级 ±(0.01+0.0005D) ±(0.02+0.001D) 0.03