房地产估价第1章(房地产与房地产估价)

第二节 房地产估价的概念和目的
一、房地产估价的概念
6、估价程序：估价全过程中的各项具体工作， 按照其内在的联系排列出的先后次序。 （1）获取估价业务；（2）受理估价委托，明确 基本事项；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集 估价所需资料；（5）实地勘察估价对象；（6） 选定估价方法计算；（7）确定估价结果；（8） 撰写估价报告；（9）审核估价报告；（10）出 具估价报告；（11）估价资料归档。
第二节 房地产估价的概念和目的
一、房地产估价的定义 二、房地产专业估价人员 三、估价目的 四、估价时点 五、估价原则
六、估价程序 七、估价方法
第二节 房地产估价的概念和目的
一、房地产估价的概念
1、房地产估价的定义 （1）以房地产为对象，由专业估价人员； （2）根据估价目的，遵循估价原则，按照估价 程序，运用估价方法； （3）在综合分析各方面因素的基础上，结合自 己的丰富经验，对房地产客观合理价格的估计、 推测或判断。
建筑物
构筑物 建筑物 构筑物 建筑物 构筑物
5、长江三峡大坝
6、省体育馆
7、砖结构烟囱
建筑物的特点：
1、满足人们生活居住的需要；
2、具备形态的艺术性； 3、丰富多样，具有创造性。
建筑物价值受下列因素影响：
1、所处环境；
2、人们的需求各异； 3、时间的发展变化，技术的进步。
二、不动产和动产的概念及区别
五、房地产的类型
2、按开发程度（时间的先后顺序）划分： （1）生地：保留自然风貌，不具有城市基础设施的 土地，如荒地、农地。 （2）毛地：具有一定的城市基础设施，单尚未完成 房屋拆迁补偿安置的土地。 （3）熟地：具有较完善的城市基础设施，且土地平 整，能直接在其上进行房屋建设的土地。 （4）在建工程：已开始建设但尚未建成，不具备使 用条件。 （5）现房：已建成，可直接使用。
五、房地产的类型
1、按用途划分： （3）办公房地产；（4）旅馆房地产； （5）娱乐房地产；（6）餐饮房地产； （7）农业房地产；（8）特殊用途房地产； （9）工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等； （常采用成本法来进行估价） 通常具有3个特点：①涉及行业多；②非标准厂 房多，单价差异大；③受腐蚀损害可能性大。 影响其价格的主要因素： ①交通条件；②基础 设施；③地理位置。
3、良好的职业道德修养源自4、较高的市场调查、判断能力
房地产估价专业人员应具备的4个条件
第二节 房地产估价的概念和目的
一、房地产估价的概念
3、估价目的：在一个具体估价项目中，估价结 果的期望用途。包括：权数转移（买卖、租赁、 抵押、典当）、纠纷调处（赔偿、分割、合并）。 4、估价时点：估价结果对应的日期，通常用年、 月、日表示。 5、估价原则：人们在反复实践和理论探索中， 总结出一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循 的法则或标准。
及时了解地价水平和走向，使土地市场更透明。
土地估价的作用
：
1、有助于土地交易的顺利进行；
2、有助于企业投资决策； 3、有助于土地市场的完善。 4、有助于土地市场管理。
土地
农业耕种用的土地
土地
勘察地基土
土地
场地平整
土地
打桩
土地
浇灌筏板基础
建筑物的分类：
1、按层数和高度分；
（1）住宅：1~3层为低层建筑， 4~6层为多层建筑， 7~9层为中高层建筑，10层以上为高层建筑。
三、建筑密度与容积率
3、容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指
一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。
容积率=总建筑面积÷建筑用地面积 特殊情况，如果建筑物的各层面积均相同，则有： 总建筑面积=建筑基地总面积×层数
=建筑用地面积×建筑密度 ×层数
公式换算：容积率=总建筑面积÷建筑用地面积
2、某块土地总面积为200m2，地上建筑物各层建 筑面积均相同，建筑密度为60%，建筑容积率 为6，求该建筑物共有多少层？总建筑面积为 多少？
第二节 房地产估价的概念和目的
一、房地产估价的概念
2、专业估价人员 （1）经房地产估价人员资格考试合格； （2）由有关主管部门审定注册； （3）取得执业资格证书后专门从事房地产估价 业务。
房地产估价专业人员
房地产估价专业人员
房地产估价专业人员的服务对象
1、扎实的估价理论和方法
2、丰富的务实经验
1、不动产 immovable property
不能移动，或者虽然可以移动，但移动后会 破坏它的完整性、使用价值及其功能，或者会带 来明显的经济损失的财产。
2、动产
movable property
能够移动而不损害其经济用途和经济价值的 物品，一般指金钱，器物等。
二、不动产和动产的概念及区别
不动产主要包括：（1）不可移动的土地； （2）土地上的定着物（房屋、桥梁、电视塔、 地下排水设施等）；（3）与土地尚未脱离的生 成物（树木、农作物、花草等）。
建筑物
香港国际中心大厦——钢筋混凝土高层建筑， 共78层，总高度374米。
建筑物
深圳地王大厦——钢结构高层建筑，共69层， 总高度383.95米。
建筑物
砖混结构医院
砖混结构住宅（在建）
建筑物
黄鹤楼（木塔）
轻型木结构房屋
区分建筑物和构筑物
1、五星级宾馆的大型停车库
2、大型城市的立交桥 3、广播电视发射塔 4、海底博物馆 建筑物
四、房地产的特性
1、物理特性：（1）位置的不可移动性； （2）使用的长期性； （3）用途的多样性； （4）数量的有限性。
商业建筑
办公大楼
高层住宅
工业厂房
四、房地产的特性
2、经济特性：（1）需求普遍性； （2）易受限制性； （3）难以变现性； （4）保值增值性。
五、房地产的类型
1、按用途划分： （1）居住房地产（住宅）：包括公寓、别墅、学生 宿舍。（常采用市场比较法来进行估价） 按档次分为：普通、高级和简易住宅。 （2）商业房地产：包括商业店铺、百货商场、购物 中心、超市。（常采用收益法来进行估价） 通常具有4个特点：①收益性；②经营内容多； ③转租经营多；④装修高档而复杂。 影响其价格的主要因素： ①地段繁华程度；② 交通条件。
第一章

房地产与房地产估价
房地产的概念、特征与类型
第一节


第二节
第三节
房地产估价的概念
房地产估价发展及趋势
第一节 房地产的概念、特征与类型
一、房地产（Real estate）的概念 1、房地产的定义 土地及其地上永久性建筑物衍生出的权利和义 务关系的总和。 2、房地产实物与权利 （1）房地产实物 ——土地 ——建筑物 ——其他附着物
第二节 房地产估价的概念和目的
一、房地产估价的概念
7、估价方法： 三大基本方法（非常重要）（1）市场比较法； （2）成本法；（3）收益法。 还有：（4）假设开发法；（5）长期趋势法； （6）路线价法；（7）购买年法。
第二节 房地产估价的概念和目的
二、房地产估价的特点
1、科学性：需应用多种科学方法。 2、艺术性：（1）估价人员需要有丰富的经验； （2）需要很强的推理判断能力； （3）需要一定的技巧。 3、综合性：（1）估价人员需要综合性知识； （2）评估过程涉及面广； （3）需要综合作业； （4）具有一定的政策性。
（2）公共建筑及综合性建筑按总高度划分，总高度超
过24m即为高层（但不包括24m的单层建筑）。 （3）总高度超过100m均称为超高层建筑。
建筑物的分类：
2、按建筑材料分；
（1）钢结构； （2）混凝土结构； （3）砌体结构（砖混结构）；（4）木结构； （5）塑料结构 （7）砖木结构； （6）石结构； （8）混合结构。
按4方面区分：
（1）权利设定方式不同：
动产的转让不需要书面形式，不动产必须采 用书面的形式；
（2）公示方式不同：
动产的转让以交付为公示方式，而不动产以 登记为公示方式；
按4方面区分：
（3）权利派生的种类不同：
动产：物质权、留置权； 不动产：地上权、占有权、使用权、收益权、 租赁权、典权、抵押权、留置权、地役权



不动产具有以下自然特性： 不可移动性 不可隐秘性 稀缺性（个别性、异质性） 耐久性 数量有限性
二、不动产和动产的概念及区别
以能否移动并且移动是否会损害其价值为标准 来区分。在数量上，大多数属于动产。比如：机 器设备、车辆、动物、生活用品等。法律上一般 以列举的方法界定较少的不动产之外的为动产。 在植物里，果实尚未采摘，收割之前，树木尚 未砍伐之前，都是定着物，属于不动产，采摘之 后就成了动产；钢筋和混凝土是动产，建成房屋 之后就成了不动产。
（4）管辖不同：
不动产产生的纠纷由不动产所在地法院专属
管辖。
三、建筑密度与容积率
几个重要概念 1、建筑高度：又称建筑限高，是指地块内允许的建筑（地面 上）最大高度限制 ； 2、建筑密度：又称建筑覆盖率，是指地块内建筑物的基底总 面积占建筑用地面积的比率。
建筑密度=基底总面积÷建筑用地面积
例1，一块土地的总面积为1000m2，其上建筑的基地总面积 80% 。 为800m2，则建筑密度为 例2，一块正方形土地的边长为50m，其上建筑的基地也是正 方形，其边长为40m，则建筑密度为 64% 。
第三节 房地产估价的必要性
一、理论上的必要性
二、现实中的必要性（8种）： 1、房地产交易的需要；2、房地产抵押的需要； 3、房地产保险及损害赔偿的需要； 4、房地产课税的需要； 5、房地产征收拆迁补偿的需要； 6、房地产纠纷解决的需要； 7、企业资产组合的需要； 8、房地产管理的需要。
作
业
1、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底 面积为60m2，建筑物的总建筑面积为400m2， 则容积率和建筑密度各为多少？