中国房地产私募股权投资基金运营模式(讲义)(课件)
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私募股权投资基金简介PPT课件
资企业管理。二是为被投资企业提供增值服务业。 参与企业管理
私募股权投资基金总以为金融投资者，一般不会直 参与被投资企业具体经营管理往往会通过参加董事会 和监事会、推荐高级管理人员、财务监控等途径获得 对企业的部分参与权。
21
. 22
.
三、私募股权投资运作的过程 私募股权投资资金退出的主要方式
（一）上市 （二）出售 （三）回购 （四）清算
.
私募股权投资简介
1
.
目录
1 私募股权投资和私募股权投资基金的定义及特点
2
2
私募股权投资运作的过程
3
私募股权投资运作的案例
2
一、私募股权投资的定义及特点
（一）私募股权投资基金的定义
私募股权投资基金（简 称PE基金） ，主要通过非 公开方式面向少数机构投资 者或个人募集的基金。
3
.
一、私募股权投资的定义及特点
尽职调查
.
三、私募股权投资运作的过程
尽职调查的主要工作
尽可能地收集各类客观资料
收集市场上有关投资企业所经营产品的信息、市场上有关拟投资企业生产流 程与销售体系；实地考察拟投资企业的组织架构和必要的人事档案；考察拟投资 企业既往史料和财务报表。
访谈掌握实情的第三者
访谈拟投资企业当前或潜在客户，以考察产品的销路和市场潜力及发展趋势； 访谈原材料与设备供应商，以确信其竞争地位及价格走势；访谈拟投资企业的竞 争对手，以确定产品的性能、市场竞争力及市场占有率等；访谈拟投资企业以前 的投资者及其他的合作伙伴、银行、会计师与律师等机构。
2007年8月潍柴动力收购“湘火炬”获得成功，回归内地实现A股再上
市，上市首日收盘价64.93元，此后股价一度突破100元，深圳创新投的
私募股权投资基金总以为金融投资者，一般不会直 参与被投资企业具体经营管理往往会通过参加董事会 和监事会、推荐高级管理人员、财务监控等途径获得 对企业的部分参与权。
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三、私募股权投资运作的过程 私募股权投资资金退出的主要方式
（一）上市 （二）出售 （三）回购 （四）清算
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私募股权投资简介
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目录
1 私募股权投资和私募股权投资基金的定义及特点
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私募股权投资运作的过程
3
私募股权投资运作的案例
2
一、私募股权投资的定义及特点
（一）私募股权投资基金的定义
私募股权投资基金（简 称PE基金） ，主要通过非 公开方式面向少数机构投资 者或个人募集的基金。
3
.
一、私募股权投资的定义及特点
尽职调查
.
三、私募股权投资运作的过程
尽职调查的主要工作
尽可能地收集各类客观资料
收集市场上有关投资企业所经营产品的信息、市场上有关拟投资企业生产流 程与销售体系；实地考察拟投资企业的组织架构和必要的人事档案；考察拟投资 企业既往史料和财务报表。
访谈掌握实情的第三者
访谈拟投资企业当前或潜在客户，以考察产品的销路和市场潜力及发展趋势； 访谈原材料与设备供应商，以确信其竞争地位及价格走势；访谈拟投资企业的竞 争对手，以确定产品的性能、市场竞争力及市场占有率等；访谈拟投资企业以前 的投资者及其他的合作伙伴、银行、会计师与律师等机构。
2007年8月潍柴动力收购“湘火炬”获得成功，回归内地实现A股再上
市，上市首日收盘价64.93元，此后股价一度突破100元，深圳创新投的
私募股权投资基金市场培训课件(PPT 49张)
传统上是通过上市产生的富翁：
斯达克或纽约香港的股市有关
新一代富豪则与PE有关
康盛世纪的戴志康26岁 泡泡网的李想26岁 MYSEE的邓迪高燃26岁 非常在线的赵宁24岁
他们都与PE或者更熟悉的名字风险投资 （ventur
股权投资基金（Private Equity，PE）
成熟期 成长期 创业期
创业投资基金
成长基金
并购基金
Pre - IPO基金
14
并购基金/风险投资
并购基金是专注于对标的企业进行并购的基金， 其投资手法是，通过收购目标企业股权，获得对 目标企业的控制权，然后对其进行一定的重组改 造，持有一定时期后再出售 它和其他类型投资的不同表现在：风险投资主要 投资于创业型的企业，并购基金选择的对象是成 熟企业；其他私募股权投资对企业控制权没有兴 趣，而并购基金意在获得目标企业的控制权。
私募股权投资基金
主要通过私募而不是公开向公众募集的方式获得 资金，对非上市企业进行权益性投资，即将每一 单位的投资额最终兑换为被投资对象的股权，然 后通过各类方法使得被投资企业快速发展，实现 股权的快速多倍增值，同时在交易实施过程中考 虑将来的退出机制，通过上市、并购或管理层回 购等方式，出售所持股份而获利 但也有少数PE投资已经上市公司的股权，被称为 PIPE（private investments in public equity
PE的优势
PE是一种在特定范围内募集、以股权为投资对象 的集合投资方式。这种另类投资自身有很多优势 ，是其他投资方式难以比拟的。
第一，组织机制优势：PE采取一种特殊的 股份制度
PE有两种组织形式：公司制和有限合伙制。但现 在越来越多的PE抛弃了公司制，采取有限合伙制 ，成为PE的主流。1980年有限合伙制投资基金投 资额为20亿美元，占42.5%；但到90年代中期 达到1432亿美元，达到81.2%。
私募股权基金的培训课件
1的资金无限连带责任企业管理权运行架构投资人有限合伙人lp管理人执行事务合伙人普通合伙人gp有限合伙企业创投产品管理公司创投管理机构被投资项目投资具体操作有限合伙制公司制纳税义务不是独立的纳税主体可以避免双重征税独立的纳税主体存续期限规定有明确的期限到期清算相对简单长期存在清算复杂分析出资资金根据合伙人的约定到分期到位最长期限5年首期20首次公开发行ipo管理层回购mbolbo企业兼与收购破产与清算?企业投资基金中国作为brics之一持续高速增长的经济蕴藏了巨大的投资机会基础设施建设逐步完善全国信息化程度提高大大改善了投资的硬件环境法律体制逐步健全
2
• 信托制
• 契约制 • 有限合伙制
3
4
组织模式：依照公司章程设立。设立程序类似股
份公司，设有董事会和持有人大会。 组织结构：公司式基金以发行股份的方式募集资 金，投资者购买基金份额，以基金持有人的方式 成为股东。 一般公司式基金的股东数目有限，出资额都要比 较大。（例如某基金公司成立时的股东成员）
私募基金 发行方式 募集对象 期限 组织结构 投资资金 退出方式 非公开 少数特定机构投资者或个人 3-5年或更长，中长期 有限合伙制 通常100万起 IPO、MBO、TS
公募基金 公开 社会大众 短期投资 契约制 1000元 赎回、二级市场交易
管理方
私募基金公司
公募基金公司的基金团队
1
• 公司制
通过信托计划，由一家投资顾问公司作为发起人、 投资者作为委托人、信托公司作为受托人、银行 作为资金托管人、证券公司作为证券托管人，依 据《信托法》发行设立的证券投资类信托集合理 财产品。 典型代表：阳光私募基金。
信托公司 （受托人） 银行 （资金托管） 证券公司 （证券托管）
2
• 信托制
• 契约制 • 有限合伙制
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4
组织模式：依照公司章程设立。设立程序类似股
份公司，设有董事会和持有人大会。 组织结构：公司式基金以发行股份的方式募集资 金，投资者购买基金份额，以基金持有人的方式 成为股东。 一般公司式基金的股东数目有限，出资额都要比 较大。（例如某基金公司成立时的股东成员）
私募基金 发行方式 募集对象 期限 组织结构 投资资金 退出方式 非公开 少数特定机构投资者或个人 3-5年或更长，中长期 有限合伙制 通常100万起 IPO、MBO、TS
公募基金 公开 社会大众 短期投资 契约制 1000元 赎回、二级市场交易
管理方
私募基金公司
公募基金公司的基金团队
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• 公司制
通过信托计划，由一家投资顾问公司作为发起人、 投资者作为委托人、信托公司作为受托人、银行 作为资金托管人、证券公司作为证券托管人，依 据《信托法》发行设立的证券投资类信托集合理 财产品。 典型代表：阳光私募基金。
信托公司 （受托人） 银行 （资金托管） 证券公司 （证券托管）
中国私募股权基金运作模式2
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中国私募股权基金运作模式2
调查和评估内容
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中国私募股权基金运作模式2
增值服务——投资者价值
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中国私募股权基金运作模式2
私募股权投资的退出
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中国私募股权基金运作模式2
第四部分 私募股权基金投资中需要注意的问题
信息不对称
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私募股权基金运作的一般程序
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中国私募股权基金运作模式2
第三部分 私募股权投资基金的投资流程
行业研究（信息搜集）
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中国私募股权基金运作模式2
行业研究（研究内容）
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中国私募股权基金运作模式2
行业研究报告
n 市场规模的驱动力 n 市场发展趋势 n 地区分布 n 产品结构 n 市场竞争
中国私募股权基金运作模式2
风险
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中国私募股权基金运作模式2
解决信息“不对称”——规避风险
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中国私募股权基金运作模式2
调查和评估的方法
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中国私募股权基金运作模式2
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/3
中国私募股权基金运作模式2
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中国私募股权基金运作模式2
私募股权基金投资项目的选择标准
n 高成长性企业（拟上市企业） n 所属行业：具有广阔的发展前景，市场潜力巨大。 n 企业选择：商业模式简单，具有一定的赢利性，净利润平均年增
长率一般在25%以上。
n 收购兼并项目：在行业中占有重要地位，或具有某一方面的潜在 优势，或垄断性资源。
《私募股权投资介绍》PPT课件
回顾
疑问
感谢下 载
资本介入
正式谈判签约 时间：3月~1年
交易约定 保护性条款
确定股份的每股单价、出让数量、股份比 例、资金使用安排等主要内容和其他细节。
1.反摊薄条款2.优先购买权3.共同卖股权4 .股票被回购权。
股权变更
项目退出
公开上市
国内、国外上市：A股、S股、N股、H股
股权转让
协议转让、产权交易所、并购
回购
·公司制私募股权基金 ·信托制私募股权基金 ☆有限合伙制私募股权基金
法律依据
☆有限合伙制私募股权基金
主要法律依据：《公司法》、《合伙企业法》、《证券法》。 经营期限10年以上
四、运营模式
概念介绍
GP（general partner） 普通合伙人
LP（limited partner） 有限合伙人
美
1995
1771
国 私
1996 1997 1998
2469 3079 3550
募
1999
5396
7856 10762 14589 20719 53488
股
2000
7812
104380
权
2001
4451
投 资
2002 2003 2004
3054 2877 2991
数
2005
3039
40538 21696 19616 21769 22380
进入新世纪，由于互联网泡沫的破灭，我国的风险投资 业进入低谷。但在一时期，完善了有关创业投资基金的组织 形式，设立、审批、经营管理、监督、税收政策等的机制。 为PE的高速发展打好了基础。
2006年后（发展）
重要事件：2005年启动股权分配改革后，中国证券市场形势 好转，中小板市场在2006年开启。 2007年6月1日《合伙企业法》修订并实施。
《房地产私募基金样》PPT课件
2006年5月，KKR旗下一只基金KKR.AS(KKE)创造性在荷兰阿姆斯特丹证券交易所 成功融资50亿，创PE基金上市的先河，一度震惊业界。（逃避美国信息披露和低税 收政策优惠）
2007年2月，堡垒投资集团FORTRESS在美国证券市场进行公开招股，募集6.433亿 美圆，成为美国受家公开上市的私募基金
2004年，黑石集团希望想阿波罗管理公司，设立自己的业务发展公司（BDC） 2006年，计划将管理公司自身进行IPO，2007年6月，黑石集团在纽约证券交易所
上市 PE基金管理公司上市主要好处：在信贷环境紧张的形式下。通过上市获得大量资金，
通过杠杆作用更多交易；给创始人和其他合伙人解决身价问题；对于提升公司品牌 价值，延长企业生命；获得永久资金投资已有业务，扩张新业务或建设永久基业； 吸引公众资本、扩大筹集资金渠道；透明化运作摆脱公众和监管层的质疑
9
14.12.2020
1、1997-2005年我国房地产企业资金来源
1997-2005年我国房地产企业资金来源一览
年份
本年资金来 源小计
1997 3817.1
1998 4414.9
1999 4795.9
2000 5997.6
2001 7696.4
2002 9750.0
2003 13196.9
2004 17168.8
中国私募股权基金与房地产基金研究
2011年3月20日 川信资本张小浩ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
1
14.12.2020
目录
一、中国和国际PE基金发展动向 二、中国房地产融资方式介绍 三、中国房地产投资基金市场 四、我国房地产基金组织和盈利模式分析 五、我们的建议
2
14.12.2020
2007年2月，堡垒投资集团FORTRESS在美国证券市场进行公开招股，募集6.433亿 美圆，成为美国受家公开上市的私募基金
2004年，黑石集团希望想阿波罗管理公司，设立自己的业务发展公司（BDC） 2006年，计划将管理公司自身进行IPO，2007年6月，黑石集团在纽约证券交易所
上市 PE基金管理公司上市主要好处：在信贷环境紧张的形式下。通过上市获得大量资金，
通过杠杆作用更多交易；给创始人和其他合伙人解决身价问题；对于提升公司品牌 价值，延长企业生命；获得永久资金投资已有业务，扩张新业务或建设永久基业； 吸引公众资本、扩大筹集资金渠道；透明化运作摆脱公众和监管层的质疑
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14.12.2020
1、1997-2005年我国房地产企业资金来源
1997-2005年我国房地产企业资金来源一览
年份
本年资金来 源小计
1997 3817.1
1998 4414.9
1999 4795.9
2000 5997.6
2001 7696.4
2002 9750.0
2003 13196.9
2004 17168.8
中国私募股权基金与房地产基金研究
2011年3月20日 川信资本张小浩ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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14.12.2020
目录
一、中国和国际PE基金发展动向 二、中国房地产融资方式介绍 三、中国房地产投资基金市场 四、我国房地产基金组织和盈利模式分析 五、我们的建议
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14.12.2020
中国私募股权基金运作模式2.pptx
14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of t
he other famous sights. If I'd gone alone, I couldn't have seen nearly as much, because I wouldn't have known my way about.
企业家：企业创始人或主要管理层具有良好的领导能力，团结团 队的能力，有前瞻性的思维创造能力，过去有良好的经营业绩。
Page 10
风险投资项目周期
种子期（seed stage） 成长期（star-up stage） 扩张期（development stage） 成熟期（mature stage） 资本退出期（上市）（exit）
Page 8
行业研究报告
市场规模的驱动力 市场发展趋势 地区分布 产品结构 市场竞争
Page 9
私募股权基金投资项目的选择标准
高成长性企业（拟上市企业） 所属行业：具有广阔的发展前景，市场潜力巨大。 企业选择：商业模式简单，具有一定的赢利性，净利润平均年增
长率一般在25%以上。
收购兼并项目：在行业中占有重要地位，或具有某一方面的潜在 优势，或垄断性资源。
。2020年11月8日星期日下午11时43分42秒23:43:4220.11.8
15、会当凌绝顶，一览众山小。2020年11月下午11时43分20.11.823:43November 8, 2020
16、如果一个人不知道他要驶向哪头，那么任何风都不是顺风。2020年11月8日星期日11时43分42秒23:43:428 November 2020
he other famous sights. If I'd gone alone, I couldn't have seen nearly as much, because I wouldn't have known my way about.
企业家：企业创始人或主要管理层具有良好的领导能力，团结团 队的能力，有前瞻性的思维创造能力，过去有良好的经营业绩。
Page 10
风险投资项目周期
种子期（seed stage） 成长期（star-up stage） 扩张期（development stage） 成熟期（mature stage） 资本退出期（上市）（exit）
Page 8
行业研究报告
市场规模的驱动力 市场发展趋势 地区分布 产品结构 市场竞争
Page 9
私募股权基金投资项目的选择标准
高成长性企业（拟上市企业） 所属行业：具有广阔的发展前景，市场潜力巨大。 企业选择：商业模式简单，具有一定的赢利性，净利润平均年增
长率一般在25%以上。
收购兼并项目：在行业中占有重要地位，或具有某一方面的潜在 优势，或垄断性资源。
。2020年11月8日星期日下午11时43分42秒23:43:4220.11.8
15、会当凌绝顶，一览众山小。2020年11月下午11时43分20.11.823:43November 8, 2020
16、如果一个人不知道他要驶向哪头，那么任何风都不是顺风。2020年11月8日星期日11时43分42秒23:43:428 November 2020
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• 限购令
逼你进蓝海
• 国八条 • 新国八条
楼市调控政策一次比一次狠，但 房价却依然挺着高昂的头。面对 “房坚强”，调控一次次成了 “空调”，政府部门有怒气，老 百姓有怨气，开发商也觉得最委
屈的是自己。
1.背景：房地产的父母
土地是财富之父，资金是财富之母
土地供给量
贷款政策收紧
GDP导致 通货膨胀
金融以及 土地以及 相关政策 相关政策
影
房地产供给
响 因
素
市行 场业市 进盈场 入利规 壁能模 垒力 开发商数量 开发速度
供应结构
土地供应
信
资金
贷 政
打击囤地
策
保障性住房
政府换届
双70政策
财政收入
土地增值税
不再批别墅 用地
产 业 政 策
GDP增速 经济稳定性
钢铁行业 水泥产业
18亿亩耕地
相关产业
金融产业
招拍挂形式
民生问题
其他
调控让行业发生了变化
-0.0193
0.2892
28.04
2.66
13.6
0.5333
0.0668
0.1487
94.55
10.11
6.98
0.1599
0.1957
0.0169
437.28
5.36
4.2
0.1577
0.1099
0.0529
78.26
3.12
11.75
0.3337
-0.0184
0.4569
25.63
3.11
11.6
0.1499
0.1355
0.7586
15.37
1.79
18.19
-0.0307
0.0471
0.2456
73.29
3.88
9.52
0.0267
0.0841
0.91
11.07
6.12
25.14
0.2906
-0.0258
0.0872
282.11
9.94
6.75
0.0242
0.0304
0.3514
19.12
投资性需求导致 限购令房产税
……
城市化进程 人口结构
级差地租
……
孩子断奶了
调控下，房企传统融资渠道纷纷遇阻，资金链趋紧成常态
银行放贷能力大为受限
•年内存准率已5次上调，达21.5%••••·上半年房地产贷款新增7912亿，同比少增5985亿 •开发贷不再为主要融资手段
房地产信托逐步收缩
•《信托公司净资本管理办法》 ·窗口指导
• 那就不妨各方都少赚一些，土地拿出一部分，税 收让利一部分，开发商们少赚一部分，无良商人、 贪官们别再囤积居奇、哄抬房价，“御用文人” 不再趁火打劫忽悠百姓，这样是不是房价会降下 来？到时你们就可以理直气壮地说：“我觉得我 们身上流着的都是道德的血液”。
楼市调控打出一连串有力的组合拳
• 国四条
• 国十一条 • 房产税
率
保值增值功能
城市化进程 人口红利 保障性住房 支付能力
国际人均居 住面积比较
居 住 环 境 改 善
二 套 房 政 策
财 富 效 应
劳
工业化进程
动
生 农村劳动力解放 产
率
提
公积金制度
高
贷款利率
房价收入比
供给分析
需求
房 地 产 投 资 额
新 开 工 面 积
施 工 面 积
土 地 购 置 面 积
先行指标
0.9781
14.93
3.43
8.55
0.0377
0.0403
0.6624
12.88
2.12
6.82
0.0873
0.0338
0.5249
12.8
1.85
13.35
0.0385
0.0419
1.0753
12.27
2.03
21.65
0.257
0.1645
0.3444
67.02
16.56
8.16
0.5477
资本市场直接融资受阻
•IPO、再融资、发债等全面受阻
•投资额度受限
境外基金规模有限
·进出手续繁杂，限制较多
·对国内市场不了解
需求因素分析
人民币升值 中美利差 贸易顺差 信贷膨胀
需求
过 剩 流 动 性
投 资资 产渠 保道 值缺
失
政 策
前 提
投资需求
刚性需求
消费升级需求
增 租市 值 金场 收 收预 益 益期
名称 华侨城A 万科A 金地集团 保利地产 西藏城投 苏州高新 鼎立股份 多伦股份 华联控股 张江高科 华发股份 云南城投 中弘地产 万好万家 金融街 中关村 首开股份 招商地产 阳光城
今开
年初至今涨跌 幅
5日涨跌幅
每股收益(TTM) 市盈率(TTM)
市净率(MRQ)
14.6
0.2346
0.0684
1.29
9.01
0.3464
-0.0009
0.0878
101.94
8.49
16.26
-0.044
0.0353
1.3786
11.69
1.82
17.27
0.0652
0.0217
1.2287
13.98
1.68
10.32
0.1833
0.1099
0.6385
15.66
4.29
意义
地产基金恰逢其时，大势所趋
提升品牌 与类金融机构合作，提升企业知名度和 被投企业信心
宏观 调控
税收 土地 资金
二手房营业税 土地增值税 二手房所得税 国土部四条打击囤地措施 18亿亩耕地红线 中小户形面积及土地双70 第二套购房首付提高 房地产开发贷款限制 房地产再融资限制
减少需求 供给结构调整
减少需求 短期增加供给 长期减少供给 供给结构调整
减少需求
开发商资金紧张
措施
市场观望
开发放缓 供给减少 房价起稳
中国房地产私募股权投资基金运营模式 ——地产基金募集与投资
演讲：范子龙
房地产基金概述
基金概述
背景 意义 定义 分类 特点
调控的号声
2月27日上午，温家宝总理在谈及控 制房价时特别强调，“在这里我也想 说一点对房地产商的话，我没有调查 你们每一个房地产商的利润，但是我 认为房地产商作为社会的一个成员， 你们应该对社会尽到应有的责任。你 们的身上也应该流着道德的血液。”
项目转让 行业重组
降价促销 成本增加
行业集中度提高 行业盈利下降
部分企业退出
在中国房地产企业在中国资本市场现状
代码 000069.SZ 000002.SZ 600383.SH 600048.SH 600773.SH 600736.SH 600614.SH 600696.SH 000036.SZ 600895.SH 600325.SH 600239.SH 000979.SZ 600576.SH 000402.SZ 000931.SZ 600376.SH 000024.SZ 000671.SZ
到底是谁没道德的血液
开发商支持公开成本：让全社会公正的了解谁拿了暴利
• 房地产开发商需要缴纳人防费、环境评估费、蓝 图审查费等50余项费用，涉及约25个政府部门， 总体费用占到开发成本的33%，因此控制房价应取 消部分行政性费用。开发商税负过重，不得不将 这些负担转嫁到购房者身上，以致造成房价居高 不下
保留控股权
基金参股不控股，不过多干涉项目公司日常经营管理