中国房地产私募股权投资基金运营模式(讲义)(课件)

到底是谁没道德的血液
开发商支持公开成本：让全社会公正的了解谁拿了暴利
• 房地产开发商需要缴纳人防费、环境评估费、蓝 图审查费等50余项费用，涉及约25个政府部门， 总体费用占到开发成本的33%，因此控制房价应取 消部分行政性费用。开发商税负过重，不得不将 这些负担转嫁到购房者身上，以致造成房价居高 不下
中国房地产私募股权投资基金运营模式 ——地产基金募集与投资
演讲：范子龙
房地产基金概述
基金概述
背景 意义 定义 分类 特点
调控的号声
2月27日上午，温家宝总理在谈及控 制房价时特别强调，“在这里我也想 说一点对房地产商的话，我没有调查 你们每一个房地产商的利润，但是我 认为房地产商作为社会的一个成员， 你们应该对社会尽到应有的责任。你 们的身上也应该流着道德的血液。”
宏观 调控
税收 土地 资金
二手房营业税 土地增值税 二手房所得税 国土部四条打击囤地措施 18亿亩耕地红线 中小户形面积及土地双70 第二套购房首付提高 房地产开发贷款限制 房地产再融资限制
减少需求 供给结构调整
减少需求 短期增加供给 长期减少供给 供给结构调整
减少需求
开发商资金紧张
措施
市场观望
开发放缓 供给减少 房价起稳
保留控股权
基金参股不控股，不过多干涉项目公司日常经营管理
投资性需求导致 限购令房产税
……
城市化进程 人口结构
级差地租
……
孩子断奶了
调控下，房企传统融资渠道纷纷遇阻，资金链趋紧成常态
银行放贷能力大为受限
•年内存准率已5次上调，达21.5%••••·上半年房地产贷款新增7912亿，同比少增5985亿 •开发贷不再为主要融资手段
房地产信托逐步收缩
•《信托公司净资本管理办法》 ·窗口指导
0.1499
0.1355
0.7586
15.37
1.79
18.19
-0.0307
0.0471
0.2456
73.29
3.88
9.52
0.0267
0.0841
0.91
11.07
6.12
25.14
0.2906
-0.0258
0.0872
282.11
9.94
6.75
0.0242
0.0304
0.3514
19.12
• 那就不妨各方都少赚一些，土地拿出一部分，税 收让利一部分，开发商们少赚一部分，无良商人、 贪官们别再囤积居奇、哄抬房价，“御用文人” 不再趁火打劫忽悠百姓，这样是不是房价会降下 来？到时你们就可以理直气壮地说：“我觉得我 们身上流着的都是道德的血液”。
楼市调控打出一连串有力的组合拳
• 国四条
• 国十一条 • 房产税
项目转让 行业重组
降价促销 成本增加
行业集中度提高 行业盈利下降
部分企业退出
在中国房地产企业在中国资本市场现状
代码 000069.SZ 000002.SZ 600383.SH 600048.SH 600773.SH 600736.SH 600614.SH 600696.SH 000036.SZ 600895.SH 600325.SH 600239.SH 000979.SZ 600576.SH 000402.SZ 000931.SZ 600376.SH 000024.SZ 000671.SZ
资本市场直接融资受阻
•IPO、再融资、发债等全面受阻
•投资额度受限
境外基金规模有限
·进出手续繁杂，限制较多
·对国内市场不了解
需求因素分析
人民币升值 中美利差 贸易顺差 信贷膨胀
需求
过 剩 流 动 性
投 资资 产渠 保道 值缺
失
政 策
前 提
投资需求
刚性需求
消费升级需求
增 租市 值 金场 收 收预 益 益期
名称 华侨城A 万科A 金地集团 保利地产 西藏城投 苏州高新 鼎立股份 多伦股份 华联控股 张江高科 华发股份 云南城投 中弘地产 万好万家 金融街 中关村 首开股份 招商地产 阳光城
今开
年初至今涨跌 幅
5日涨跌幅
每股收益(TTM) 市盈率(TTM)
市净率(MRQ)
14.6
0.2346
0.0684
0.9781
14.93
3.43
8.55
0.0377
0.0403
0.6624
12.88
2.12
6.82
0.0873
0.0338
0.5249
12.8
1.85
13.35
0.0385
0.0419
1.0753
12.27
2.03
21.65
0.257
0.1645
0.3444
67.02
16.56
8.16
0.5477
-0.0193
0.2892
28.04
2.66
13.6
0.5333
0.0668
0.1487
94.55
10.11
6.98
0.1599
0.1957
0.0169
437.28
5.36
4.2
0.1577
0.1099
0.0529
78.26
3.12
11.75
0.3337
-0.0184
0.4569
25.63
3.11
11.6
率
保值增值功能
城市化进程 人口红利 保障性住房 支付能力
国际人均居 住面积比较
居 住 环 境 改 善
二 套 房 政 策
财 富 效 应
劳wk.baidu.com
工业化进程
动
生 农村劳动力解放 产
率
提
公积金制度
高
贷款利率
房价收入比
供给分析
需求
房 地 产 投 资 额
新 开 工 面 积
施 工 面 积
土 地 购 置 面 积
先行指标
• 限购令
逼你进蓝海
• 国八条 • 新国八条
楼市调控政策一次比一次狠，但 房价却依然挺着高昂的头。面对 “房坚强”，调控一次次成了 “空调”，政府部门有怒气，老 百姓有怨气，开发商也觉得最委
屈的是自己。
1.背景：房地产的父母
土地是财富之父，资金是财富之母
土地供给量
贷款政策收紧
GDP导致 通货膨胀
金融以及 土地以及 相关政策 相关政策
1.29
9.01
0.3464
-0.0009
0.0878
101.94
8.49
16.26
-0.044
0.0353
1.3786
11.69
1.82
17.27
0.0652
0.0217
1.2287
13.98
1.68
10.32
0.1833
0.1099
0.6385
15.66
4.29
意义
地产基金恰逢其时，大势所趋
提升品牌 与类金融机构合作，提升企业知名度和 被投企业信心
影
房地产供给
响 因
素
市行 场业市 进盈场 入利规 壁能模 垒力 开发商数量 开发速度
供应结构
土地供应
信
资金
贷 政
打击囤地
策
保障性住房
政府换届
双70政策
财政收入
土地增值税
不再批别墅 用地
产 业 政 策
GDP增速 经济稳定性
钢铁行业 水泥产业
18亿亩耕地
相关产业
金融产业
招拍挂形式
民生问题
其他
调控让行业发生了变化