项目设计阶段成本优化作业指引

设计阶段成本优化作业指引1.流程概况

部门职责

1.1.成本管理部

1.1.1.编制设计阶段成本优化计划并检查计划执行情况；

1.1.

2.进行具体成本优化估算并根据结果提出优化建议；

1.1.3.跟进优化建议后的计算并编制结果报告；

1.1.4.根据优化过程视情况编制案例。

1.1.5.与技术管理部等部门的协调；

1.1.6.设计优化案例审核发布；

1.2.技术管理部/投资发展部/市场策划部/销售管理部/项目管理部/物业公司

1.2.1.配合设计阶段成本优化工作；

1.2.2.技术管理部督促设计院进行图纸优化修改；

2.工作程序

2.1.设计前期成本控制

2.1.1.开始设计前要求技术管理部、投资发展部、市场策划部整理出政府规划要点、土地属

性（用地分析）、市场定位三方面信息。

1）政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如下信息：

2）土地属性：通过勘查现场，询问投资发展部、项目管理部等相关部门，对土地属性信息分析：

3）市场定位：通过询问市场策划部、销售管理部，清楚了解项目市场定位：

2.1.2.以上信息整理完成后，成本需要关注的重点是：

1）场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵，高压线等问题需要仔细分析，了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本，注意需要预留部分不可预见费用；

2）车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率，会所是否可售；

3）外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。

2.2.概念、规划设计阶段成本控制重点

2.2.1.建筑、结构方面

1）设计前，同技术管理部、市场策划部、销售管理部一起探讨产品类型布置方案，作单一产品估算以及组合方案的成本估算，形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本估算，用以指导概念、规划设计。

2）结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。

3）成本管理部应就土地价值与建筑产品的组合向技术管理部、市场策划部、销售管理部提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）4）路网布置

a）道路设计满足消防及道路交通相关规范；

b）路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）；

c）优化出入口布置，(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加成本)；

d）道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）；

5）停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）a）土地利用

♦地面露天车位最大化

♦地面停车按照最大边线原则布置

b）停车方式

♦车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。

♦车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。

c）停车位体形控制：

♦高度

♦单独车位面积。

d）车库设置

♦车库宜集中设置，减少建造成本

♦机械车位及地下车库高度预留。

e）车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大项目，车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）

6）控制不可销售的公建及配套建设面积。

a）不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。

b）提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格估算建设的必要性，注意提醒技术管理部：国家有了新的建筑面积计算规范，“虚报面积”而招致的政策风险需

要注意避免。

c）通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。

7）综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。

8）应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高。

a）“因地制宜”

♦动土量最小

♦尽可能使场地土方挖填平衡。

b）降低排水坡度；

c）山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计。

d）土方平衡需要在具体的工程实施前，推动技术管理部、项目管理部出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸，两者合二为一后，再由成本估算出整个项

目的的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡成本并将计算结果交给公司决策。

9）总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。

10）山地建筑应结合地形情况确定产品类型：

a）根据山体高差确定产品类型

b）控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。

11）山地建筑必须比选边坡支护方式：

a）结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。

b）边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆＋

砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。

12）确定赠送面积大小：

a）山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。

13）合理利用场地地形地貌

a）利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用（此项优化工作

需要成本人员熟悉项目地形和设计意图，并对管网给排水等成本都有一定的了

解）。

2.2.2.安装方面

1）电梯布置方案选择：