关于片区投资开发合作建议方案

关于开展片区投资开发合作建议方案模板

一、项目概括

（一）项目背景

为高效推动泸州航空航天产业园区产城一体化融合发展，引入中冶城投作为投资合作伙伴，嫁接产业、教育、商业资源，推动产业与城市协同发展。

（二）项目内容及投资规模

项目合作内容包括国科智能无人系统协同创新基地产业园项目、教育综合体项目、空港新城项目。总投资规模、总体用地需求、用地区域待各方商讨后确定，初步对基本构想情况介绍如下。

1.国科智能无人系统协同创新基地项目

依托国防科技大学校友企业联盟，整合现有企业资源建设国科智能无人系统协同创新基地项目位于中电科产业园地块，项目占地150亩，整体投资13.09亿左右，包括3.09亿元园中园基础设施建设，产业投资基金10亿元，用于入园项目股权投资。

拟入园项目11个，包括：行深智能无人配送车项目、深之蓝水下机器人项目、昂门职能无人机车项目、慧联智能无人系统项目、中天智控项目、华如科技军用仿真系统项目、飞腾芯片与麒麟系统生态创新中心项目、威固存储项目、景嘉微项目、海栎创触控项目、大科激光项目。最终入园项目需根据项目尽调结果，并结合企业需求情况进行综合评估后确定。

2.教育综合体项目

引入教育资源进行混改公办教育，建设小学、初中、高中一体化的教育综合体项目，改善区域教育资源，增加区域发展活力，激

活周边投资活力。该项目位于文旅新城，紧邻科创新城，项目占地规模控制在200亩，投资规模约10.5亿左右。

3.空港新城项目

空港新城项目主要定位为城市建设开发，建设空港商业小镇，提升区域产业发展承载能力，改善生活条件，项目范围为整个空港新城及孵化中心周边商业住宅地块开发、饮马河生态整治。预计空港新城整体土地需求约1800亩，投资约82.08亿元。

（三）开发方式

各方本着风险共担、共同开发、收益合理的原则开展合作。采取渐进式开发方式，分阶段组织资源进行片区综合开发，立足产业板块、教育资源项目基础，分批次推进商业开发、市政道路建设，逐步释放土地资源效益，实现园区范围内土地价值梯度式增长，并有效控制投资风险。

二、合作模式

（一）模式概述

1.政府授权

片区开发项目编制整体项目可研，并按照项目编制可研后，拟定开发方案、投资合作协议，经园区决策论证通过后由管委会授权泸州航发投公司作为片区开发项目合作实施主体，整体授权，封闭运行，通过商业住宅板块土地出让留存收益实现项目资金自平衡。

2.联合体招标

由主合作方、产业联合体、商业联合体、教育联合体签署联合体协议，组建联合体参与片区综合开发，作为片区开发投资合作主体。方案经市政府审批后，将联合体招为片区开发项目合作实施主体。采取带方案招标方式，提前完成规划设计，招标时确定项目内

容、项目开发时序、退出条件、收益保障机制等内容。

（二）整体合作架构

1.各主体方职能

泸州航发投公司：在片区开发过程中负责资源整合与配置，同时负责组织资源进行土地一级开发整理，并负责后续市政设施的回购和运营管理。

中冶城投：在片区开发过程中负责筹集资金完成市政基础设施建设，并承担片区开发合作项目的施工任务，组织资源进行商业、住宅开发，向泸州航发投公司提供土地一级开发所需资金。

产业联合体：与泸州航发投公司共同投资完成片区开发产业版块的建设，并负责后续园中园的具体运营。

商业联合体：主要负责片区开发商业住宅以及商业生活配套服务设施版块的投资与招商运营。

教育联合体：主要负责组织资源做好教育运营服务。

2.组建片区开发投资运营商

由泸州航发投公司与主合作方成立泸州空港经济开发投资有限公司（暂定名，简称“经济开发公司”）作为片区开发项目合作投资运营商，其中泸州航发投公司持股10%（认缴出资，根据开发进度分批到位注册资本金），中冶城投持股90%。由经济开发公司负责组织资源推动片区开发合作范围内的市政及公共设施项目建设与运营，并作为土地一级开发实施主体。

3.土地一级开发

由经济开发公司根据片区开发项目土地需求情况进行土地一级开发整理，由经济开发公司筹集资金用于购买土地指标、土地征收、拆迁补偿、土地整理，完成土地使用权出让后再由管委会向经

济开发公司支付土地一级开发成本和利润。土地一级开发按照土地类型合理搭配，提前锁定土地需求方，阶段内自平衡方式组织开展土地一级开发。

4.土地二级开发

由经济开发公司负责市政开发建设，作为市政项目建设业主单位，其中注册资本金占总投资20%。

中冶城投与商业联合体在泸州全资成立商业开发运营管理公司，作为空港新城商业、住宅开发实施运营主体。

由中冶城投与产业联合体共同与泸州航发投公司产业基金，用于国科智能无人系统协同创新基地入园项目股权投资；并由中冶城投与产业联合体全资负责基地建设运营。

5.资金平衡方案

片区开发共涉及市政设施建设、园中园、教育综合体以及空港新城开发四大板块。通过空港新城开发土地出让收益去置换其他三个板块的投资；整体土地资金平衡通过土地出让收益进行平衡，由园区给予中冶城投优惠土地价格，优惠部分土地出让金通过教育、产业板块专项补贴进行返还，覆盖中冶城投土地资产持有成本；部分土地出让溢价用于组建产业基金，以及后续市政资产、教育资产回购对价；中冶城投通过低价获取土地进行空港新城商住开发获取收益，以及产业园、教育资产运营收益、产业基金股权投资收益覆盖市政、学校资产、产业园资产建设投入，并保证中冶城投及其联合体达到整体开发期望收益。

政府平台公司

****经济开发投资有限公司教育资产管理管理公司

（公共服务设施、配套道路、学校项目）

商业开发运营管理有限公司

（商业综合体、城市综合体项目）

战略投资合作方

金融机构资金供给方

国土局

税务局

土地出让金

园区管委会

商业合作联合体

产业基金

厂房建设

产业项目

资金

教育合作联合体

建工施工单位**产业基金

资金合作方联合体

片区开发基金

出资40%****资产管理有限公司

（商业、住宅地储备主体）

教育专项补贴

项目公司

（三）产业板块合作架构

采取由产业基金进行股权投资模式深度绑定入园企业，在进行园中园建设时锁定项目资源，明确基础设施建设需求。

1.组建产业股权投资基金

由泸州航发投与中冶城投及产业联合体组建智能无人系统产业股权投资基金，用于入园项目的股权投资，其中泸州航发投分期出资10000万元，中冶城投与产业联合体出资90000万元，基金存续期5年并可展期。

2.产业园基础设施建设与运营

由中冶城投全资组建国科智能无人系统协同创新产业园资产