物业管理知识问答题(五)

物业管理知识问答题(五)物业管理知识问答题(五)1、小区内绿地改建停车位等应怎样办理手续?《物权法》第七十三条规定：建筑规划区内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主同意。

因此，绿地改建停车位等，须经专有部分建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

然后再到相关部门办理法定手续。

2、小区内的停车泊位归谁所有?业主支付的车位租赁费归谁所有?该怎样支配?业主在买房时，可以通过签订合同的方式从开发商处获得车位的归属。

但占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有。

(《物权法》第七十三条有明确界定。

)由于使用和管理的需要，将共有部分的车位租赁给部分业主使用，又属于共有的专有使用权。

这部分业主所付出的费用既租赁费，也就是使用费。

这部分费用的归属，从性质上来讲作为共有权益收益，应归全体业主按份所共有，既扣除物业管理企业必要的劳务以及建设停车位和购买必要的附属设施费用之外，剩余部分应当充入小区物业维修资金或由小区全体业主共同支配。

3、出租房物业费应由谁交?《淄博市物业管理办法》第42条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

依据上述规定，业主向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主个别局物业服务合同应尽的义务。

房屋出租合同中对物业管理费的交纳有约定的话，应依照约定。

但业主与承租人的约定只能约束合同中作出约定的双方，不能以此对抗物业管理企业。

如果合同中约定承租人交纳而承租人未交纳的，作为承担连带责任的业主应当交纳。

但其交纳后，可依据与承租人在合同中的约定向承租人追偿。

4、小区业主是否又权审查物业管理企业费用支出?这要看小区物业管理费的形式。

国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第九条规定：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业管理费用。

也就是说，物业管理费有两种存在形式。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行包干制的，物业公司每年公布一次收支情况，业主大会主要考核物业公司的服务质量，没有审计权利。

但是实行酬金制的，五月管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少与一次公布物业服务资金的收支情况。

业主大会或者业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

《物业服务收费管理办法》第十三条规定：物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

5、因五月管理企业在履行物业管理义务中存在瑕疵，业主要求降低物业管理费是否合理?物业管理企业未按照约定为业主提供符合双方约定的标准服务，系违约行为，应承担违约所产生的法律后果。

鉴于业主实际上已经接受了物业管理企业的物业服务，可适当减少应交的物业管理费金额。

物业管理企业违约行为主要表现在：对公共部位、共用设施设备维护管理不善;对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职能，造成物业环境恶化;未经业主同意，许可他人利用物业设置广告等经营性设施，或者将物业管理权发包给他人等。

如果业主或业主委员会有证据证明物业公司存在上述违约行为，物业公司应承担响应的违约责任。

6、装修时，私自拆改承重墙是否违法?《物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。

业主形式权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

房屋的承重结构是建筑物的重要共有部分，是绝对不能私自拆改的。

7、物业管理企业的哪些事情需要业主委员会协助管理或者需要向业主委员会汇报?物业管理企业不配合业主委员会的工作，业主委员会该怎么办?业主委员会有权力和义务按照法规规定和物业服务合同约定，监督物业管理企业的工作。

一般来讲，业主委员会主要是在服务质量与财务监管两方面形式监督权力。

服务质量应根据物业服务合同约定来评判，财务监管主要包括按实结算部分的收支情况、公共收益情况、维修资金使用情况的监督管理。

物业管理企业读业主委员会的工作不配合的，业主委员会应根据物业服务合同约定向物业管理企业交涉，要求其履行物业服务合同规定的义务。

物业管理企业拒绝履行服务合同规定的义务，拒绝接受业主委员会监督的，业主委员会应当向全体业主公告，并可以召开业主大会解聘物业管理企业，直至追究物业管理企业的违约责任。

8、物业管理企业私自经营小区的共有部位或者共有设备，业主如何维权?根据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理企业停止经营。

如果物业管理企业不停止经营的话，那么利用共有部位或者共有设备赚的钱，应归全体业主所有。

可将这部分收益补贴物业管理费的不足，也可直接纳入维修资金中。

9、刚买的新房在办理入住手续时，有的物业管理企业要求一次性交纳一年的物业管理费用，否则不给办理入住手续。

提前预收物业管理费是否合理?考虑到物业管理企业的正常运转，预收一定的物业管理费是合理的，有关法规也允许物业管理企业预收费用(如实行酬金制的)。

但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季度、按月收取的，如果一次性、长时间预手各项物业费用就不合理了。

10、开发商收取物业费作为交房条件是否合法?部分开发商在交房时，要求购房人以先行支付物业服务费等作为入住条件，是没有法律依据的。

物业服务费是物业管理企业基于物业管理合同向业主收取的服务费用，应由物业管理企业收取，而不应由开发商收取。

开发商应按《商品房买卖合同》的约定按期交房，如以交纳物业服务费做房屋交付前提条件，至逾期交付房屋的，开发商应承担逾期交房的违约责任。

依据《合同法》第六十七条规定，当事人互负义务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。

依据合同约定和上述法律规定，除合同中约定以购房者支付物业服务费作为房屋交付条件的，开发商不得以购房者先行支付物业服务费用作为房屋交付条件。

购房者虽有交纳物业服务费的义务，但权利人应为物业管理企业，而不是开发商。

如因此使开发商逾期交付房屋的，开发商应承担逾期交房的违约责任。

11、业主交纳的车位费是地面使用费还是车辆保管费?二者有何区别?小区物业服务企业在停车泊位上收取的一般是使用性收费，不是车辆保管费的性质。

我国《合同法》的第19章专门规定保管合同。

保管合同又称寄托合同、寄存合同，是保管人保管积存人交付的保管物，并返还该物的合同。

保管合同以物品的保管为目的，停车泊位的使用并没有此目的，也不存在物业服务企业返还车的行为;保管合同转移标的物的占有，而停车泊位的使用并不转移对车的占有，也没有占有的意思表示;停车泊位的使用合同是承诺性合同，不以车位的实际交付为合同成立要件，更不以车辆的交付为要件，而保管合同属时间性合同，以车辆的实际交付保管时才成立。

车位合同的标的是车位范围内场地设施的使用权，而保管合同的标的是车辆。

停车泊位使用合同，供方提供的是场地使用权和服务，保管合同提供的除服务之外主要还是对标底物的返还的保证;停车泊位使用合同的价格依车位的大小及车为的紧张程度随市场波动，而车辆保管合同则通常要与车辆的价值相关联。

停车泊位使用合同如使用人不支付费用，对方没有留置权，而对车辆保管合同言，法律赋予了留置权。

12、业主小区内被打物业公司是否承担责任案例：卢先生夜间回家时，在高层电梯里被歹徒用砖头砸伤。

卢先生遂向人民法院起诉，状告物业管理公司违约，未尽到安全保护的义务，要求物业公司赔偿其损失。

但是，人民法院却判决驳回卢先生的诉请。

卢先生由此产生疑问：物业公司与业主签订了《物业管理服务合同》，向业主收取了物业保安费的情况下，物业公司对业主人身受到的伤害是否应承担民事赔偿责任?解析：卢先生与物业管理公司签订了《物业管理服务合同》，双方形成的是合同法律关系，只要物业管理公司按照《物业管理服务合同》中约定的保安服务事项履行了合同义务，物业公司便不承担业主的人身保险责任。

虽然物业管理公司在合同中承诺了保安服务，但这种保安系确保物业使用的方便安全，以及小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。

担负业主的人身、财产安全已经超出了《物业管理服务合同》约定的一般保安服务事项。

对于业主的人身、财产损害赔偿责任，可由物业管理公司与业主在物业管理合同中作出特别约定，没有特别约定的，物业管理公司不承担业主的人身、财产损害赔偿责任。

由于卢先生与物业管理公司在《物业管理服务合同》中没有上述特别约定，因此法院判决物业管理公司不承担卢先生的损害赔偿责任。

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