造价工程师揭秘房地产成本 开发商到底赚多少
房地产开发的利润模式解析
房地产开发的利润模式解析房地产开发是指通过购买土地资源、进行规划、建设、销售等一系列流程，最终实现房屋销售和盈利的商业行为。
这个行业一直以来都是一个利润丰厚的行业，吸引了众多开发商和投资者的关注。
本文将对房地产开发的一般利润模式进行解析，以帮助读者更好地了解该行业。
一、购地成本购地成本是房地产开发的首要成本之一。
在土地供应紧张的市场背景下，土地价格往往居高不下。
开发商需要在竞争激烈的拍卖或竞标中获得土地使用权，支付土地出让金等费用，这些费用成为房地产开发企业的起步成本。
二、建设成本建设成本是房地产开发的另一个重要成本。
建设成本包括土地平整、项目规划设计、建筑施工、材料采购、人员管理等各项费用。
随着国家对建筑质量和环境保护的要求不断提高，建设成本也在不断上升，对开发商的盈利带来了一定的挑战。
三、销售收入销售收入是房地产开发的主要盈利来源。
房地产开发商通过销售房屋单位来获取收入。
售价的确定与市场需求、项目品质、地理位置、配套设施等因素有关。
开发商通过适当的市场定位和定价策略，吸引购房者的关注，实现销售收入最大化。
四、资金成本资金成本是指为筹措开发所需的资金而支付的利息和其他费用。
房地产开发需要大量的资金支持，除了自有资金外，还需要通过银行贷款、债券发行等方式来筹措资金。
由于资金成本较高，开发商需要在盈利模式中合理控制资金利用和融资成本，以保证项目的盈利能力。
五、运营成本房地产项目在销售完成后，还需要进行运营管理，这也会产生一定的成本。
运营成本包括物业管理、维修保养、公共配套设施维护等费用，以确保小区的长期稳定运行，并为业主提供良好的生活环境。
六、利润分析房地产开发的利润主要体现在销售收入与成本之间的差额上。
通过合理控制购地成本、建设成本和运营成本，同时使销售收入最大化，开发商才能获得较高的利润。
利润率一般在20%以上，但由于行业竞争激烈，卖方市场的供应情况以及政策调控等因素的影响，开发商的利润也存在一定的波动。
房地产行业建筑成本遭曝光 揭密开发商暴利内幕
房地产行业建筑成本遭曝光揭密开发商暴利内幕编者按：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。
实际上，多层普通商品房，建安成本（建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称）大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。
下面小编为你揭密开发商暴利内幕：1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
房地产开发成本及利润归纳
一、房地产开发综合成本：1、建筑成本2、土地受让金（楼面价）3、税费4、设计费，监理费以下分列解释：1、建筑成本毛坯房的建筑成本：房地产开发商包给建筑商的总包价在1200~1800/平方米元不等，即均价在1500/平方米左右。
极限为2000/平方米。
价格差距主要在楼盘档次高低及不计容的面积多少，比如高档楼盘，门窗、外墙、暖通等材料会用得好点，电梯、配电箱及其它机电设备会用贵一点的，智能化等弱电方面花的钱会多一点，还有就是不计容积率的赠送面积等会多点。
但不管怎样，毛坯房，再高档，撑死不超过2000/平方米。
2、土地受让金（楼面价）各地差距很大，一线城市相对来说较高，建筑楼面价的可能达1W/每平方米，一般在2000~4000/每平方米，二三线城市会低很多，楼面价多数在几百块每平米。
（注：1、地面价=土地价格/土地面积；楼面价=土地价格/容积率）3、税费税费这一块一般占建筑成本20~30%，当然这里面实际不仅仅是普通意义的税费，其中包括与政府官员润滑关系的费用，即市政费用。
房地产商所得的利润最后还征收土地增值税，这个税是四级累进，增值额≤50%，税率为30%； 50%≤增值额≤100%，税率40%；100%≤增值额≤200%，税率50%；200%≤增值额，税率60%。
但全球人都知道中国人最聪明，偷税是国人拿手好税，只要增加支出，税就少了。
4、设计费、监理费设计、监理费占的费较少，一般占建筑成本5%左右。
再之外还有开发商管理人员的工资，这点费用小得几乎可以忽略不计。
§、小结A、二线城市以西安为例，楼面价=500/平方米则，房地产开发商的所有成本＝建筑成本+楼面价+税费+设计监理费＝1500+500+1500*25%+1500*5%/平方米B、一线城市以深圳为例，楼面价=7300/平方米。
（以下按高成本、高税费计算）则，房地产开发商的所有成本＝建筑成本+楼面价+税费+设计监理费＝1800+7300+1800*30%+1800*5%/平方米二、房地产利润2011年二、三地级市的房价全国平均达到4000，实际上，只要是临街的楼盘，还有商业，商业楼价一般是住宅是四倍左右。
开发商惊爆房地产黑幕利润有多大,“水”就有多深(组图)
开发商惊爆房地产黑幕利润有多大,“水”就有多深(组图)10％、15％、30％、50％……房地产利润究竟有多大、房地产的“水”究竟有多深？政府部门、购房者、炒房者、媒体各方莫衷一是。
除了开发商，谁也说不清、道不明。
记者追踪多日，几经周折，终于听到房地产开发商如是说……1．没有25％的利润就别干这行1997年，成都一位小老板怀揣着一百万元杀进房地产界。
四年之后，公司资产已逾6亿元，成为成都一家著名房产公司。
这家公司的发家史被当地媒体披露后，不少市民惊叹：“难以置信，做房地产这么容易发财！”接受记者采访的一位资深房地产开发商说：“一般来说，房地产商对外公开讲的利润是8％－15％，实际上真正的利润都在25％以上。
”25％的利润，意味着房价的四分之一被开发商揣进腰包。
一项权威调查表明，房地产业税后净利润在各行各业中为第一位，比平均水平高出5倍，比处于第二位的电力煤气行业利润高出1倍。
“做不到这么高的利润，根本就别想活下来。
开发一个项目，前前后后要盖二三十个公章，每盖一个公章都要打点一番，还有那么多不明不白的税外费。
”据他介绍，开发商做一个楼盘，需要经过国土局、规划局、城建局、税务局等诸多主管部门，逢年过节，每一关的大小菩萨都要去拜。
春节、中秋、国庆等传统节日，更是开发商与官员联络感情的最佳时机。
各地经济发展情况不同，官员所处位置与帮助开发商的程度不同，打点关系的好处费也就有所差别。
以西部某中等城市为例，从科级干部到处级干部再到局级干部，可以拿到数千元至数万元不等的过节费。
用来疏通关系的好处费几年算下来，大概占到楼盘总成本的2％或3％，有的甚至更高。
2．高利润主要有三种“手法”据了解，开发商维持房地产高利润的“手法”通常有以下三种：调高楼盘容积率调高容积率是压缩楼盘成本的重要砝码。
据一位李姓的房地产商介绍，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2（也就是说，房地产商可以开发不超过2倍于土地面积的商品房）。
房地产行业利润50%
房地产行业利润50%摘要：一、房地产行业利润概述1.房地产行业利润丰厚2.50% 利润率在行业内属于较高水平二、房地产行业利润来源1.土地增值2.开发利润3.投资回报三、高利润背后的原因1.政策支持2.市场需求3.资源垄断四、高利润对社会的影响1.房价上涨2.社会公平问题3.行业发展不平衡五、政策调控与展望1.政府加强调控2.行业整合与转型3.未来市场趋势正文：在我国，房地产行业一直被视为利润丰厚的领域。
据统计，房地产行业的利润率一般在30%-50% 之间，其中50% 的利润率在行业内属于较高水平。
本文将围绕房地产行业利润的来源、原因及其对社会的影响进行分析，并对未来政策调控与行业发展趋势进行展望。
首先，房地产行业利润主要来源于三个方面：土地增值、开发利润和投资回报。
土地作为不可再生资源，随着城市化进程的推进，其价值不断上升，使得房地产企业在土地购买和开发过程中获得丰厚的增值收益。
同时，房地产企业在项目开发过程中，通过精细化管理和降低成本，实现较高的开发利润。
此外，房地产投资回报也相当可观，吸引了大量资本涌入该行业。
其次，房地产行业高利润背后的原因主要有政策支持、市场需求和资源垄断。
长期以来，我国政府对房地产行业给予大力支持，包括土地供应、贷款优惠等政策措施。
同时，随着经济的发展和城市化进程的推进，市场对房地产的需求持续增加，推动了房价上涨。
此外，房地产行业在一定程度上存在资源垄断现象，部分大型房地产企业凭借雄厚资金实力和品牌优势，获取更多市场份额，进一步提高了行业利润水平。
然而，高利润背后也带来了一系列社会问题。
房价上涨导致购房者负担加重，社会公平问题日益凸显。
此外，部分房地产企业过于追求利润，忽视了产品质量和居住环境，影响了行业的可持续发展。
更为重要的是，高利润使得大量资本涌入房地产行业，导致资源配置失衡，影响了其他行业的健康发展。
针对上述问题，政府已经开始加强房地产行业的调控，包括限购、限贷、限价等政策措施。
揭秘房产开发商的成本账单
揭秘开发商成本－－房产开发真是暴利行业吗？相信很多朋友会有疑惑，为什么只不过是一些钢筋水泥能值多少钱？房子凭什么卖我那么高的价格？这里先不讨论房地产开发商的定价是否合理，仅仅希望为大家简单的介绍一下房地产开发商的成本究竟在哪里。
1.土地征用及动拆迁补偿费主要包括，土地转让金（二级市场转让）、土地出让金（国家出让）拆迁补偿费土地契税（3％－5％）等；如果是土地原本是耕地，还有对于耕地相对应的补偿费，青苗补偿、鱼塘补偿；如果是原来的民居，给原本居民的拆迁补偿费都是很高的，为什么市中心的房价高，因为这一块的拆迁成本都是很高的。
老房子等着拆迁的人们期盼着拿到高额的补偿费，却有更多的人对于市中心的高房价望洋兴叹，的确是一个很大的矛盾。
当然，如果未来新建的房子对周围的民居有间距、日照、噪音等影响，还需要给出更高的补偿费。
土地相关费是开发商最重大的成本之一。
2.前期工程费房地产开发是一个漫长的过程，从拿到土地到正式开工之间有一个漫长的过程，即便是普通住宅的开发，在动工之前一两年的前期准备工作都是很正常的，并非开发商故意拖延，其实对于开发商来说，这期间的时间越长，损失越大，这期间发生的大部分费用都属于前期开发费。
包括有：规划设计费、招标费、监理费、评审费、可行性研究报告几十种费用。
简单来说，开发商拿到这块地，不是想干吗就干吗的，在拍下土地的时候，土地的用地性质、容积率、绿化率等都已经被事先订好。
然后开发商需要找设计院来进行设计，这设计也是需要同时满足政府很多部门的要求，如水、电、煤、道路、市政、抗震、人防、环保等，中间需要经过狠毒复杂的环节。
简单举个例子，关于环境的测评，需要找一个专门的评审单位来评审，也付给评审单位评审费，如果评审的结果不符合政府要求，需要修改设计，大牌的设计院需要增加费用才肯修改设计，修改之后再次评审，直到通过评审，评审向政府报批的时候还需要向政府交费。
当然，很多复杂的环节，我这里也不再详细介绍，但这段开发期的长度控制权不在开发商手中，所以会比较被动。
房地产暴利有多高
房地产暴利有多高房地产一直以来都是一个备受关注的话题，不仅彰显了国家经济水平和城市发展水平，还与普通人的生活息息相关。
那么，房地产开发商的利润到底有多高呢？本文将从多个方面探讨房地产暴利的真相。
房地产公司利润成本分析在了解房地产利润高的原因之前，我们先简单地了解一下房地产公司的成本和收入。
房地产开发的主要成本包括土地成本、建筑材料成本、施工成本和销售成本等。
而收入则主要包括出售房产所获得的销售额和租金等。
以北京某知名房地产公司为例，其公开财务报表显示，2019年，该公司总收入为1,167.76亿元，而净利润则为279.81亿元。
从收入和利润数据来看，房地产公司的净利润率非常高，高达24%左右。
房地产开发商利润高的原因1.土地成本较低。
在我国，城市的土地资源归属于国家，房地产开发商通过招标或拍卖等方式取得土地使用权，可能会得到较低的土地价格。
此外，在某些地区，政府可能会向房地产开发商提供一定的土地财政补贴。
2.建材价格稳定。
大型房地产企业通常会与建材供应商长期合作，以稳定供应链，同时获得更低的建材价格。
此外，随着科技的进步，建材生产效率不断提高，也推动了建材价格的下降。
3.开发商把控价格。
在我国，房地产行业的市场化程度还不是很高，部分城市房产市场被少数开发商所垄断。
开发商通过掌控供应、控制销售节奏和价格等手段，能够抬高房价。
4.明码实价、收入难以监管。
在房产销售过程中，大量的财政资金与税收被改头换面，通过锐减房价把税负转嫁到业主身上，以此来实现收益的最大化。
房地产开发商在房产销售过程中，存在一定的政策空间，有些不正当的手段，政府往往难以监管，使得开发商能够更容易地获得暴利。
房地产暴利是否道德？其实，这个问题涉及到人们的价值观问题。
大部分人都认为，经过同样的劳动、付出同等的劳动，获得的报酬应当是公平的。
但是，这种公平往往是相对的，要从更大的社会发展和利益的角度考虑。
如果要发展城市、改善人民的居住条件和生活品质，就必须要有足够的资金投入，而鼓励房地产公司通过赚取高额利润来提供这些资金，不失为一种可行的方式。
房地产利润50%土地,30%工程
房地产利润50%土地,30%工程【最新版】目录1.房地产利润的构成2.土地成本和工程成本对利润的影响3.如何降低成本，提高利润4.结论正文一、房地产利润的构成房地产行业的利润主要由三个部分构成：土地成本、工程成本和其他成本。
其中，土地成本占据了50%的利润，工程成本占据了30%的利润，而其他成本则占据了20%的利润。
因此，降低土地成本和工程成本是提高房地产企业利润的关键。
二、土地成本和工程成本对利润的影响土地成本是房地产企业最主要的成本之一，通常占到了项目总成本的50%以上。
过高的土地成本会导致企业的利润大幅下降，甚至出现亏损。
因此，房地产企业需要关注土地市场的价格变化，及时调整土地储备策略，以降低土地成本对利润的影响。
工程成本是另一个重要的成本因素，占到了项目总成本的30%以上。
过高的工程成本也会导致企业的利润大幅下降。
因此，房地产企业需要加强工程管理，提高施工效率和质量，以降低工程成本对利润的影响。
三、如何降低成本，提高利润为了降低土地成本和工程成本，房地产企业可以采取以下措施：1.合理规划：在项目规划阶段，企业应该充分考虑市场需求和未来发展趋势，合理规划土地用途和建筑布局，以降低土地成本和工程成本。
2.优化设计：在项目设计阶段，企业应该注重设计质量和效率，采用先进的设计技术和理念，以降低工程成本。
3.精细管理：在项目施工阶段，企业应该加强施工现场管理和质量管理，提高施工效率和质量，以降低工程成本。
4.合理利用资源：在项目开发阶段，企业应该注重资源的合理利用，采用先进的材料和设备，以降低工程成本。
5.优化营销策略：在项目销售阶段，企业应该注重营销策略的优化，提高销售效率和效益，以降低营销成本。
四、结论房地产企业的利润主要由土地成本和工程成本构成。
一份住宅楼盘成本清单算出开发商利润率达60%
一份住宅楼盘成本清单算出开发商利润率达60％核心提示房地产开发商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。
数字是枯燥的，本文中的这份楼盘成本清单，行内人一看就明白，但对普通消费者而言也许仍是一头雾水，更难以想象记者获得这些数据的艰辛。
房地产行业也许是当前最不透明的产业之一。
当中国房地产业以超乎常规的速度发展时，房地产的利润到底有多少却成了解不开的谜。
开发商知道却讳莫如深；购房者觉得房价高得离谱却无力证明……所有一切表明，判断当前房价是否虚高，必须先用准确数据揭示房价的真实成本，提高房市信息透明度。
相较于房价畸高的上海、北京等热点城市，福州属于房价中等的二线城市。
而记者选取的这个楼盘无论从销售均价和开发档次看，在当地属于中档或稍偏上水平，有较大的代表性。
这份楼盘成本清单显示，相对于开发成本而言，该楼盘约60.2％的利润率明显过高，房价偏离了真实成本，而开发商动辄以开发成本高为高房价辩护显然站不住脚。
不算不知道一算吓一跳建1平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？在全国35个大中城市中，福州市的房价位于中等水平。
来自福建省统计局的数据显示，今年上半年福州市商品房平均销售价格为3587元/平方米，同比增长11.64％，其中商品住宅销售价格为3228元/平方米。
福州市物价部门对当地挂牌出让的101块地逐一进行了成本核算，结果显示，商品房的社会平均开发成本在2019元/平方米至2305元/平方米。
为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，记者选取了福州市一个较有代表性的中档楼盘(福州××花园)，按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的“成本核算”。
通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达60.2％。
现粗略列出这个楼盘的住宅“成本清单”:福州××花园(8月上旬，楼盘销售员告知销售均价3900元/平方米左右)1.地价:683元/平方米。
房地产暴利的财务真相
大都是接到 举报 或重点监控的 针对性调
题，纠缠于具 体的利润率指标也 无法证 查对象 ，并 没有 充分证 据说 明房地 产行 明暴利 与否。当我 们在争论房地产 暴利 的时候 ，至少 应该弄清楚 自己所说 的是 业存在全行业 的隐瞒利润 问题 。也就是 说 ，这样得 出的数据 本身就有 明显 的针
有大量仅仅能显示其存在 的噪音不绝于 是财政 部的数据似乎就成 了房地产暴利 耳 ，总之整个舆论环境到处充 满着对房 的铁证 ，于是对开发商 的声讨 又上升了 地产开发商的批判声讨之声 ，本 该严肃
一
就会 有金融业 的富豪 产生 而且 整个行
业并非每 家都存在暴 利 ，一定是这 边有 人挣钱 ，那 边就有人 亏钱 ，所 以一定要 把盈利和 亏损结合起 来看 。 在解读 任志强 的这段话 时，我们首 先要 回答两个 问题：为什么开放 会产生 暴利？既然开放会产生暴利 ， 为什么还要
对于这 两个问题 的回答 我们只要简 单回顾一下历 史就能够得 到答案 了 改 革开放 之初 ，最 先放 开 的是 流通 领域 ， 此前 国内普遍存在着 物资短缺 现象 ，并
行业 暴利 、企 业暴利还是个人暴利 ，不 对性 ，用这 样 的数据来 概括整 个行 业 ，
维普资讯
似是 而非的暴利帽子
哪个 行业就必 然产生 暴利 中国如 果在 １９ 年邓小平南 巡讲话 中没有 开放 房地 ９２ 产场 ，那 么房地 产就不 会产 生出如此 之 多富豪。 假如 那 时我们 首先开放金 融，
有的变得情绪激 昂，本该 客观 公正的媒
由于财政部在 日前的报告 中公布的 体充斥了大量先入为 主的道德 评判 ，还 利 润率明显高于统计局公 布的结果 ．于
１ 从行业层面 来看 ．
房地产是暴利行业吗房地产开发商利润率到底有多少？
房地产是暴利⾏业吗房地产开发商利润率到底有多少？房价到底是供需关系决定的，还是成本利润决定的？@逗⼠两个问题，我们逐个解决。
⼀、房地产是暴利⾏业吗？答：不是。
⾸先我们要定义“暴利”：在⽇常⽣活中我们经常使⽤“净利率极⾼”来定义“暴利”，但这显然是⽐较⽚⾯的。
先捡矿泉⽔瓶之后卖废品是⼀种成本极低的活动，其净利率⾼得⽆法计算，但我们显然不会把这门⽣意看做“暴利⽣意”。
1.我倾向于联动使⽤两个指标来审视房地产⾏业，即ROE和IRR。
ROE，即净资产回报率，是⽤来描述企业盈利能⼒的常⽤指标。
ROE越⾼，就代表企业盈利能⼒越强；IRR，即内部收益率，是⽤来描述项⽬风险的常⽤指标，IRR越⾼，就代表此项⽬抗风险能⼒越强，即项⽬本⾝风险越低。
我们都知道投资的重要原则之⼀就是风险和收益是对等的。
所以，我个⼈认为，真正的暴利⾏业，是风险和收益不匹配的⾏业，即收益很⾼⽽风险很低的⾏业。
表现在财务指标上便是ROE和IRR的双⾼。
2.地产⾏业的ROE与IRR较为同步，且⽆明显偏⾼，不是暴利⾏业。
ROE:以万科为例，2013年年报显⽰万科的ROE约为20%，低于银⾏业（招商银⾏23%）、互联⽹⾏业（腾讯30.8%）及酒业（泸州⽼窖33.2%）。
这个数字确实优于很多⾏业，但是距离“极⾼”和“暴利”还是有很⼤差距的。
IRR:⼀般来说，常规住宅销售项⽬的IRR在20%左右。
这表⽰该项⽬操作过程中每年能承受货币最⼤贬值20%，即年通货膨胀20%。
这显然也不是⼀个风险极低的数字。
3.阻⽌地产⾏业成为暴利⾏业的主要原因是税收。
地产⾏业在经营过程中要缴纳⼤量税赋，其中⽤来限制地产⾏业利率最重要的税收是⼟地增值税。
⼟地增值税，简称⼟增税，民间称为“反房地产暴利税”，其作⽤⼀⽬了然。
我这⾥不去描述⼟增税的构成⽅式，只举⼀个简单的例⼦。
甲公司开发了A楼盘，售价50000元/平，开发成本（可抵扣⼟增）10000元/平。
此时⼟增税为20500元/平。
一百万房子，开发商利润才6万，而最大的成本竟然是……
一百万房子，开发商利润才6万，而最大的成本竟然是……随着房价的一步又一步的上涨，不同于80前的那些人，如今的普通年轻人如果不靠父母，只用自己挣的钱买房越来越难。
但是中国人从古至今就有一种安家乐业的想法。
都希望能拥有自己的一套房子，然后好好工作，努力奋斗。
“成家立业”这个成语就是告诉我们，先成家后立业。
而随着时代的变迁，成家很多时候就意味着要买房。
面对日益高涨的越来越买不起的一买可能就是一家人包括父母的积蓄都投进去的房子，这让很多民众心理上接受不了。
于是开始敌视房地产开发商，同时，人们也有了个想法：房价为什么这么贵？它到底贵在哪里？今天视界就来告诉你，房价到底贵在哪？一套房屋售价是100%，那这里面大概是有40%-45%是开发商买地的钱。
所以一个小区房价最终是多高，其实是比较好预测的。
你去找土地拍卖时的楼面价的资料，楼面价的2.2-2.5倍就是房价了。
如果高于这个值，要么开发商开发的慢，要么开发商多挣了钱。
这套售价100%的房子，除开45%的土地出让金，还要上交15%的税费。
上交的税费包括：5%的营业税、1%的营业税附加、5%的预征所得税、3%的预征土地增值税、1%的个人所得税。
还剩下40%的里面包含3%的契税、3%左右的销售费用、资金成本（房企买地等贷款，这也是开发商为什么喜欢全款的原因）10%，到这里还剩下24%。
剩下的24%里面还包括土建成本，土建成本和面积有关系，在2500-4000元每平米；还需要捐部分钱给政府的保障性住房、精装修的成本。
剔除这些才是房地产开发商的利润，一般的房地产开发商的利润在6%-8%。
所以从上面可以知道，一套房子贵的地方，是土地和税费，包括开发商的资金成本。
反而承担风险的开发商挣的钱并不是很多。
房地产开发商的利润分析
房地产开发商的利润分析房地产开发商的利润分析房地产业是由从事房地产开发经营、管理和服务等经济活动的企业组成的行业。
其经济特性表现为通过开发土地生产房屋产品，并使房屋产品进入社会经济的流通和分配领域，实现产业自身的经济目的。
近年来，中国房地产业的超高利润引起了社会各界的广泛关注。
结合万科老总王石所说：“万科25%利润的房子不做”，以及著名经济学家成思危的估计，中国住宅房地产平均年利润应超过30%。
如果再结合中国住宅房地产领域容积率普遍控制不严，建设材料存在偷工减料现象，部分住宅房地产年利润甚至可以达到50%以上。
本文将结合当前中国房地产业现状，运用有关经济学知识就房地产商的超高利润的来源谈一下自己的看法。
一、垄断——房地产行业超高利润的主要来源在经济学上将市场分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头市场、完全垄断市场四种。
就目前中国的房地产市场来看，万科、恒大、保利、绿地等多家实力较雄厚的房地产企业无法单独垄断房地产市场。
但是根据经济学的博弈理论，在当前情况下，多家企业强强联合，形成一种行业的潜在规则，对于各厂商总体来说是最有利的。
而且由于房地产的位置固定性、供求区域性、政策限制性等特有的性质，各房地产商之间的竞争激烈程度由此降低，房地产市场也就具有了形成寡头市场的能力，而事实也的确是这样的。
在一个寡头市场里，卖方具有很强的垄断性，在价格制定和信息掌握等方面较之消费者和建材供应商都有着很大的主动性。
这种主动性无疑成为了房地产商超高利润的一个重要原因。
下面，我将从上游垄断和下游垄断两个方面来介绍这种垄断带来的超高利润。
首先，当无数的建材供应商持有只能用来建房子的建材和面对并不特别多的房地产商的时候，在一个合理的价格区间内，早已形成寡头市场的房地产商们便会协同来跟建材供应商议价，而处于谈判劣势位置的供应商们也只能在可接受的范围内以较低的价格出售。
这样，房地产开发商们便可以以较低的价格获得建材，从而一定程度上降低了成本。
房地产开发的利润率有多高
房地产开发的利润率有多高根据最新公布的第二次全国经济普查公报，2008年，我国房地产企业的主营业务收入30586。
5亿元，房地产企业实收资本33052。
4亿元，房地产企业营业利润3861.3亿元。
按此计算，房地产行业的利润率为12.6％,投资回报率为11.7%。
12.6％，貌似不算太高，但是联想到刚曝光不久的武广高铁客运专线湖南段建设承包商使用假发票近3亿元的消息，还有每天用手机短信、电子邮件,还有网络广告骚扰我们的假发票广告，这个利润率有多少水分可想而知.在经过宇宙牌压缩机压缩后的利润率仍然高达12.6％！那么，房地产行业的利润率到底有多高，我们来看看专业人士和权威机构的说法。
上市房地产企业的税后净利率接近20％,少数企业甚至达到40％~50%。
－－上海易居房地产研究院研究员杨红旭。
房地产行业的整体利润率在30％~40%之间。
－－中国土地勘测规划院地价所所长赵松.一有适当的利润,资本就会非常胆壮起来.只要有10%的利润,它就会到处被人使用；有20%,就会活泼起来；有50％，就会引起积极的冒险；有100％,就会使人不顾一切法律；有300％，就会使人不怕犯罪，甚至不怕绞首的危险。
如果＊**和纷争会带来利润，它就会鼓励它们。
走私和奴隶贸易就是证据.－－《资本论》按马克思的说法，房地产的利润已经足以让商人们积极的去冒险了。
难怪房地产开发企业的数量能在四年间猛增50％;难怪这么多著名的大企业放着老本行不做，跑去房地产行业凑热闹；难怪地王一个比一个离谱，楼面地价都能高达32500元.黄光裕花了几十亿元来买通官员，作为自己违法行为的保护伞，那么房地产商们为了牟取这值得“积极去冒险"的利润又花了多少见不得光的钱呢？巨额贷款，强迫征地,暴力拆迁，篡改规划，买通专家、媒体鼓吹房价，用巨大的关系网、利益体影响国家决策等等等等,哪样不得大把大把的烧钱。
这些的花费，不知道又有多少个几十亿.也许正如某些房地产商说的，这些灰色成本确实很高，但是，房地产商们宁愿冒蹲大牢的危险也要把这些高额的灰色成本花出去，不恰恰从反面印证了房地产开发能够带来巨大利润么。
房地产项目投资成本利润分析
房地产项目投资成本利润分析房地产行业利润率下滑已经是不争的事实，但低到如此地步还是让人大跌眼镜。
为什么呢?下面店铺整理了相关资料分享给大家，欢迎阅读！房地产项目投资成本利润分析近几年，除很多个人投资投机房产外，很多企业不管原先经营何种主业，也抽出资金投入房地产开发领域。
回顾总结，很多企业家庆幸正确决策，收获颇丰。
但至今房地产行业利润云遮雾绕，外界猜测莫衷一是。
几年前，国家统计局曾公布房地产行业利润率不到10%，主要房地产公司自己宣称10%左右，有人测算是25%左右，也有人称50%以上。
从上市公司财务报表分析，除万科近几年毛利率40%左右，净利率10%左右外，绝大多数企业毛利率在50%以上，净利率15%以上。
但对很多为单个项目成立的房地产公司而言，充分利用信贷金融杠杆，动用的自有资金有限，实际利润率会非常高。
当然，实际利润率究竟如何，只有房地产企业核心人员知道。
该项目位于三线城市，计划二至三年完成。
由于我国房地产产业链已经非常成熟完整，设计、建筑、安装、市场、销售都可以通过外包和委托方式实现，在项目销售前除土地成本及部分税收外，实际出资很少，也不需要成立较大的管理或销售团队。
从上表可以算出，土地成本占销售比为33.1%;建安成本为21.2% ，较高，建筑商要垫资;税收成本7.7% (不含所得税)，其中土地增值税没有也按累进税率征收，按政府核定征收。
项目净利润率为24%，但实际利润率会更高，主要是因为：一，企业所得税实缴肯定不会这么高，房地产企业自有对策如销售收入不全部确认等。
二，房产另外一个不能说的秘密是拿到土地后修改规划，提高容积率。
三，两年以后如房价继续上涨。
如果从资本投资回报率来讲，一种方案是只出资支付土地成本及少量管理成本，投资回报率为72.6%。
另一种方案是出资支付一本的土地成本，其余融资，虽然要支付较高的利息，但投资回报率会达到118.5%。
如果上面的实际利润率更高，则实际投资回报率也会更高。
房地产利润
一周前国家统计局兴师动众的说要对各地房地产的开发商的开发成本做一下摸底，这说来有些让人感到有些奇怪，这样的一个国家支柱产业（非新兴产业），统计局到目前确弄不清了成本，何以至止摆出如此憨态，殊不知国家领导人需要依仗他们的数据去决策的，不说每天吧，至少每周每月什么情况都应一清二楚。
这里我晒一晒一个全国***大地主的开发成本：对各项费用简要说明如下：1、设计站在房地产开发的最上游，开发商买地后便开始进行规划，规划获得规划局批准后，开始地基勘察，并将勘察数据提供给设计院进行施工图设计，设计完的施工图经审图所审图通过后，交施工单位按图施工。
设计费的构成主要是设计院支付给设计人的人工费。
设计不受地域限制，因此设计勘察费全国来说差别不大。
2、政府规费由地方政府根据相关文件收取，地方政府根据与开发商的关系会进行部分减免，小产权房因不向政府报批，因此没有此项费用。
3、各项工程费中由于钢材水泥全国统一大市场，工人均为农民工全国统一价，因此就全国来说大同。
其中主体工程为毛坯房单体建筑的费用支出，农民自建的钢筋混凝土房子的价钱与之相当。
10年前工程费应是现在费用的70%，由于炼钢所需要的铁矿石大部分需进口，直接制约了建筑用钢材价格的下调空间。
由于建筑施工市场是自由开放的市场，现已实现了充分竞争，如果建筑市场不严重委缩的话，除园林景观工程（可多可少，最少可为零，它不影响住宅的使用功能外），其余部分可调空间不超10%。
4、监理费按国家法律规定在小区建设中，开发商需委托监理公司对工程的质量等进行监控，主要费用支出为支给监理工程师的人工费，现监理行业竞争激烈，每平米价钱为5-10元。
小产权房无此项费用支出。
5、土地费是指地价的楼面价。
从以上来看，全国各地房价似乎均应在2000元左右每平米，何以达到一线城市动则万元，那一切看来只受两笔上面没写出的费用决定着。
土地费和房地产开发商的利润。
土地由政府垄断经营，挂牌出售，开发商通过参与土地拍卖摘牌购得。
房企开发和政府开发的工程利润
房企开发和政府开发的工程利润以下就按现场经验利润分析细分至单位、分部分项，甚至各个工序指标中：
施工图预算这块，如外墙内保温部分不得再重新计算水泥砂浆抹灰，因为外墙内保温做法已含有无机保温砂浆基层；电梯井道内墙不计算水泥砂浆粉刷，这些有时候在做施工图预算时候预算人员不了解现场实际会多算，这也是白给的利润。
摸底市场价格，不能完全依照政府信息价格进行工作，需要更多的走访市场，收集生产商、经销商、材料供应商、分包班组的各项信息，实地询问一些包工头或者建筑工人，以便更准确的掌握分解单价或者综合单价的情况。
一般做房地产项目的话，利润点没有做公共基础配套的利润大，但是房地产项目和基础配套工程又各有利弊，房地产项目付款一般比政府工程的付款稍微好点，一般根据进度来付款，而政府工程的付款周期一般比较长，有的甚至3年。
但是利润高点！。
你知道房地产开发商的利润有多大吗？可能会...
你知道房地产开发商的利润有多大吗？可能会...你知道房地产开发商的利润有多大吗？可能会颠覆你的想象。
我在之前的文章中写到过，为什么说房价居高不下，了解了房地产开发中的各种费用，及最大受益者，你可能就知道为什么会一直掉不下来了。
拿我家本地的房价进行举例，100亩地，拿地价按300万一亩，建筑面积均价按照6000元一平米来算，容积率为3。
何为容积率3，就是建筑面积是土地面积的3倍。
公司成立注册资金为5000万元。
一.公司成立初期，需要缴纳资金账簿印花税，按注册资金及资本公积的万分之5缴纳，大概为2.5万元。
二.拿地期间:1.拿地的土地出让金额为3亿2.按土地出让合同金额的万分之5缴纳土地出让合同印花税，为15万。
3.按土地出让合同金额及拆迁补偿金额之和的4%缴纳契税，为1200万4.按占地面积及当地税率缴纳土地使用税，100亩地是66700平米，税率8/平米/每年，每年需要缴纳土地使用税为53万左右，销售房屋时产权发生转移，计算比较麻烦。
三，建设及售房期间。
销售金额为12亿。
1.应缴增值税，应缴增值税=销项税额-进项税额－土地成本扣除额。
销项税额为1.2亿，进项税额按照1千万来算，土地成本扣除额按3千万来算，增值税大概是8千万。
2.城建税、教育费附加以及地方教育费附加是增值税的附征税种，一般是应缴增值税的0.15倍为1200万。
3.土地增值税，销售金额的1.5%，大概为1800万。
4.建安成本一平方按1500元算为1亿元【截止到目前为止销售金额为12亿，建安成本为3亿，拿地及缴税给政府为4.227亿】5.企业所得税按利润25%收大致为1.7亿营销费用按5%计算大致为6000万，绿化每平米200元是1300万，还没有计算开发商从银行的贷款利息。
大致算下来净利润在1.8亿也就是15%上下。
政府从开发商得到6亿。
还有3个亿的建安成本这个涉及各行各业也有非常多的税要交。
营销，绿化，银行大概在1.2亿上下，这个也涉及非常多行业公司，各个行业公司也需要进行纳税。
开发商卖一套房子,能赚多少钱-_法拍房开发商一手房
开发商卖一套房子,能赚多少钱?_法拍房开发商一手房[摘要]至于开发商这5%-10%的利润率如何组成的呢？我想最直接的是找个项目预估一下，以此来判断这个它将来的升值潜力、抵抗政策风险的能力。
预估之前，我们要梳理一下，开发商各项大类成本的组成。
为什么突然说起这个话题呢？因为最近又一个朋友说我们是“黑心开发商”。
虽然我不是老板，但是心里还是为老板鸣不平，希望老板看到能给我加薪升职。
市场大环境不好的情况下，开发企业对未来预期的把握遇增加了难度，对利润率测算也越来越严谨，目前主流企业的要求都是在8%-10%以上，部分公司战略性进入城市的可以降低到5-6%左右。
这个利润10%是个什么概念呢？据网络媒体一份官方资料显示，银行业的净利润率是36%，食品饮料行业的净利润率是13.66%，公用事业净利润率是15%，传媒业的净利润率是12%，所以相比之下，开发商真不算黑。
至于开发商这5%-10%的利润率如何组成的呢？我想最直接的是找个项目预估一下，以此来判断这个它将来的升值潜力、抵抗政策风险的能力。
预估之前，我们要梳理一下，开发商各项大类成本的组成。
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本、开发费用、税费三大部分组成。
开发成本不仅仅有建安，还有很多其他细项费用很多买房的朋友，选房周期都会超过一年以上，在这期间，也会了解到很多房地产知识，对于房价的走向、房子成本的构成都有自己的见解，例如说我们是黑心开发商的朋友，自己心里就有一本账。
但是我想大多数只看到了表面的内容，例如土地价格、人工费用、广告费用等，并没有看到深层的需求。
开发企业的开发成本主要包含以下内容：1、土地出让金：土地款，这可不单是开发商拍卖时举牌的那个价格，地买到了还要交契税；2、前期费用：主要包含勘察费、设计费、报批报建费、三通一平费、临时设施费用、咨询顾问费等；3、主体建筑安装工程费：这是我们俗称的盖房子的费用，主要由以下几部分组成、地基与基础工程、主体建筑安装工程、电梯及扶梯、外装饰工程、精装修工程、其他分包工程；一般在一二线城市，主体建筑安装工程费用一般是4000-5000元/平方米。
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7、销售费用：各个公司政策不一，一般按货值的比例计算使用，3%左右，经济适用房、两限房当然会低些，要是别墅那就高些了。单方300~400之间的居多;
8、财务费用、管理费用：包括地产公司的人力成本，比例大概在总货值的4%~8%，单方约1000吧;
9、资金成本：主要为银行贷款利息，这个影响因素就多了，跟贷款比例、银行优惠额度、贷款时间长短、项目开发周期等都有密切关系;不可硬估，具体项目具体分析;
那么，23000的售价和15000的地价之间，开发商能赚到自己口袋的有多少呢?搞造价的都知道，项目成本的几大构成：土地(不光是土地出让金，还有契税、使用税等)、前期、配套、基础设施、建安、景观、销售费用、财务费用分摊、管理费用分摊，都是实实在在要花出去的真金白银。多的不说，即使单方按4000计，除掉多如牛毛的各项税费、巨额银行贷款利息之外毛利还要再缴纳25%的营业税。这样算下来，做得好的话这个项目利润率能到百分之十多点，但是比起许多行业来，达到这个利润率的先期投入是巨大的。所以，跟一般人的想象不同，在正常的招拍挂市场上，KFS暴利是不容易存在的。如果是协议出让土地，那性质完全不同，不在此段讨论之内。
上周五，北京北五环的一块土地，楼面价拍出了15000多一平米，如果按政府的说法地价占比15%~30%，卖价至少得50000平米，五环外、容积率接近3的楼盘，我想最乐观的估计也不可能。即使KFS做到不平衡使用容积率，别墅是肯定做不出来的，最多是少量叠拼+部分花园洋房+高层板楼、塔楼，靠高层来出面积。而5环内期房均价目前是15000左右，远郊洋房10000左右，即使是颐和园的独栋别墅超级豪宅，也不过50000/平，所以我觉得均价卖到23000已经算不错了，而且需要牺牲一定的时间来换取这个利润空间，而时间也是成本。
2、前期费用多的不说，100是要的，方案、施工图、景观、精装等专项设计费就在70以上，其他三通一平费用、散装水泥基金等杂项的费用30并不为多;
3、配套费用视具体情况而定了，像幼儿园、学校、居委会、卫生站、会所、人防、物管用房、设备用房、消防站、垃圾站之类的，都是钱，并且很重要的一点是：这些都是不可售的面积，是卖不了钱的。这一块建安成本单方并不比住宅少多少，摊到总建筑面积里，平均可以按200元左右；
10、契税：土地契税是土地价的3%，使用税按平米和开发周期计，印花税这税那税100项不止。
最后帐算完了，总销售收入-25%的营业税，剩下的是开发商净得的。
4、基础设施费：这项不说大家未必想得到，一说大家都明白，房子不单是房子，水电气不会只有楼内才有，都得从用地外的大市政管线接过来，咱们小区内的地下埋的各种管子可不少，强电的、弱电的、自来水的、中水的、排水的、燃气的，小规模的小区下地管线长度至少也有好几千米，还有锅炉房。这些本身还不是要命的，要命的是它们绝大多数属于垄断企业，首先施工单位只能找指定的，别的没戏，这就没有了竞争，其次东西还是那些东西，但从他们那里买，至少就要比市场价再加30%，还有一点，不透明收费很多，比如正常的燃气施工费用，摊到每户也就在3000到4000之间，但是实际会收到1万都不稀奇，比如每户集资费(不知道做啥用)再加2000，项目系统管理费再加200万，要通气再交几十万之类的。别以为天子脚下就没那么黑，北京各个区县之间的土政策还都不一样呢。10万平米以上的项目，这一项摊到单方约在300到400左右。
地产项目成本随随便便就在10亿以上，公式数据不下万个，财务计算更为复杂，而且作为核心的“成本测算”和“投资模型分析”，都是各个公司的核心机密之一。如果是上面所说各个成本大项，可以有一个单方指标，我想业内的人都会有一个概念在那里，绝不是信口胡说的数据。
毛坯房的话：
1、建安成本在1500到2500之间，跟业态关系很大，如果是别墅，2500都不够;
5、工程相关费用：造价咨询费、监理费一般是按平米收费的，咨询费国内差不多的公司是10~16元/平米，要是威宁些、利比、务腾之类的港资公司，得25~35.监理费按国家标准打过折之后也得15左右。其他各项专项咨询费、检测费、测量费等等加起来，单方造价约50~100;
6、维修整改费用：负责任一点的房地产公司，都会专设一个交房整改费用，主要用于交房时对业主提出的各项问题进行整改，包括后期部分建筑功能更改的费用。这项费用不大，摊到单方也就3、50;