太原市写字楼市场调研2019

库存情况：已推未售库存70,282㎡。 核心卖点：位于迎泽西大街，位置佳；266米高，太原第一高楼；品质高，性价比高； 客群情况：散客投资客占比87%，40-55岁地缘性客户为主，行业比较分散。
信达国际
302-325.7 ㎡
137-150 111.
100- ㎡
5-
110.7
117
㎡
㎡
133 ㎡
194207 ㎡
2018-2019年已知待入市写字楼项目
区域
项目名称
地理位置
海尔国际广场
中海寰宇天下
迎泽世纪城
万柏林区
南海公元时代城 万科中心
滨河时代广场
亚泰圣景科贸广场
漪汾街与文兴路交汇处东北角 晋祠路与迎泽大街交叉口 迎泽西大街381号
和平北路与迎泽西大街交叉口东北150米 长风西街18号
滨河西路汾河外滩往北100米 迎泽西大街（双子座）
02
part
市场深耕
1
宏观市场丨研究方向
市场环境：太原市写字楼项目主要集中在南城片区，以甲级写字楼为主，基本上属于现房销售，将于18-19年集中运
营。
项目名称
面市时间
等级
写字楼体量 （万㎡）
租售现状
富力尚悦居
万科广场 兰亭御湖城 信达国际金融中心 南海公园时代城 黄金码头 海棠壹号 绿地中央广场 华润大厦
10186
10
黄金码头
1.12
1.39
12392
7
海棠壹号
1.81wk.baidu.com
2.01
11092
8
阳光城 环球金融中心
1.44
1.72
11949
9
黄金码头
1.12
1.39
12392
10
信达 国际金融中心
1.23
1.25
10186
➢ 绿地中央广场凭借其品牌实力、“两横三纵”交通体系、配套齐全等优势，2017年成交量及成交金额均位居首位。整体写字楼市场价格分化愈 加明显，除信达国际金融中心及南海公元时代城外，其余项目成交价格均在11,000元/㎡以上。
2.71
3.60
13285
5
南海公元时代城
2.07
2.14
10334
5
南海公元时代城
2.07
2.14
10334
6
海棠壹号
1.81
2.01
11092
6
万科广场
1.58
2.04
12919
7
万科广场
1.58
2.04
12919
8
阳光城 环球金融中心
1.44
1.72
11949
9
信达 国际金融中心
1.23
1.25
万达中心
华宇百花谷
华润大厦
富力尚悦居
绿地中央广场
信达国际
万科广场
君威国际
微观市场丨项目研究
万达中心 项目基本描述
物业一： 万达中心写字楼B座,总体量7.4万㎡，共42层 （1-5层为自持商业，6-42层为写字楼）， 销售均价：18000元/㎡ 物业二： 万达中心写字楼A座,总体量7.4万㎡，共42层 （1-5层为自持商业，6-42层为写字楼）， 销售均价：17000元/㎡
甲级41层、准甲级35层（1-3层为商业）
2054
2000
68.8%
73%
4.1
3
----
2.8
有
准甲级标准层平面图
大堂
办公区架空地板高度（m） 停车位个数 大堂面积（㎡）
0.15 地上：120/地下：1860 1600
甲级标准层平面图
结构 外观
大堂层高（m） 结构形式 建筑立面
12 框筒 玻璃幕墙
项目 绿地中央广场
成交量 （万㎡）
7.28
成交金额 （亿元）
10.05
成交均价 （元/㎡）
13806
2
华润大厦
7.06
7.87
11144
2
华润大厦
7.06
7.87
11144
3
山西国际金融中心
3.30
5.27
15961
3
山西国际金融中心
3.30
5.27
15961
4
万达中心
2.71
3.60
13285
4
万达中心
华宇百花谷
平阳景苑 鸿昇时代广场 山西国际金融中心 富力中心 君威国际金融中心
万达中心
阳光城环球金融中心 合计
2017年 2017年 2016年 2016年 2016年 2016年 2015年 2015年
2014年
2014年 2014年 2014年 2014年 2013年
2013年
2013年 ——
甲级 甲级 甲级 乙级 甲级 乙级 甲级 甲级
物业三： 万达中心商场，共5层，为开发商自持
微观市场丨项目研究
建筑 产品
大堂 结构 外观
公共 系统
公共 部分 装修
层数
A、B座均为42层（1-5层为自持商业，6-42层为写字楼）
标准层面积（㎡）
2000
整租实用率
67%
标准层层高（m）
4
标准层净高（m)
3.2
公共走廊净高（m）
3
公共走道宽度（m)
2.3
金泽国际广场
迎泽西大街与前进路交叉口东北角
小店区 晋源区 迎泽区
汾酒文化商务中心 格盟金融城
山西和合国际中心 国海广场
龙城大街与滨河东路交汇处 长风商务区和园路附近
合计
长风商务区 迎泽区五一广场西南角
写字楼体量 （万㎡）
入市时间
7.8
2019年
20
2018年
7
2018年
1.5
2018年
6.4
2019年
老业主 35%
朋介 15%
户外 20%
开发商资源 20%
客户成交以老业主、户外、开发商资源为主要途 径，分别占整体的35%、20%、20%（通过开发 商资源去化酒店）。
宏观市场丨研究方向
市场环境：写字楼市场在售项目存量总计约47.58万 ㎡；根据2017年月均去化2.64万 ㎡，在售项目剩余货量去化周期仍需
18个月，库存仍处高位。
上图折线部分为截止2017年年底太原市场主要写字间的余货情况；红色柱状体为太原市2017年全年的写字间的去画示意。
宏观市场丨研究方向
微观市场丨项目研究
万科广场：位于小店区，总建面达16万㎡，其中写字楼总建面为3万㎡。 物业一：6.2万㎡自持集中型商业
物业二：3~11层为写字楼，共3万㎡ 物业三：1~2层为临街商业，共1.3万㎡ 物业四：八8层星级酒店，共5.5万㎡
微观市场丨项目研究
万科广场：整体项目客户成交比例
成交客户渠道 电开 2% 活动 3% 短信 5%
老业主, 23%
客户成交以户外、老业主、开发商资源为主要途 径，分别占整体的33%、23%、21% ，其次为朋 介、短信、活动、电开。
客户成交行业当中以贸易为主，占整体比 39%，其次为建筑、金融、能源。
微观市场丨项目研究
层数 标准层面积（㎡） 整租实用率 标准层层高（m） 是否有架空地板 停车位个数
电开 成交客户渠道 活动
2%
3%
户外 6%
老业主 15%
短信 1%
朋介 3%
开发商资源 70%
成交客户来源
忻州 5%
省外 20%
吕梁 15%
太原 60%
客户成交以老业主、开发商资源为主要途径，分 别占整体的15%、70%（通过开发商资源去化近1 栋楼，用作酒店）。
客户成交以太原、省外为主要客户来源，分别占整 体的60%、20%。其次为吕梁。用途多为自用。
甲级
甲级 甲级 甲级 甲级 甲级
甲级
甲级 ——
3 1.76 10.96 30 3.6 4.39 28.23 30
40
16.2 5.98 22 3.89
5
14.98
4.6 224.59
出售 出售 出售 出售 出售 出售 出售 出售
出售（会考虑 出租）
出售 出售、出租 出售、出租 出售 出售
出售（以租代 售）
13
2018年
14.4
2018年
6
2018年
20
2018年
20
2018年
12
20 148.1
2018年
2018年 ——
➢ 目前已知待入市量约148万方，项目入市时间预计为2018-2019年，传统核心区基本无供应，未来放量主要来自迎泽西大街、长风街及城 中村改造商业地块写字楼为主，竞争态势也随之明显加剧。
成交客户分类：老客户（购买 过住宅或底商）占比48%，新 客户占比52%；
成交客户关注点：商业配套、租金 情况、升值潜力、销售价格是主要 关 注 点 ， 分 别 占 比 20% 、 16% 、 16%、14%；
微观市场丨项目研究
万达中心：成交客户区域分析
成交客户主要以太原市为主，占比61%，省 内地市占比33%，省外占比6%；其中：地 市成交客户主要以古交、吕梁、临汾为主；
万达中心成交客户结构以整层和半层的 大客户为主，占到总成交的86%，散 户所占比例微小，仅为14%
数据来源：易居营销 山西区域 市场部
微观市场丨项目研究
万达中心：成交客户分类、置业目的以及关注点
成交客户置业目的
自用客户 58%
投资客户 42%
成交客户置业目的：以自用客 群为主，占比58%；投资客群 占比42%
供冷、热系统
VRV
公共 系统
客梯数量 梯速（m/s） 货梯数量 梯速（m/s） 科技智能化
甲级：14部/准甲：11部 高区：5/低区：5 2部 5 新风
85/87㎡ 97-111㎡ 137-159㎡ 206/230㎡ 276/283㎡ 319㎡ 443㎡
微观市场丨项目研究
绿地中央广场：整体项目客户成交比例
189 ㎡
189 ㎡
313-326 ㎡
109- 137-150 102-
114 ㎡
114
㎡
㎡
184-203 ㎡
微观市场丨项目研究
绿地中央广场：位于万柏林区，180/150米高，总建面达28.4万㎡，绿化率达25%
建筑 产品
层数 标准层面积（㎡） 整租实用率 标准层层高（m） 标准层净高（m） 公共走廊净高（m） 公共走道宽度（m） 是否有架空地板
宏观市场丨研究方向
市场环境：写字楼市场整体价格低迷，成交均价普遍低于同地段住宅成交均价，整体均价为12000元/㎡。
2017年写字楼项目成交面积排行榜
2017年写字楼项目成交金额排行榜
排名 1
项目 绿地中央广场
成交量 （万㎡）
7.28
成交金额 （亿元）
10.05
成交均价 （元/㎡）
13806
排名 1
微观市场丨项目研究
信达国际 绿地中央广场
华润大厦
万达中心
百花谷
万科广场
君威国际金 融中心
项目 万达中心
总体量（万㎡）
剩余体量 （万㎡）
14.8
10.7
华宇百花谷
11.3
5.5
信达国际
11
绿地中央广场 28.4
万科广场
7.5
华润大厦
40
君威国际金融中心 5.05
9.9
27.5 5.5 23
0.18
面积区间（㎡）
2部
梯速（m/s）
4
科技智能化
国际智能5A系统、新风系统
大堂
地面： 石材
墙面：石材
吊顶：石膏板、金属板、
电梯厅
地面： 石材
墙面：高级墙砖 吊顶：石膏板、金属板
走廊
地面：石材
墙面：涂料
吊顶：石膏板
卫生间
地面：石材
墙面：石材
吊顶：石膏板
数据来源：易居营销 山西区域 市场部
微观市场丨项目研究
万达中心：万达中心2017年去化约2.71万㎡，成交均价为13285元/㎡
物业三：
5星酒店及7层自持商业
微观市场丨项目研究
华宇百花谷2017年成 交约7000㎡，成交均 价在12456元/㎡，目 前去化情况一般，尚有
约5.5万㎡库存。
微观市场丨项目研究
华宇百花谷：整体项目客户成交比例
成交客户渠道
电开, 5% 活动, 5% 短信, 4%
朋介, 9%
户外, 33%
开发商资源, 21%
大堂面积（㎡）
大堂层高（m） 建筑立面 供冷、热系统
地上54层、地下4层 2100 约65%（得房率） 4.2 预留空间 705 一层北大堂面积约400㎡,一层南大堂面积约 200㎡ 13 玻璃幕墙 中央空调、新风系统
销售情况：2015年11月入市，销售情况一般 低区（3-13）售罄、中区（15-27）主售、 高区（31-41）待售、超高区（43-54）待售。
80-2000
120-2061
107-2200 85-2054 102-1687 66-2000 170-350
成交均价（元/ ㎡）
主体高度（m）
18000
180
A：20000 B、C：12000 144.5
10186
13806 12919 11144
17000
266
180/150 45 150
88
是否有架空地板
有
架空地板高度（m)
0.18
停车位个数
地上：0
地下：1600
大堂面积（㎡）
420
大堂层高（m)
10
结构形式
框筒结构
建筑立面
玻璃幕墙+金属框架
供冷、热系统
VRV空调
客梯数量
高区：6部 (6F-12F,14F-27F) 低区：8部(29F-42F)
梯速（m/s）
高区：4
低区：2.5
货梯数量
出售 ——
2
宏观市场丨研究方向
市场环境：品牌开发商集中入市，2018年进入运营高峰期。
➢ 写字楼市场2014-2016年供应量持续下降，成交量变化不大，市场持续低迷。 ➢ 2017年写字楼市场开始复苏，价格小幅上涨，产品更加注重实用，随着各个项目交房时间集中在2018年，将进入运营高峰期，写字楼
市场将从销售集中转为对外租赁。
太原市成交客户主要以迎泽区为主，占比46%， 其次为杏花岭区占比25%，尖草坪区占比16%；
微观市场丨项目研究
华宇百花谷 项目基本描述
物业一：
34层甲级写字楼，建筑面积54000平米，均价 20000元/㎡； 1-7层华宇自持商业广场，8-34层为写字楼。
物业二：
27层办公写字楼2栋，建筑面积57000 平米， 均价12000元/㎡ ； 1-7层华宇自持商业广场， 8-27层为写字楼。