中国商品住房价格规制效果分析及其完善途径研究

中国商品住房价格规制的效果分析及其完善途径研究【摘要】针对近年来政府采取一系列措施对房价进行规制，而房价仍高居不下的问题，文章提出对商品住房价格规制进行效果分析，采用房价收入比法来剖析政府规制房价措施的效果，得出价格规制措施存在不足的结论；进而就信息不对称、垄断定价两方面提出了规制完善思路。

【关键词】商品住房；价格规制；房价收入比；效果分析

一、引言

1978年以来，国内各大城市的住房价格快速上涨，作为城镇住房中占主要比重的商品住房，其价格的增长势头更是迅猛。有数据显示，1978年至2011年这30多年来，中国房价从均价300元/㎡，上涨到8000元/㎡，涨幅超过26倍[1]。这样高企的房价不仅导致了房地产泡沫的出现，还十分不利于整个社会的稳定。为了促使房价回归合理位置，2010以来，政府出台了一系列包括《国十条》、《限购令》以及房产税等在内的政策来规制商品住房价格，但这些政策的规制效果究竟如何，需要进行深入分析，以期对商品住房价格规制提出完善途径。

二、中国商品住房价格规制的效果分析

三、中国商品住房价格规制的完善途径

根据以上的效果分析，发现政府的价格规制措施没能使商品住房市场的一些深层次问题得到根本性的解决。究其原因包括两方面，一方面，是商品住房价格规制所要涉及的层面比较宽广，而房地产

开发商通常会规避成本披露，导致商品住房价格的信息不对称，住房价格常常与均衡价格有较大差距，使得商品住房市场在很大程度处于市场失灵和价格失效的状态；另一方面，由于国内商品住房市场具有区域性特点，所以实际上，商品住房开发企业一般只与该区域内的企业进行竞争，这属于区域性的寡头垄断，这时的开发企业就成为了产品价格的制定者，而不再是产品价格的接受者。

为了有效地实施商品住房价格规制，促使国内商品住房市场正常并稳定的发展，文章提出以下措施来完善商品住房的价格规制：（一）对商品住房市场信息不对称的规制

一方面，政府应进一步完善商品住房市场的信息统计、处理和公告制度，并通过官方或者较权威的渠道来披露信息，进而让商品住房购买者能够有效得调整购房行为，平衡商品住房价格和市场供求之间关系。另一方面，针对商品住房成本信息的不对称，政府可以建立并完善相关奖惩制度，要求商品住房开发商真实地公开住房成本信息，这样可以保证购房者能得到更多真实而全面的信息，进而购房者可以做出更加理性的判断，促使房价更加合理化。

（二）对开发商垄断定价能力的规制

在中国的商品住房，开发商很多时候处于一种市场垄断地位，所以开发商对住房价格也就拥有了更大的影响力，使得价格不是根据市场需求来形成。基于这种情况，政府应该严格实施“限价令”、“限购令”、“房产税”等有利于抑制房价上涨的制度，并给予中小型房地产企业以政策优惠，鼓励更多的企业参与到商品住房市场的竞争

中来，促使商品住房提供更多质优价低的产品，从而削弱开发商的垄断定价能力。

四、结语

受时间和作者研究视角的限制，本文未全面地将土地成本、房地产市场投机、通货膨胀等因素都加以考虑，即使针对土地成本、房地产市场投机、通货膨胀等因素提出了可能的匹配方案，也会因为考虑的因素不全而很难在规制的实践中很好的落实并发挥出作用。参考文献：

[1]江涛.房地产价格政府规制法律问题研究[d].南昌：江西财经大学，2012：1-1.

[2]张清勇.房价收入比的起源、算法与应用[j].财贸经济，2011，（12）：114-135.

[3]谭峻，赵妍.房价收入比的实证研究[j].北京：中国土地科学，2012，26（9）：66-70.

作者简介：

吴学伟（1972—），男，重庆人，副教授，博士，主要研究方向：房地产经济。

王英杰（1989—），男，江西九江人，硕士研究生，主要研究方向：房地产经济。