鼎鸿发布深圳市工改保专题研讨20190615.pptx

1、 相关概念
保障房类型及特征（限面积、限对象、限售价、限交易）
根据《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号）：
注：可售的安居型商品房10年后可补地价转为商品房；可售的人才住房3年后可由原配售单位或政府回购，或转让给其他人才。
1、 相关概念
依据市规土委2011年底15次主任办公会议纪要以及《深圳市城市规划标准与准则》 （2018）第2章2.2条，主导用途的建筑 面积不宜低于总建筑面积的70%。
《深圳市城市规划标准与准则》 （2018）
1、 相关概念
保障房（R+C1）业态：按照《深圳市城市规划标准与准则》 （2018），主导功能>50%
安居房售价：同区域同类型市场商品住房售价的50-70%
➢ 根据《深圳市安居型商品房定价实施细则》深建规[2017]13号文，安居型商品 房（毛坯）最高销售价格是在评估确定的毛坯房最高基准销售价格基础上，考 虑楼层、朝向等因素调整得出的最高价格，且不得超过市场评估价的70%。且 市场评估价的评估时点需与地价评估时点保持一致。
新供应用地建设
棚户区改造、已批未建用地、社会存量 用地、征地返还用地等建设
招拍挂用地配建，城市更新配建
轨道车辆段和停车场、公交场站等城市 基础设施和公共配套设施综合开发建设
社会存量住பைடு நூலகம்租购
临深片区城际合作建设
来源：《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》、《深圳市公共租赁住房建设和管理办法（征求意见稿）》、《深圳市人才住房建设和管理办法（征求意见稿） 》
轨道车辆段和停车场等城市基础设施和 公共配套设施综合开发建设；
临深片区城际合作建设
新供应用地建设 棚改、已批未建用地、未完善征（转）地 补偿/出让手续用地、社会存量用地、征地 返还用地/非农建设用地等建设； 招拍挂用地配建，城市更新配建
轨道车辆段和停车场等城市基础设施和 公共配套设施综合开发建设；
社会存量住房租购
综
合 《深圳市住房保障发展 “ 十三五” 规划》
政
策
《中共深圳市委 深圳市人民政府印发 关于完善才住房制度的若干措 施通知》（【2016 】13 号）
《深圳市前海港现代服务业合作区人才住房管理暂行办法》（深前海 规【 2017】3号）
《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房
保 供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号）
建 规
《深圳市城更新项目保障性住房配建规定附图 (修订 )的通知》（深规土 【 2018 】7号
定
《深圳市罗湖区政府人才住房和保障性配建管理办法》
《龙岗区城市更新配建安居工程设管理操作规》（征求意见稿）
报 《深圳安居型商品房建设和管理暂行办法》（市政府令第 第 228 号） 建 《深圳市保障性住房建设标准 (试行 )》（深建字【 2012 】189 号） 及 建 《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》2019.04.29 设 《深圳市公共租赁住房建设和管理办法（征求意见稿）》2019.04.29 标 准 《深圳市人才住房建设和管理办法（征求意见稿） 》2019.04.29
➢ 公租房建成后由政府统一回购，收购价格包括建设成本、合理 利润、户内装饰装修造价、法定税金等内容
➢ 社康中心、警务室、幼儿园、中小学、市政道路等公共设施、 交通设施不纳入保障性住房收购范围。
图：公租房收购价格图示
1、 相关概念
保障房（R）业态：单一用地的主导用途≥70%，配套≤30%（底商、公共设施）
1、 相关概念
工改保类型
根据现状建设及权属情况，本次研究对象分为空地“工改保”和城市更新 “工改保”，其中空地“工改保” 又可分为国有储备地、非农/征返地、已批未建地“工改保”；城市更新“工改保” 可分为国有已建成区、 村属已建成区“工改保”。
01
相关概念
1、 相关概念
“工改保”
将法定图则规划工业用途调整为以安居房、人才房、公租房等保障性居住用途，进行开发建设。
调整前示意图：
调整后示意图：
A924-0167宗地“工改保”
1、 相关概念
保障房相关政策
政策清单
《关于进一步促我市住房保障工作的若干意见》（深府〔 2007 〕 262 号
《深圳市保障性住房条例》2011
公租房（>50%）+商铺、办公、公寓
安居房（63.5%）+商品房、商铺、办公（36.5%）
2016年坪山区富士锦园公租房（基准租金14.5元/月）
商品房
2016年龙岗区正大时代华庭（安居房均价8755元/㎡）
1、 相关概念
保障房建设渠道
安居型商品房
人才住房
公共租赁住房
新供应用地建设 棚改、已批未建用地、未完善征（转）地 补偿/出让手续用地、社会存量用地、征地 返还用地/非农建设用地等建设； 招拍挂用地配建，城市更新配建
障 《关于促进安居型商品房用地供应暂行规定的通知》（深规土 房 【 2015 】226 号）
来
源
《利用集体建设地租赁住房试点方案》（国土资发【 2017 】100 号 ）
及
供 《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）
地 《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（深府办规
【 2017 】6号）
《深圳市安居型商品房定价实施细则》（深建规[2017]13号）
价 格 、 《深圳市保障性住房收购操作规程》的通知（深建规【 2018 】2号） 交 易 《深圳市经济适用住房取得完全产权和上交易办法》（深建规【 2018 】11 号） 管 理 深圳市大鹏新区人才住房和保障性后续管理操作指引（征求意见稿）
➢ 安居房（毛坯）最高基准销售价格测算步骤：1）计算安居型商品房地价与市 场地价的地价比。2）确定安居型商品房项目（毛坯）的市场评估价；3）根据 地价比、市场评估价查询安居型商品房价格系数表得出价格系数；4）以市场 评估价乘以价格系数计算得出安居型商品房（毛坯）最高基准销售价格。
1、 相关概念
公租房收购价：略微上浮建安成本
政策清单
《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措》（深府办【 2016 】38 号）
保 《深圳市城更新项目保障性住房配建规定》（深规土【 2016 】11 号）
障 《深圳市人才住房和保障性配建管理办法》（深建规【 2017 】7号 房
配 《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》深规土【 2017 】3号