面积误差原因分析

商品房面积误差原因分析

文/梅润林

随着住宅制度改革的深入以及社会经济的迅猛发展，购买商品房已经成为广大人民群众十分平常的事情，而与此相对应产生的纠纷与矛盾也日益增多，有关房屋面积的纠纷问题相对突出。房屋单位面积的售价非常高，所以，购房业主拿到所购房屋后，往往会自行进行测量，而测量结果常常与房产测绘部门出具的面积不符。按照上海现有的房屋销售模式，房价以建筑面积为单位，建筑面积包括套内面积和公用面积，而在公用面积分摊上，业主只知道自己分摊到了多少公用面积，至于这些公用面积究竟位于哪里，如何分摊，往往不知情。正确的房屋面积的计算体现了公平、公正的原则，直接与千家万户的利益息息相关，影响着社会的安定团结，与和谐社会的创导有着密切的联系。作者的工作单位——上海市房屋土地测绘中心因属于市级房地产测量机构，经常接受一些上海各级法院委托的关于房屋面积纠纷案件的测量项目。笔者本人也长期从事房屋面积测量计算的工作，根据工作积累的经验结合经手的一些项目，对产生房屋面积误差的原因作些初步探讨，并提出相应的解决方法。

一、房屋面积计算产生误差的原因

（一）房产开发商方面原因产生的误差

1.房产开发商方擅自改变房屋设计导致面积变化

按照现行房屋建设规范要求，房产开发商在取得《房屋建设工程规划许可证》后，必须严格按证施工，如有修改，要向规划管理部门提出申请。而一些房产开发商在房屋预售后，为了追求更大的经济效益，擅自对房屋进行修改，如增加一个阳台，增加一个有柱雨篷等。这样，到交房时面积增加，再向购房者要求补交房款。房屋已经预售，虽然还未建成交房，但实际上已经属于业主，开发商根本没有权利擅自对他人的物业进行修改，更何况是为了得到额外的经济利益。对于这种情况，购房者完全可以提出异议，主张自己的权利。

2.施工误差造成面积变化

预测时房产测绘部门是按照平面图进行作业，即便考虑了外墙粉刷和保温材料等因素，也只是停留在理论上。房屋在实际施工过程中，由于施工方在技术、管理等方面的水平参次不齐，会出现一定的误差，如外墙粉刷厚薄不均，隔墙位置有偏差等。房屋竣工后，房产测绘部门现场测量，得出的实测成果与预测数据就有差异。一般来说，测量误差在允许范围之内（现有规定1000平方米最大允许误差为3.625平方米），可以以预售合同的条款进行约束，但是如果误差大于允许范围，就是属于施工质量严重偏差，购房者有权退房或者获得误差金额加倍的赔偿。

（二）不同行业的测量规范不统一产生的误差

房产面积计算中，不同的行业有不同的计算规范，而不同的计算规范在计算同样类型的房屋时结果会有很大差异。如在计算阳台面积时，《房产测量规范》规定，不封闭阳台计算一半面积，封闭阳台计算全面积，而《建筑预算定额》则规定阳台不论封闭与否，都计算一半面积。再如，《房产测量规范》中规定无柱雨篷不计算面积，而规划竣工测量则可计算一半面积。有许多购房者是从事相关建筑行业工作的，他们用规划测量和预算定额标准来套自己所购房屋的面积，自然产生了较大差异。就目前房屋销售面积是由房屋管理部门出具的事实来看，至少在相关规范统一之前，应以房产测量机构的计算结果为依据，这也是各级司法部门在处理房屋面积纠纷案件时委托市和各区房屋土地测绘中心进行数据确认的原因。

（三）房地测绘部门的口径掌握不统一产生的误差

这是造成房屋面积误差的最大原因。

上海房产测绘机构目前使用的房产测量规范是《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》（简称108号文），而同样属于房地系统的不同测绘机构，其计算结果会因为对规范理解的不同而产生不同的计算结果。再以阳台为例，如果阳台没有顶盖或者顶盖没有全部铺满，有些测绘机构认为是正式阳台而计算面积，有的测绘机构则认定为露台而不计算面积。而《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》中只规定“未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积”，并未对阳台的顶盖有否或者是否铺满作出明确规定，这就会造成操作人员理解上的歧义。以万科公司在闵行浦江镇开发的“翡冷翠园”为例，它是二层的独立别墅，其中S2型的二层有类似阳台的建筑物挑出，但它上方未被屋檐全部盖住。开发商

委托给闵行区房屋土地测绘中心计算，闵行区房屋土地测绘中心在计算时便认定其为阳台计算了一半建筑面积。同样在闵行，中房公司开发的大时代高尔夫花园，也是二层的独立别墅，其中B型二层也有类似阳台的建筑物挑出，上方未被屋檐全部盖住。开发商委托给上海市房屋土地测绘中心计算，由笔者具体负责。笔者就以顶未完全盖满为由认定为露台，未计算面积。

另外，《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》对房屋公用面积分摊只是做了一个原则性的规定，如公用面积分摊以幢为单位，不同类型房屋按各自使用功能分别分摊公用面积等，但是在具体操作的细节上往往取决于测量人员对测量规范的理解和认识，各种计算方法都经得起推敲，然而得出的结果却大相径庭。

在某些特殊类型的房屋计算中，不同的房产测绘机构会运用不同的计算方法，如联体别墅，有些房产测绘部门是按照公寓算法，套内面积取墙中线，另一半墙作为公用面积分摊，而有些房产测绘部门则是按照套与套之间的墙中线进行分割，没有公用面积。这两种方法都无不妥之处，而计算结果肯定有差异，前面一种算法同样的房型建筑面积是一样的，后面一种算法同样的房型位于东西两边的两套房屋的建筑面积就比中间房屋的建筑面积大了半堵墙。作者认为这种联体别墅计算方法不同产生的面积误差是非常明显和不妥的，必须尽快统一。

同时，在规范中，对某些公用面积的分摊原则做了一些不够合理的规定，如楼梯等垂直通道，即便不使用甚至不连通，本层的房屋也要摊到一部分面积。比如一层为店铺、楼上为住宅的房屋，店铺从一层正面进入，而楼上住户则从一层背面的楼梯间上楼，按照“谁用谁分摊”的原则，一层背面的楼梯应该分摊给楼上住宅，但是按照现有规范规定，这部分公用面积要分摊给一层店铺，使购买一层店铺的业主无法接受。

二、解决产生房屋面积误差的办法

房产毕竟是一种价格巨大的特殊商品，房屋面积产生误差，其结果对购房者在经济和心理上都会造成一定的损害，直接影响消费者对房产市场的信心，从而影响房地产行业的健康发展。所以，必须从各方面解决产生房屋面积误差的因素。

（一）政府部门要从政策上加强对房产开发商在房产开发过程中的管理力度

规划管理部门在审批房产开发商所报规划之前要全面考虑、认真论证，审批之后要监督房产开发商严格按照规划方案施工，一旦发现有违反规划的现象，要立即对其采取严厉的惩罚措施。

房产开发商应从树立品牌、占领市场的主观角度上，通过优化招投标的形式选择优良的施工单位，运用管理手段和技术手段相结合的方法，努力提高建筑施工的质量，随时纠正出现的施工误差。

（二）统一各相关行业的测量口径和规范，建立高度集中的数据模板

由于房产各行业大多数都是用“建筑面积”这一概念来核定工作量、销售单位等相关数据，因此可以以“建筑面积”为核心，来整合各行业之间的测量口径和规范，无论是预算定额、规划测量还是房产测量，都在一个统一的平台上操作。这样，不仅可以减少甚至消除此类误差，还能够通过信息化管理实现资源共享，节约大量的人力、物力。

（三）加快政策规范的修订和细化，以适应新形式的需要

《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》是2003年颁布的，内容已经考虑到了当时的实际情况。但是这几年大量的新型房屋层出不穷，特别是国外设计部门的介入，各种风格的房屋此起彼伏，如英式、西班牙式、意大利式，等等，在立面上追求与众不同，或挑，或凹，或转，有许多方面按照现有的规范根本无法套用。许多综合大楼也摆脱了传统的单一模式，集商业、办公、酒店等多种用途为一身，如金贸大厦、环球金融中心等，其内部错综复杂，公共面积穿插交错，现有的规范里面没有现成的公共面积分摊方法可用。所以当务之急是要根据目前的市场状况，组织有关方面的专家进行调查、论证，修订和升级现有的规范。第一，针对出现的各种复杂的房屋类型制定符合实际的建筑面积计算口径；第二，对现有规范的模糊之处予以明确，如阳台的界定、联体别墅的计算方法等，使具体的操作人员在计算过程中不再产生歧义；第三，对明显不合理之处予以修改，如取消垂直通道按层分摊等。

同时，在规范明确、计算口径和原则一致的基础上，加强业务培训，阶段性地进行房产测绘机构之间的业务交流，针对不同的意见进行讨论，形成决议，全面执行，做到整个房产测绘行业所出的成果高度统一、精确，从而大幅度减少因房屋面积的误差而产生的纠纷。

（作者单位：上海市房屋土地测绘中心）