房地产策划课程设计最终稿

山东建筑大学

课程设计成果报告

题目：雪山星园投资策划

课程：房地产项目策划与营销

院（部）：管理工程学院

专业：房地产经营与管理

班级：房管101

学生姓名：倪红

学号：2010021007

指导教师：王元华崔晓青

完成日期：2013.07.04

房地产项目投资策划报告

编制：建大房地产公司投资部

编制人员：倪红

时间：2013年07月

目录

一、项目概况 (1)

（一）楼盘名称 (1)

（二）项目概况 (1)

二、项目开发计划 (1)

（一）总体规划 (1)

（二）开发计划 (2)

三、项目投资估算 (3)

（一）项目总投资估算依据 (3)

（二）项投资估算明细表 (3)

（三）还本付息表 (5)

四、项目收入估算 (6)

（一）销售收入表 (7)

（二）投资计划表 (8)

（三）资金来源与运用表 (9)

五、财务评价 (10)

（一）利润表 (10)

（二）现金流量表 (11)

（三）财务可行性分析 (13)

一、项目概况

（一）楼盘名称

雪山星园

（二）项目概况

雪山星园项目位于山东建筑大学西北角，属于山东建筑大学校园整体规划的一部分。北临世纪大道，西临凤歧路，南面与建大花园一二期相连，为规划建设的建大花园小区三期工程。该项目与山东建筑大学3000亩大学风景完美融合，尽享建筑大学优美的自然环境与各类型运动休闲设施。有效提升了片区的自然环境，社区景观优美，为济南市少有的优质景观环境社区。再加上完善、高起点的教育配套设施，建成后将成为从幼儿园至大学一站式高品质教育大盘。

建大商业街已经全面营业，有全国连锁品牌家家悦超市，有7+1美食广场、服装

二、项目开发计划

（一）总体规划

以中小户型为主（80—110平米占80%），同时兼顾不同的需求，产品线丰富（40-200平米均有）。全南北通透户型，居住的舒适度大大提高。

根据规划要求，初步策划建设11栋楼。在宗地最北边，即沿世纪大道一侧布置

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3栋30层高层住宅，每栋为一梯两户三单元，两栋楼之间的间隔为15米；中间布置三栋30层高层住宅，每栋为一梯两户的三单元，两栋楼之间的间隔为20米；宗地最南边规划布置两栋30层高层住宅，每栋为一梯两户的四单元，两栋楼之间的间隔为50米。

北边沿世纪大道方向住宅底层为商铺区，共54002m 。 （二）开发计划

购买土地 正式开工 开盘销售 售完......

2012.06.01 2013.04.01 2015.12.25

（1）总体开发计划表

三、项目投资估算

（一）项目总投资估算依据

投资估算依据为：

1、市建设局收费规定

2、济南市国土资源管理局收费标准

3、济南市城市规划管理局收费标准估算

4、国家发改委2006年7月发布的《建设项目经济评价方法与参数》；

5、国家及济南市对房地产开发项目费用取定的相关文件。

6、济南市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。

8、建筑工程预算定额某地区基价及经验值

9、人防办相关规定

10、项目用地现状的调查资料。

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1

.建筑安装工程费用明细表

（三）还本付息表

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四、项目收入估算

（一）销售收入表

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（三）资金来源与运用表

五、财务评价（一）利润表

单位：万元

（二）现金流量表

1、全部资金投资现金流量表

2、自有资金现金流量表

山东建筑大学《房地产项目策划与营销》课程设计

（三）财务可行性分析

本项目经济评价主要依据国家建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》选取的计算指标为财务内部收益率（FIRR），财务净现值（FNPV）,投资回收期及投资利润率。

1、静态评价指标及其分析

(1)投资利润率

从利润表测算出项目利润总额为57582.23万元

投资利润率=年平均利润总额/总投资*100%

=（57582.23/2）/101486.49*100%=37.7%

(2)资本金利润率

资本金利润率=年平均利润总额/资本金*100%

=（57582.23/2）/30000*100%=43.31%

根据类似项目的数据以及评价标准，从静态评价指标分析，该投资项目在经济上是可行的。

2、动态指标及其分析

(1)全部投资财务内部收益率（FIRR）及财务净现值（NPV）

根据全部投资现金流量表,全部投资净现值函数为：

NPV（i）=-56128.4-10201.1（P/F,I,0.5）+33319.3（P/F,I,1）+19609.38（P/F,I,1.5）+17988.94（P/F,I,2）

全部投资财务净现值（FNPV）

财务净现值是值按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将房地产项目开发经营周期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。

当i=FARR=15%时

NPV（15%）=-56128.4-10201.1（P/F,I,0.5）+33319.3（P/F,I,1）+19609.38（P/F,I,1.5）+17988.94（P/F,I,2）=17634.33

因为NPV全(15%)>0,从全部投资财务净现值的角度判断此项目是可行的。

(2)自有资金财务内部收益率(FIRR)及财务净现值(NPV)

根据自有资金现金流量表,资本金净现值函数为:

NPV(I)= -26000+44508.33（P/F, I,1）+30489.41（P/F, I,1.5）+826.526（P/F, I,2）

资本金财务净现值（FNPV）

当i=FIRR=13%时

NPV（13%）= -26000+44508.33（P/F, 13%,1）+30489.41（P/F, 13%,1.5）+826.526（P/F, 13%,2）=41671.07